【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 消費(fèi)習(xí)慣及傾向：品牌忠誠(chéng)度較好 商業(yè)部分＞檔次及規(guī)模 ? 檔次：中檔為主，少量高檔配合 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 生活配套型：醫(yī)院、學(xué)校、超市、餐飲街、銀行、主力賣(mài)場(chǎng)等。占到80% 舒適升級(jí)型：一線(xiàn)精品廊、咖啡館、酒吧、網(wǎng)吧、陶藝館。占到20% 商業(yè)部分產(chǎn)品建議 ? 夜間可視引導(dǎo) ? 獨(dú)立店招位 ? 步行街獨(dú)立店面、獨(dú)立出入口 ? 店面通透性（展示性） ? 進(jìn)深面寬比不超過(guò) 3 ? 展示層層高不低于 4米 ? 園林部分客流導(dǎo)入、駐留設(shè)計(jì) ? 主力店、醫(yī)院內(nèi)部垂直交通系統(tǒng) 品質(zhì)提升＞＞小區(qū)總體 ? 園林：日韓式東方園林 稀缺性（周邊項(xiàng)目未見(jiàn)） 便于物業(yè)日后維護(hù)。日式枯山水，少量水體點(diǎn)綴，冬夏均為一景 品質(zhì)提升＞＞小區(qū)總體 ? 外立面風(fēng)格： 汲取老四合院建筑立面元素、材質(zhì)及色調(diào)，同時(shí)采用國(guó)際化的表現(xiàn)手法去操作 考慮到商業(yè)的可視性，要做樓體夜間燈光效果，同時(shí)也可更加渲染國(guó)際都會(huì)的氛圍 品質(zhì)提升＞＞小區(qū)總體 ? 會(huì)所：泛會(huì)所設(shè)置 營(yíng) 銷(xiāo) 篇 市場(chǎng)篇 產(chǎn)品篇 營(yíng)銷(xiāo)篇 整合營(yíng)銷(xiāo) 偉業(yè)語(yǔ)： 營(yíng)銷(xiāo) —— 營(yíng)銷(xiāo)的魅力不僅在于“銷(xiāo)”，而且在于 “營(yíng)”，這是一個(gè)資源整合與協(xié)同作戰(zhàn) 的過(guò)程。 偉業(yè)顧問(wèn)內(nèi)部資源結(jié)構(gòu)與作用 資源構(gòu)成 作用 市場(chǎng)銷(xiāo)售專(zhuān)家 制定價(jià)格策略 制定競(jìng)爭(zhēng)策略 制定銷(xiāo)售方案 社會(huì)觀察分析專(zhuān)家 估測(cè)非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 制定規(guī)避非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)策略 進(jìn)行買(mǎi)方行為分析 制定公關(guān)策略 商業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃專(zhuān)家 明確項(xiàng)目身份 提出商業(yè)環(huán)境要求 制定商業(yè)推廣計(jì)劃 消費(fèi)心理分析專(zhuān)家 提供科學(xué)的風(fēng)水意見(jiàn) 進(jìn)行買(mǎi)方行為分析 建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)顧問(wèn) 建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)建議 建筑語(yǔ)言選擇建議 整合傳播專(zhuān)家 制定媒體傳播策略 我愛(ài)我家網(wǎng)絡(luò) 提供一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式 整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 ? 品牌戰(zhàn)略 ——有利于前期促進(jìn)后期銷(xiāo)售，后期帶動(dòng)前期升值，提高客戶(hù)忠誠(chéng)度，創(chuàng)造并加強(qiáng)第二銷(xiāo)售渠道。 ? 差異化戰(zhàn)略 ——形成項(xiàng)目與文化的對(duì)接，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，建立核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 領(lǐng)先戰(zhàn)略 ——通過(guò)新材料、新產(chǎn)品和新技術(shù)提高產(chǎn)品科技含量，避免長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)的技術(shù)落后，擴(kuò)大產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 合作戰(zhàn)略 ——利用偉業(yè)顧問(wèn)良好的業(yè)內(nèi)關(guān)系和對(duì)周邊項(xiàng)目（京泰）的參與，獲得較佳的開(kāi)發(fā)軟環(huán)境、貼切的買(mǎi)方產(chǎn)品、合理的商業(yè)配套規(guī)劃和暢通的銷(xiāo)售渠道。 ? 信息化戰(zhàn)略 ——建立信息收集、加工、整理、分析平臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的再定位、再設(shè)計(jì)、再建設(shè)、再銷(xiāo)售能力。 總體策略 以住宅帶動(dòng)商業(yè) 以商業(yè)提升項(xiàng)目整體價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 定制營(yíng)銷(xiāo)策略 – 利用我愛(ài)我家網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)和偉業(yè)顧問(wèn)的客戶(hù)資源，在銷(xiāo)售期前做好市場(chǎng)預(yù)熱工作，實(shí)現(xiàn)一對(duì)一銷(xiāo)售。 營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 機(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略 – 銷(xiāo)售模式：我愛(ài)我家網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)租售結(jié)合、以租代售、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售等方式 – 通路：一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、外賣(mài)場(chǎng)與售樓書(shū)結(jié)合 – 付款：一次性付款、按揭、分期、建筑期付款、延期付款等方式。 營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 文化營(yíng)銷(xiāo)策略 – 將廣告宣傳與活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)推廣手段的多樣化，提升項(xiàng)目品質(zhì)及市場(chǎng)知名度，從而使客戶(hù)從物質(zhì)認(rèn)知到文化認(rèn)可，以達(dá)到銷(xiāo)售的目的。 營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 借力借勢(shì)策略 – 外力：包括同行業(yè)、媒介、專(zhuān)家和消費(fèi)者 – 外勢(shì)：節(jié)假日、重大活動(dòng)與本區(qū)域有關(guān)的影響因素 – 整合外力外勢(shì)資源，開(kāi)展事件行銷(xiāo)，促進(jìn)產(chǎn)品知名度和關(guān)注度。 營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 價(jià)格策略 – 低開(kāi)高走，滾動(dòng)蓄勢(shì)再發(fā) – 同一戶(hù)型每銷(xiāo)售 20%，單價(jià)即漲 1－ % 營(yíng)銷(xiāo)策略 ——商業(yè) 銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)管理模式 銷(xiāo)售模式 產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營(yíng)權(quán) 管理權(quán) 主力店賣(mài)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校 整租零售 小面積分割產(chǎn)權(quán)的小業(yè)主 主力店賣(mài)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校 商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司 步行內(nèi)街 單鋪銷(xiāo)售 業(yè)主 業(yè)主（自用）或租戶(hù)（出租） 商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司 步行外街 長(zhǎng)期持有 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商 商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司 營(yíng)銷(xiāo)策略 ——商業(yè) 銷(xiāo)售模式： 臨廣渠路的街面商鋪價(jià)值最高，同時(shí)也便于在后期對(duì)商業(yè)街總體形象及業(yè)態(tài)做一個(gè)定位控制及調(diào)整，建議開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有 主力店、醫(yī)院、學(xué)校及其步行內(nèi)街商鋪出售。形式為＞＞包租加回購(gòu)、單包租（三年、五年、十年）、增值回購(gòu)、長(zhǎng)線(xiàn)包租（不回購(gòu)）等 低價(jià)招租（整租）、高價(jià)銷(xiāo)售（分散零售）主力店實(shí)現(xiàn)吸引終端消費(fèi)者，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)感 一期營(yíng)銷(xiāo)策略的整合與應(yīng)用 直效行銷(xiāo) （ DS） —— 采用偉業(yè)的客戶(hù)網(wǎng) （ 散客 ） 進(jìn)行直銷(xiāo) 偉業(yè)最新最具時(shí)效性的客戶(hù)資源 我愛(ài)我家的強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì) 將預(yù)熱期提前 ， 充分培養(yǎng)市場(chǎng)資源 ， 滿(mǎn)足前期資金快速回籠的要求 把握推盤(pán)節(jié)奏 ， 持續(xù)熱銷(xiāo) 價(jià)格策略 —— 低開(kāi)高走 ， 穩(wěn)步攀升 客戶(hù)帶客戶(hù)政策 銷(xiāo)售道具 ? 售樓處： A1 A15＃樓臨街，展示效果較好，可設(shè)置為售樓處及樣板樓 ? 樣板區(qū)： A1 A15＃樓前及西側(cè)做為園林樣板區(qū)及停車(chē)場(chǎng)所 ? 樣板間： 住宅：可做 LOFT（全精裝）及大二居（標(biāo)配）兩種戶(hù)型各做一款 商業(yè)： A1 A15＃樓即可成為商業(yè)樣板樓 銷(xiāo)售道具 ? 售樓處內(nèi)包裝：吊旗、強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)展板（ 8－ 10塊）、背板（ 2塊）、沙盤(pán)（ 4－ 6個(gè)）等 ? 戶(hù)外指引系統(tǒng)：道旗、燈箱、擎天柱、售樓處頂路牌、樓體廣告 ? 銷(xiāo)售平面工具： 風(fēng)格、材質(zhì)：國(guó)際化風(fēng)格文字元素，懷舊感覺(jué)的視覺(jué)平面表現(xiàn) 項(xiàng)目：文化樓書(shū)、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、海報(bào)、 DM單、戶(hù)型圖、客戶(hù)通訊、業(yè)務(wù)員銷(xiāo)售圖冊(cè)等 推廣策略 原則： 合理控制營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)奏及費(fèi)用，減少硬性報(bào)紙廣告，充分利用媒體、現(xiàn)場(chǎng)包裝、促銷(xiāo)（配合公關(guān)活動(dòng)和工程節(jié)點(diǎn)）等手段，有效地將賣(mài)點(diǎn)貫通其中，制造市場(chǎng)焦點(diǎn)，提高銷(xiāo)售率。 案名建議 大 城 CBD之外 集聚內(nèi)