【正文】 車行道路簡(jiǎn)明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車干擾，為兒童 、 老人等提供了安全的地面活動(dòng)場(chǎng)所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營(yíng)造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。 交通組織 項(xiàng)目用地沿濱河路長(zhǎng)約 109 ㎡ ， 根據(jù)用地特 點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模， 其他三方面無(wú)道路，因此場(chǎng)地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場(chǎng)地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防，又占取最小用地和減少干擾。 3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出?均好性?的原則，滿足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)需求，營(yíng)造富有人情味的溫馨家園。 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 12戶 6 建筑密度 45% 45% 7 綠地率 % 8 估算總投資 8000萬(wàn)元 46 第六 章 主要工程技術(shù)方案 1 工程技術(shù)方案 總平面布置 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 1）以 都江堰市 總體規(guī)劃為前提，注重 項(xiàng)目 與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居 住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。 2 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。本項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn) 都江堰市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，完善城 城市規(guī)劃 建設(shè)，促進(jìn)構(gòu)建和諧 都江堰 的一項(xiàng)重要舉措，得到 都江堰市 委、 市政府及上級(jí)主管部門的大力支持，外 部政策環(huán)境優(yōu)良。 拍賣 土地，在 選址上開(kāi)發(fā)建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費(fèi)者的需要；另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮 城市 土地資源的利用價(jià)值，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。根據(jù)都江堰市規(guī)劃局規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn) ， 擬建項(xiàng)目 按照 都江堰市 城市規(guī)劃，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商 住 用地。 其它建筑材料：可從建材市場(chǎng)購(gòu)買，滿足供應(yīng)。 水泥： 拉法基 水泥廠相距不遠(yuǎn)，可直接購(gòu)買。 砂、礫料：附近砂石質(zhì)量較好，可就近購(gòu)買。 通信條件 都江堰市 郵政、電信快速發(fā)展，移動(dòng)、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項(xiàng)目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。 43 交通運(yùn)輸條件 都江堰 境內(nèi)道路四通八達(dá)， 項(xiàng)目用地沿濱河路長(zhǎng)約 109 ㎡ ，其他三方面無(wú)道路，因此場(chǎng)地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場(chǎng)地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防 供電條件 都江堰市 已 建成變電站兩座，其中 110kv 變電站一座， 35kv 變電站二座，中小型水電站 120 余座，且都并入國(guó)家電網(wǎng)，供電質(zhì)量好； 現(xiàn)已開(kāi)發(fā)裝機(jī) 10萬(wàn) KW，年發(fā)電量歷地 5 億 Kwh以上 ，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)需要。該工程的最偉大之處是建堰2020 多年來(lái)經(jīng)久不衰，而且發(fā)揮著愈來(lái)愈大的效益。 都江堰水利創(chuàng)建時(shí)的魚(yú)嘴分水堤、 飛沙堰溢洪道、寶瓶口引水口三大主體工程，由百丈堤、人字堤等附屬工程構(gòu)成，科學(xué)地解決了江水自動(dòng)分流、自動(dòng)排沙、控制進(jìn)水流量等問(wèn)題，消除了水患，使川西平原成為?水旱從人?的?天府之國(guó)?。年均降水量 1200 毫米，年均無(wú)霜期 280天。但是，由于? 5?12?汶川地震強(qiáng)度較大且余震較多，對(duì)近地表巖體和土壤層的結(jié)構(gòu)影響較大， 政府已多 方面 采取 監(jiān)測(cè)和評(píng)估，防止次生環(huán)境災(zāi)害的發(fā)生 氣候條 件 都江堰市屬中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，夏無(wú)酷暑（極端最高 42 氣溫 32℃ ），冬無(wú)嚴(yán)寒（極端最低氣溫 5℃ ，僅個(gè)別年份出現(xiàn)），雨量充沛，氣候宜人。以地表生態(tài)覆蓋類型為主要指示參數(shù)，通過(guò)對(duì)都江堰市域范圍、不同行政區(qū)域和以紫坪鋪水庫(kù)為代表的環(huán)境敏感目標(biāo)周邊區(qū)域等不同空間尺度的變化比較分析，? 5周圍的風(fēng)景區(qū)多有 夾關(guān)組磚紅色砂巖、礫巖形成的高山，視覺(jué)效果凸出，受青藏高原構(gòu)造活動(dòng)等的影響，本區(qū)形成多個(gè)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈的褶皺帶，成為了我國(guó)南北地震活動(dòng)帶的一部分。 東邊是新建政府安置小區(qū)鳳鳴苑 ， 東 南邊是 中冶堰景大型 高層 住宅小區(qū)， 北邊面朝柏條河天然水帶 。項(xiàng)目選址區(qū)無(wú)拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設(shè) 商品住宅的理想場(chǎng)地。 推銷方式及措施 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處，聘請(qǐng)資深營(yíng)銷公司進(jìn)行全程策劃： 1)圍繞主體概念全程策劃推廣； 2)依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)； 3)推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣氣氛塑造； 4)廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性； 5)市場(chǎng)策劃的針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性： 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大 多選擇按揭付款，但是在 此 居住不是主要目的，因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳 40 語(yǔ)效應(yīng)的影響。 3 市場(chǎng)推銷 推銷方式及措施 目標(biāo)客源預(yù)測(cè)：城市中 高 產(chǎn)階級(jí) 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員 該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在4055 歲之間，因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度 2)中心客源 該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè)。項(xiàng)目所處青城山區(qū)域雖然價(jià)格較為堅(jiān)挺但去化速度十分緩慢。銷售去化速度已接近 09年上半年的水品，部分樓盤降價(jià)幅度已超過(guò) 20%。成交創(chuàng)新低，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，其信貸縮緊，首套房利率出現(xiàn)上浮，甚至個(gè)別銀行出現(xiàn)暫停房貸業(yè)務(wù)，直接增加了購(gòu)房者購(gòu)房成本，較大程度抑制了市場(chǎng)需求。 、商品房成交方面 商品房成交方面，部分剛需型消費(fèi)者可能由于開(kāi)發(fā)商的大力促銷，價(jià)格達(dá)到預(yù)期而購(gòu)買產(chǎn)品；但大部分消費(fèi)者可能由于近期樓市環(huán)境的不確定性，而在近期內(nèi)會(huì)繼續(xù)持幣觀望。 4 房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響小結(jié) 對(duì)土地市場(chǎng)的影響 土地供應(yīng)與政策調(diào)控有較大的關(guān)系，調(diào)控政策之后的成都土地市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)）較為低迷； 郊縣供應(yīng)持續(xù)大幅放量，但成交方面卻顯冷清，流拍成風(fēng)，開(kāi)發(fā)商受樓市低迷帶來(lái)的資金壓力影響拿地意愿不強(qiáng)，住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷直接影響開(kāi)發(fā)商對(duì)后期樓市信心不足，地方政府也不得將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。 11 月 18 日 房管局 成都市城鄉(xiāng)房管局下發(fā)《關(guān)于執(zhí)行 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知 的通知》，將嚴(yán)格執(zhí)行境外個(gè)人買房?一人一套?的政策。 10 月 27 日 房管局 《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管辦法（試行）》《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管實(shí)行細(xì)則（試行）》成都市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售款都納入了監(jiān)管范圍，采用商業(yè)銀行監(jiān)管模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管賬戶，并由開(kāi)發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報(bào)送相應(yīng)工程進(jìn)度清冊(cè)等資料。 37 2 月 24 日 市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》，以進(jìn)一步規(guī)范成都的用地行為，加強(qiáng)土地利用管理，對(duì)于土地閑置 1 年以上不滿 2 年的 ，按土地出讓價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。 2020 年成都房地產(chǎn)調(diào)控政策 1 月 5 日 房管局進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為制定了《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》和《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》，目的加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，強(qiáng)調(diào)預(yù)售制度和現(xiàn)場(chǎng)展示。 ? 成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局：成都市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的通知 20200401 主要內(nèi)容：對(duì)商品住房?jī)r(jià)格實(shí)行申報(bào)備案管理、商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)后的監(jiān)督管理和嚴(yán)格商品住房銷售行為的監(jiān)管等方面做出了明確的規(guī)定。 影響： 該政策的出臺(tái)對(duì)于控制房?jī)r(jià)有了比較明確的目標(biāo)。成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有 1 套住房的，可以再購(gòu)買第 2 套住房 (含新建商品住房和二手住房，下同 )，暫停購(gòu)買第 3 套住房；外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無(wú)住房的，可憑該市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在該市主城區(qū)購(gòu)買 1 套住房，暫停購(gòu)買第 2 套住房 ；不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買住房 。住房限購(gòu)的對(duì)象。 成都市出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策 2020 年成都房地產(chǎn)調(diào)控政策 35 ? 成都房地產(chǎn)限購(gòu)令 成都將在主城區(qū)即 ?錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)?等主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)措施。 ? 央行 12 月 26 日起加息 基準(zhǔn)利率上調(diào) % 人民銀行決定，自 2020 年 12 月 26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 12月 19 日，國(guó)土部要求抑制地價(jià)過(guò)快上漲，新地王須 2 日上報(bào)。中旬 ，限外令發(fā)布。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。?五項(xiàng)措施?具體措施包括信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等。 31日 發(fā)改委明確將?逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革?列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。 ? 4 月 17 日 新國(guó)十條出臺(tái) 二套房首付不低于五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍；購(gòu)買首套但 90平以上的首付不得低于 30%；在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停第三套及以上房貸；對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 33 2020 年 房地產(chǎn) 調(diào)控政策 ? 1 月 10 日 國(guó)十一條規(guī)定二套房貸首付不低于 40% 國(guó)十一條規(guī)定購(gòu)買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于 40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須?公開(kāi)房源 +明碼標(biāo)價(jià)?。截至 7 月 7 日，一年期整存整取定期存款利息為 %，一年期貸款利息為 %， 5 年期以上房貸基準(zhǔn)利率達(dá)到 %。新國(guó)八條?提高了二套房首付比例至 6 成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 影響：該辦法的出臺(tái)，對(duì)于規(guī)范和促進(jìn)三級(jí)市場(chǎng)健康有序發(fā)展有著積極而重大的意義，不僅有利于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，對(duì)保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益也有積極的影響。 其中，對(duì)中介的賺取差價(jià)、分割 32 出租等違法違規(guī)行為，可以處以沒(méi)收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。 ? 三部委聯(lián)合出臺(tái) 房產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)管理辦法 4 月 1 日實(shí)施 主要內(nèi)容： 住建部、國(guó)家發(fā)改委、人社部聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)管理辦法》。 3 房地產(chǎn)調(diào)控政策 國(guó)家宏觀政策。 2020 年都江堰市場(chǎng)受宏觀調(diào)控和上一年供應(yīng)過(guò)量的影響，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀況，市區(qū)項(xiàng)目打折促銷明顯，部分項(xiàng)目如中冶堰景價(jià)格下 探到 3 千余元 /㎡ ，御景豪庭甚至出現(xiàn)了封盤的跡象。 2020 年都江堰市區(qū)項(xiàng)目銷售價(jià)格在42004833 元 /平米，青城山片區(qū)的銷售均價(jià)達(dá) 14600 元 /平米。 房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因： 2020 年，都江堰全市商品房銷售價(jià)格上漲。產(chǎn)品類型包括主要為獨(dú)院、合院、聯(lián)排、疊拼、公寓，平均 月銷量約 1520 套，個(gè)別項(xiàng)目 12 套。 都江堰市區(qū)主流產(chǎn)品為多層及小高層產(chǎn)品，主要面積段在 80120㎡ 區(qū)間，大多為滿足震后本地居民首次置業(yè)和改善性需求，同時(shí)都江堰政府推出針對(duì)地震中損毀房屋居民的安置房，面積區(qū)間大約在 6080㎡ ，總供應(yīng)量在 5000 套左右。 都江堰房地產(chǎn)供給情況 2020 年都江堰取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目供應(yīng)量為 萬(wàn) M2 ，其中都江堰市區(qū) 2 環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量為 萬(wàn)平，郊區(qū)供應(yīng)量為 萬(wàn) M2。其中：住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 都江堰住宅樓面地價(jià)約 4000 元 /平方米 2020 年都江堰土地供應(yīng)情況 29 2020 年 19 月都江堰一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)受調(diào)控政策及去年土地供應(yīng)量大影響，地方政府對(duì)土地供應(yīng)較為謹(jǐn)慎，暫無(wú)成交土地信息。到 2020 年，隨 著災(zāi)后重建的順利進(jìn)行都江堰城區(qū)面積達(dá)到 平方公里， 城市人口 約 30萬(wàn)。 1949 年后 ,曾先后 5 次制定市政建設(shè)規(guī)劃。1995 年被文化部命名為全國(guó)文化先進(jìn)縣（市）。其中 都江堰中學(xué) 為省級(jí)重點(diǎn)高中，徐渡職業(yè)高中為全國(guó)重點(diǎn)職業(yè)高中。有國(guó)家科研機(jī)構(gòu) 5 所，集 科工貿(mào)于一體的民辦科研機(jī)構(gòu) 76 家，涉及電子、機(jī)械、醫(yī)藥、化工、輕紡、食品、建筑建材等行業(yè)和農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水產(chǎn)等，有數(shù)十項(xiàng)科研項(xiàng)目和科研成果獲國(guó)家發(fā)明一、二等獎(jiǎng)和四川省科技成果一、二、三等獎(jiǎng)。全市小水電裝機(jī)容量 13 萬(wàn)多千瓦，人均用電量是全國(guó)人均用電量的 3 倍多，是全國(guó)基本電氣化試點(diǎn)縣（市）。建成了 900MAZ移動(dòng)通信 A 網(wǎng)基站。市區(qū)開(kāi)通 15路公共汽車， 20 余家出租汽車公司擁有各種檔次出租車 700 多輛。是全國(guó)植樹(shù)造林百佳縣（市）和全面綠化達(dá)標(biāo)縣（市）。森林資源豐富，有林地面積 萬(wàn)公頃，森林覆蓋率 %。有耕地 萬(wàn)公頃， 90%以上屬自流灌溉，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。即將開(kāi)工的紫坪水庫(kù)電站，裝機(jī)容量 68 萬(wàn)千瓦，總投資近百億元。是四川省經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)十強(qiáng)縣市之一，位列第五名。旅游綜合收入 億元，年創(chuàng)利稅超 3 億元。 城市建設(shè)