【正文】 0 都江堰市柏條河水岸項目 可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總 論 ............................................................... 3 1 項目概況 ................................................................ 3 2 可行性研究結(jié)論 .......................................................... 6 3 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ....................................................... 16 4 項目存問題及建議 ....................................................... 17 第二章 項目建設(shè)的理由及必要性 ............................................... 18 1 項目提出背景 ........................................................... 18 2 項目發(fā)展概況 ........................................................... 21 3 項目投資的必要性 ....................................................... 22 第三章 市場研究 ............................................................. 23 1 區(qū)域國民經(jīng)濟、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況 ................................... 24 2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ..................................................... 28 3 房地產(chǎn)調(diào)控政策 ......................................................... 31 4房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響小結(jié) .......................................... 38 第四章 項目選址與建設(shè)條件 ................................................... 40 1項目選址 ............................................................... 40 2項目建設(shè)條件 ........................................................... 41 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 ....................................................... 45 1建設(shè)規(guī)模 ............................................................... 45 2建設(shè)內(nèi)容 ............................................................... 45 第六章 主要工程技術(shù)方案 ..................................................... 46 1工程技術(shù)方案 ........................................................... 46 第七章 環(huán)保、節(jié)能與安全 ..................................................... 53 1環(huán)境保護 ............................................................... 53 2節(jié)能 ................................................................... 56 3勞動安 全 ............................................................... 58 4消防安全 ............................................................... 60 第八章 投資估算 與資金籌措 .................................................... 62 1投資估算 ............................................................... 62 2 2資金籌措 ............................................................... 64 3資金使用計劃 ........................................................... 64 第九章 開發(fā)進度 .............................................................. 65 1建設(shè)工期及計劃安排 ...................................................... 65 第十章 財務(wù)分析 .............................................................. 68 1財務(wù)評價依據(jù)說明 ....................................................... 68 2成本估算 ............................................................... 68 3銷售收入估算 ........................................................... 70 4利潤概算 ............................................................... 71 5投資利潤率概算 ......................................................... 71 6項目盈虧平衡分析 ....................................................... 71 7敏感性分析 ............................................................. 72 8財務(wù)評價結(jié)論與建議 ..................................................... 72 第十一 章 風險評價 ........................................................... 74 1投資風險分析 ........................................................... 74 2風險評估 ............................................................... 74 3風險防范對策 ........................................................... 76 第十二章 社會評價 ........................................................... 77 1項目對社會的影響分析 ................................................... 77 2項目與社會的互適性分析 ................................................. 78 3評價結(jié)論 ............................................................... 78 第十三章 問題和建議 .......................................................... 80 1問題 ................................................................... 80 2建議 ................................................................... 80 3 第一 章 總 論 1 項目概況 項目名稱： 柏條河水岸 建設(shè)單位： 都江堰市水利水電工程有限公司 項目地點： 都江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組 。 項目單位基本情況： 都江堰市水利水電工程 公司成立于 2020 年 11 月 6 日，是一家民營企業(yè)，主要從事 水利水電工程、房屋建筑工程、市政公用工程 等項目。公司設(shè)有辦公室、工程部、開發(fā)部、財務(wù)部、售樓部等部門?，F(xiàn)有員工60 人，其中：工程師 12 人，助理工程師 28 人。 經(jīng)營辦公地址 ： 都 江堰市幸福大道天然氣公司六樓 。 公司注冊資本： 貳 仟 萬元人民幣。 根據(jù)公司 2020 年會計 年 報情況 來 看，公司資產(chǎn)總額 萬元，其中：固定資產(chǎn) 萬元、流動資產(chǎn) 萬元，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入 萬元，利潤 萬元。資產(chǎn)負責率 ％，流動比率 ％，銷售利潤率 ％ ，具備較強的償債和盈利能力 。 項目概況： 本項目為都江堰市水利水電工程有限公司開發(fā)項目，項目選址都江堰市二環(huán)路外柏條河南岸，用地總面積 ㎡ ，用地呈梯形，北邊長約 109米，南邊長約 118 米，南北盡深約 63米，用地紅線距 柏條河50 米，距濱河路約 26米，擬建項目由北側(cè)五層商業(yè)樓和南側(cè)連排 23 4 層住宅組成，建筑面積約 ㎡ ，建筑均為多層建筑，建筑耐火等級 Ⅱ 級，地下室一級，主體結(jié)構(gòu)使用年限 50年，地震設(shè)防烈度 8 度，地下室防水等級 Ⅱ 級（電設(shè)備用房一級），屋面防水等級 Ⅱ 級。 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃占地 區(qū) 平方米，建筑占地 平方米，總建筑面積 平方米，綠化占地面積 平方米。一次 性 規(guī)劃，一次 性 建設(shè)。 進度計 劃 本項目 預計開發(fā)周期為 18 個月 ，即 2020 年 12 月 動工，至 2020年 6 月竣工。 投資規(guī)模與資金籌措 項目估算總投資 8000 萬元。 資金籌措 根據(jù)項目資金籌措方案，本項目所需建設(shè)資金由 項目 水利水電工程有限公司 通過 自有資金 、 商品房預售或銀行按揭貸款 等辦法 籌集。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見 下表 。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項 目 指 標 指標值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 5 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 12戶 建筑密度 45% 45% 綠地率 % 估算總投資 8000萬元 預計銷售收入 14125萬元 利潤總額 4564萬元 所得稅 1211萬元 凈利潤 3423萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 48% 投資回收期 2年 建設(shè)工期 18月 編制 依據(jù) 1） 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（ 2020）； 2） 《汶川地震災后恢復重建條例》（國務(wù)院令第 526 號） 3） 《汶川地震災后恢復重建總體規(guī)劃》（國發(fā)【 2020】 31號） 4） 《汶川地震災后恢復重建公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)專項規(guī)劃》 5） 《投資項目可行性研究指南》（ 2020）； 6） 四川省人民政府關(guān)于支持汶川地震災后恢復重建政策措施的意見（ 2020 年 7 月 10）； 7） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 9）《住宅設(shè)計規(guī)范》； 6 10）《住宅建筑設(shè)計標準》 ； 11）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》； 12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》； 13）《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》； 14）其他相關(guān)文件。 項目提出的背景及理由 本項目地塊系 都江堰市水利水電工程 公司從 都江堰市 國土局土地儲備中心公開競拍購得，地塊原系 商、住 用地。根據(jù) 都江堰市規(guī)劃局 規(guī)劃和有關(guān)部門批準了擬建項目。項目提出的理由