【文章內(nèi)容簡介】 該項(xiàng)目建設(shè)期 18 個(gè)月，銷售期為 20個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期 20 個(gè)月，投資凈利潤 率 %，故該項(xiàng)目可行。 3 主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 17 建筑指標(biāo)： 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 總用地面積 ㎡ 根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測得 建筑占地面積 ㎡ 總建筑面積 % 總建筑面積 /總用地面積 容積率 綠地率 % 機(jī)動(dòng)車庫 119輛 非機(jī)動(dòng)車停車 150輛 財(cái)務(wù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地獲得價(jià)款及稅費(fèi) 3200 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 144 主體建筑安裝工程費(fèi) 2884 配套設(shè)施費(fèi) 360 開發(fā)間接費(fèi) 637 開發(fā)成本合計(jì) 7225 管理費(fèi)用 97 銷售費(fèi)用 162 財(cái)務(wù)費(fèi)用 516 項(xiàng)目總投資 9561 4 項(xiàng)目存問題及建議 ，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。 連城市主干道，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往 行人、車輛的安全。 ，細(xì)化管理。在建設(shè)期要加強(qiáng)對建設(shè)投資管 18 理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。 抓緊時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)、 銷售，可獲得較好業(yè)績。 ，提高項(xiàng)目品位，進(jìn)而提高人們的購買欲望，可以產(chǎn)生較好的社會影響。 第二 章 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性 1 項(xiàng)目提出背景 19 所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 本地塊位于 位于臨近壹街區(qū)居民集中居住地段，緊臨城市主干道 2環(huán)路與 ， 道路四通八達(dá)，交通便捷。 項(xiàng)目 附近 有公交車 站 臺 、第二人民醫(yī)院、 農(nóng)貿(mào)市場、 文化中心、規(guī)劃局、環(huán)保局等 政府機(jī)關(guān) ，方便上班、就醫(yī)和出行等活動(dòng)。 項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)有一萬平方米的商業(yè)中心，解決周圍只有居住無商業(yè)的缺陷，帶動(dòng)附近商業(yè)氛圍，項(xiàng)目地北邊為城市沿河風(fēng)光帶，是城市主要的休閑地帶，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高的地塊。 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 宏觀 政策 從宏觀政策出臺的節(jié)奏、密集度、力度，顯示了中央政府調(diào)控部分一線城市高房價(jià)問 題的決心。但這些政策主要針對的是房價(jià)過高的一線城市及購買多套房的投機(jī)性需求，對三線城市及自住性需求影響較小。而都江堰由于 5 12地震以后當(dāng)?shù)卦S多房屋倒塌，存在很強(qiáng)的剛性需求；同時(shí)政策上和其它地區(qū)也會有所差異，能得到更多政策上的支持與傾斜。 、行政區(qū)劃 都江堰市總面積 1208 平方千米，總?cè)丝? 萬人（ 2020年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市轄 17 個(gè)鎮(zhèn)（灌口、幸福、蒲陽、中興、聚源、天馬、崇義、龍池、柳街、胥家、安龍、大觀、紫坪鋪、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、 2 個(gè)鄉(xiāng)（向峨、虹口）， 49 20 個(gè)社區(qū)委員會、 333個(gè)村委會。 、交通 都江堰距成都市 48 公里，都江堰市區(qū)和成都市區(qū)經(jīng)成灌高速公路連接，約 30 分鐘車程；距成都雙流國際機(jī)場 60公里； 213 國道（蘭州至昆明）橫貫市境東西；成都茶店子汽車站，有大巴車直達(dá)都江堰市客運(yùn)中心； 5 月 12 日成青快鐵正式通車，從成都到青城山只需 30 分鐘左右。市區(qū)內(nèi)有便捷的公共交通，乘公交車游客可以很方便地到達(dá)各個(gè)旅游景點(diǎn)。 、旅游資源 都江堰市人文勝跡眾多。建于戰(zhàn)國時(shí)期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著巨大的作用，堪稱?舉世無雙?，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸 現(xiàn)了中華民族的偉大智慧，是世界水文化寶庫中首屈一指的稀世奇寶。自古即以?幽甲天下?著稱于世的青城山是中國道教發(fā)祥地，凝聚了中國道教文化的精華。距今 4500 多年的芒城遺址是成都平原目前發(fā)現(xiàn)的幾處早期史前遺址之一，是新石器時(shí)代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要見證，是研究長江上游人類文明起源的重要標(biāo)本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一為突出特色的靈巖寺在港澳臺及東南亞地區(qū)具有廣泛影響。位于青城外山的藥王廟以及道家養(yǎng)生之術(shù)，是源遠(yuǎn)流長的中華長壽文化的重要體現(xiàn)。都江堰市作為成都平原往川西北地區(qū)的重要通道，是西蜀文 化與藏羌文化的交匯區(qū)，民族民俗文化獨(dú)具特色。 、歷史文化 由都江堰而產(chǎn)生的具有強(qiáng)烈地域色彩的都江堰水文化包括水文學(xué)、 21 水文物、水神學(xué)等。諸如?二王廟?、?伏龍觀?、?觀景臺?等處的人文景觀；改建魚嘴挖掘出土的東漢李冰石像和?飲水思源?石刻；歌頌李冰父子降龍治水的民間傳說和具有一定宗教神學(xué)色彩的祭祀活動(dòng)；以及由此而產(chǎn)生的祭水、祭神、祭人的詩、詞、書畫的水文學(xué)等，形成獨(dú)具特色的都江堰水文化。 優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使 都江堰 的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)，由于這兩年國家加大 了對基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度， 都江堰市 也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認(rèn)為， 本項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項(xiàng)目的發(fā)起人是 都江堰市水利水電工程有限 公司 ，公司成立于2020 年。公司 地 址位于 都江堰市幸福大道天然氣公司六樓 ，注冊資本為人民幣 2020 萬元，由 自然人 楊洪福 獨(dú) 資組建。公司主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、水利水電工程、房屋建筑工程、市政 公用工程、裝修裝飾工程勘察等項(xiàng)目 。 根據(jù) 縣城總體規(guī)劃要求， 這一項(xiàng)目將吸取國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。 2 項(xiàng)目發(fā)展概況 22 已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 已 摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對項(xiàng)目的影響等等問題，對有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好 了 前期準(zhǔn)備。 項(xiàng)目地塊初勘及初測工作 情況 委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。 3 項(xiàng)目投資的必要性 項(xiàng)目建設(shè) 是 有利于都江堰市災(zāi)后重建整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 政府頻頻出臺一系列抑制房地產(chǎn)過度發(fā)展的政策和措施，短期內(nèi)對打擊了購房者的積極性。但都江堰作為地震災(zāi)區(qū)，地方政府對地產(chǎn)開發(fā)將長期的扶持和推動(dòng)。 為了響應(yīng)災(zāi)后重建整體目標(biāo)、 加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。近年來， 都江堰市市委、市 政府十分重視城市建設(shè)的發(fā)展，對城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展計(jì)劃都作了總體規(guī)劃，并且 采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之中。近年來， 都江堰市 委、 市 政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵(lì)各方資金，先后開展了舊城區(qū)改造 新 城區(qū)延伸提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。城市固定資產(chǎn)投、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破 項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn) 都江堰市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 近年來，搶抓西部大開發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 地震給都江堰造成巨大創(chuàng)傷，基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑。但通過 23 地方政府的努力和社會各界的援助，災(zāi)后重建工作進(jìn)展順利，都江堰的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已基本恢復(fù)甚至超過震前水平。特別是近期建成通 車的成灌快鐵更是為都江堰未來的發(fā)展注入了新的動(dòng)力。都江堰的旅游資源得天獨(dú)厚，包括旅游業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)在今后將有更廣闊的發(fā)展空間。 新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來進(jìn)一步活躍。另一方面，外出務(wù)工人員成為農(nóng)村人口創(chuàng)收的主要來源，極大地改善了農(nóng)村人口的生活水平。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)一是滿足人們對住房改善的需要，同時(shí)也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn) 都江堰市 房地產(chǎn)市場建設(shè)的需要 都江 堰市 正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，對該地塊的改造性建設(shè)在社會效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。根據(jù) 都江堰市 城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，無論從改善地段居民的居住條件，還 是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。 第三 章 市場研究 24 1 區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展現(xiàn)狀 隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入， 都江堰市市委市政府 政府搶抓歷史機(jī)遇，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn)?扶貧開發(fā)帶動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)、民營經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣?的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 大力發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)，推進(jìn)生態(tài)農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn) 轉(zhuǎn)型升級，都江堰市引進(jìn)了青城烏龍茶、華鑫獼猴桃深加工、德瑞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)等重點(diǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，獼猴桃、茶葉、川芎、?三木?藥材、冷水魚等特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壯大。依托特色資源和重建基礎(chǔ)，不斷挖掘農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的生態(tài)功能、體驗(yàn)功能、觀光功能，都江堰確立了將平壩區(qū)打造成為國際化鄉(xiāng)村旅游區(qū)，將山地區(qū)打造成為國際山地旅游區(qū)的發(fā)展定位，正著力打造一批 4A級鄉(xiāng)村旅游區(qū)，積極推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)接二連三融合發(fā)展。 圍繞打造國際旅游城市，地震后，都江堰著力引進(jìn)國際品牌的旅游產(chǎn)品 —— 新引進(jìn) 8 家五星級酒店，與瑞士凱撒里茲酒店管理學(xué)院簽訂合作投資協(xié)議 ，成功舉辦國際教育論壇、中歐社會論壇等國際性節(jié)會活動(dòng)，在旅游設(shè)施、旅游產(chǎn)品、旅游品牌方面進(jìn)一步與國際接軌。 三次產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展 25 以岷江為背景，以廢棄的電站大壩為舞臺，《道解都江堰》運(yùn)用山水實(shí)景演出形式，深刻演繹了源遠(yuǎn)流長的?水?文化和博大精深的?道?文化?！兜澜舛冀摺肥嵌冀呤性谡鸷笠Y過億元傾力打造的大型水上實(shí)景演出，自今年 6 月初首演以來，已經(jīng)讓 4 萬多游客在游覽名山古堰之后，再感受都江堰深刻的文化內(nèi)涵。 在災(zāi)后重建中，都江堰市堅(jiān)持集中集約發(fā)展理念，全力服務(wù)推進(jìn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 20萬平 方米標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)。 今年 1~7 月，累計(jì)引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目 18 個(gè)，協(xié)議投資 30億元， LED 產(chǎn)業(yè)園、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目正加快推進(jìn)…… 2020 年， 都江堰市 經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果，各項(xiàng)社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞?又好又快、進(jìn)位爭先?戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持?目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高?要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取， 2020 年，我市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）完成 億元，同比增長 16%。在區(qū)縣中排名分別為第 13 位和第 7 位 , 在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第 2 位和第 2 位， 規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %，在區(qū)縣中排名分別為第 17 位和第 7 位 , 在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第 6 位和第 7 位。 固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比下降 18%，總量在區(qū)市縣中排第 16 位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中排第 3 位， 實(shí)現(xiàn)全口徑財(cái)政收入 億元，總量在區(qū)市縣中排第 11位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中排第 1 位。其中：地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長 %，在區(qū)縣中排名分別為 26 第 11 位和第 8 位 , 在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第 1 位和第 4 位。 實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 18%，在區(qū)市縣中總量及增 幅分別排名第 9 位和第 6 位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中總量及增幅分別排名第 1 位和第 1 位 社會就業(yè)有一定壓力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場適應(yīng)能力不強(qiáng)。近幾年來 我市 大力發(fā)展旅游業(yè)， 旅游消費(fèi) 已經(jīng)成為 該縣 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。 我市 良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場。 城市建設(shè)現(xiàn)狀 都江堰市是一座新興的 工業(yè)城市 、 旅游城市， 1996 年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，到 2020 年 GDP 達(dá) 億多元?，F(xiàn)有 工業(yè)企業(yè) 1435 家，年工業(yè)總產(chǎn)值 億元。旅游綜合收入 億元，年創(chuàng)利稅超 3 億元。社會消費(fèi)品零售總額 億元，集市貿(mào)易成交額 億元。是四川省經(jīng)濟(jì)綜合評價(jià)十強(qiáng)縣市之一，位列第五名。 1949 年以來，陸續(xù)興建了都江機(jī)械廠、青城造 紙廠、都江造紙廠、寧江機(jī)床廠、都江電力設(shè)備廠、青城鋼鐵廠等一批大中型企業(yè)，正籌建總投資 13 億元、年產(chǎn) 100萬噸 的水泥廠。即將開工的紫坪水庫