某別墅項(xiàng)目提案(編輯修改稿)
2025-05-29 03:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ◇ 從推出的產(chǎn)品類型和品質(zhì)來看，屬于小型中高檔別墅，以滿足消費(fèi)者高品味和體現(xiàn)身份的需求◇ 由于控制了總面積，雖然價(jià)格較高，總價(jià)也不會(huì)高，以適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)總而言之，性價(jià)比很高產(chǎn)品定位1 產(chǎn)品功能定位：居住生活型別墅◇ 缺乏旅游風(fēng)景資源，不可能開發(fā)渡假型別墅和有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的旅游型別墅◇ 離市區(qū)很近，道路狀況優(yōu)良，駕車只需20分鐘就可進(jìn)入市區(qū)，具備第一居所的條件◇ 缺乏外事辦事機(jī)構(gòu)和大中型外資企業(yè)，不具備出租條件，因此不能開發(fā)出租型別墅基于以上三點(diǎn)，確定居住生活型別墅是最佳選擇2 戶型定位：面 積：80％的別墅面積在180m2－240 m2為主力；20％的別墅面積為300 m2－400 m2，以DIY的形式進(jìn)行銷售在市場(chǎng)推進(jìn)過程中，根據(jù)儲(chǔ)蓄的客戶類型可適當(dāng)調(diào)整比例價(jià)格定位目前近郊別墅的價(jià)格在3000元／m2――5000元／m2之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件，我們的價(jià)格定在3800元／m2――5500元／m2之間。確定低開高走的基本原則：一方面避免開局不利，另外可以產(chǎn)生一種增值現(xiàn)象，刺激和逼迫消費(fèi)者迅速購(gòu)買，另外還可以吸引以投資為目的的買家。以3800元／m2低價(jià)入市：限18套，一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費(fèi)者，積蓄客戶，另一方面避免入市價(jià)格過高，造成銷售障礙價(jià)格高走：當(dāng)18套售完后，單價(jià)上漲300元／m2，然后逐漸上漲最終達(dá)到4800元的均價(jià)付款方式：為了方便消費(fèi)者，推出靈活多樣的付款方式：1 銀行按揭 2 分期付款 3 一次付款（優(yōu)惠5％）整體規(guī)劃原生森林中，享受獨(dú)立私家大庭院◇ 在市場(chǎng)分析中，我們指出了目前成都市別墅規(guī)劃存在的主要問題是：1 公共用地和綠地過大，消費(fèi)者沒有享受真正意義上獨(dú)立庭院2 間距太小，根本就沒有消費(fèi)者的私的自由空間3 水景是人工大水塘，全是死水，只占面積，無實(shí)用價(jià)值，時(shí)間一長(zhǎng)，成為臭水塘，污染環(huán)境總而言之，是由于開發(fā)商既想控制成本，又不因地制宜，還要一味仿效造成的◇ 原山別墅可利用優(yōu)勢(shì)：1 有大面積的原生林木可以利用2 緩丘坡地，地形層次豐富3 礦泉水資源◇ 須彌補(bǔ)的劣勢(shì)：缺乏自然的水景景觀針對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的缺陷，利用自己的優(yōu)勢(shì)，作創(chuàng)造賣點(diǎn)的規(guī)劃：1 容積率：2 建筑覆蓋率：4 去掉沒有實(shí)際功能的公共用地，盡量縮小公共用地面積和公共綠化面積，增加單位用地面積，使每戶獨(dú)立擁有300 m2－－340m2的私有大庭院，從而使消費(fèi)者感到物有所值，同時(shí)也作為一個(gè)賣點(diǎn)5 利用現(xiàn)有雜木林因地制宜，略加處理，建造森林氧吧，作為賣點(diǎn)6 每單位占地面積：400 m2－800 m27 建筑占地60 m2左右（戶型面積160 m2－180 m2）、120 m2左右（戶型面積300 m2－400 m2）8 道路以東西走向?yàn)橹?，乘?jiǎn)潔流暢實(shí)用，作一些彎道降低車速，但不能有急彎和陡坡！9 建筑物為東西狹長(zhǎng)，避免過強(qiáng)日照，并可以加大庭院縱深10 建造一個(gè)500 m2左右的中心廣場(chǎng)11 將水塔改造成小天文臺(tái)，作為一個(gè)賣點(diǎn)12 兒童游戲區(qū)：100 m213 一個(gè)600 m2的游泳池14 利用庭院景觀設(shè)計(jì)，制造一些活水景觀，做到私家庭院公共景觀，不必另外建造湖泊或水溝15 建造中央礦泉水供水系統(tǒng)，作為一個(gè)賣點(diǎn)別墅建筑設(shè)計(jì)審美與實(shí)用的雙重平衡別墅社區(qū)最重要的就是別墅建筑，一方面要體現(xiàn)主人的品質(zhì)和品味，體現(xiàn)主人的身份和地位，另一方面，要具備使用功能。別墅建筑如果處理不當(dāng)，或者平淡無奇，或者雜亂無章，將會(huì)嚴(yán)重到項(xiàng)目的開發(fā)成功與否。建筑風(fēng)格：是指建筑給人的視覺效果及這種效果投射到人的意識(shí)上的心理效果，有明顯風(fēng)格的別墅不僅只滿消費(fèi)者足的物質(zhì)生活需要，更重要的是滿足消費(fèi)者對(duì)個(gè)性的追求、自身價(jià)值和身份的體現(xiàn)的心理需求，將會(huì)成為最主要的賣點(diǎn)目前成都市的別墅的風(fēng)格幾乎清一色的歐洲傳統(tǒng)貴族風(fēng)格和南美風(fēng)情風(fēng)格，盲目地模仿和翻版別人的作品問題；因此根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，結(jié)合國(guó)一人對(duì)傳統(tǒng)居住文化的情結(jié)，采用川西民居建筑代表性的風(fēng)格，以現(xiàn)代建筑藝術(shù)形式進(jìn)行來確定別墅建筑風(fēng)格為：現(xiàn)代川西風(fēng)格別墅 主要以現(xiàn)代建筑藝術(shù)為主，大膽造型（簡(jiǎn)約流暢的線條），部分結(jié)合川西民居建筑外觀代表性的風(fēng)格1 除了必要的承重墻外，盡量少存在墻，以大幅的玻璃墻代
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