【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是因?yàn)槠淦瑓^(qū)開(kāi)發(fā)概念模糊，因此較之華陽(yáng)、溫江相對(duì)滯后，目前仍以傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。郫縣的別墅開(kāi)發(fā)是基本是從 20xx 年起步，目前市場(chǎng)上主要?jiǎng)e墅產(chǎn)品為聯(lián)排和雙拼。 圖 22 成都別墅供應(yīng)體量分布比例圖 由圖 22，成都市別墅供應(yīng)主要集中在城市周邊區(qū)域，主城區(qū)別墅供應(yīng)量只占 6％， 供應(yīng)體量最大的是都江堰――青城山片區(qū)，占總量的 20％， 其次是溫江 19％，牧馬山 14％，華陽(yáng)和龍泉均占總供應(yīng)量的 12％。 銷(xiāo)售特征 20xx 年成都別墅市場(chǎng)的銷(xiāo)售持續(xù)升溫，反映出成都市場(chǎng)的 消化能力較強(qiáng)，良好的銷(xiāo)售情況與政府停止別墅項(xiàng)目的審批有很大關(guān)系，反而促使以前持幣觀望的消費(fèi)者下定決心購(gòu)買(mǎi)； 目前別墅供應(yīng)類(lèi)型中，有不少是聯(lián)排別墅，其產(chǎn)品定位較低，購(gòu)買(mǎi)者較“大眾化、市民化”，這也是目前別墅取得較好銷(xiāo)售情況的另一個(gè)重要原因； 并且，仍處于中前期銷(xiāo)售過(guò)程中的不少別墅項(xiàng)目由于購(gòu)買(mǎi)群體增長(zhǎng)較慢，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇等原因，將會(huì)呈現(xiàn)出銷(xiāo)售速度放緩，銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)，甚至停滯不前的不良局面，別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況不易盲目樂(lè)觀。 目前成都別墅的消費(fèi)群除了傳統(tǒng)的富人階層，近年涌現(xiàn)出了一批城市新貴。這批新貴大多呈低齡 化趨勢(shì)，年齡在 2540 歲之間，該消費(fèi)群收入高，大多位居企業(yè)高位，對(duì)自身經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期好，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，如大學(xué)教授、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、設(shè)計(jì)人員等職業(yè)者，他們成為目前別墅消費(fèi)不可忽視的新生力量。 另外，隨著城市吸引力不斷加大，成都別墅市場(chǎng)也吸引很多外地消費(fèi)者。例如在維也納森林別墅中，有多達(dá) 30％的客戶是來(lái)自廣州、深圳、北京、上海甚至香港、臺(tái)灣地區(qū)的。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都整體房地產(chǎn)消費(fèi)有 51％來(lái)自于外地。 ㈤、 20xx 年成都別墅市場(chǎng)趨勢(shì) 由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)供需發(fā)生改變，年內(nèi)別墅價(jià)格普漲 10% “國(guó)六 條”橫空出世，別墅用地封殺令再度出擊，有人稱(chēng)，“成都別墅正面臨一場(chǎng)新變革”。就價(jià)格趨勢(shì)而言，成都別墅價(jià)格將普漲 10%。 漲價(jià)理由一：市場(chǎng)供需關(guān)系出現(xiàn)改變 眾所周知，最早的別墅產(chǎn)品是以一種象征著財(cái)富、地位的高端產(chǎn)品姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)的，當(dāng)時(shí)的別墅大多是一種獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的宅院。然而，隨著時(shí)間的推移，疊拼、聯(lián)排、花園洋房等低密度住宅開(kāi)始大量涌現(xiàn)，別墅產(chǎn)品變得大眾化、平民化，供應(yīng)量也出現(xiàn)了不合理地增加。 目前市場(chǎng)上的別墅供應(yīng)是大于需求的，而此次新政從限制土地供應(yīng)和戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度發(fā)力，必將對(duì)近期的市場(chǎng)機(jī)制產(chǎn)生影響。一方面， 受限于政策，別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)減少，必定會(huì)吸引更多的購(gòu)房者、投資者對(duì)別墅進(jìn)行高度關(guān)注；另一方面，成都高收入消費(fèi)群也正在擴(kuò)大，他們將成為別墅的潛在消費(fèi)客戶。 前期供小于求，后期供大于求，一至兩年內(nèi)，成都別墅市場(chǎng)的供需狀況極有可能會(huì)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象。 漲價(jià)理由二：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變了，價(jià)格也得變 5 月 31 日別墅用地“封殺令”緊急發(fā)出，明確指出要禁止獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的別墅供地，并對(duì)所有別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清查。這意味著，今后獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)供應(yīng)將大大減少甚至瀕臨絕跡。 6 月 1 日，“ 90大限”正式實(shí)施，這其中，別墅也被包括在內(nèi)。仿佛在 一夜之間， 90平方米與 70%這兩個(gè)原本平常的數(shù)字，成為今后住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中難以逾越的一道坎兒，對(duì)于戶型平均面積在 120 平方米以上的別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更是具有前所未有的殺傷力。 事實(shí)上，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然近年來(lái)形形色色的類(lèi)別墅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，但成都獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量是較大的。有數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年成都獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量占別墅類(lèi)項(xiàng)目棕供應(yīng)量的近 50%，其次才是聯(lián)排別墅，因此，在這次調(diào)控中，包括獨(dú)棟別墅在內(nèi)的未通過(guò)審批的項(xiàng)目將是受打擊最大的。如果此次新政的嚴(yán)格實(shí)施，那么必將大幅改變目前成都樓市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，今后住 宅項(xiàng)目的戶型將大量回歸 90 平方米及以下，獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)供應(yīng)將大大減少甚至瀕臨絕跡，而受“ 90大限”的影響，類(lèi)別墅項(xiàng)目在復(fù)合型社區(qū)中所占的比例也將急劇減小，大概只在5%~10%左右，純別墅社區(qū)將銷(xiāo)聲匿跡，市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重組。 漲價(jià)理由三：產(chǎn)品質(zhì)量提高了，漲價(jià)成自然 新政調(diào)控在過(guò)去半個(gè)月里引發(fā)了成都別墅市場(chǎng)的強(qiáng)烈震蕩，在接下來(lái)的日子里，也許還將發(fā)生一系列的連鎖反應(yīng)。擁有別墅用地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商們，正在認(rèn)真開(kāi)始思考未來(lái)別墅發(fā)展之路。 許多別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均認(rèn)為，新政的實(shí)施，低密度住宅產(chǎn)品必將進(jìn)入精品化時(shí)代。因?yàn)槭袌?chǎng) 限制多，創(chuàng)新性的高品質(zhì)產(chǎn)品將會(huì)更為稀罕、更珍貴。同時(shí)，低密度、大戶型的別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)受到限制后，市場(chǎng)供應(yīng)減少，現(xiàn)有的高端產(chǎn)品和即將亮相的別墅產(chǎn)品就會(huì)更有優(yōu)勢(shì)和增值空間。 你漲你的，我買(mǎi)我的 國(guó)家新政出臺(tái)，即使這其中一些不甚明晰的條款，讓開(kāi)發(fā)商和老百姓對(duì)政策尚有不同的理解，但至少有一點(diǎn)是無(wú)庸置疑 —— 新增別墅用地不再審批，已通過(guò)審批用地逐年減少。 別墅用地叫停，別墅就成為了像石油、煤一樣的非可再生資源，也就是說(shuō)，除了現(xiàn)在世面上已有的和獲了審批即將建起的這批別墅之外，這種建筑形態(tài)將不復(fù)存在了 (如果國(guó)家政策被徹底執(zhí)行 的話 )。那么，買(mǎi)方市場(chǎng)在感知這個(gè)訊息之后，會(huì)有怎樣的反應(yīng)呢？成都購(gòu)買(mǎi)別墅的群體究竟有多大？ 需求分析 價(jià)差大，消費(fèi)層次明顯。 在成都市場(chǎng)上，別墅的主流產(chǎn)品仍然是傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅，另外，雙拼、疊拼、錯(cuò)拼均占有一定比例。供應(yīng)的面積從 150 平方米以下到 400 平方米以上不等，產(chǎn)品形態(tài)比較多樣化。并且，成都的別墅消費(fèi)已經(jīng)形成了比較固定的區(qū)域特性，主城區(qū)、華陽(yáng)、溫江片區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)比較成熟，產(chǎn)品比較齊全。其中主城區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以獨(dú)棟、雙拼兩種高品質(zhì)別墅為主；華陽(yáng)以獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅開(kāi)發(fā)為主；溫江以雙拼、聯(lián)排別 墅開(kāi)發(fā)為主。牧馬山片區(qū)以高品質(zhì)的獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)為主，都江堰 青城山片區(qū)以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。龍泉?jiǎng)e墅開(kāi)發(fā)較早，但是因?yàn)槠淦瑓^(qū)開(kāi)發(fā)概念模糊，因此較之華陽(yáng)、溫江相對(duì)滯后，目前仍以傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。郫縣的別墅開(kāi)發(fā)是基本是從 20xx 年起步，目前市場(chǎng)上主要?jiǎng)e墅產(chǎn)品為聯(lián)排和雙拼。 產(chǎn)品形態(tài)的多樣化和區(qū)域分布的不同，帶來(lái)市場(chǎng)最直接的反應(yīng)是，成都的別墅的價(jià)差極大。既有 2萬(wàn)元 /平方米以上的豪宅，也有低于 5000 元 /平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅，相較北京、上海而言，成都別墅的消費(fèi)檔次不一。 20xx 年，成都市的別墅供應(yīng) 量將持續(xù)上升 20xx 年，成都市的別墅供應(yīng)量將持續(xù)上升，目前除了在售的項(xiàng)目以外，預(yù)計(jì)至少還有 20余個(gè)新項(xiàng)目。別墅供應(yīng)的主要區(qū)域仍然將集中華陽(yáng)、龍泉、溫江、牧馬 山、都江堰－青城山五大主流板塊。 華陽(yáng)在 20xx 年除了現(xiàn)有別墅樓盤(pán)的持續(xù)開(kāi)發(fā)，也將有蜀郡等新項(xiàng)目推出。目前華陽(yáng)片區(qū)的別墅土地儲(chǔ)備有近 20xx 畝，預(yù)計(jì) 20xx 年，該區(qū)域?qū)⒂兄辽?5個(gè)占地 100 以上的別墅新項(xiàng)目推出，新項(xiàng)目將繼續(xù)側(cè)重于居家型類(lèi)別墅為主。 雙流牧馬山片區(qū)具有國(guó)際性高爾夫球場(chǎng)、原生松林和坡地等優(yōu)勢(shì)，是成都傳統(tǒng)的高檔別墅開(kāi)發(fā)區(qū)域。 20xx 年隨著新川 藏路的開(kāi)通