【正文】 年是成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展的初期，由第一個(gè)帶別墅項(xiàng)目的錦繡花園到五大花園盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有的過(guò)程，但 五大花園修建的別墅因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、大環(huán)境無(wú)法改善等問(wèn)題而倍受冷落； 19971999 年是市場(chǎng)的回落期，直到 20xx20xx年，成都別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)邁向了新臺(tái)階，通過(guò)特色化、差異化的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，成都別墅呈現(xiàn)出百花齊放的景象：占盡稀缺資源（自然景觀或人文景觀）的豪華獨(dú)立別墅（如草堂之春等）；“頂天立地”的中產(chǎn)階層別墅 Townhomes（如浣花溪山莊等）；風(fēng)景區(qū)的度假型別墅（如青城高爾夫山莊等）；郊區(qū)居家、度假兩用型的別墅（如陽(yáng)光假日等）等。 20xx 年－ 20xx 年又回復(fù)上升勢(shì)頭。疊拼別墅的價(jià)格主要分布在 53006000 元 /m2 和 8000120xx 元 /m2 兩個(gè)區(qū)間段。 ⑷、物業(yè)配套特點(diǎn) 目前在售的城市別墅的配套主要是一些提高生活品質(zhì)的運(yùn)動(dòng)、休閑配套，因?yàn)轫?xiàng)目本身地處主城區(qū)，交通、生活方便，因此項(xiàng)目本身的商業(yè)配套很少。 綜上，目前成都市場(chǎng)上在售的城市別墅中，獨(dú)棟別墅的面積集中在320750m2，聯(lián)排別墅集中在 250350m2，雙拼別墅集中在 320400m2，疊加別墅的面積集中在 155300 m2。 城市別墅應(yīng)該具備四個(gè)特征：一是周邊擁有優(yōu)美的自然山水；二是城市生活的便利；三是低密度物業(yè)形態(tài)；四是每戶(hù)擁有私家園林或庭院。相比郊區(qū)別墅，城市別墅能享受更多的城市便利。城市別墅聚合了城市和別墅的特質(zhì)，成為城市新貴（或精英）的專(zhuān)屬。 ● 20xx 年～ 20xx 年：成都別墅市場(chǎng)進(jìn)入全新發(fā)展期。 ㈡、大成都別墅發(fā)展簡(jiǎn)史 ● 1992 年～ 1997 年：成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展的初期。 5 月 31 日，國(guó)土資源部下令：停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。這是自 20xx 年 2月國(guó)土資源部緊急發(fā)布“禁止別墅供地”政策后第三次對(duì)別墅用地供應(yīng)下達(dá)封殺令。 由第一個(gè)帶別墅項(xiàng)目的錦繡花園到五大花園盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有的過(guò)程，但五大花園修建的別墅因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、大環(huán)境無(wú)法改善等問(wèn)題而倍受冷落。 成都別墅投資漸入佳境，依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都市別墅也大量涌現(xiàn)出不少具有代表性的項(xiàng)目，如三利宅院、維也納森林別墅以及高檔的本項(xiàng)目、麓山國(guó)際等優(yōu)秀之作，成都市別墅供應(yīng)市場(chǎng)相當(dāng)活躍。 具體而言，城市別墅的選址要綜合考慮以下幾方面：第一，擁有或鄰近都市景觀生態(tài)資源；第二，就是有好的人文環(huán)境；第三，就是在城市舊城更新的地段，此外，城市別墅必須有完善的配套和發(fā)達(dá)的交通，以方便業(yè)主的日常生活與往返出行。許多住過(guò)郊區(qū)別墅的業(yè)主都有這樣的經(jīng)歷，開(kāi)始入住的時(shí)候喜氣洋洋，過(guò)了新鮮勁就立刻感到生活有許多不便，不僅路途遙遠(yuǎn)，而且周邊的配套很不健全，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、娛樂(lè)設(shè)施、購(gòu)物超市，幾乎沒(méi)有滿(mǎn)意的地方，所以郊區(qū)別墅對(duì)事業(yè)蓬勃發(fā)展的精英們是一種“折磨”。 成都城市別墅特點(diǎn) 目前成都市市場(chǎng)在售的城市別墅項(xiàng)目有 8 個(gè)，其中 5 個(gè)為純別墅社區(qū)，其余 3 個(gè)為復(fù)合型社區(qū)項(xiàng)目。 其中，獨(dú)棟別墅的面積覆蓋區(qū)間最寬，因?yàn)楠?dú)棟別墅的開(kāi)發(fā)最為成熟，戶(hù)型面積設(shè)計(jì) 較之其它別墅更為多樣化。 在售的城市別墅的車(chē)位配套基本都達(dá)到了 1： 1的水平，部分豪宅項(xiàng)目的車(chē)位配比達(dá)到了 1： 2。 ㈣、 20xx 年成都別墅市場(chǎng)解析 20xx 年，成都別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出百家爭(zhēng)鳴的空前“盛世”， 35 個(gè)項(xiàng)目讓成都別墅跨入了“諸候爭(zhēng)霸”的時(shí)代。 199620xx 年，成都市別墅市場(chǎng)的發(fā)展基本保持與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來(lái)均呈不斷上升的勢(shì)頭。 20xx20xx 年市場(chǎng)又進(jìn)入新一個(gè)的發(fā)展期，成都別墅投資漸入 佳境，依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都市別墅也大量涌現(xiàn)出不少具有代表性的項(xiàng)目，如三利宅院、維也納森林別墅以及高檔的本項(xiàng)目、麓山國(guó)際等優(yōu)秀之作，成都市別墅供應(yīng)市場(chǎng)還是相當(dāng)活躍。 150200 ㎡ 經(jīng)濟(jì)型別墅物業(yè)，以近年出現(xiàn)的疊加別墅為主。 圖 14 成都市別墅銷(xiāo)售均價(jià)、產(chǎn)品類(lèi)型、項(xiàng)目區(qū)域交叉圖 由圖 14 可以了解，成都市獨(dú)棟別墅的價(jià)格分布較廣，從 2800－220xx 元 /㎡不等。其中26003300 元 /㎡的聯(lián)排別墅主要在龍泉、都江堰以及其它遠(yuǎn)郊區(qū)域；3500－ 4500 元 /㎡的聯(lián)排別墅主要分布在溫江、都江堰－青城山、郫縣等三個(gè)片區(qū)； 5000－ 6000 元 /㎡的聯(lián)排主要在主城區(qū)和華陽(yáng)片區(qū)。疊拼別墅作為近兩年出現(xiàn)的新別墅產(chǎn)品，目前 分布在成都市主城區(qū)、華陽(yáng)、溫江這三個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟的片區(qū)。其中主城區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以獨(dú)棟、雙拼兩種高品質(zhì)別墅為主；華陽(yáng)以獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅開(kāi)發(fā)為主；溫江以雙拼、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。 圖 22 成都別墅供應(yīng)體量分布比例圖 由圖 22，成都市別墅供應(yīng)主要集中在城市周邊區(qū)域，主城區(qū)別墅供應(yīng)量只占 6％， 供應(yīng)體量最大的是都江堰――青城山片區(qū)，占總量的 20％， 其次是溫江 19％，牧馬山 14％，華陽(yáng)和龍泉均占總供應(yīng)量的 12％。 另外，隨著城市吸引力不斷加大，成都別墅市場(chǎng)也吸引很多外地消費(fèi)者。就價(jià)格趨勢(shì)而言，成都別墅價(jià)格將普漲 10%。一方面， 受限于政策，別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)減少，必定會(huì)吸引更多的購(gòu)房者、投資者對(duì)別墅進(jìn)行高度關(guān)注；另一方面，成都高收入消費(fèi)群也正在擴(kuò)大，他們將成為別墅的潛在消費(fèi)客戶(hù)。 6 月 1 日，“ 90大限”正式實(shí)施，這其中，別墅也被包括在內(nèi)。如果此次新政的嚴(yán)格實(shí)施，那么必將大幅改變目前成都樓市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，今后住 宅項(xiàng)目的戶(hù)型將大量回歸 90 平方米及以下，獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)供應(yīng)將大大減少甚至瀕臨絕跡，而受“ 90大限”的影響，類(lèi)別墅項(xiàng)目在復(fù)合型社區(qū)中所占的比例也將急劇減小，大概只在5%~10%左右，純別墅社區(qū)將銷(xiāo)聲匿跡，市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重組。因?yàn)槭袌?chǎng) 限制多，創(chuàng)新性的高品質(zhì)產(chǎn)品將會(huì)更為稀罕、更珍貴。那么，買(mǎi)方市場(chǎng)在感知這個(gè)訊息之后，會(huì)有怎樣的反應(yīng)呢？成都購(gòu)買(mǎi)別墅的群體究竟有多大？ 供應(yīng)的面積從 150 平方米以下到 400 平方米以上不等，產(chǎn)品形態(tài)比較多樣化。龍泉?jiǎng)e墅開(kāi)發(fā)較早，但是因?yàn)槠淦瑓^(qū)開(kāi)發(fā)概念模糊，因此較之華陽(yáng)、溫江相對(duì)滯后，目前仍以傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。 20xx 年，成都市的別墅供應(yīng) 量將持續(xù)上升 20xx 年，成都市的別墅供應(yīng)量將持續(xù)上升，目前除了在售的項(xiàng)目以外，預(yù)計(jì)至少還有 20余個(gè)新項(xiàng)目。 雙流牧馬山片區(qū)具有國(guó)際性高爾夫球場(chǎng)、原生松林和坡地等優(yōu)勢(shì)，是成都傳統(tǒng)的高檔別墅開(kāi)發(fā)區(qū)域。 20xx 年，溫江土地供應(yīng)量為 1000 余畝。短時(shí)間內(nèi)別墅供應(yīng)量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，隨著時(shí)間的推移，未來(lái)幾年的別墅供應(yīng)量會(huì)呈逐年減少的態(tài)勢(shì)。 二、項(xiàng)目微觀背景 —— 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析研判 ㈠、青城山別墅市場(chǎng)情況 地區(qū)簡(jiǎn)介 青城山位于成都平原西北部邊緣都江堰風(fēng)景區(qū)內(nèi)，東距成都市區(qū) 68公里，距都江堰僅 10多公里。青城山，是我國(guó)著名的