【正文】 開(kāi)發(fā)商和老百姓對(duì)政策尚有不同的理解，但至少有一點(diǎn)是無(wú)庸置疑 —— 新增別墅用地不再審批，已通過(guò)審批用地逐年減少。因?yàn)槭袌?chǎng) 限制多，創(chuàng)新性的高品質(zhì)產(chǎn)品將會(huì)更為稀罕、更珍貴。擁有別墅用地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商們，正在認(rèn)真開(kāi)始思考未來(lái)別墅發(fā)展之路。如果此次新政的嚴(yán)格實(shí)施，那么必將大幅改變目前成都樓市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，今后住 宅項(xiàng)目的戶(hù)型將大量回歸 90 平方米及以下，獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)供應(yīng)將大大減少甚至瀕臨絕跡，而受“ 90大限”的影響，類(lèi)別墅項(xiàng)目在復(fù)合型社區(qū)中所占的比例也將急劇減小，大概只在5%~10%左右，純別墅社區(qū)將銷(xiāo)聲匿跡，市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重組。 事實(shí)上，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然近年來(lái)形形色色的類(lèi)別墅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，但成都獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量是較大的。 6 月 1 日，“ 90大限”正式實(shí)施，這其中，別墅也被包括在內(nèi)。 漲價(jià)理由二：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變了，價(jià)格也得變 5 月 31 日別墅用地“封殺令”緊急發(fā)出，明確指出要禁止獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的別墅供地，并對(duì)所有別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清查。一方面， 受限于政策，別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)減少，必定會(huì)吸引更多的購(gòu)房者、投資者對(duì)別墅進(jìn)行高度關(guān)注；另一方面，成都高收入消費(fèi)群也正在擴(kuò)大，他們將成為別墅的潛在消費(fèi)客戶(hù)。然而，隨著時(shí)間的推移，疊拼、聯(lián)排、花園洋房等低密度住宅開(kāi)始大量涌現(xiàn)，別墅產(chǎn)品變得大眾化、平民化，供應(yīng)量也出現(xiàn)了不合理地增加。就價(jià)格趨勢(shì)而言，成都別墅價(jià)格將普漲 10%。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都整體房地產(chǎn)消費(fèi)有 51％來(lái)自于外地。 另外，隨著城市吸引力不斷加大，成都別墅市場(chǎng)也吸引很多外地消費(fèi)者。 目前成都別墅的消費(fèi)群除了傳統(tǒng)的富人階層，近年涌現(xiàn)出了一批城市新貴。 圖 22 成都別墅供應(yīng)體量分布比例圖 由圖 22，成都市別墅供應(yīng)主要集中在城市周邊區(qū)域，主城區(qū)別墅供應(yīng)量只占 6％， 供應(yīng)體量最大的是都江堰――青城山片區(qū)，占總量的 20％， 其次是溫江 19％，牧馬山 14％，華陽(yáng)和龍泉均占總供應(yīng)量的 12％。 龍泉?jiǎng)e墅開(kāi)發(fā)較早，但是因?yàn)槠淦瑓^(qū)開(kāi)發(fā)概念模糊，因此較之華陽(yáng)、溫江相對(duì)滯后，目前仍以傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。其中主城區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以獨(dú)棟、雙拼兩種高品質(zhì)別墅為主；華陽(yáng)以獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅開(kāi)發(fā)為主；溫江以雙拼、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。目前半山衛(wèi)城錯(cuò)拼別墅的銷(xiāo)售均價(jià)在5000 元 /㎡。疊拼別墅作為近兩年出現(xiàn)的新別墅產(chǎn)品，目前 分布在成都市主城區(qū)、華陽(yáng)、溫江這三個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟的片區(qū)。 30004000 元 /㎡的雙拼別墅主要在都江堰－青城山片區(qū)； 5000－ 6000 元 /㎡的雙拼別墅主要分布在溫江、郫縣；6500 元 /㎡以上的雙拼別墅主要在主城區(qū)。其中26003300 元 /㎡的聯(lián)排別墅主要在龍泉、都江堰以及其它遠(yuǎn)郊區(qū)域；3500－ 4500 元 /㎡的聯(lián)排別墅主要分布在溫江、都江堰－青城山、郫縣等三個(gè)片區(qū)； 5000－ 6000 元 /㎡的聯(lián)排主要在主城區(qū)和華陽(yáng)片區(qū)。其中價(jià)格在40006000 元 /㎡主要分布在牧馬山、都江堰－青城山、龍泉等三個(gè)區(qū)域；800014000 元 /㎡的獨(dú)立別墅主要分布在華陽(yáng)、溫江片區(qū)； 20xx0220xx元 /㎡獨(dú)立別墅主要分布在主城區(qū)和青城山片區(qū)。 圖 14 成都市別墅銷(xiāo)售均價(jià)、產(chǎn)品類(lèi)型、項(xiàng)目區(qū)域交叉圖 由圖 14 可以了解，成都市獨(dú)棟別墅的價(jià)格分布較廣，從 2800－220xx 元 /㎡不等。 301400 ㎡ 獨(dú)棟別墅的主力戶(hù)型面積 400 ㎡以上 以豪宅為定位的獨(dú)棟別墅，如維 也納森林別墅、麓山國(guó)際等 圖 13 別墅價(jià)格分布圖表 13 別墅供應(yīng)面積區(qū)間分布 目前，成都市別墅的銷(xiāo)售價(jià)格的價(jià)差極大，這和產(chǎn)品類(lèi)型多樣化和產(chǎn)品分布息息相關(guān)。 150200 ㎡ 經(jīng)濟(jì)型別墅物業(yè)，以近年出現(xiàn)的疊加別墅為主。但是市場(chǎng)主流產(chǎn)品仍然是傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅。 20xx20xx 年市場(chǎng)又進(jìn)入新一個(gè)的發(fā)展期，成都別墅投資漸入 佳境，依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都市別墅也大量涌現(xiàn)出不少具有代表性的項(xiàng)目，如三利宅院、維也納森林別墅以及高檔的本項(xiàng)目、麓山國(guó)際等優(yōu)秀之作，成都市別墅供應(yīng)市場(chǎng)還是相當(dāng)活躍。 20xx－ 20xx 年，基于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，造就了成都房地產(chǎn)投資額的巨額增長(zhǎng)，別墅物業(yè)的開(kāi)發(fā)也得到了迅速的提升。 199620xx 年，成都市別墅市場(chǎng)的發(fā)展基本保持與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來(lái)均呈不斷上升的勢(shì)頭。 供應(yīng)特征 ⑴ 、供應(yīng)量 表 11 歷年成都別墅投資走勢(shì)表（單位：萬(wàn)元） 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 別墅 13584 27882 50187 57409 80888 184365 214278 202179 268978 376569 住 宅 372952 349139 455224 554029 867561 1228045 1488834 1108659 1896134 2939200 總額 684379 730147 799675 939665 1291611 1707554 2033104 1438497 2914125 4505400 圖 11 別墅歷年投資情況圖（單位：萬(wàn)元） 從 1996 年至 20xx 年，成都市別墅的開(kāi)發(fā)投資呈持續(xù)上升勢(shì)頭， 20xx年投資勢(shì)頭有所回落。 ㈣、 20xx 年成都別墅市場(chǎng)解析 20xx 年，成都別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出百家爭(zhēng)鳴的空前“盛世”， 35 個(gè)項(xiàng)目讓成都別墅跨入了“諸候爭(zhēng)霸”的時(shí)代。 雙拼別墅的價(jià)格在 7000 元 /m2 和 18000 元 /m2 兩個(gè)檔次。 在售的城市別墅的車(chē)位配套基本都達(dá)到了 1： 1的水平，部分豪宅項(xiàng)目的車(chē)位配比達(dá)到了 1： 2。 疊加別墅的面積基本都在 350m2以下，這樣有利于其控制總價(jià)，鎖定目標(biāo)客戶(hù)群。 其中，獨(dú)棟別墅的面積覆蓋區(qū)間最寬，因?yàn)楠?dú)棟別墅的開(kāi)發(fā)最為成熟，戶(hù)型面積設(shè)計(jì) 較之其它別墅更為多樣化。 ⑵、產(chǎn)品形態(tài)特點(diǎn) ⑶、戶(hù)型面積特點(diǎn) 圖 26，目前在售別墅中最大面積為 750m2,按產(chǎn)品形態(tài)來(lái)分，獨(dú)棟別墅單套面積最大的是 750m2，聯(lián)排為 350m2，雙拼為 400m2，疊加別墅單套最大面積為 300m2。 成都城市別墅特點(diǎn) 目前成都市市場(chǎng)在售的城市別墅項(xiàng)目有 8 個(gè)，其中 5 個(gè)為純別墅社區(qū)，其余 3 個(gè)為復(fù)合型社區(qū)項(xiàng)目。 城市別墅是兼具“城市”和“別墅”兩種生活形態(tài)，它不僅能帶 給人們一種更好的生活方式，還能帶給人們更多的自由，更多的想象空間，更多的思考以及更多的人生軌跡的沉淀。許多住過(guò)郊區(qū)別墅的業(yè)主都有這樣的經(jīng)歷，開(kāi)始入住的時(shí)候喜氣洋洋，過(guò)了新鮮勁就立刻感到生活有許多不便，不僅路途遙遠(yuǎn)，而且周邊的配套很不健全，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、