【文章內(nèi)容簡介】 核心，周邊廣場空間通過景觀和設(shè)置配置，成為具有觀賞性的游客集散中心。岷江商業(yè)休閑中心是天府水鎮(zhèn)中的現(xiàn)代旅游休閑商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)為川西風(fēng)格的群落式建筑，最高五層，以商鋪功能為主，一層基本為小戶型獨(dú)立店鋪，二層以上為大中型商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)休閑中心結(jié)合立體水景觀，沿岷江開辟為觀景水吧一條街和空中花園走廊，集中多種類型和風(fēng)格的酒吧等。其它商鋪以街區(qū)形式，形成多個(gè)主題功能區(qū)，包括娛樂街、健康街、購物街、民俗街、書畫街、洋人街、麻將街等，并配備基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，如郵局、銀行等，為天府水鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)。岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)融合了特色文化的元素和現(xiàn)代商業(yè)的功能，以規(guī)?；?、集約化的手段，成為成都市乃至四川省都市時(shí)尚休閑生活的代表和象征。天府美食餐飲區(qū)位于天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū)和岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)之間，為外地游客和成都休閑人群提供美食餐飲服務(wù)，是集中展示四川美食精華，提供休閑性主題餐飲的區(qū)域。區(qū)內(nèi)圍繞穿流而過的岷江支流－楊柳河，設(shè)立楊柳河啤酒廊。傳承都江堰夜啤酒廣場的文化背景和市場知名度，提升商業(yè)服務(wù)檔次，以中心啤酒廣場、商鋪街區(qū)的形式提供特色餐飲服務(wù)。天府美食城是四川餐飲老字號(hào)、名字號(hào)的集中場所，也有國內(nèi)知名菜系場所，為成都客人、都江堰本地居民和外地游客提供了享受正宗川菜及中國美食的機(jī)會(huì)。同時(shí)，通過多種方式，全面展示四川美食文化和四川酒文化的內(nèi)涵。天府源國際接待區(qū)沿玉壘山東麓形成，與古堰水臺(tái)廣場和中國水利博物館相鄰，為成都本地及外地的高消費(fèi)群體提供住宿、會(huì)議、康體等高規(guī)格的接待服務(wù)。區(qū)內(nèi)建筑的外觀符合川西的建筑特征，以山景、水景、綠景等自然生態(tài)景觀為主要特色。具體項(xiàng)目包括：天府源酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），包括主樓、副樓、地下停車場、酒店別墅和中庭水景花園。天府源國際會(huì)議中心擁有多種規(guī)格的多功能廳、報(bào)告廳和會(huì)議室，與天府源酒店形成關(guān)聯(lián)，同時(shí)也將成為世界水資源論壇等相關(guān)專題會(huì)議的接待場所。古堰溫泉中心結(jié)合國際設(shè)計(jì)理念、地方文化內(nèi)涵和現(xiàn)代消費(fèi)需求，以個(gè)性化的文化特色滿足國際性的度假康體需求，包括溫泉泳池、SPA按摩池、特色溫泉浴池、桑拿浴室、水吧、健身中心、室外網(wǎng)球場、美容美發(fā)中心等設(shè)施。水晶音樂廳是一個(gè)圍繞水主題的，以歌舞文化、美食文化為核心的時(shí)尚性休閑場所。建筑呈現(xiàn)“山”的形狀，由鋼結(jié)構(gòu)支撐，基本采用環(huán)保建材LowE低輻射鍍膜玻璃，是一座典型的綠色生態(tài)建筑。建筑內(nèi)部設(shè)置水中芭蕾池和水上舞臺(tái)，打造一臺(tái)由多個(gè)文化主題組合而成的歌舞綜藝表演，觀眾席呈半環(huán)形，在進(jìn)行表演的同時(shí)，提供特色美食。玉壘山度假別墅區(qū)沿玉壘山－文廟山形成，與天府源國際接待區(qū)相連，為成都及周邊地區(qū)的高收入階層提供別墅度假服務(wù)。本區(qū)依山勢(shì)而建，包括78棟2－3層獨(dú)立別墅和會(huì)所俱樂部。另外，圍繞文廟建筑，設(shè)置文廟綠色廣場，除保護(hù)現(xiàn)有文物古跡外，開辟綠色空間，設(shè)置網(wǎng)球場、高爾夫果嶺練習(xí)場、慢跑步道，使本區(qū)域成為罕見的擁有文物建筑的高級(jí)度假別墅區(qū)。古堰產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)處于天府源國際接待區(qū)、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)和中國水利博物館區(qū)之間，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式，成為成都中收入階層的投資休閑型項(xiàng)目的理想選擇。區(qū)內(nèi)建筑以現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格為主，高度五層，一層為商鋪，屬于岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)功能，二至五層為公寓房間，共約1700個(gè)房間，地下開辟停車場。B 產(chǎn)品概況天府水鎮(zhèn)通過項(xiàng)目組合，形成八個(gè)功能區(qū)。通過功能組合，面向細(xì)分市場，形成了多種產(chǎn)品組合，并體現(xiàn)為不同類型的消費(fèi)鏈。例如：文化體驗(yàn)（西街歷史保護(hù)區(qū)、中國水利博物館區(qū)）旅游購物（西街歷史保護(hù)區(qū)、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)）休閑娛樂（岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)、楊柳河啤酒廊、水景音樂廳、古堰溫泉中心）度假住宿（天府源酒店、古堰度假別墅、天府源產(chǎn)權(quán)酒店、西街民俗客棧）美食餐飲（天府美食餐飲區(qū)、水景音樂廳、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)洋人街）會(huì)展商務(wù)（天府源國際接待區(qū)）青少年素質(zhì)教育（中國水利博物館區(qū)、西街歷史保護(hù)區(qū)、）本地居民購物休閑（岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)、古堰廣場入口接待區(qū)）不同產(chǎn)品間也可進(jìn)行靈活組合，以此，增加了消費(fèi)受眾層面，最大化地刺激了消費(fèi)需求。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：A生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)的區(qū)域功能定位正確，很好地秉承了都江堰市的生態(tài)旅游城市的定位、成都市附中心的功能和城市經(jīng)營的理念；以水為文化主題定位，很好的結(jié)合了都江堰的水、生態(tài)資源和城市的歷史傳承，對(duì)城市的歷史文化復(fù)興無疑將起到積極作用。B 天府水鎮(zhèn)的功能布局比較合理，地理位置上考慮到了不同類型、不同層次消費(fèi)者的需求方式和需求便利；面積體量上也考慮了市場效益和游客容量的支撐；功能內(nèi)容安排上貫徹休閑主題，做到了景觀與各類消費(fèi)場所的融合，也形成了以城市中心區(qū)和歷史文化遺產(chǎn)區(qū)過渡帶互動(dòng)，城市休閑、商業(yè)、旅游相結(jié)合的個(gè)性化游憩區(qū)。C 天府水鎮(zhèn)內(nèi)項(xiàng)目較多，功能劃分較清晰，但如果局限于局部開發(fā)或單體項(xiàng)目開發(fā)，則單位成本（開發(fā)和運(yùn)營）偏高，且不能構(gòu)建良性的消費(fèi)鏈，形成人流和現(xiàn)金流，更產(chǎn)生不了預(yù)期的市場震撼力，也改變不了城市布局結(jié)構(gòu)和旅游發(fā)展的節(jié)奏。因此，雖然是項(xiàng)目的組合，但必須視為一個(gè)功能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，在統(tǒng)一的戰(zhàn)略理念下綜合考量。D 區(qū)域開發(fā)能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，要有富于前瞻性的開發(fā)運(yùn)作結(jié)構(gòu)。天府水鎮(zhèn)開發(fā)是否到位，投資水平是決定性因素，拆遷水平也是決定性因素。天府水鎮(zhèn)涉及拆遷面積近600畝，如按土地拆遷成本200萬/畝計(jì)算，總計(jì)達(dá)人民幣10億元，除去招商項(xiàng)目部分，拆遷成本預(yù)計(jì)將達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目投資的1/2，使得開發(fā)商將承擔(dān)巨大的資金和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，直接導(dǎo)致開發(fā)投入的機(jī)會(huì)成本很高，盈利水平低。因此，在項(xiàng)目開發(fā)前提，必須仔細(xì)斟酌拆遷成本和盈利前景地關(guān)系。第三章 游賞方式評(píng)價(jià)一、游賞方式結(jié)構(gòu)簡介由于天府水鎮(zhèn)是一個(gè)綜合性的社區(qū)，而不是一個(gè)景區(qū)，消費(fèi)者的消費(fèi)類型、消費(fèi)形態(tài)十分復(fù)雜，因此，在游賞方式上將具備多種可能性，而不具有一般性旅游、休閑的方式限制。例如，半日游游客在游完都江堰景區(qū)后，由玉壘山公園出口進(jìn)入天府水鎮(zhèn)，在古堰水臺(tái)廣場稍事休息，進(jìn)入西街歷史保護(hù)區(qū)觀光、購物，繼而在岷江時(shí)尚休閑中心的觀景水吧一條街品茶，在天府美食城用餐后，離開天府水鎮(zhèn)。過夜游客則在西街歷史保護(hù)區(qū)觀光、購物后，進(jìn)入中國水利博物館參觀，并參與體驗(yàn)活動(dòng)，然后可以選擇天府源國際接待區(qū)的水景音樂廳或天府美食城用餐，夜間可以在古堰溫泉中心或岷江商業(yè)休閑中心消費(fèi)，晚上住宿可選擇天府源酒店、古堰產(chǎn)權(quán)酒店、西街民俗客棧不同的檔次。因此，天府水鎮(zhèn)的游賞方式是一種消費(fèi)者自主的方式，除為旅行團(tuán)設(shè)計(jì)必要的游賞路線和方式外，其它則由消費(fèi)者各取所需。同時(shí)，在游賞方式安排上，天府水鎮(zhèn)將與更大地域范圍內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目形成系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)。作為四川黃金旅游線路－九環(huán)線和西環(huán)線上的節(jié)點(diǎn)，以世界遺產(chǎn)所在地和功能集約化的吸引力提高市場地位，爭取成為游客過夜所在地，并在游賞方式安排上創(chuàng)造便利性和經(jīng)濟(jì)性。通過游賞方式的打造，使天府水鎮(zhèn)－都江堰市－成都市有效地連接在一起，在功能結(jié)構(gòu)上，成為成都市的一部分。如成為成都市會(huì)議接待基地，成都市的文化別墅區(qū)，提升成都市城郊旅游的消費(fèi)檔次等。在都江堰市范圍內(nèi)，以都江堰景區(qū)－天府水鎮(zhèn)－青城山為核心，形成強(qiáng)有力的游賞結(jié)構(gòu)，兩個(gè)不同訴求的世界遺產(chǎn)，加之天府水鎮(zhèn)兼容并蓄的多功能系統(tǒng)，將支撐起都江堰市作為世界知名旅游城市的結(jié)構(gòu)。與都江堰景區(qū)的互動(dòng)是天府水鎮(zhèn)游賞方式安排上的關(guān)鍵。這一方面將通過線路組合完成，如游覽完都江堰景區(qū)，在天府水鎮(zhèn)體驗(yàn)其它特色項(xiàng)目，進(jìn)行消費(fèi)；另一方面，兩者也可以形成實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，如兩者形成聯(lián)合體，都江堰景區(qū)的管理者與天府水鎮(zhèn)的開發(fā)商、經(jīng)營管理者共同進(jìn)行產(chǎn)品與游賞方式的設(shè)計(jì)開發(fā)，共同進(jìn)行營銷推廣。二、綜合評(píng)價(jià) 線路結(jié)構(gòu)安排合理，空間組合靈活，可以降低一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。整個(gè)區(qū)域的線路安排合理，可進(jìn)入性非常強(qiáng)，與周邊景區(qū)線路結(jié)合緊密；設(shè)置了三個(gè)出入口，最大程度的吸納了各種市場上的游客；線路與游客消費(fèi)的時(shí)間和種類相匹配，游玩的節(jié)奏合理；空間組合比較靈活，充分考慮了游客消費(fèi)多樣性的要求，設(shè)計(jì)安排降低了市場風(fēng)險(xiǎn)。 游憩的時(shí)間性安排均勻合理，有效的延長消費(fèi)者的滯留時(shí)間。水景打造、步行系統(tǒng)和廣場的設(shè)計(jì)均勻的分布在功能區(qū)的主要線路上，功能區(qū)的結(jié)構(gòu)考慮到了不同消費(fèi)內(nèi)容的時(shí)滯，不同功能區(qū)設(shè)置的游憩內(nèi)容和吸引物不同，增加了游客的滯留時(shí)間。 游憩方式的安排使天府水鎮(zhèn)有了很強(qiáng)的度假休閑導(dǎo)向。目前都江堰提供的主要是星級(jí)飯店型的設(shè)施，適用于觀光而不完全適用于休閑。天府水鎮(zhèn)的游賞方式具有很強(qiáng)的休閑度假的導(dǎo)向，滿足了休閑度假游客的要求，尤其是產(chǎn)權(quán)酒店，可以滿足以家庭為主的消費(fèi)群體的休閑度假需求。區(qū)域中安排了大面積的餐飲、休閑、娛樂、博物館、歷史文化街區(qū)等公共休閑空間，充分滿足休閑度假者的社會(huì)人際交流空間需求；作為文化休閑區(qū)，天府水鎮(zhèn)設(shè)計(jì)了水臺(tái)廣場、文廟廣場、博物館廣場、夜啤酒廣場、入口廣場等五個(gè)廣場面積近45000平米開放的公共產(chǎn)品空間，使得游客有充足的休閑空間。整個(gè)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)置了步行系統(tǒng)，有利于延長游客的停留時(shí)間；消費(fèi)檔次齊全，可以滿足對(duì)價(jià)格敏感休閑度假型游客的需求；整個(gè)開發(fā)區(qū)中考慮了水景觀的打造，步行系統(tǒng)及廣場的設(shè)計(jì)安排使得自然景色、人工造景、古樸的建筑共同組成一幅景致，整個(gè)區(qū)域中的設(shè)施強(qiáng)調(diào)了觀景效果。 游憩方式豐富，滿足細(xì)分市場的各種類型需要。區(qū)域設(shè)置的三個(gè)出入口，針對(duì)不同類型的游客；八大功能區(qū)綜合游憩區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中餐行游購?qiáng)矢髟佚R備，創(chuàng)造了自主的消費(fèi)空間，可使各種細(xì)分市場的游客都能找到適宜的游憩和消費(fèi)內(nèi)容。第四章 開發(fā)主體評(píng)價(jià)一、介紹四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司是經(jīng)原四川省體改委川經(jīng)體改（1998）47號(hào)文件批準(zhǔn)，于1998年4月在四川省工商局注冊(cè)登記成立的股份有限公司，注冊(cè)資金6800萬人民幣。公司總部位于成都市西御街西御大廈B座23樓，法定代表人袁紅坪。四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司是按股份制組建和運(yùn)作的規(guī)范化公司，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已成為涉足旅游、地產(chǎn)、教育、商貿(mào)、酒店和生態(tài)農(nóng)業(yè)為一體的多元化大型集團(tuán)公司。員工460余人，其中碩士以上學(xué)歷管理人員和專業(yè)技術(shù)人員占16%以上，本科以上學(xué)歷的各類專業(yè)人員占60%以上。公司的經(jīng)營管理水平和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)技術(shù)技能較高（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營國家二級(jí)資質(zhì)）。統(tǒng)和實(shí)業(yè)堅(jiān)持“以人為本、誠實(shí)管理、誠信經(jīng)營”的經(jīng)營管理理念，堅(jiān)持“一業(yè)為主，多元發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，嚴(yán)格規(guī)范公司運(yùn)作體系，建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度的法人結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化公司內(nèi)部的管理機(jī)制已使公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。目前公司的發(fā)展?fàn)顩r十分良好，資產(chǎn)負(fù)債率極低，資金信用非常好，從無拖欠借（貸）款及利息的行為。自1998年成立以來，一直保持著良好的發(fā)展勢(shì)頭，2000年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6100萬元，凈利潤816萬元；2001年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7500萬元，比上年增長23%，實(shí)現(xiàn)凈利潤1224萬元，比上年增長50%；2002年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10100萬元，比上年增長35%，凈利潤2176萬元比上年增長78%。其主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表：指標(biāo)2002年度2001年度2000年度總資產(chǎn)（萬元）350002900022000凈資產(chǎn)（萬元）269002300017000資產(chǎn)負(fù)債率（%）營業(yè)收入（萬元）1010075006100凈利潤（萬元）21761224816每股收益(元/股)凈資產(chǎn)收益率（%）二、評(píng)價(jià)四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司以旅游、地產(chǎn)、酒店、商貿(mào)運(yùn)營為主營業(yè)務(wù)，行業(yè)背景與天府水鎮(zhèn)的區(qū)域定位吻合，為天府水鎮(zhèn)的開發(fā)提供了必要的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。作為四川省內(nèi)區(qū)域性的知名企業(yè)，公司對(duì)區(qū)域市場、社會(huì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境等有較高的理解和掌握，為天府水鎮(zhèn)的開發(fā)創(chuàng)造了必要的基礎(chǔ)條件。公司的資本和資金實(shí)力較強(qiáng)，通過結(jié)構(gòu)性整合，為天府水鎮(zhèn)提供了可行的經(jīng)濟(jì)保障，但同時(shí)，在天府水鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)作中，則必須引入戰(zhàn)略合作伙伴，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“多贏”。公司現(xiàn)有的人才庫是天府水鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營的核心競爭力之一，由于天府水鎮(zhèn)是一個(gè)多元化、規(guī)模化的區(qū)域型項(xiàng)目，因此，在現(xiàn)有人才基礎(chǔ)上，必須通過多種方式，進(jìn)一步提升公司人力資源的數(shù)量和質(zhì)量。從項(xiàng)目開發(fā)商到區(qū)域開發(fā)商，四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司將作為天府水鎮(zhèn)唯一的開發(fā)主體，承擔(dān)了城市運(yùn)營商的角色，因而將面臨企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)的問題。同時(shí)，公司也將承擔(dān)項(xiàng)目投資商和經(jīng)營者的多重角色。因此，無論是公司本身還是具體負(fù)責(zé)天府水鎮(zhèn)開發(fā)的下屬機(jī)構(gòu)，都需要架構(gòu)新的、全面的、科學(xué)而富有前瞻性的戰(zhàn)略理念和企業(yè)文化。第五章 市場分析與預(yù)測(cè)一、現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)指不受項(xiàng)目建成影響，進(jìn)入項(xiàng)目地的游客構(gòu)成和數(shù)量。據(jù)《都江堰旅游局2002年工作報(bào)告》，2002年都江堰市的游客人次達(dá)438萬，%，%，來都江堰市的成都游客可達(dá)121萬人次，非成都游客為317萬人次。假設(shè)非成都游客中60%，成都游客中30%的游客會(huì)進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)，則可估算進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)消費(fèi)的游客市場容量可達(dá)227萬。進(jìn)入項(xiàng)目地的游客可以分為以都江堰為過境地的游客（細(xì)分為過夜和不過夜兩種）、以成都或都江堰為目的地的游客（按過夜與否細(xì)分為一日游和兩日游兩種）、參加在都江堰舉行的會(huì)議的游客（滯留在三日或以上）、以都江堰為度假地的游客（滯留在三日或以上）、周末過夜游客、商務(wù)專項(xiàng)不過夜游客等八類。據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)的游客中，過境游客約占23%，達(dá)52萬人次。由于現(xiàn)有住宿、餐飲等功能配套不齊備，不過夜游客占87%，達(dá)45萬人次，過夜游客占13%，達(dá)7萬人次；以成都或都江堰為目的地游客約占總量的30%，出于同樣的原因，不過夜的一日游游客占83%，達(dá)57萬人次，過夜的二日游游客占17%，達(dá)11萬人次；由于項(xiàng)目區(qū)目前產(chǎn)品供給的限制，參加會(huì)議來的游客約占總量的5%，達(dá)11萬人次；度假游客約占總量8%，達(dá)18萬人次；周末過夜游客約占總量14%，達(dá)32萬人次；商務(wù)專項(xiàng)不過夜游客約占總量20%，達(dá)45萬人次?，F(xiàn)有的基礎(chǔ)游客結(jié)構(gòu)顯示出了進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)游客以項(xiàng)目地區(qū)為觀光為主的過境地特征，過境游客超過60%；項(xiàng)目地區(qū)的餐飲、住宿、娛樂、會(huì)議等功能的缺失一定程度上限制了過夜游客的數(shù)量和結(jié)構(gòu)比例，縮短了游客的滯留時(shí)間，因此區(qū)域開發(fā)中的功能設(shè)計(jì)為扭轉(zhuǎn)游客結(jié)構(gòu)比例、發(fā)掘