【正文】 具體見項(xiàng)目工程進(jìn)度表。規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個(gè)月，預(yù)計(jì)2012年11月31日前。3資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃2012年投入3000萬元，剩余部分資金2013年全部投入實(shí)施建設(shè)。本項(xiàng)目建設(shè)估算總投資8000萬元，其中土地成本 3200萬元，建安費(fèi)用 2884萬元，建設(shè)期利息516萬元，其它費(fèi)用1400萬元。開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及建設(shè)期利息等。第八章 投資估算與資金籌措1投資估算1）四川省建筑工程概算定額；2）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；3）國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》投資估算方法（2000年10月）；4）國家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5）現(xiàn)行的市場價(jià)格信息資料。 消防器材本項(xiàng)目配備一定數(shù)量手提式干粉滅火器。設(shè)計(jì)好項(xiàng)目平面圖，規(guī)劃好消防設(shè)施，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置。，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，對(duì)職工進(jìn)行安全教育。、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 消防措施，消防栓滅火器數(shù)量與間距按照消防部門的要求布防。4消防安全 編制依據(jù)1.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005） 編制原則“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。1采取預(yù)防措施避免車輛和土方搬運(yùn)和材料轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備陷落到坑穴或水中。運(yùn)輸機(jī)械、土方和材料搬運(yùn)設(shè)備:應(yīng)提供適當(dāng)?shù)男盘?hào)和其他指揮裝置，以防止車輛和土方搬運(yùn)或材料轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備運(yùn)行時(shí)所造成的危險(xiǎn)。在未安置適當(dāng)?shù)男盘?hào)設(shè)施的情況下不得使用任何起重機(jī)械。起重機(jī)械和升降附屬裝置：按規(guī)定在初次使用之前，應(yīng)對(duì)起重機(jī)械和升降附屬裝置進(jìn)行檢驗(yàn)測試。對(duì)建筑機(jī)械與設(shè)備的安全視情況進(jìn)行逐類或逐件檢驗(yàn)測試。堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主”和“安全責(zé)任、重于泰山”的原則，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行《安全生產(chǎn)法》和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及管理部門的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理工作，確保安全生產(chǎn)。具體如下：基坑開挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周圍建筑物因地基不均勻沉降而傾斜、開裂，倒塌等意外。、消防給水系統(tǒng)的設(shè)備，宜選用高效節(jié)能的供水設(shè)備。 ，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 ，選用優(yōu)質(zhì)給水管材，避免因給水系統(tǒng)發(fā)生二次污染而需將受到污染的水排放和對(duì)供水系統(tǒng)進(jìn)行清洗處理所造成的水量浪費(fèi)。其主要節(jié)能措施如下：1）變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品；2）采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率因素；3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；4）電纜導(dǎo)線布線時(shí)，盡量避免線路迂回或電能倒流，適當(dāng)加大截面，以降低線路阻抗；5）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。3）擬采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能。項(xiàng)目的主要節(jié)能措施如下：1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。工程實(shí)施前，應(yīng)請(qǐng)具有編制水土保持方案資質(zhì)證書的單位做好水土保持方案，報(bào)水利管理部門審批。6）水土保持（1）水土流失影響因素本項(xiàng)目在工程建設(shè)過程中的場地平整、道路修建等作業(yè)會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。（5）定期對(duì)各種施工機(jī)械、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)備進(jìn)行維修，以減少噪聲。（4）材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。小區(qū)內(nèi)種植一些吸收二氧化碳能力較強(qiáng)的植物和滯塵植物，站場外圍綠化帶由高大樹木、喬木和草地構(gòu)成，場內(nèi)綠化帶以灌木和草地為主，配合高度適中的喬木。（2）加強(qiáng)各階段環(huán)保措施，確保環(huán)保意識(shí)的貫徹充分考慮項(xiàng)目區(qū)與居民區(qū)之間的合理距離、污染物排放與城市管網(wǎng)如何結(jié)合、項(xiàng)目區(qū)周邊綠化設(shè)計(jì)等問題，提倡建設(shè)生態(tài)型小區(qū)。5）施工過程的環(huán)境保護(hù)（1）遵循“以人為本”的環(huán)保理念，保護(hù)城區(qū)生態(tài)環(huán)境城市環(huán)境越來越成為評(píng)價(jià)一個(gè)城市好壞的決定性因素之一，也將影響著城市的經(jīng)濟(jì)（如對(duì)旅游的影響）和居民的生活。3）噪聲項(xiàng)目無鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無高噪聲設(shè)備，主要聲源為生活噪聲。項(xiàng)目的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ3082－1999的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。4）施工期間，作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。2）垃圾站堆存的垃圾。用地周邊基本上是辦公區(qū)、住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，無工業(yè)污染源和其他危險(xiǎn)品物流設(shè)施。第七章 環(huán)保、節(jié)能與安全1環(huán)境保護(hù)a）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)；b）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB1629796）；c）《建筑施工場界噪聲限值》（GB125231990）；d）《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30962008）；e）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GH38382002）；f）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T1484893)；g）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB30951996)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地勢平坦，場址的生態(tài)環(huán)境較好。3電氣消防在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接起動(dòng)消防泵，撲救火災(zāi)。／小時(shí)，／次。4）所有單體均接二類建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，耐火等級(jí)二級(jí)。2）集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。(2）室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。2)排水系統(tǒng)(1）室外排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集排入市政雨水管。1)排水量生活排水量為約120m3／日。設(shè)置場所為地下車庫、商場、公建。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防規(guī)范布置。（2）室內(nèi)給水系統(tǒng)項(xiàng)目建筑1～5層由市政給水管直接供水。給水從解放路市政給水管引入壹根DN100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。項(xiàng)目最大用水量約為152m3／日。澆灑道路及綠化用水量約為10m3／日。日。日，設(shè)計(jì)人數(shù)為3人／戶，用水時(shí)間按24小時(shí)計(jì)算。2)用水量正常時(shí)，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑道路及綠化用水。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊?。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對(duì)有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。7)夜景燈飾照明在小區(qū)居住庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時(shí)更加心曠神怡。6)戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。5）應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。住宅進(jìn)戶線不小于10㎜2，㎜2。每套住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。3）供配電系統(tǒng)供電電源：380V／220V電源從市政供電管網(wǎng)接入。1）負(fù)荷等級(jí)本項(xiàng)目工程建筑、消防的用電負(fù)荷、五城商業(yè)與12戶生活給水泵和樓道照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余的用電設(shè)備均為三級(jí)負(fù)荷。本項(xiàng)目建議采用磚混結(jié)構(gòu)。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運(yùn)用點(diǎn)線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境。車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車干擾，為兒童、老人等提供了安全的地面活動(dòng)場所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。項(xiàng)目用地沿濱河路長約109㎡，根據(jù)用地特點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模，其他三方面無道路，因此場地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防，又占取最小用地和減少干擾。3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出“均好性”的原則，滿足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)12戶6建筑密度45%45%7綠地率%8估算總投資8000萬元第六章 主要工程技術(shù)方案1工程技術(shù)方案1）以都江堰市總體規(guī)劃為前提，注重項(xiàng)目與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。2建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。本項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)都江堰市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，完善城城市規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)構(gòu)建和諧都江堰的一項(xiàng)重要舉措，得到都江堰市委、市政府及上級(jí)主管部門的大力支持，外部政策環(huán)境優(yōu)良。拍賣土地，在選址上開發(fā)建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費(fèi)者的需要；另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮城市土地資源的利用價(jià)值，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。根據(jù)都江堰市規(guī)劃局規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)，擬建項(xiàng)目按照都江堰市城市規(guī)劃，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商住用地。其它建筑材料：可從建材市場購買，滿足供應(yīng)。水泥：拉法基水泥廠相距不遠(yuǎn)，可直接購買。砂、礫料：附近砂石質(zhì)量較好，可就近購買。 通信條件都江堰市郵政、電信快速發(fā)展，移動(dòng)、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項(xiàng)目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。 交通運(yùn)輸條件都江堰境內(nèi)道路四通八達(dá)，項(xiàng)目用地沿濱河路長約109㎡，其他三方面無道路，因此場地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防 供電條件都江堰市已建成變電站兩座，其中110kv變電站一座，35kv變電站二座，中小型水電站120余座，且都并入國家電網(wǎng)，供電質(zhì)量好；現(xiàn)已開發(fā)裝機(jī)10萬KW，年發(fā)電量歷地5億Kwh以上，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)需要。該工程的最偉大之處是建堰2000多年來經(jīng)久不衰，而且發(fā)揮著愈來愈大的效益。都江堰水利創(chuàng)建時(shí)的魚嘴分水堤、飛沙堰溢洪道、寶瓶口引水口三大主體工程，由百丈堤、人字堤等附屬工程構(gòu)成，科學(xué)地解決了江水自動(dòng)分流、自動(dòng)排沙、控制進(jìn)水流量等問題，消除了水患，使川西平原成為“水旱從人”的“天府之國”。年均降水量1200毫米，年均無霜期280天。但是，由于“5?12”汶川地震強(qiáng)度較大且余震較多，對(duì)近地表巖體和土壤層的結(jié)構(gòu)影響較大，政府已多方面采取監(jiān)測和評(píng)估，防止次生環(huán)境災(zāi)害的發(fā)生 氣候條件都江堰市屬中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，夏無酷暑（極端最高氣溫32℃），冬無嚴(yán)寒（極端最低氣溫5℃，僅個(gè)別年份出現(xiàn)），雨量充沛，氣候宜人。以地表生態(tài)覆蓋類型為主要指示參數(shù)，通過對(duì)都江堰市域范圍、不同行政區(qū)域和以紫坪鋪水庫為代表的環(huán)境敏感目標(biāo)周邊區(qū)域等不同空間尺度的變化比較分析，“5周圍的風(fēng)景區(qū)多有夾關(guān)組磚紅色砂巖、礫巖形成的高山，視覺效果凸出，受青藏高原構(gòu)造活動(dòng)等的影響，本區(qū)形成多個(gè)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈的褶皺帶，成為了我國南北地震活動(dòng)帶的一部分。東邊是新建政府安置小區(qū)鳳鳴苑，東南邊是中冶堰景大型高層住宅小區(qū)，北邊面朝柏條河天然水帶。項(xiàng)目選址區(qū)無拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設(shè)商品住宅的理想場地?，F(xiàn)場設(shè)置售樓處，聘請(qǐng)資深營銷公司進(jìn)行全程策劃：1)圍繞主體概念全程策劃推廣；2)依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)；3)推動(dòng)現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性；5)市場策劃的針對(duì)性和競爭性： 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。3 市場推銷：城市中高產(chǎn)階級(jí)從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點(diǎn)爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在4055歲之間，因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度2)中心客源該部分客源購房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。項(xiàng)目所處青城山區(qū)域雖然價(jià)格較為堅(jiān)挺但去化速度十分緩慢。銷售去化速度已接近09年上半年的水品，部分樓盤降價(jià)幅度已超過20%。成交創(chuàng)新低，市場形勢嚴(yán)峻，其信貸縮緊，首套房利率出現(xiàn)上浮，甚至個(gè)別銀行出現(xiàn)暫停房貸業(yè)務(wù)，直接增加了購房者購房成本，較大程度抑制了市場需求。、商品房成交方面商品房成交方面，部分剛需型消費(fèi)者可能由于開發(fā)商的大力促銷，價(jià)格達(dá)到預(yù)期而購買產(chǎn)品；但大部分消費(fèi)者可能由于近期樓市環(huán)境的不確定性，而在近期內(nèi)會(huì)繼續(xù)持幣觀望。4 房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場影響小結(jié)對(duì)土地市場的影響土地供應(yīng)與政策調(diào)控有較大的關(guān)系，調(diào)控政策之后的成都土地市場（一級(jí)市場）較為低迷；郊縣供應(yīng)持續(xù)大幅放量，但成交方面卻顯冷清，流拍成風(fēng)，開發(fā)商受樓市低迷帶來的資金壓力影響拿地意愿不強(qiáng)，住宅市場持續(xù)低迷直接影響開發(fā)商對(duì)后