【文章內(nèi)容簡介】 ? 消費習慣及傾向：品牌忠誠度較好 商業(yè)部分＞檔次及規(guī)模 ? 檔次：中檔為主，少量高檔配合 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 生活配套型：醫(yī)院、學校、超市、餐飲街、銀行、主力賣場等。占到80% 舒適升級型：一線精品廊、咖啡館、酒吧、網(wǎng)吧、陶藝館。占到20% 商業(yè)部分產(chǎn)品建議 ? 夜間可視引導 ? 獨立店招位 ? 步行街獨立店面、獨立出入口 ? 店面通透性（展示性） ? 進深面寬比不超過 3 ? 展示層層高不低于 4米 ? 園林部分客流導入、駐留設(shè)計 ? 主力店、醫(yī)院內(nèi)部垂直交通系統(tǒng) 品質(zhì)提升＞＞小區(qū)總體 ? 園林：日韓式東方園林 稀缺性（周邊項目未見） 便于物業(yè)日后維護。日式枯山水，少量水體點綴，冬夏均為一景 品質(zhì)提升＞＞小區(qū)總體 ? 外立面風格： 汲取老四合院建筑立面元素、材質(zhì)及色調(diào)，同時采用國際化的表現(xiàn)手法去操作 考慮到商業(yè)的可視性，要做樓體夜間燈光效果，同時也可更加渲染國際都會的氛圍 品質(zhì)提升＞＞小區(qū)總體 ? 會所：泛會所設(shè)置 營 銷 篇 市場篇 產(chǎn)品篇 營銷篇 整合營銷 偉業(yè)語： 營銷 —— 營銷的魅力不僅在于“銷”，而且在于 “營”，這是一個資源整合與協(xié)同作戰(zhàn) 的過程。 偉業(yè)顧問內(nèi)部資源結(jié)構(gòu)與作用 資源構(gòu)成 作用 市場銷售專家 制定價格策略 制定競爭策略 制定銷售方案 社會觀察分析專家 估測非商業(yè)風險 制定規(guī)避非商業(yè)風險策略 進行買方行為分析 制定公關(guān)策略 商業(yè)經(jīng)營策劃專家 明確項目身份 提出商業(yè)環(huán)境要求 制定商業(yè)推廣計劃 消費心理分析專家 提供科學的風水意見 進行買方行為分析 建筑與環(huán)境設(shè)計顧問 建筑與環(huán)境設(shè)計建議 建筑語言選擇建議 整合傳播專家 制定媒體傳播策略 我愛我家網(wǎng)絡 提供一、二級市場聯(lián)動模式 整合營銷戰(zhàn)略 ? 品牌戰(zhàn)略 ——有利于前期促進后期銷售，后期帶動前期升值，提高客戶忠誠度，創(chuàng)造并加強第二銷售渠道。 ? 差異化戰(zhàn)略 ——形成項目與文化的對接，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，建立核心競爭優(yōu)勢。 ? 領(lǐng)先戰(zhàn)略 ——通過新材料、新產(chǎn)品和新技術(shù)提高產(chǎn)品科技含量，避免長周期開發(fā)的技術(shù)落后，擴大產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。 ? 合作戰(zhàn)略 ——利用偉業(yè)顧問良好的業(yè)內(nèi)關(guān)系和對周邊項目（京泰）的參與，獲得較佳的開發(fā)軟環(huán)境、貼切的買方產(chǎn)品、合理的商業(yè)配套規(guī)劃和暢通的銷售渠道。 ? 信息化戰(zhàn)略 ——建立信息收集、加工、整理、分析平臺，增強對項目的再定位、再設(shè)計、再建設(shè)、再銷售能力。 總體策略 以住宅帶動商業(yè) 以商業(yè)提升項目整體價值 營銷策略 ? 定制營銷策略 – 利用我愛我家網(wǎng)絡優(yōu)勢和偉業(yè)顧問的客戶資源，在銷售期前做好市場預熱工作，實現(xiàn)一對一銷售。 營銷策略 ? 機動營銷策略 – 銷售模式：我愛我家網(wǎng)絡和網(wǎng)點實現(xiàn)租售結(jié)合、以租代售、網(wǎng)絡銷售等方式 – 通路：一二級市場聯(lián)動、外賣場與售樓書結(jié)合 – 付款：一次性付款、按揭、分期、建筑期付款、延期付款等方式。 營銷策略 ? 文化營銷策略 – 將廣告宣傳與活動營銷有機結(jié)合，通過推廣手段的多樣化，提升項目品質(zhì)及市場知名度，從而使客戶從物質(zhì)認知到文化認可，以達到銷售的目的。 營銷策略 ? 借力借勢策略 – 外力：包括同行業(yè)、媒介、專家和消費者 – 外勢：節(jié)假日、重大活動與本區(qū)域有關(guān)的影響因素 – 整合外力外勢資源，開展事件行銷，促進產(chǎn)品知名度和關(guān)注度。 營銷策略 ? 價格策略 – 低開高走，滾動蓄勢再發(fā) – 同一戶型每銷售 20%，單價即漲 1－ % 營銷策略 ——商業(yè) 銷售及運營管理模式 銷售模式 產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營權(quán) 管理權(quán) 主力店賣場、醫(yī)院、學校 整租零售 小面積分割產(chǎn)權(quán)的小業(yè)主 主力店賣場、醫(yī)院、學校 商業(yè)運營公司 步行內(nèi)街 單鋪銷售 業(yè)主 業(yè)主（自用）或租戶（出租） 商業(yè)運營公司 步行外街 長期持有 開發(fā)商 開發(fā)商 商業(yè)運營公司 營銷策略 ——商業(yè) 銷售模式： 臨廣渠路的街面商鋪價值最高，同時也便于在后期對商業(yè)街總體形象及業(yè)態(tài)做一個定位控制及調(diào)整，建議開發(fā)商長期持有 主力店、醫(yī)院、學校及其步行內(nèi)街商鋪出售。形式為＞＞包租加回購、單包租（三年、五年、十年）、增值回購、長線包租（不回購）等 低價招租（整租）、高價銷售（分散零售）主力店實現(xiàn)吸引終端消費者，提升項目整體品質(zhì)感 一期營銷策略的整合與應用 直效行銷 （ DS） —— 采用偉業(yè)的客戶網(wǎng) （ 散客 ） 進行直銷 偉業(yè)最新最具時效性的客戶資源 我愛我家的強大網(wǎng)絡優(yōu)勢 將預熱期提前 ， 充分培養(yǎng)市場資源 ， 滿足前期資金快速回籠的要求 把握推盤節(jié)奏 ， 持續(xù)熱銷 價格策略 —— 低開高走 ， 穩(wěn)步攀升 客戶帶客戶政策 銷售道具 ? 售樓處： A1 A15＃樓臨街，展示效果較好，可設(shè)置為售樓處及樣板樓 ? 樣板區(qū)： A1 A15＃樓前及西側(cè)做為園林樣板區(qū)及停車場所 ? 樣板間： 住宅：可做 LOFT（全精裝）及大二居（標配）兩種戶型各做一款 商業(yè)： A1 A15＃樓即可成為商業(yè)樣板樓 銷售道具 ? 售樓處內(nèi)包裝：吊旗、強勢賣點展板（ 8－ 10塊）、背板（ 2塊）、沙盤（ 4－ 6個）等 ? 戶外指引系統(tǒng)：道旗、燈箱、擎天柱、售樓處頂路牌、樓體廣告 ? 銷售平面工具： 風格、材質(zhì)：國際化風格文字元素，懷舊感覺的視覺平面表現(xiàn) 項目：文化樓書、產(chǎn)品說明書、海報、 DM單、戶型圖、客戶通訊、業(yè)務員銷售圖冊等 推廣策略 原則： 合理控制營銷推廣節(jié)奏及費用，減少硬性報紙廣告，充分利用媒體、現(xiàn)場包裝、促銷（配合公關(guān)活動和工程節(jié)點）等手段，有效地將賣點貫通其中，制造市場焦點，提高銷售率。 案名建議 大 城 CBD之外 集聚內(nèi)