【正文】 現(xiàn)狀 都江堰市是一座新興的 工業(yè)城市 、 旅游城市， 1996 年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，到 2020 年 GDP 達(dá) 億多元。近幾年來 我市 大力發(fā)展旅游業(yè)， 旅游消費(fèi) 已經(jīng)成為 該縣 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。其中：地方財政一般預(yù)算收入 億元，同比增長 %，在區(qū)縣中排名分別為 26 第 11 位和第 8 位 , 在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第 1 位和第 4 位。在區(qū)縣中排名分別為第 13 位和第 7 位 , 在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第 2 位和第 2 位， 規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %，在區(qū)縣中排名分別為第 17 位和第 7 位 , 在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第 6 位和第 7 位。 今年 1~7 月，累計引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目 18 個，協(xié)議投資 30億元， LED 產(chǎn)業(yè)園、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目正加快推進(jìn)…… 2020 年， 都江堰市 經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果，各項(xiàng)社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。《道解都江堰》是都江堰市在震后引資過億元傾力打造的大型水上實(shí)景演出，自今年 6 月初首演以來，已經(jīng)讓 4 萬多游客在游覽名山古堰之后，再感受都江堰深刻的文化內(nèi)涵。 圍繞打造國際旅游城市，地震后，都江堰著力引進(jìn)國際品牌的旅游產(chǎn)品 —— 新引進(jìn) 8 家五星級酒店，與瑞士凱撒里茲酒店管理學(xué)院簽訂合作投資協(xié)議 ，成功舉辦國際教育論壇、中歐社會論壇等國際性節(jié)會活動，在旅游設(shè)施、旅游產(chǎn)品、旅游品牌方面進(jìn)一步與國際接軌。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 大力發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)，推進(jìn)生態(tài)農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn) 轉(zhuǎn)型升級，都江堰市引進(jìn)了青城烏龍茶、華鑫獼猴桃深加工、德瑞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)等重點(diǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，獼猴桃、茶葉、川芎、?三木?藥材、冷水魚等特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壯大。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，無論從改善地段居民的居住條件，還 是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。因此，對該地塊的改造性建設(shè)在社會效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。房地產(chǎn)的開發(fā)一是滿足人們對住房改善的需要，同時也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。另一方面，外出務(wù)工人員成為農(nóng)村人口創(chuàng)收的主要來源，極大地改善了農(nóng)村人口的生活水平。都江堰的旅游資源得天獨(dú)厚，包括旅游業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)在今后將有更廣闊的發(fā)展空間。但通過 23 地方政府的努力和社會各界的援助，災(zāi)后重建工作進(jìn)展順利，都江堰的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已基本恢復(fù)甚至超過震前水平。城市固定資產(chǎn)投、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破 項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn) 都江堰市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 近年來，搶抓西部大開發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。近年來， 都江堰市市委、市 政府十分重視城市建設(shè)的發(fā)展，對城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展計劃都作了總體規(guī)劃，并且 采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之中。但都江堰作為地震災(zāi)區(qū)，地方政府對地產(chǎn)開發(fā)將長期的扶持和推動。 項(xiàng)目地塊初勘及初測工作 情況 委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測，滿足項(xiàng)目設(shè)計所需要的條件。 根據(jù) 縣城總體規(guī)劃要求， 這一項(xiàng)目將吸取國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。公司 地 址位于 都江堰市幸福大道天然氣公司六樓 ，注冊資本為人民幣 2020 萬元，由 自然人 楊洪福 獨(dú) 資組建。據(jù)此，我們認(rèn)為， 本項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。同時，由于這兩年國家加大 了對基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度， 都江堰市 也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。諸如?二王廟?、?伏龍觀?、?觀景臺?等處的人文景觀；改建魚嘴挖掘出土的東漢李冰石像和?飲水思源?石刻；歌頌李冰父子降龍治水的民間傳說和具有一定宗教神學(xué)色彩的祭祀活動；以及由此而產(chǎn)生的祭水、祭神、祭人的詩、詞、書畫的水文學(xué)等，形成獨(dú)具特色的都江堰水文化。都江堰市作為成都平原往川西北地區(qū)的重要通道，是西蜀文 化與藏羌文化的交匯區(qū)，民族民俗文化獨(dú)具特色。位于青城山麓的普照寺、以三教合一為突出特色的靈巖寺在港澳臺及東南亞地區(qū)具有廣泛影響。自古即以?幽甲天下?著稱于世的青城山是中國道教發(fā)祥地，凝聚了中國道教文化的精華。 、旅游資源 都江堰市人文勝跡眾多。 、交通 都江堰距成都市 48 公里，都江堰市區(qū)和成都市區(qū)經(jīng)成灌高速公路連接，約 30 分鐘車程；距成都雙流國際機(jī)場 60公里； 213 國道（蘭州至昆明）橫貫市境東西；成都茶店子汽車站，有大巴車直達(dá)都江堰市客運(yùn)中心； 5 月 12 日成青快鐵正式通車，從成都到青城山只需 30 分鐘左右。 、行政區(qū)劃 都江堰市總面積 1208 平方千米，總?cè)丝? 萬人（ 2020年），以著名的都江堰水利工程而得名。而都江堰由于 5 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 宏觀 政策 從宏觀政策出臺的節(jié)奏、密集度、力度，顯示了中央政府調(diào)控部分一線城市高房價問 題的決心。 項(xiàng)目自身設(shè)計有一萬平方米的商業(yè)中心，解決周圍只有居住無商業(yè)的缺陷，帶動附近商業(yè)氛圍，項(xiàng)目地北邊為城市沿河風(fēng)光帶，是城市主要的休閑地帶，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。 第二 章 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性 1 項(xiàng)目提出背景 19 所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 本地塊位于 位于臨近壹街區(qū)居民集中居住地段，緊臨城市主干道 2環(huán)路與 ， 道路四通八達(dá)，交通便捷。 抓緊時間進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)、 銷售，可獲得較好業(yè)績。 ，細(xì)化管理。 3 主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 17 建筑指標(biāo)： 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 總用地面積 ㎡ 根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測得 建筑占地面積 ㎡ 總建筑面積 % 總建筑面積 /總用地面積 容積率 綠地率 % 機(jī)動車庫 119輛 非機(jī)動車停車 150輛 財務(wù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地獲得價款及稅費(fèi) 3200 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 144 主體建筑安裝工程費(fèi) 2884 配套設(shè)施費(fèi) 360 開發(fā)間接費(fèi) 637 開發(fā)成本合計 7225 管理費(fèi)用 97 銷售費(fèi)用 162 財務(wù)費(fèi)用 516 項(xiàng)目總投資 9561 4 項(xiàng)目存問題及建議 ，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。建設(shè)資金籌措方案 采取 企業(yè)自籌資金 、房屋預(yù)售和 銀行貸款 籌集 ， 完全能滿足 一次 開發(fā) 的 資金需求。根據(jù)建筑內(nèi)容和規(guī)模，估算項(xiàng)目總投資 為 8000 萬元 。項(xiàng)目容積率 ，建筑密度 45％，綠地率 ％ 。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地平衡表 編號 用地性質(zhì)用 地面積（ 平方米 ） 用地面積比例（ %） 1 建筑用地 2 道路廣場用地 3 公共綠地 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 指標(biāo)值 指 標(biāo) 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 12戶 建筑密度 45% 綠地率 % 估算總投資 8000萬元 預(yù)計銷售收入 利潤總額 15 所得稅 1211萬元 凈利潤 投資利潤率 % 投資利稅率 % 投資回收期 2年 建設(shè)工期 18月 投資估 算與資金籌措 本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 ㎡ 。 衛(wèi)生防疫 設(shè)計說明 14 大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量 通風(fēng)采光 設(shè)計充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時間。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。 環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計說明 沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大 面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。 建筑單體消防設(shè)計按規(guī)范設(shè)計，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。 消防規(guī)劃設(shè)計說明 小區(qū)共設(shè) 兩個 入口，滿足小區(qū)出入口 及消防間距要求，小區(qū)道路為U 狀， 確保 消防登高場地 需要 。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。 雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格，但又利用不同的色彩處 理使各單體有獨(dú)立的風(fēng)貌。 (2)建筑色彩與風(fēng)貌 建筑風(fēng)格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個建筑外貌明艷突出。 小區(qū)植物綠化設(shè)計注重色彩及空間感受，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。 地塊通過中心景觀高層錯位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成 12 優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。 (6)綠化系統(tǒng) 總體綠化設(shè)計基礎(chǔ)理念為?美麗的大自然并不是天然的?，重點(diǎn)在商業(yè)前面與河 道 間的綠化，基于都江堰河道自 身的條件， 臨柏條河天然水帶，有利打造優(yōu)質(zhì)的濱水生活區(qū)， 創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達(dá)成 水天一色，天人合一的景致，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的綠化面積的層次。 各鄰里單位以 米 ~4 米寬道路與之聯(lián)系。 公共建筑設(shè)計： 本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB5018093)小區(qū)級來配置，滿足規(guī)范及規(guī)劃 要求。 11 在住宅間距控制上按照《 四川 省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅間距按南北主朝向?yàn)槟蟼?cè)建筑高度的 倍控制，并滿足日照要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的北側(cè)為主出入口，北入口順延垂直連引入， 在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時通過 商業(yè)前方 景觀形成的中心景觀步行帶 ， 將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 (3)總平面設(shè)計 擬建 項(xiàng)目由一幢 5 層商業(yè)樓和 一 幢 23 層 的住宅組成 ，商業(yè)樓布置在北側(cè)臨濱河路，低層住宅布置在用地南側(cè)。 (2)道路交通：項(xiàng)目用地通過 沿河規(guī)劃道路 聯(lián)系著 東西 側(cè)城市 干 道 ，小區(qū)內(nèi)是以封閉式管理全地下停車位采用人車分流出行方式 。設(shè)計中注意 建筑和環(huán)境 融為一體，主要是營造一個休閑商業(yè)街區(qū)。 規(guī)劃構(gòu)思及特點(diǎn)： (1)規(guī)劃概述 功能： 項(xiàng)目 主 要功能是 活躍該處商業(yè)氛圍 ，該區(qū) 臨河 主干道，設(shè)計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適 的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。 通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。 規(guī)劃設(shè)計宗旨及目標(biāo)： 立足 項(xiàng)目用 地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。 9 規(guī)劃定性： 本項(xiàng)目是以商業(yè)與和高端別墅組成的高品質(zhì)樓盤，該項(xiàng)目由都江堰市水利水電工程有限公司開發(fā)，本項(xiàng)目占地面積約 10 畝 ,總建筑面積18000 多平方米，共 12棟庭院養(yǎng)生別墅（含地下室每棟有 300 ㎡ 左右）和五層臨河商鋪（帶地下停車場）。 項(xiàng)目規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù)： 《城 市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093 規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo) 都江堰市 規(guī)劃局提供的規(guī)劃 設(shè)計 條件 國家及 四川省、都江堰市 的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定。 建設(shè) 規(guī)劃 用地面積 平方米 ，建設(shè)占地面積 平方米 。 項(xiàng)目自身設(shè)計有一萬平方米的商業(yè)中心，解決周圍只有 居住無商業(yè)的缺陷，帶動附近商業(yè)氛圍， 項(xiàng)目地 北 邊為城 市 沿河風(fēng)光帶，是城 市 主要的休閑地帶，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。 項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目地 塊 位于 臨近壹街 區(qū) 居民集中居住 地段，緊臨城市主干道 2環(huán)路與 ， 建設(shè)用地呈梯形，北接柏條河濱河路，南面為?中冶堰景?高層住宅小區(qū)，東、西為多層磚混商住樓，用地平坦，場內(nèi)無河流溝渠，無名木古跡，適宜建筑。 12地震以后當(dāng)?shù)卦S多房屋倒塌，存在很強(qiáng)的剛性需求；同時政策上和其它地區(qū)也會有所差異，能得到更多政策上的支持與傾斜 、城市規(guī)劃 以世界文化遺產(chǎn)都江堰為核心，以岷江和都江堰水系為脈絡(luò)，依托青城山世界自然與文化遺產(chǎn)、北部