【正文】 整個項目的商業(yè)面積 29 萬岷江商業(yè)休閑區(qū)一期 天府美食餐飲區(qū) 天府水鎮(zhèn)入口區(qū) 入口廣場 地下停車場 國際接待區(qū) 文廟廣場 西街 古堰水臺 投資 1 億 借款 億 收入 億 岷江商業(yè)休閑區(qū)二 期 產(chǎn)權(quán)酒店 水利博物館 玉壘山別墅區(qū) 博物館廣場 投資 1 億 借款 億 11 萬平米 收入 3 億 6 萬平米 4 萬平米 收入 億 15 萬平米 塑造天府水鎮(zhèn)的品牌形象 體現(xiàn)天府水鎮(zhèn)作為成都CCRD 的地位，以新的休閑業(yè)態(tài)創(chuàng)造商業(yè)價值，實現(xiàn)項目增值 形成市場關(guān)注點 聚集人氣，吸引游客市場 完善商業(yè)休閑娛樂功能，創(chuàng)造更大的現(xiàn)金流 提高社區(qū)資產(chǎn)實。 34 多元主題： 在整個項目區(qū)的功能劃分和布局安排確定為餐飲、住宿、交通、購物、娛樂、游玩、公共支持系統(tǒng)之后，對于每項功能應(yīng)采用什么樣的業(yè)態(tài)，市場地位的檔次等應(yīng)遵從多元主題的概念。 滾動開發(fā)有效運用規(guī)劃、營銷、資金、資本四重杠桿： 從空間規(guī)劃上看，開發(fā)的順序西街－岷江休閑一期－入口區(qū)－餐飲區(qū)－岷江休閑二期－產(chǎn)權(quán)酒店－水利博物館－別墅區(qū)－國際接待區(qū)，呈現(xiàn)出一個閉合的環(huán)形，從聚集人氣吸引游客、休閑娛樂功能的齊備、資產(chǎn)實力提高、現(xiàn)金流創(chuàng)造等方面看，項目開發(fā)順序安排合理；項目拆遷和開發(fā)難度體現(xiàn)為從易到難。此模式對環(huán)境打造的投入和環(huán)境保護要求很高 。但如果不是此模式而是采用旅游＋住宅房產(chǎn)的模式，則房產(chǎn)的售價很難迅速增值，或者連成本都難以維持。通過此模式的設(shè)計，項目區(qū)與周邊景區(qū)形成了共贏的關(guān)系。 與周邊的景區(qū)互動明確而有效： 此模式是對周邊景區(qū)功能的延伸和補充。主要的特點體現(xiàn)如下： 增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平： 天府水鎮(zhèn)建成后，良好的自然環(huán)境、水利博物館、馬家大院、寶瓶寺等游玩景點、西街歷史保護區(qū)的文化氛圍、渾然一體的水景、雅致的小品、體現(xiàn)人文氣息的廣場節(jié)點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區(qū)、考慮周全的配套服務(wù)設(shè)施，將大大增加對游客的吸引力。 通過旅游為商業(yè)房產(chǎn)提供市場支撐，商業(yè)房產(chǎn)功能吸引旅游增長的關(guān)系互動，旅游主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區(qū)主題打造 成都市特色休閑中心區(qū) 統(tǒng)一營銷，吸引 注意力 區(qū)域環(huán)境打造 ◇ 旅游景點 ◇ 水景觀 ◇ 文化氛圍 ◇ 自然環(huán)境 ◇ 公共空間 吸引人流，延長停滯時間 功能布局安排 ◇ 餐飲 ◇ 住宿 ◇ 交通 ◇ 購物 ◇ 娛樂 ◇ 游玩 ◇ 公共支持系統(tǒng) 實現(xiàn)消費 政府 區(qū)域運營商 銀行 游客 房產(chǎn)投資者 經(jīng)營者 城市改造、城市經(jīng)營 土地、稅收、拆遷政策 旅游商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域開發(fā) 貸款 商品、服務(wù)、享受 消費支出 租金收入 購買商鋪投資 營業(yè)收入 租金、貨物、服務(wù) 招商、銷房、旅游、管理收入 建設(shè)投資、運營成本 本金、利息 項目投資者 投資項目收入 投資賓館等項目投資 32 域的吸引力，甚至輻射到了周邊，并與周邊形成了良好的競和關(guān)系；提升了整個地塊的土地、房產(chǎn)價值；改善提升了項目地塊的環(huán)境； 所設(shè)計的交叉運作、滾動開發(fā)模式最大程度的緩解了時間和資金壓力； 所設(shè)計的多元主題商業(yè)房產(chǎn)的概念，舒緩了商業(yè)房產(chǎn)市場消解的壓力； 所設(shè)計的投資回收結(jié)構(gòu)最小化開發(fā)商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產(chǎn)投資者、經(jīng)營者，并巧妙的使部分房產(chǎn)投資者成為 游客的一部分。項目具備了生存的背景，擁有合理的市場支撐，具備相當?shù)目尚行裕?但如何讓游客在項目區(qū)消費，將客流轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，將市場容量轉(zhuǎn)化為自己的市場份額，則是項目經(jīng)營管理需解決的問題。整個游客結(jié)構(gòu)發(fā)育成為以休閑度假為主的目的地特征，游客滯留時間長，預(yù)期消費大，為項目提供了優(yōu)質(zhì)客戶群。由于 項目是 以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度假、購物、會議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)，對游客有很強的吸引力，過夜游客與不過夜游客的比例將扭轉(zhuǎn)， 過夜游客占 71%，達 75 萬人次，不過夜游客占 29%，達 32萬人次；以成都或都江堰為目的地游客約占總量的 19%，出于同樣的原因，過夜的二日游游客占 63%，達 56 萬人次，不過夜的一日游游客占 37%，達 33 萬人次；參加會議來的游客比重略有增長，約占總量的 6%，達 28 萬人次；度假游客約占總量 9%，達 42 萬人次；周末過夜游客約占總量 18%，達 85 萬人次；商務(wù)專項不過 夜游客約占總量 25%，達 118 萬人次。 三、項目建成時市場容量與游客結(jié)構(gòu) 在現(xiàn)有游客結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，結(jié)合上述市場趨勢，可以估算 2020 年的項目市場容量。同樣的原因，二日游和一日游的比例，也將逆轉(zhuǎn)。 由于項目建成后，餐飲、娛樂、住宿條件的極大改善，過境游客過夜的比例將大幅度提高。按 6%增長率保守估計， 2020 年成都人休閑游的人次應(yīng)達 400 萬。 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 游客人數(shù)（萬） 444 468 494 520 547 576 按照目前的比例估算， 2020 年古堰景區(qū)的游客將達 120 萬人次，新增游客達 30 萬人次； 根據(jù)《都江堰市旅游總規(guī)》， 2020 年都江堰市的游客人次將達 576 萬人次，其中到古堰景區(qū)外其他景區(qū)的 456 萬人次，扣除重復(fù)統(tǒng)計因素，按 30%計算實際游客人數(shù)，即 136 萬 人；我們認為，天府水鎮(zhèn)建設(shè)過程中（分步建設(shè)、分步開放）及建成以后，該部分游客將有 60%90%會進入天府水鎮(zhèn)娛樂休閑，我們可以得 29 到 2020 年其他景區(qū)進入天府水鎮(zhèn)的人次數(shù)為 80120 萬人次。九寨溝機場的開通對都江堰的游客 增加不構(gòu)成威脅。（都江堰是其中的一個重要節(jié)點。如何吸引這些游客來項目區(qū)消費 ，或者能吸引其中的多少游客來項目區(qū)消費，則取決于項目運營管理水平的高低。這部分客人與古堰景區(qū)的游客交叉比例應(yīng)小于 20%，扣除交叉部分，基數(shù)為 108 萬人次。 尤其強調(diào)的是，由于項目區(qū)緊鄰古堰景區(qū)，據(jù)門票銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)，古堰景區(qū)目前的游客已達 104 萬人次，排除重復(fù)計算等因素 ，保守估計游客人數(shù)至少為 28 90 萬人次，這部分游客進入天府水鎮(zhèn)是一種必然；每年在南橋及河堤休閑進餐的人，初步估算為 180 萬人次左右，由于拆遷，該部分游客將由一部分時間的中斷。由于現(xiàn)有住宿、餐飲等功能配套不齊備，不過夜游客占 87%，達 45 萬人次，過夜游客占 13%，達 7 萬人次；以成都或都江堰為目的地游客約占總量的30%，出于同樣的原因，不過夜的一日游游客占 83%，達 57 萬人次，過夜的二日游游客占 17%，達 11 萬人次；由于項目區(qū)目前產(chǎn)品供給的限制，參加會議來的游客約占總量的 5%，達 11 萬人次；度假游客約占總 量 8%，達 18 萬人次；周末過夜游客約占總量 14%，達 32 萬人次；商務(wù)專項不過夜游客約占總量 20%，達 45 萬人次。 進入項目地的游客可以分為以都江堰為過境地的游客（細分為過夜和不過夜兩種）、以成都或都江堰為目的地的游客（按過夜與否細分為一日游和兩日游兩種）、參加在都江堰舉行的會議的游客（ 滯留在三日或以上）、以都江堰為度假地的游客（滯留在三日或以上）、周末過夜游客、商務(wù)專項不過夜游客等八類。 據(jù)《都江堰旅游局 2020 年工作報告》， 2020 年都江堰市的游客人次達 438萬，省內(nèi)游客的比例為 %，成都游客占省內(nèi)游客比例為 %，來都江堰市的成都游客可達 121 萬人次，非成都游客為 317 萬人次。因此，無論是公司本身還是具體負責天府水鎮(zhèn)開發(fā)的下屬機構(gòu)，都需要架構(gòu)新的、全面的、科學(xué)而富有前瞻性的戰(zhàn)略理念和企業(yè)文化。 從項目開發(fā)商到區(qū)域開發(fā)商，四川統(tǒng)和實業(yè)股份有限公司將作為天府水鎮(zhèn)唯一的開發(fā)主體，承擔了城市運營商的角色，因而將面臨企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略升級的問題。 公司的資本和資金實力較強，通過結(jié)構(gòu)性整合，為天府水鎮(zhèn)提供了可行的經(jīng)濟保障，但同時，在天府水鎮(zhèn)的開發(fā)運作中，則必須引入戰(zhàn)略合作伙伴，通過強強聯(lián)合，共同達到預(yù)期目標，實現(xiàn)“多贏”。 其主要財務(wù)指標表： 指標 2020 年度 2020 年度 2020 年度 總資產(chǎn)（萬元） 35000 29000 22020 凈資產(chǎn)（萬元） 26900 23000 17000 資產(chǎn)負債率（ %） 營業(yè)收入（萬元） 10100 7500 6100 凈利潤（萬元） 2176 1224 816 26 每股收益 (元 /股 ) 凈資產(chǎn)收益率（ %） 二、評價 四川 統(tǒng)和實業(yè)股份有限公司以旅游、地產(chǎn)、酒店、商貿(mào)運營為主營業(yè)務(wù)，行業(yè)背景與天府水鎮(zhèn)的區(qū)域定位吻合，為天府水鎮(zhèn)的開發(fā)提供了必要的運作經(jīng)驗。 目前公司的發(fā)展狀況十分良好，資產(chǎn)負債率極低，資金信用非常好，從無拖欠借（貸）款及利息的行為。公司的經(jīng)營管理水平和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)技術(shù)技能較高（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營國家二級資質(zhì)）。 四川統(tǒng)和實業(yè)股份有限公司是按股份制組建和運作的規(guī)范化公司，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已成為涉足旅游、地產(chǎn)、教育、商貿(mào)、酒店和生態(tài)農(nóng)業(yè)為一體的多元化大型集團公司，現(xiàn)資產(chǎn)總額為 億元，凈資產(chǎn) 億元。 25 第四章 開發(fā)主體評價 一、介紹 四川統(tǒng)和實業(yè)股份有限公司是經(jīng)原四川省體改委川經(jīng)體改（ 1998） 47 號文件批準，于 1998 年 4 月在四川省工商局注冊登記成 立的股份有限公司，注冊資金 6800 萬人民幣。 游憩方式豐富，滿足細分市場的各種類型需要。區(qū)域中安排了大面積的餐飲、休閑、娛樂、博物館、歷史文化街區(qū)等公共休閑空間，充分滿足休閑度假者的社會人際交流空間需求；作為文化休閑區(qū)，天府水鎮(zhèn)設(shè)計了水臺廣場、文廟廣場、博物館廣場、夜啤酒廣場、入口廣場等五個廣場面積近45000 平米開放的公共產(chǎn)品空間，使得游客有充足的休閑空間。 目前都江堰提供的主要是星級飯店型的設(shè)施，適用于觀光而不完全適用于休閑 。 水景打造、步行系統(tǒng)和廣場的設(shè)計均勻的分布在功能區(qū)的主要線路上，功能區(qū)的結(jié)構(gòu)考慮到了不同消費內(nèi)容的時滯，不同功能區(qū)設(shè)置的游憩內(nèi)容和吸引物不同，增加了游客的滯留時間。 整個區(qū)域的線路安排合理，可進入性非常強，與周邊景區(qū)線路結(jié)合緊密；設(shè) 24 置 了三個出入口，最大程度的吸納了各種市場上的游客；線路與游客消費的時間和種類相匹配，游玩的節(jié)奏合理；空間組合比較靈活，充分考慮了游客消費多樣性的要求，設(shè)計安排降低了市場風險。這一方面將通過線路組合完成，如游覽完都江堰景區(qū)，在天府水鎮(zhèn)體驗其它特色項目，進行消費；另一方面，兩者也可以形成實質(zhì)性關(guān)聯(lián)，如兩者形成聯(lián)合體，都江堰景區(qū)的管理者與天府水鎮(zhèn)的開發(fā)商、經(jīng)營管理者共同進行產(chǎn)品與游賞方式的設(shè)計開發(fā)，共同進行營銷推廣。 在都江堰市范圍內(nèi)，以都江堰景區(qū)－天府水鎮(zhèn)－青城山為核心，形成強有力的游賞結(jié)構(gòu)，兩個不同訴求的世界遺產(chǎn)， 加之天府水鎮(zhèn)兼容并蓄的多功能系統(tǒng)，將支撐起都江堰市作為世界知名旅游城市的結(jié)構(gòu)。 通過游賞方式的打造，使天府水鎮(zhèn)－都江堰市－成都市有效地連接在一起，在功能結(jié)構(gòu)上，成為成都市的一部分。 同時，在 游賞方式安排上，天府水鎮(zhèn)將與更大地域范圍內(nèi)的相關(guān)項目形成系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)。 過夜游客則在西街歷史保護區(qū)觀光、購物后，進入中國水利博物館參觀，并參與體驗活動，然后可以選擇天府源國際接待區(qū)的水景音樂廳或天府美食城用餐，夜間可以在古堰溫泉中心或岷江商業(yè)休閑中心消費，晚上住宿可選擇天府源酒店、古堰產(chǎn)權(quán)酒店、西街民俗客棧不同的檔次。 第三章 游賞方式評價 一、游賞方式結(jié)構(gòu)簡介 由于天府水鎮(zhèn)是一個綜合性的社區(qū)，而不是一個景區(qū)，消費者的消費類型、消費形態(tài)十分復(fù)雜，因此，在游賞方式上將具備多種可能性，而不具有一般性旅游、休閑的方式限制。 天府水鎮(zhèn)涉及拆遷面積近 600 畝，如按土地 拆遷成本 200 萬 /畝計算，總計達人民幣 10 億元，除去招商項目部分，拆遷成本預(yù)計將達到整個項目投資的 1/2，使得開發(fā)商將承擔巨大的資金和運作風險，直接導(dǎo)致開發(fā)投入的機會成本很高，盈利水平低。 D 區(qū)域開發(fā)能否達到預(yù)期目標，要有富于前瞻性的開發(fā)運作結(jié)構(gòu)。 C 天府水鎮(zhèn)內(nèi)項目較多，功能劃分較清晰，但如果局限于局部開發(fā)或單體項目開發(fā)，則單位成本（開發(fā)和運營）偏高，且不能構(gòu)建良性的消費鏈，形成人流和現(xiàn)金流，更產(chǎn)生不了預(yù)期的市場震撼力，也改變不了城市布局結(jié)構(gòu)和旅游發(fā)展的節(jié)奏。 22 項目評價： A 生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)的區(qū)域功能定位正確，很好地秉承了都江堰市的生態(tài)旅游城市的定位、成都市附中心的功能和城市經(jīng)營的理念；以水為文化主題定位，很好的結(jié)合了都江堰的水、生態(tài)資源和城市的歷史傳承，對城市的歷史文化復(fù)興無疑將起到積極作用。通過功能組合，面向細分市場，形成了多種產(chǎn)品組合，并體現(xiàn)為不同類型的消費鏈。 區(qū)內(nèi)建筑以現(xiàn)代城市建筑風格為主，