【正文】 順德的焦點(diǎn)所在；吸引接近100組的二期客戶認(rèn)籌；基本完成首推一期貨量。l 工作配合為了在前期積累更多的認(rèn)籌客戶，建議2月下旬（初定2月26日）樣板房交付使用。l 促銷措施： 一期單位以性價(jià)比較高的姿態(tài)推出市場(chǎng)2005年1月～3月11日別墅、洋房接受內(nèi)部認(rèn)籌，認(rèn)籌客戶可在公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天獲得優(yōu)先選樓權(quán)和額外99折。05年3月上旬05年1月05年2月內(nèi)部認(rèn)籌1月15日順德旅游業(yè)發(fā)展高峰論壇2月下旬板房開(kāi)放春節(jié)期間電視廣告l 時(shí)間：2005年1月～3月11日l(shuí) 公關(guān)活動(dòng)：順德旅游業(yè)高峰論壇（）l 推售單位及價(jià)格：時(shí)間推出單位推出貨量（套）均價(jià)（元/㎡）05年1月～3月11日一期別墅105300公寓203200注：一期別墅、公寓均價(jià)含一體化家電及全屋裝修裝修。春節(jié)過(guò)后，以區(qū)域內(nèi)大幅度的電視廣告轟炸全城，令每一個(gè)珠江三角洲人都知道“********”即將公開(kāi)發(fā)售。l 企劃思路：經(jīng)過(guò)04年一系列公關(guān)活動(dòng)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上樹(shù)立一定知名度。l 工作配合立刻更換各指示牌的項(xiàng)目名稱，冠以“********”，給人以煥然一新的感覺(jué)；10月20日前更改小區(qū)入口廣場(chǎng)，改變?nèi)藗儗?duì)項(xiàng)目的固有看法；為了配合整體推廣，建議10月20日前新售樓部落成；整改一期環(huán)境，從綠化、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所配套等外部環(huán)境；修繕一期公寓，裝修一期用于提供給客商的別墅，并配以家私電器；改善服務(wù)人員素質(zhì)，如球童素質(zhì)、精神面貌，服務(wù)意識(shí)；殷別現(xiàn)有會(huì)員級(jí)別，整改現(xiàn)時(shí)會(huì)員等級(jí)制度；增加物管人員，負(fù)責(zé)管理客商居住的公寓、別墅。2.【********家居集成一體化展示系列活動(dòng)】：將商務(wù)、家電多元產(chǎn)業(yè)鏈接起來(lái)，借家居展示之名向大眾開(kāi)放項(xiàng)目，喚起大眾對(duì)********的期待，同時(shí)也可賦予********家居集成更高的形象效果。方案一10月l 國(guó)際高爾夫全體驗(yàn)，提供客商免費(fèi)居住一期項(xiàng)目l 在一期舉辦 **的”“**園”一體化，產(chǎn)品展示l 在家電博覽會(huì)設(shè)點(diǎn)派發(fā)資料方案二l 在家電博覽會(huì)設(shè)置項(xiàng)目別墅模型，展示項(xiàng)目特色戶型及18洞高爾夫硬件，吸引社會(huì)關(guān)注l 在家電博覽會(huì)設(shè)點(diǎn)派發(fā)資料一期物業(yè)11月l 組建北窖**園會(huì)，邀請(qǐng)會(huì)員參加“*******園家居集成一體化展示系列活動(dòng)”，體現(xiàn)一期一體化產(chǎn)品，擴(kuò)大區(qū)域內(nèi)知名度l 軟文報(bào)道，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度l 軟文鋪墊，報(bào)道**的家電家居一體化將在***園得到實(shí)現(xiàn)l 軟文報(bào)道，采訪**的集團(tuán)、**園集團(tuán)對(duì)家電一體化模式的看法體會(huì)，發(fā)展方向12月**的2005新聞發(fā)布會(huì)，正式對(duì)外宣傳********園項(xiàng)目，標(biāo)志*的向房地產(chǎn)項(xiàng)目再度進(jìn)軍，打造珠三角的NO結(jié)論：最佳入市時(shí)機(jī)即對(duì)外宣傳時(shí)間為十月中下旬樹(shù)立項(xiàng)目形象配合項(xiàng)目工程進(jìn)度，積累誠(chéng)意客戶蓄勢(shì)引爆市場(chǎng)加強(qiáng)亮點(diǎn)，提升價(jià)格調(diào)整消化期04年10月下旬～04年12月05年1月～3月中旬05年3月12日05年3月下旬～05年5月05年6月企劃思路：10月下旬利用家電博覽會(huì)進(jìn)行宣傳，11月****家電一體化展示，12月********產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，通過(guò)一系列的公關(guān)活動(dòng)重新樹(shù)立項(xiàng)目形象。216。根據(jù)貴公司提供的工程進(jìn)度及我公司對(duì)未來(lái)大市的分析，項(xiàng)目于2004年10月下旬推出市場(chǎng)的原因有以下兩點(diǎn)：216。充分利用家電博覽會(huì)擴(kuò)大宣傳范圍，樹(shù)立市場(chǎng)形象，為項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售作準(zhǔn)備。但是要銷售取得好成績(jī)就必須做好充份的前期工作準(zhǔn)備以及良好的工程進(jìn)度配合，方能確保項(xiàng)目的銷售能順利進(jìn)行。通過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)策略的正確性與有效性。l 制定原則工程進(jìn)度（貴公司初步提供）2005年3月10日售樓部、樣板房交付使用2005年3月30日別墅土建完工2005年5月30日洋房工建完工市場(chǎng)契機(jī)，充分利用順德區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)外宣傳和貫穿整個(gè)推廣過(guò)程l 執(zhí)行評(píng)估實(shí)施和管理的雙向聯(lián)合。l 實(shí)操目的本項(xiàng)目通過(guò)可行性的實(shí)操方案達(dá)到理想的銷售業(yè)績(jī)及社會(huì)效果。l 推售貨量由于貴公司尚未提供具體可推售貨量，我公司暫按《順德**項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念及項(xiàng)目建議》中關(guān)于戶型數(shù)量計(jì)算，獨(dú)立別墅120套，疊加式景觀別墅100套；以及項(xiàng)目一期剩余物業(yè)：聯(lián)排別墅50套；洋房約180套。l 推廣核心以本品牌為宗旨；以“湖畔高爾夫符合我們提出的締造順德政府對(duì)外展示的窗口，對(duì)外交流的國(guó)際性社交平臺(tái)概念。著意把項(xiàng)目打造為珠三角NO大至從根本上改善一期住宅現(xiàn)時(shí)狀況，高爾夫球場(chǎng)整體景觀性及興建新一期售樓部等；到小至更換105國(guó)道上的指示牌、增加一期住宅花園的花卉品種、項(xiàng)目小區(qū)沿途小景點(diǎn)擺設(shè)等。才能迎合項(xiàng)目國(guó)際第一居所的發(fā)展目標(biāo)；才能把項(xiàng)目打造成為順德地區(qū)對(duì)外展示的窗口，對(duì)外交流的國(guó)際性社交平臺(tái)。只有從根本上改善物業(yè)管理人員素質(zhì)；從本質(zhì)上提高高爾夫工作人員的專業(yè)素質(zhì)和精神面貌。從上述眾多“癥狀”歸結(jié)，我們得出“獨(dú)家秘方”＝服務(wù)＋包裝服務(wù)是宗旨，以人為本是提升項(xiàng)目整體素質(zhì)的著眼點(diǎn)。l 定向營(yíng)銷：因順德專業(yè)市場(chǎng)集中，會(huì)展博覽業(yè)極其發(fā)達(dá)，而這些行業(yè)精項(xiàng)正是項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)者，因此可針對(duì)特定行業(yè)采取集中式營(yíng)銷宣傳，如與會(huì)展中心設(shè)置長(zhǎng)期展廳，免費(fèi)為客商提供住宿，又如舉辦行業(yè)聯(lián)誼活動(dòng)等，主要通過(guò)外展、公關(guān)活動(dòng)形式來(lái)進(jìn)行，以潛移默化的形式將項(xiàng)目高端形象滲入目標(biāo)消費(fèi)群中，從而迅速樹(shù)立知名度。：從前期開(kāi)始通過(guò)各類資源鋪展宣傳，通過(guò)特色定點(diǎn)行銷手段擴(kuò)展客源。l 因產(chǎn)權(quán)移交問(wèn)題，銷售至少在半年后方能進(jìn)行，樹(shù)立形象、知名度需一定時(shí)間，而項(xiàng)目周邊眾多知名品牌樓盤林立（如****園、****園等），客戶流失可能性較大。l；走出產(chǎn)品差異化道路，一期與二期銷售兩不誤，為企業(yè)開(kāi)辟多元化產(chǎn)業(yè)新環(huán)節(jié)。l 一期產(chǎn)品在租賃過(guò)程中得到盤活，從中提煉服務(wù)公寓概念，形成旺租氛圍，也其在后期的銷售作出了輔墊。l 將部分一期產(chǎn)品重新包裝成酒店公寓，創(chuàng)造家居一體化裝修樣板，可作為租賃、展示之用，盤活一期剩余貨量。l 目前產(chǎn)品特色性不足。：洗脫前期負(fù)面影響，樹(shù)立高起點(diǎn)品牌形象，確立項(xiàng)目?jī)r(jià)值噸位，為后期推廣作鋪墊。l 整合品牌資源，在宣傳推廣及公關(guān)活動(dòng)中凸現(xiàn)本產(chǎn)業(yè)實(shí)力、本的產(chǎn)品實(shí)力以及兩者兼有的售后服務(wù)實(shí)力、社會(huì)責(zé)任感，通過(guò)“誠(chéng)信企業(yè)”的輻射力來(lái)增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的信心。：通過(guò)兩家企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合品牌聲譽(yù)影響，并借助政府力量，覆蓋原有品牌形象，樹(shù)立新品牌。：展示項(xiàng)目新形象，提高格調(diào)檔次，以全新面目示人。l 增加服務(wù)人員數(shù)量及提高人員素質(zhì)，令客戶從進(jìn)入到離開(kāi)，處處可感受到項(xiàng)目服務(wù)的高水平，享受到無(wú)微不至的服務(wù)照顧。綠草如蔭，生機(jī)盎然的高爾夫球場(chǎng)l 加強(qiáng)二期建設(shè)，在設(shè)計(jì)及配套上多下功夫，以達(dá)到珠三角NOl 修繕一期別墅外立面及私家花園，裝修洋房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)（包括公共部份）。：在建設(shè)二期的同時(shí)，全面整改一期產(chǎn)品及原有配套；加強(qiáng)人員培訓(xùn)；殷別會(huì)員級(jí)別；全力重點(diǎn)打造皇家尊榮服務(wù)。l 人氣不足，服務(wù)人員素質(zhì)參差。l 一期產(chǎn)品年久失修，設(shè)計(jì)陳舊，花園雜草叢生。讓我們重新回顧一下本項(xiàng)目：：現(xiàn)場(chǎng)硬件感觀差，產(chǎn)品落后；服務(wù)人員素質(zhì)參差；高爾夫會(huì)員層次混雜。而對(duì)策略者而言，診斷一個(gè)項(xiàng)目，同樣需要望、聞、問(wèn)、切。家電集成四大復(fù)合產(chǎn)業(yè)的湖畔高爾夫別墅居住領(lǐng)地國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞，從第一洞到十八洞，每一洞都是一個(gè)超越。商務(wù)旅游項(xiàng)目與四大產(chǎn)業(yè)復(fù)合：正是基于市場(chǎng)趨勢(shì)與項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力與高爾夫結(jié)合l 順應(yīng)順德政府的發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)項(xiàng)目與高爾夫經(jīng)營(yíng)、商務(wù)旅游、海外教育、家電集成四大產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，打造成政府對(duì)外開(kāi)放、宣傳的窗口；l 提升以高爾夫?yàn)楹诵模c旅游、教育、家電集成復(fù)合，將本企業(yè)品牌打造成一張燙金的名片；l 以高爾夫?yàn)楹诵模c其他產(chǎn)業(yè)復(fù)合，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、地位，締造一個(gè)純粹的極具國(guó)際生活氣質(zhì)的皇家第一居所；l 以高爾夫?yàn)楹诵挠布?，配合人性化、高素質(zhì)、完善周到、細(xì)致體貼的貴