【正文】 山地自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家森林公園、山丘特色種植區(qū)，?順?biāo)郎?，構(gòu)成以成灌鐵路為骨干，五縱七射骨架路網(wǎng)為紐帶，中心城區(qū)為重點(diǎn)，青城山度假旅游片區(qū)、蒲陽(yáng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)為示范，若干風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)為特色，新型旅游村落為基礎(chǔ)的?一體兩翼、北山南田、四級(jí)布局、網(wǎng)絡(luò)生長(zhǎng)?的可持續(xù)和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)城鎮(zhèn)空間 體系。但這些政策主要針對(duì)的是房?jī)r(jià)過(guò)高的一線城市及購(gòu)買(mǎi)多套房的投機(jī)性需求，對(duì)三線城市及 7 自住性需求影響較小。都江堰的旅游資源得天獨(dú)厚，包括旅游業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)在今后將有更廣闊的發(fā)展空間。但通過(guò)地方政府的努力和社會(huì)各界的援助，災(zāi)后重建工作進(jìn)展順利，都江堰的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已基本恢復(fù)甚至超過(guò)震前水平。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū) 及配套 建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③ 解決該項(xiàng)目周邊商業(yè)配套稀缺的問(wèn)題。 項(xiàng)目提出的背景及理由 本項(xiàng)目地塊系 都江堰市水利水電工程 公司從 都江堰市 國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)競(jìng)拍購(gòu)得，地塊原系 商、住 用地。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn) 下表 。 投資規(guī)模與資金籌措 項(xiàng)目估算總投資 8000 萬(wàn)元。一次 性 規(guī)劃，一次 性 建設(shè)。 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目為都江堰市水利水電工程有限公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目選址都江堰市二環(huán)路外柏條河南岸，用地總面積 ㎡ ，用地呈梯形，北邊長(zhǎng)約 109米，南邊長(zhǎng)約 118 米，南北盡深約 63米，用地紅線距 柏條河50 米，距濱河路約 26米，擬建項(xiàng)目由北側(cè)五層商業(yè)樓和南側(cè)連排 23 4 層住宅組成，建筑面積約 ㎡ ，建筑均為多層建筑，建筑耐火等級(jí) Ⅱ 級(jí)，地下室一級(jí)，主體結(jié)構(gòu)使用年限 50年，地震設(shè)防烈度 8 度，地下室防水等級(jí) Ⅱ 級(jí)（電設(shè)備用房一級(jí)），屋面防水等級(jí) Ⅱ 級(jí)。 根據(jù)公司 2020 年會(huì)計(jì) 年 報(bào)情況 來(lái) 看，公司資產(chǎn)總額 萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn) 萬(wàn)元、流動(dòng)資產(chǎn) 萬(wàn)元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元，利潤(rùn) 萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)辦公地址 ： 都 江堰市幸福大道天然氣公司六樓 。公司設(shè)有辦公室、工程部、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、售樓部等部門(mén)。 0 都江堰市柏條河水岸項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 ............................................................... 3 1 項(xiàng)目概況 ................................................................ 3 2 可行性研究結(jié)論 .......................................................... 6 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ....................................................... 16 4 項(xiàng)目存問(wèn)題及建議 ....................................................... 17 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性 ............................................... 18 1 項(xiàng)目提出背景 ........................................................... 18 2 項(xiàng)目發(fā)展概況 ........................................................... 21 3 項(xiàng)目投資的必要性 ....................................................... 22 第三章 市場(chǎng)研究 ............................................................. 23 1 區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 ................................... 24 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ..................................................... 28 3 房地產(chǎn)調(diào)控政策 ......................................................... 31 4房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響小結(jié) .......................................... 38 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 ................................................... 40 1項(xiàng)目選址 ............................................................... 40 2項(xiàng)目建設(shè)條件 ........................................................... 41 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 ....................................................... 45 1建設(shè)規(guī)模 ............................................................... 45 2建設(shè)內(nèi)容 ............................................................... 45 第六章 主要工程技術(shù)方案 ..................................................... 46 1工程技術(shù)方案 ........................................................... 46 第七章 環(huán)保、節(jié)能與安全 ..................................................... 53 1環(huán)境保護(hù) ............................................................... 53 2節(jié)能 ................................................................... 56 3勞動(dòng)安 全 ............................................................... 58 4消防安全 ............................................................... 60 第八章 投資估算 與資金籌措 .................................................... 62 1投資估算 ............................................................... 62 2 2資金籌措 ............................................................... 64 3資金使用計(jì)劃 ........................................................... 64 第九章 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 .............................................................. 65 1建設(shè)工期及計(jì)劃安排 ...................................................... 65 第十章 財(cái)務(wù)分析 .............................................................. 68 1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)說(shuō)明 ....................................................... 68 2成本估算 ............................................................... 68 3銷(xiāo)售收入估算 ........................................................... 70 4利潤(rùn)概算 ............................................................... 71 5投資利潤(rùn)率概算 ......................................................... 71 6項(xiàng)目盈虧平衡分析 ....................................................... 71 7敏感性分析 ............................................................. 72 8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議 ..................................................... 72 第十一 章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ........................................................... 74 1投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................... 74 2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ............................................................... 74 3風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 ........................................................... 76 第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià) ........................................................... 77 1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ................................................... 77 2項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析 ................................................. 78 3評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................... 78 第十三章 問(wèn)題和建議 .......................................................... 80 1問(wèn)題 ................................................................... 80 2建議 ................................................................... 80 3 第一 章 總 論 1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 柏條河水岸 建設(shè)單位： 都江堰市水利水電工程有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)： 都江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組 。 項(xiàng)目單位基本情況： 都江堰市水利水電工程 公司成立于 2020 年 11 月 6 日，是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事 水利水電工程、房屋建筑工程、市政公用工程 等項(xiàng)目?，F(xiàn)有員工60 人，其中：工程師 12 人，助理工程師 28 人。 公司注冊(cè)資本： 貳 仟 萬(wàn)元人民幣。資產(chǎn)負(fù)責(zé)率 ％，流動(dòng)比率 ％，銷(xiāo)售利潤(rùn)率 ％ ，具備較強(qiáng)的償債和盈利能力 。 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃占地 區(qū) 平方米，建筑占地 平方米，總建筑面積 平方米，綠化占地面積 平方米。 進(jìn)度計(jì) 劃 本項(xiàng)目 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為 18 個(gè)月 ，即 2020 年 12 月 動(dòng)工，至 2020年 6 月竣工。 資金籌措 根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需建設(shè)資金由 項(xiàng)目 水利水電工程有限公司 通過(guò) 自有資金 、 商品房預(yù)售或銀行按揭貸款 等辦法 籌集。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 5 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 12戶 建筑密度 45% 45% 綠地率 % 估算總投資 8000萬(wàn)元 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入 14125萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 4564萬(wàn)元 所得稅 1211萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 3423萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 48% 投資回收期 2年 建設(shè)工期 18月 編制 依據(jù) 1） 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（ 2020