【文章內(nèi)容簡介】 保護區(qū)，力圖通過保存、整修、修復、更新等措施，對文物古跡加以恢復性保護，同時，針對文物特征，賦予一定的旅游價值，以此提高了天府水鎮(zhèn)整個區(qū)域的旅游吸引力，保護與開發(fā)相促進，在文物保護上是可行的方式。 都江堰市因水建堰，因堰興市，作為一個濱水城市，凝聚了中國幾千年來濱水而居的人類生活方式。水文化，在都江堰市既有顯著的體現(xiàn)，也具有一定的個性特征。天府水鎮(zhèn)以水文化為主題，在文化的利用、保護與傳播方面， 都是可行的。 E 工程技術的可行性： 從工程技術角度看，該項目在選址、地質條件、水電配套、土木建筑、設備設施等各相關方面，不存在實質性的工程技術障礙，具備工程實施 的各方面條件。但 子項目還需做進一步論證。 F 環(huán)境保護的可行性： 從環(huán)境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，擁有優(yōu)越的生態(tài)與氣候條件，岷江及其穿城而過的七條支流水質良好，市區(qū)內(nèi)的玉壘山等山體植被保護較好。天府水鎮(zhèn)通過設計、建造大面積的綠色景觀，納入都江堰市生態(tài)環(huán)境建設和保護工程體系，將保證植物的多樣性，與玉壘山及都江堰景區(qū)共同成為城市的綠肺。 目前， 舊城區(qū)居民的環(huán)境保護意識較弱，環(huán)境保護的投入也有所不足，作為老城區(qū)的工商貿(mào)易區(qū)，空氣污染、噪音污染、視覺污染的問題較明顯。天府水鎮(zhèn)立足于對環(huán)境的高標準要求，對環(huán)境品質的重視將放在首位，因而在區(qū)域開發(fā)和項目設置上，也充分考慮了環(huán)境保護的可行性。 G 經(jīng)濟可行性： 如果政府能提供一定的政策及土地補償優(yōu)惠，則天府水鎮(zhèn)將有較理想的投資 13 回報率。在政府土地拆遷補償?shù)那疤嵯拢?區(qū)域開發(fā)總體項目的凈現(xiàn)值為人民幣36318 萬元，現(xiàn)值指數(shù)為 ，稅后財務內(nèi)部收益報酬率為 %，說明該項目有較強的投資價值。 幾點建議 A 以城市經(jīng)營手段進行區(qū)域運營是天府水鎮(zhèn)開發(fā)的關鍵， 從策劃到經(jīng)營的各環(huán)節(jié)也是環(huán)環(huán)相扣的系統(tǒng)工程，因而應在政府指導調(diào)控下，由一個區(qū)域運營商進行統(tǒng)一的 開發(fā)運作，以實現(xiàn)預期目標。 B 在策劃和市場調(diào)研的基礎上，應對開發(fā)區(qū)域進行總體規(guī)劃，全面掌握資源狀況，針對更充分的市場評估，做出量化的技術方案，為工程立項和項目設計提供技術支持，并對子項目進行全方位論證。另外，也要加強修建性詳細規(guī)劃工作，尤其應重點論證給排水和環(huán)保工程的可行性。 規(guī)劃方案的設計，建議站在城市經(jīng)營的角度，以項目可持續(xù)經(jīng)營的眼光，進行交通、給排水、供電、 電信等基礎設施的規(guī)劃設計，納入城市系統(tǒng)，并為今后的增容作好預期準備，以控制今后的營運成本。 C 天府水鎮(zhèn)的開發(fā)，建議重點考慮其在四川旅游線路上的地位，應可對都江堰市成為知名旅游目的地產(chǎn)生巨大的推動作用。 D 與古堰景區(qū)的互動是天府水鎮(zhèn)必須考慮的因素，兩者關系的協(xié)調(diào)將直接決定都江堰城市旅游的發(fā)展走向。建議兩者能夠達成實質性的互動合作，以形成利益共同體。 E 從政策資源運用角度看，建議政府在拆遷土地補償、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)導向調(diào)控三方面給予支持。其中，拆遷土地補償直接決定了項目的盈利水平；項目投資額大，回收期長，需爭取 政府在經(jīng)營前期應給予稅收等方面的優(yōu)惠政策支持；為成功打造該開發(fā)區(qū)，須政府在設施的立項、審批、周邊區(qū)域今后的土地開發(fā)方面認同統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。 F 天府水鎮(zhèn)商業(yè)房產(chǎn)的利潤與土地拆遷成本呈系數(shù)為 的負相關關系，可見區(qū)域開發(fā)的關鍵在于拆遷的成本高低和拆遷的執(zhí)行力度，建議政府在進行土地補償?shù)耐瑫r，運營商應本著先易后難的原則執(zhí)行拆遷，并采取合理的開發(fā)運作模 14 式，有計劃地分期進行市場化操作。 G 建議在開展規(guī)劃工作的同時，以運營商為主體，理順各方面關系，以保證項目運作的連續(xù)性和完整性，如加強與旅游、城建、交通、供電 、電信、環(huán)保、文物、水利等各部門的協(xié)調(diào)關系，多方面探討與都江堰景區(qū)、四川省及成都市旅游局、各旅行社等深入合作的可能，為當?shù)亟⒑侠淼纳虡I(yè)房地產(chǎn)市場競爭機制和管理體制提供咨詢支持等等。 H 在區(qū)域運營中，建議邊開發(fā)、邊營銷，邊招商，邊開放，邊銷售。通過實施滾動開發(fā)，形成良好的信息流、游客流、現(xiàn)金流、物流，使得整個過程風險降低最低程度。 I 建議積極運用多種融資運作手段，通過引入海外資金、銀行貸款、招商引資、滾動開發(fā)等多種模式的綜合運用，規(guī)避可能存在的風險，實現(xiàn)天府水鎮(zhèn)的良性發(fā)展。 j 特別注重品牌經(jīng)營與管理，投 入資金和力量，以創(chuàng)造持久的投資吸引力和消費吸引力。從項目開始啟動至項目進入正式運營，自始至終都要注意區(qū)域SCRD 的整體概念營銷，做成全國聞名的品牌；針對各階段的招商、開放、銷售的不同要求，針對不同的營銷對象，做好子項目營銷。正式運營后，整個項目應具有相當?shù)钠放浦?，應注意對品牌的管理以及進一步進行世界著名休閑品牌打造。 F 加強與旅游部門的關系，整個區(qū)域是旅游板塊特色，項目健康運營取決于整個區(qū)域的游客支撐。與周邊的景區(qū)、旅游部門攜手合作將是共贏之路。在條件成熟的情況下，運營商應該考慮控股周邊景區(qū)，至少應建立 戰(zhàn)略同盟。 15 第二章 區(qū)域概況與項目概要 一、 區(qū)域概況 地塊概況： 都江堰市是四川省的縣級市，隸屬于省府成都，地處成都市區(qū)西北，沿成灌高速公路距成都市區(qū)約 55 公里車程，沿省道向南約 15 公里可至青城山，交通便利。作為四川旅游黃金線路――九環(huán)線與西環(huán)線交匯的重要節(jié)點，都江堰市的區(qū)位特征明顯。 天府水鎮(zhèn)占地 592 畝，位于玉壘山（都江堰景區(qū)一部分）的東、南麓，岷江內(nèi)江北岸，北至文廟山街北端的文廟山山谷之中，向南隔江與離堆公園（都江堰景區(qū)一部分）相望，從西端的寶瓶口、西街、玉壘山公園入口，沿幸福路向東，過楊柳河，直 至建設路，與幸福商業(yè)城、都江堰市政廣場為一路之隔。 項目地塊處于都江堰“扇形”城區(qū)發(fā)展輪廓的軸心位置，也屬于舊城改造的核心，區(qū)域地位十分明顯。 目前，除少量文物古跡資源外，基本為建于 20 世紀 80－ 90 年代的建筑物，建筑密集，形態(tài)簡單，人口密集，單位眾多，并有較多傳統(tǒng)形式的商鋪，是都江堰城區(qū)的舊城區(qū)。 資源品質狀況： 都江堰市山水城林堰相依共存，由于自然環(huán)境調(diào)節(jié)氣候的原因，都江堰市夏季氣溫較成都平均低 3 度左右。天府水鎮(zhèn)位于岷江之畔，玉壘山麓，岷江支流楊柳河穿區(qū)而過，加之周邊沒有工廠，使其擁有了較好的自然環(huán) 境和氣候條件。 天府水鎮(zhèn)雖然不屬于都江堰景區(qū)范圍，但緊鄰景區(qū)，景區(qū)的兩個主要入口――離堆公園入口和玉壘山入口都與天府水鎮(zhèn)直接相通。都江堰景區(qū)以都江堰水利工程為核心， 2020 年被聯(lián)合國教科文組織確定為世界文化遺產(chǎn)。都江堰水利工程建成于 2020 多年前，而今仍在使用，作為世界最著名的無壩引水工程，也是世界知名的旅游勝跡。都江堰水利工程與岷江山水交相呼應，兼具文化價值和景觀價值，成為天府水鎮(zhèn)重要的資源依托。 天府水鎮(zhèn)所在地上的現(xiàn)代建筑密集，其間夾雜著數(shù)處文物古跡。其中，岷江 16 之畔的西街建成于清末民初，較為破舊，但多處 建筑都較好地保留了傳統(tǒng)形態(tài)，文化意象明顯。街區(qū)中居民較多，以回民為主。西街中還有清真古寺、寶瓶清真寺、都江堰古城墻（局部）等古跡。文廟位于玉壘山麓，現(xiàn)都江堰第一中學校園內(nèi)，大成殿、泮池、影壁保留較好。這些建筑構成了天府水鎮(zhèn)主要的歷史文化保護資源，具有較高的價值。 區(qū)域開發(fā)的問題： A 天府水鎮(zhèn)是一個獨立開發(fā)區(qū)域，但不可避免地要與周邊城區(qū)地塊發(fā)生密切關系。天府水鎮(zhèn)開發(fā)的一個重要作用是作為核心和示范，推動都江堰市城市經(jīng)營理念的實施，能否起到這個作用，不僅需要其本身有準確的定位和策劃，更需要在開發(fā)運作中，充分 整合各方面資源，進行戰(zhàn)略運營。 B 只有把都江堰市從旅游過境地轉變?yōu)槁糜文康牡?，天府水?zhèn)才能具有生命力。在某種程度上，這不是天府水鎮(zhèn)以一己之力就能做到的，必須由都江堰市政府、旅游及相關行業(yè)企業(yè)機構共同努力，才能實現(xiàn)，而都江堰景區(qū)能否與天府水鎮(zhèn)發(fā)生實質性關聯(lián)，對旅游目的地的打造具有關鍵意義。 C 在開發(fā)策劃中，天府水鎮(zhèn)雖然把文物保護與環(huán)境保護提到了重要高度，但行業(yè)規(guī)律表明，保護與開發(fā)的關系是非常脆弱的。因而在實際運作中，除了要貫徹策劃理念外，更需要始終把文物、環(huán)境保護作為與旅游、商業(yè)開發(fā)同等重要的大事，在建設 、經(jīng)營、管理的細節(jié)上予以落實。 D 天府水鎮(zhèn)舊城拆遷的力度極大，因而必須合理控制相關成本，否則將直接影響開發(fā)力度，影響商業(yè)運作。舊城拆遷所涉及居民和單位數(shù)量較多，在政府調(diào)控下，雖然難度相對較小，但也必須注重協(xié)調(diào)各方面的關系， 在拆遷執(zhí)行中本著先易后難的原則，分期進行， 以免造成不利影響。 E 天府水鎮(zhèn)的房產(chǎn)供給總量大，本地市場消化有極大難度。因而，能否憑借都江堰的綜合吸引力，依托成都市區(qū)的輻射優(yōu)勢，刺激成都商業(yè)房產(chǎn)的關注，將成為項目成敗的關鍵。將潛在需求轉化為現(xiàn)實需求，以需求市場刺激供給市場，是天府水鎮(zhèn)開發(fā)的關 鍵。但具體的市場支撐尚需進一步論證，而且，在項目的規(guī)劃設計、商業(yè)運作、品牌管理、市場營銷、組織管理等各環(huán)節(jié)，都要有明晰的市場觀念，避免某環(huán)節(jié)偏差所造成的致命后果。 F 投資回報率是衡量項目成敗的關鍵指標。天府水鎮(zhèn)的投入成本大，能否達 17 到預期的利潤目標，一方面要合理控制各環(huán)節(jié)相關成本，另一方面，也要保證各環(huán)節(jié)的質量水準，避免省小錢犯大錯。 二、項目概要 區(qū)域定位 : 作為一個城市社區(qū)，本區(qū)域將是一個以水文化為核心，以都江堰本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度假、購物、會 議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)。即：水生態(tài)城中城。 主題名稱： 項目的總體名稱為“天府水鎮(zhèn)”。借助都江堰的千古之名，體現(xiàn)了水文化主題和社區(qū)的實體概念，并具有歷史文化色彩，容易識別并產(chǎn)生聯(lián)想。 發(fā)展目標： 就旅游意義上，將發(fā)展成為四川旅游的必游景區(qū)；就商業(yè)和休閑意義上，將發(fā)展成為成都的特色休憩中心區(qū) SCRD（ Special Center Recreation District）；就社會意義上，將發(fā)展成為中國中小城鎮(zhèn)實施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)；以此，努力成為具有世界影響的生態(tài)文化社區(qū)。 功能設置 ： 天府水鎮(zhèn)以水景觀、綠色景觀和道路交通系統(tǒng)為脈絡，將多個關聯(lián)性功能項目連接在一起，是一個多元功能的區(qū)域。 在功能的具體設置上，天府水鎮(zhèn)以八個分區(qū)構成功能結構，包括： A 天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū) —— 第一形象區(qū)和消費者集散中心，并提供基礎配套服務，如行政辦公、污水處理等。 B 西街歷史保護區(qū) —— 文化游覽功能，提升天府水鎮(zhèn)的歷史與文化品位，也與都江堰景區(qū)形成關聯(lián)。 C 中國水利博物館區(qū) —— 彰顯天府水鎮(zhèn)的文化主題，具有旅游體驗功能，也是提高天府水鎮(zhèn)社會價值的核心賣點之一。 D 岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū) —— 具有商業(yè)與休閑集結的 功能，結合游覽觀光要素，以文化價值提升了商業(yè)價值。 18 E 天府美食餐飲區(qū) —— 集中多種業(yè)態(tài)的餐飲場所，四川美食、都江堰美食、天府水鎮(zhèn)美食交叉呼應，是完善天府水鎮(zhèn)，乃至都江堰功能結構的重要環(huán)節(jié)。 F 天府源國際接待區(qū) —— 包括酒店住宿、會議接待、主題餐飲娛樂等功能，針對細分市場提供高品位服務。 G 玉壘山度假別墅區(qū) —— 強化了天府源國際接待區(qū)的高品位功能，以壟斷性優(yōu)勢占據(jù)高端市場，也提升了天府水鎮(zhèn)的市場地位。 H古堰產(chǎn)權酒店區(qū) —— 完善天府水鎮(zhèn)的住宿功能體系，滿足市場細分的要求，也是良好的投資型項目。 上述八個功能區(qū)首尾 呼應，既是一個產(chǎn)業(yè)化的功能鏈，也是一個循環(huán)型的消費鏈，內(nèi)部結構較完整，也能夠與外部發(fā)生必要的關聯(lián)效應，因此具備一定的可持續(xù)運營能力。 項目設計概況： 天府水鎮(zhèn)基于多功能的社區(qū)化特征，將以水文化景觀為主線，通過項目的組合，創(chuàng)造內(nèi)部代謝的能力，從而成為一個立體化的 SCRD 特色休閑中心區(qū)。 天府水鎮(zhèn)內(nèi)以步行交通為主，每個分區(qū)都具有自身的功能性賣點和文化吸引力，以此，使項目排布具有整合性的特點，并形成了多種賣點的產(chǎn)品組合。 A 項目概況 天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū) 位于天府水鎮(zhèn)東端入口處，是天府水鎮(zhèn)與都江堰城區(qū)相連的 主要區(qū)域。本區(qū)的主體項目是以植被和水池景觀為主的天府水鎮(zhèn)入口廣場，包括山水主題園林景觀，蓄水池及污水中轉處理站、游覽標識系統(tǒng)等配套設施。另外，修建停車場、汽車站（開設都江堰－成都穿梭巴士）、便利超市、員工生活區(qū)等基礎性服務項目。 西街歷史保護區(qū) 以西街為核心，通過文物古跡的保護和修復，主要面向外地游客，提供古跡觀光、旅游購物、特色住宿等服務。 保護區(qū)所有建筑均保留、體現(xiàn)典型的川西－都江堰傳統(tǒng)建筑特色，以西街和 19 沿江步道為主線，修復清真古寺和寶瓶清真寺，保留其作為宗教場所的功能。 保護區(qū)內(nèi)保留部分回民住戶，作為 “原住民”，與建筑景觀結合形成獨特的生活場景。西街將吸引四川民間手工藝人、土特產(chǎn)商人，開辟為特色文化旅游購物街，并設立多間民俗客棧。沿江步道通過景觀小品配置，成為與岷江及其對岸都江堰景區(qū)相呼應的觀光步道，同時，保護古城墻遺址，利用民居大院開設小型民俗展示館，提供茶飲服務。 另外，在西街的入口、中點和終點分別修建、復建牌樓、古戲臺和寶瓶塔，起到形象提示的作用，使西街歷史保護區(qū)的區(qū)域文化特征更趨完整和明顯。 中國水利博物館區(qū) 位于天府水鎮(zhèn)的地理中心，為其它功能分區(qū)圍繞，是一個以水文化、水利文化為主題的展示性、體 驗性場所，也是其它功能分區(qū)的景觀配套。 中國水利博物館通過文化展示和特色營造，將申報成為國家級博物館，同時成為與西街歷史保護區(qū)配套的主題旅游場所。 博物館室內(nèi)部分由四棟展廳建筑組成，多角度、多形式