【正文】 設置 兩 個 47 出入口，小區(qū)內道路骨架清晰，充分體現交通、居住、景觀三大功能。 2）以 現代中式 建筑 為風格特 色 ，將整個小區(qū)設計成為富有層次的整體，構筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。 45 第五 章 建設規(guī)模與內容 1 建設規(guī)模 項目 規(guī)劃用地面積 ㎡ ，規(guī)劃總建筑面積 ㎡ ，其中商業(yè) ㎡ ，住宅樓面積 ㎡ ，機動車停車位 119 輛 。 隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務、居 住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費者看好該地段的商住優(yōu)勢，形成強勁的投資和消費需求。 44 鋼材：可以從建材市場購買或從生產廠家調運，供應方便。 建筑材料 石料： 都江堰 附近石灰石儲量豐富，質量 較好，可以作為建筑用石料，運距較短。 隨著科學技術的發(fā)展和灌區(qū)范圍的擴大 ，從 1936 年開始，技術人員逐步改用混凝土漿砌卵石技術對渠首工程進行維修、加固，增加了部分水利設施，古堰的工程布局和?深淘灘、低作堰?，?乘勢利導、因時制宜?，?遇灣截解、逢正抽心?等治水方略沒有改變，使都江堰水利工程成為世界最佳水資源利用的典范。 水文條件 都江堰水利工程在四川都江堰市城西，是全世界迄今為止年代最久、惟一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程， 附近景色秀麗，文物古跡眾多，主要有伏龍觀、二王廟、安瀾索橋、玉壘關、離堆公園、玉壘山公園和靈巖寺等。 12?汶川地震對地表生態(tài)環(huán)境的變化影響不大。 工程地質 、地震烈度 都江堰出露的地層以侏羅系、白堊系為主，及所謂的?紅層?。 第四 章 項目選址與建設條件 1 項目選址 本項目用地位于都江堰市 環(huán)以內柏條河北路下段臨河項目（都 41 江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組）， 該地塊處于 2 環(huán)與 環(huán)之間臨近一街區(qū) ，交通便利。 3)私營業(yè)主 在 縣城 經商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。預計近期若國家政策、資金面沒有寬松的政策出臺，短期內樓市將難有復蘇跡象。 綜上所訴，成都樓市目前仍處于下行通道，量價齊跌，降價促銷已成常態(tài)。 對房地產市場的影響 、商品房供應方面 商品供應明顯 回落，由于存量居高但去化緩慢，供應端不得不縮緊放量，謹慎推盤，將供需力求保持穩(wěn)定，故后期開發(fā)商放量將保持在低位，其中的中小開發(fā)商也可能迫于市場及資金的壓力而暫緩推盤計劃；而其重心也將主要著力于產品的促銷，可能會進一步加大優(yōu)惠幅度，以價換量，以期盡快回籠資金。 11 月 17 日 市政府 正式出臺《關于全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍實現居民自由遷徙的意見》，按照《意見》， 2020 年，成都將實現全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍，居民可以自由遷徙，并實現統(tǒng)一戶籍背景下，所有居民享有平等的基本公共服務和社會福利，住房保障全面覆蓋農村。 1 月 26 日 房管局制定《成都市房地產銷售服務人員管理暫行規(guī)定》，加強房地產銷售服務人員管理，規(guī)范房地產銷售服務行為，銷售人員需持證上崗。 ? 成都市國土局：加強房地產市場調控加大保障性安居工程建設力度和制定國有建設用地供應計劃情況的報告 36 主要內容： 明確規(guī)定了 2020 年中心城區(qū)國有建設用地供應總量、供應結構、供應布局以及保障性安居工程用地供應情況； 國有建 設用地供應計劃實施的保障措施 影響：該政策首次將保障性安居工程的建設指標明確到具體數字，并提出了用地計劃的保障措施，對于我市安居工程的落實和順利完工有正面、積極的影響。 出臺時間： 2020 年 2 月 15日 內容概要：在成都市主城區(qū)暫時實行住房限購政策。 金融機構一年期存貸款基準利率分別上調 個百分點。 ? 租房新規(guī) 國土部打擊囤地 公積金利率上調 12 月 16 日 住建部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》。 ? 10 月 20 日 央行加息 中國人民銀行決定，自 2020 年 10月 20 日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。 ? 5 月 26 日嚴征 土地 增值稅 31 日逐步推進 房產 稅改革 26 日 國稅總局發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。 影響： 連續(xù)加息增加了購房者利息支出，降低購房者的購買能力，對購房者心理預期的影響遠勝于實際的利息負擔增加的影響，將會在一定程度上抑制消費者及投資者購房需求，對開發(fā)商的資金鏈也是一大考驗。 ? 1 月 26 日新國八條出臺 二套房 首付六成 國務院總理溫家寶 1 月 26 日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做 好房地產市場調控工作，會議確定了八條政策措施，其中加強稅收征管、提高二套房貸首付等差別化信貸政策成為重點。 主要對管理的范圍、機構和人員、房產經紀活動進行了規(guī)范，明確了監(jiān)督管理機制和法律責任。但青城山區(qū)域價格依然較為堅挺，部分成熟項目銷售價格略有上漲，這主要由 31 于別墅消費客群對于價格敏感度低，小幅降價對銷售無實質促進的原因。全市商品房預售均價為 4229 元 /㎡ ，比上年同期增長 %，其中商品住宅預售均價為 4064元 /㎡ ，比上年同期增長 %。 2020 年青城山在售項目有中信云棲谷、海航香頌湖、蜀山棲鎮(zhèn)、 30 龍湖小院青城、泰達上青城、中鐵假日青城 365 宅院、中鐵水印青城、置信芙蓉青城、上善棲、青城山房等多個項目，已知在售項目未來可推售量 46 萬平米左右。全年商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售額 億元，同比增長 %，銷售形勢呈爆發(fā)式增長。 2 房地產市場現狀分析 2020 年都江堰土地成交量 2020 年都江堰市共成交土地 31 宗，共計 畝， 市區(qū) 商業(yè)用地成交均價為 萬元 /畝、商住用地成交均價在 130160 萬元 /畝（分區(qū)域位置）；郊區(qū)純住宅用地價格在 120160 萬元 /畝（由位置決定）；其次為商住用地，價格在 69130 萬元 /畝；教育和純商業(yè)用地價格相對較低，在 5066萬 /畝。保持了 全國衛(wèi)生城市 稱號。有四川農業(yè)大學都江堰校區(qū)、 成都東軟學院 、 四川工商職業(yè)技術 學院 、 四川水利職業(yè)技術學院 都江教育、學院、 成都大學 分部、寧江 職工大學 等，有省屬本 28 科 1 所、省屬中專 3 所，成都市屬 中專 1 所、技工學校 4 所，普通中學 40 所，職業(yè)高中 2 所，小學 230 所，在校學生 萬名。程控交換機總容量 23400 門，每年以四五千門的速度發(fā)展，實現與成都 028 大網的聯網升位，城鄉(xiāng)全部實現國內電話直撥。市內交通發(fā)達， 成汶鐵路 直達市區(qū)，距 成都雙流國際機場60 公里， 213 國道（ 蘭州 至昆明）橫貫市境東西，國省道、縣市道、鄉(xiāng)村道、專用道已形成都江堰市交通網絡，通車里程近千公里，黑色化、 水泥 化的高等級和次 高等級公路 占 1/3 以上。建成了 5 個高效農業(yè)示范區(qū)，糧食總產量 億公斤，是國家確定的糧油生產基地縣（市）和四川省、成都市糧食生產先進縣（市）， 27 農民人均純收入 2219 元。 1949 年以來，陸續(xù)興建了都江機械廠、青城造 紙廠、都江造紙廠、寧江機床廠、都江電力設備廠、青城鋼鐵廠等一批大中型企業(yè)，正籌建總投資 13 億元、年產 100萬噸 的水泥廠?，F有 工業(yè)企業(yè) 1435 家，年工業(yè)總產值 億元。 實現社會消費品零售總額 億元，同比增長 18%，在區(qū)市縣中總量及增 幅分別排名第 9 位和第 6 位，在遠郊縣市經濟中總量及增幅分別排名第 1 位和第 1 位 社會就業(yè)有一定壓力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場適應能力不強。全縣深入貫徹落實科學發(fā)展觀，圍繞?又好又快、進位爭先?戰(zhàn)略目標，堅持?目標更明、速度更快、標準更高?要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅破難，銳意進取， 2020 年，我市地區(qū)生產總值（ GDP）完成 億元，同比增長 16%。 三次產業(yè)實現快速發(fā)展 25 以岷江為背景，以廢棄的電站大壩為舞臺，《道解都江堰》運用山水實景演出形式，深刻演繹了源遠流長的?水?文化和博大精深的?道?文化。 第三 章 市場研究 24 1 區(qū)域國民經濟、社會發(fā)展和城市建設概況 國民經濟和社會發(fā)展現狀 隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入， 都江堰市市委市政府 政府搶抓歷史機遇，以經濟建設為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財政收入兩大目標，大力推進?扶貧開發(fā)帶動、基礎設施建設帶動、民營經濟帶動、旅游產業(yè)帶動、生態(tài)縣建設、科教興縣?的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。 項目建設是促進 都江堰市 房地產市場建設的需要 都江 堰市 正處在大開發(fā)、大建設、大發(fā)展關鍵時期，房地產業(yè)對全市經濟社會發(fā)展具有重要帶動作用，保持房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進地方經濟繁榮。 新型工業(yè)化、基礎設施建設和民生工程建設取得新的進展，旅游活動和商貿往來進一步活躍。 地震給都江堰造成巨大創(chuàng)傷，基礎設施破壞嚴重，經濟出現大幅下滑。 為了響應災后重建整體目標、 加快城市建設，突出抓好城市提質擴容，實現健康發(fā)展。 2 項目發(fā)展概況 22 已調查研究項目及成果 已 摸清項目周邊地塊擬建項目狀況、土地成本、建設單位、工程建設周期、對項目的影響等等問題，對有關聯的項目銷售價格、銷售策略進行仔細研究，為本項目大規(guī)模開發(fā)建設做好 了 前期準備。 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項目的發(fā)起人是 都江堰市水利水電工程有限 公司 ，公司成立于2020 年。 優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經濟腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使 都江堰 的經濟迅速發(fā)展。位于青城外山的藥王廟以及道家養(yǎng)生之術，是源遠流長的中華長壽文化的重要體現。建于戰(zhàn)國時期的都江堰，歷經兩千多年風雨仍發(fā)揮著巨大的作用，堪稱?舉世無雙?，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸 現了中華民族的偉大智慧，是世界水文化寶庫中首屈一指的稀世奇寶。都江堰市轄 17 個鎮(zhèn)（灌口、幸福、蒲陽、中興、聚源、天馬、崇義、龍池、柳街、胥家、安龍、大觀、紫坪鋪、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、 2 個鄉(xiāng)（向峨、虹口）， 49 20 個社區(qū)委員會、 333個村委會。但這些政策主要針對的是房價過高的一線城市及購買多套房的投機性需求，對三線城市及自住性需求影響較小。 項目 附近 有公交車 站 臺 、第二人民醫(yī)院、 農貿市場、 文化中心、規(guī)劃局、環(huán)保局等 政府機關 ，方便上班、就醫(yī)和出行等活動。在建設期要加強對建設投資管 18 理工作，控制工程總成本支出，縮短建設周期，盡可能避免和減少風險及不必要的資金浪費。 項目經濟評價 該項目建設期 18 個月，銷售期為 20個月（包括建設期），投資回收期 20 個月，投資凈利潤 率 %，故該項目可行。 投資估算 本項目 建 筑 包括 商業(yè)門面、住宅、車庫和 配套設施 等四項內容。住宅的臥室、客廳窗地 比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對基地周圍建筑無影響。 小區(qū)內主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。 人防規(guī)劃設計說明 人防設計采用平戰(zhàn)結合的形式，利用地下車庫設置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。 基于 都江堰市 的溫 濕 帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其 13 它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。 單體設計不 僅 考慮其本身的風格面貌 ， 亦兼顧到群體的風格，以便能互相融合 。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。住宅出口與公共綠地的步行道路連通， 結構清晰簡潔，出入口都設在北側 ， 同時也可作為 步行入口。保證住宅布局能夠滿足日照、通風、消防等建筑管理要求。 (4)建筑設計 住宅設計： 地塊戶型設計以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據進行設計，使用時滿 足并優(yōu)化生活和觀景的要求。用地 東南西 側為 綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設施及綠化用地 。 設計理念：以 商業(yè) 和 周邊建筑物 組織建筑之間的關系并控制空間形 10 態(tài)。突顯健康、美好生活理念，增設健康、休閑、娛樂等配套設施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。本小區(qū)是封閉式管理全地下停車位采用人車分流出行方式，居住最大的特點是以獨門獨院的現代中式簡約風格為主體，擁有自己獨立的前后花園，使 建筑本身與園林完美融合。 規(guī)劃主要經濟技術指標： 建筑總面積： m2 其中：商業(yè)用房面積 住宅面積 機動車位 119 輛 配套設施 建筑面積 。道路四通八達，交通便捷 。而都江堰由于 5特別是近期建成通車的成灌快鐵更是為都江堰未來的發(fā)展注入了新的動力。根據 都江堰市規(guī)劃局 規(guī)劃和有關部門批準了擬建項目。 資金籌措 根據項目資金籌措方案，本項目所需建設資金由 項目 水利水電工程有限公司 通過 自有資金 、 商品房預售或銀行按揭貸款 等辦法 籌集。 建設內容與建設規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃占地 區(qū) 平方米，建筑占地 平方米，總建筑面積 平方米，綠化占地面積 平方米。 公司注冊資本