【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)建議 —— 能級定位B1地塊 28丘：離地鐵客流較遠(yuǎn) ,位處高檔小區(qū)地塊 ,體量小 ,商業(yè)能級較低；B1地塊 28丘：社區(qū)型商業(yè)獨立式商鋪 , 滿足居民24小時便利生活；地塊商業(yè)能級B1地塊 27丘：區(qū)級商業(yè)步行街區(qū)作為 B2核心商業(yè)的補(bǔ)充B2地塊：區(qū)域核心商業(yè)地上商業(yè) +地下商業(yè)沿街商鋪 +裙樓商業(yè)B1地塊 27丘：近鄰地鐵客流 ,體量大 , 利用率較低 ,商業(yè)價值其次；B2地塊：體量大 , 地鐵客流量利用率最大 。商業(yè)價值最高；區(qū)級商業(yè)社區(qū)商業(yè)概念樣板區(qū)（區(qū)域核心商業(yè)中心）p 區(qū)位：交通樞紐，軌道交通主入口區(qū)p 性質(zhì)：服務(wù)整個地塊，以生活形態(tài)為主的商業(yè)中心p 構(gòu)成： “ 生活配套核心店 +動感商業(yè)街區(qū)+美食城 ”p 控制：定向開發(fā)，首先引入大型零售物業(yè)公司如家樂福、沃爾瑪，大型零售商的加盟帶來的不僅是這些品牌對項目商業(yè)的支撐，更是周邊區(qū)域住戶人氣的鎖定和保證B2地塊商業(yè)開發(fā)建議《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！核心商業(yè)剖面模擬表現(xiàn)屋頂休閑區(qū)玻璃頂辦公地上商業(yè)地下商業(yè)地面 中庭地鐵站連接地鐵的通道《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！室內(nèi)中庭裙樓部分設(shè)置半露天形式中庭，中庭上部以鋼化玻璃進(jìn)行封閉，全透光，一方面增加空間開闊感，另一方面提高室內(nèi)的自然采光，避免壓抑感。地下購物中心 盡可能的擴(kuò)大空間感，一方面便于商業(yè)業(yè)態(tài)的分布，另一方面便于消費人流的引導(dǎo)和組織，同時也利于管理。核心商業(yè)建議 :裙樓部分《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！業(yè)態(tài)組織規(guī)劃中 庭 樓層示意 地鐵與本案連通空間 核心商業(yè)建議 :裙樓部分《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！商業(yè)構(gòu)成要件類型 描述家庭娛樂中心 傳統(tǒng)上包括游戲和景點項目，多數(shù)為分項收費，且多位特許經(jīng)營攤檔和游戲室高科技娛樂中心 利用現(xiàn)成的專利技術(shù)建造封閉式游戲中心，一般擁有咖啡廳和零售精品店巨幕電影劇院 大屏幕、球幕、 360度三維電影，采用計算機(jī)控制的座位與屏幕情節(jié)連在一起類型 商家參考大型超市 家樂福、沃爾瑪家居家電賣場 百思買、特力屋、國美、永樂國際餐飲連鎖 麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客美食天地 大食代、港式茶餐廳、豆撈坊、日本 /韓國料理、全國各地特色美食特色服飾小百貨 韓國、日本、歐美最時尚的飾品掛件及服裝特色業(yè)態(tài)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)比例比例35%比例比例65%核心商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！核心商業(yè)L L4線車站區(qū)級商業(yè)社區(qū)商業(yè)零售娛樂休閑區(qū)p 區(qū)位：交通干道， LOFT公寓生活區(qū)p 性質(zhì)：以娛樂休閑為主題 ， 注重精神與感觀上的滿足，提供交流平臺的步行街區(qū)p 構(gòu)成： “ 餐飲娛樂 +國際零售點 ”p 控制：定向開發(fā)，采取有目標(biāo)引入境外成熟零售娛樂運營商，集中打造一個零售娛樂休閑聚集地，同樣也提供一個交流的休閑平臺。B127地塊商業(yè)開發(fā)建議《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！區(qū)級商業(yè)建議 :步行街部分圍合的街區(qū)《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！商業(yè)構(gòu)成要件類型 描述餐飲劇院 顧客一邊吃飯一邊欣賞現(xiàn)場表演特色酷玩店 音像 COOL玩、 DIYGOOL玩等特色酒吧、咖啡吧 供應(yīng)酒精飲料，并有表演和互動活動等特色俱樂部 航海俱樂部、頑石俱樂部、驢友俱樂部等國際零售店 迪斯尼、施華洛斯奇、 CK等國際香水專賣店等類型 商家參考服飾專賣店 ONLY、 ZARA、 FINETTE、 CALILONA、 LAVIEWS、 THEME、 HM、 MK+、OFUON、 ESPRIT等品牌店 莎莎、優(yōu)の良品、無印良品等特色業(yè)態(tài)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)比例比例65%比例比例35%區(qū)級商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！區(qū)級核心商業(yè)L L4線車站區(qū)級商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)型商業(yè)p 區(qū)位：項目地塊交通中心，避開主要軌道客流交匯p 性質(zhì)：服務(wù)整個小區(qū)，以滿足業(yè)主 24小時便利生活為主的配套型商業(yè)p 構(gòu)成： “24 小時便利店 +會所 ”B128地塊商業(yè)部分建議24h商業(yè)服務(wù) 688M2定位 樓層 層高 面積 業(yè)態(tài) 間數(shù) 開間 進(jìn)深 單類面積 建議品牌配套級商業(yè) 1F 2100M224H便利店 1 8M 10M 80M2 全家、羅森、好德24H自助洗衣店 2 5M 10M 50M2 /干洗店 1 10M 10M 100M2 /銀行 ATM自助 1 6M 10M 60M2 /中型餐飲 1 10M 248M2 上島咖啡小型餐飲 1 10M 10M 100M2 /社區(qū)配套商業(yè)建議高檔的經(jīng)營型會所 3400M2定位 樓層 層高 面積 業(yè)態(tài) 間數(shù) 開間 進(jìn)深 單類面積 備注 建議品牌配套級商業(yè)1F 2100M2 建身房1 30M 12M 360M2 / 麗池會所、金碧輝煌2 30M 526M22F 1300M2 SPA/休閑 1 自由分割 1300M2 露臺做休閑區(qū)3F 688M2 水晶游泳館 1 自由分割 688M2 局部玻璃頂露臺休閑區(qū)二樓、三樓露臺休閑區(qū)示意 二樓頂層室外泳池示意 水晶游泳館示意社區(qū)配套商業(yè)建議會所會所選址1）避開過于密集的人流匯集區(qū)2）盡量兼顧服務(wù)式公寓和高檔住宅住戶的便捷因此，建議會所位于 B1地塊的東南位置。會所建筑風(fēng)格1）簡潔明快的現(xiàn)代設(shè)計2）大面積玻璃和鋁合金百葉組合構(gòu)建立面參考會所：休閑與交流的社交空間功能建議p 以高端養(yǎng)生、休閑、運動為主要功能，可包含健身房、游泳池、桑拿、按摩、閱覽等多重功能面積建議 p 控制在 3500㎡左右經(jīng)營方式p 采取只對內(nèi)經(jīng)營的方式。市中心豪宅會所管理參考p 均采用會員制的方式，使用會員卡。p 家庭卡年費一般收費在萬元左右，夫妻卡年費一般收費在 6800～ 9600元之間，人均年費一般在 2023～ 4800元之間。管理建議p 實行統(tǒng)一形式的整體小區(qū)管理，保證會所正常有序運轉(zhuǎn)p 引入專業(yè)私人品牌俱樂部，提高整個會所綜合管理能力會所：休閑與交流的社交空間《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！市場上，我們看清市場的變局，抓住市中心的機(jī)遇，勇敢擺脫閘北現(xiàn)象的束縛；產(chǎn)品上，我們借勢中海品牌的號召力，傳承市中心住宅的經(jīng)典氣質(zhì)；接下去，營銷上如何決勝市場？營銷 決勝 產(chǎn)品 /品質(zhì)面區(qū)域 /市場面優(yōu)勢（ S） 劣勢 (W)1. 內(nèi)環(huán)內(nèi)，距人民廣場約 ；2. 緊鄰南北高架，軌道交通及眾多公交線路，城市資源一手在握；3. 外部配套成熟，項目 20萬平方米體量綜合體多元規(guī)劃，形態(tài)豐富；4. 中海品牌價值建立市場信心；5. 目前已經(jīng)確定的小戶型住宅具有低總價優(yōu)勢、 LOFT辦公空間 、小面積規(guī)劃、可通煤衛(wèi)；? 環(huán)境凌亂嘈雜，限制產(chǎn)品高端定位 。? 難以回避區(qū)域抗性，市中心認(rèn)同度較低，處于價值低谷；? 商住并存的整體布局，影響生活私密性機(jī)會（ O） SO策略 WO策略? 北廣場改造、蘇州河商務(wù)規(guī)劃，為未來周邊環(huán)境帶來質(zhì)的飛躍；? 內(nèi)環(huán)土地稀缺 ,板塊價值將被發(fā)掘；? 市中心品牌樓盤，抗跌性和保值性強(qiáng)；? 08年區(qū)域內(nèi)缺乏足夠的競爭量；1. 強(qiáng)調(diào)內(nèi)環(huán)板塊趨于稀缺、樓盤保值的置業(yè)價值；2. 突出出行便捷、綜合多種交通工具的樞紐地位；3. 描繪長短線前景藍(lán)圖，增加市場信心；4. 利用品牌價值縮短項目導(dǎo)入時間，降低導(dǎo)入成本；1. 通過強(qiáng)化內(nèi)環(huán)內(nèi)、城市交通樞紐重量級中心的概念，提升全市號召力；2. 通過市政規(guī)劃的前景描繪，改變歷來負(fù)面的區(qū)域形象，模糊 “閘北 ” 區(qū)位抗性。3. 產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)，硬件、軟件均真正做到經(jīng)典名宅；威脅 (T) ST策略1. 08年樓市調(diào)控落實年 ,市場依然觀望；2. 大寧板塊等多個樓盤可能分化部分預(yù)算不足的客源，而臨近區(qū)位的市中心其它高檔樓盤將搶走部分同質(zhì)客源；1. 以內(nèi)環(huán)不可錯失的機(jī)遇價值，營造緊迫感；2. 形成品質(zhì)化、個性化的整體定位，創(chuàng)造實際價值吸引關(guān)注SWOT分析 核心優(yōu)勢 ：品牌 +規(guī)模 +區(qū)位 核心矛盾 ： 區(qū)域價值與未來價值的落差核心機(jī)會 ： 內(nèi)環(huán)供應(yīng)減少，大盤稀缺核心威脅：區(qū)域價格戰(zhàn)與多層面的競品提示：區(qū)域抗性與區(qū)域機(jī)會、價值并存，產(chǎn)品優(yōu)勢與劣勢對等，產(chǎn)品可塑性很強(qiáng)，通過產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)達(dá)成價值最大化SWOT分析p 通過交通配套優(yōu)勢及內(nèi)環(huán)區(qū)位優(yōu)勢充分渲染項目價值，以未來市政規(guī)劃規(guī)避目前的區(qū)位形象劣勢p 充分利用中海品牌魅力，進(jìn)行全方位的延伸p 在綜合體規(guī)劃的產(chǎn)品基礎(chǔ)上，規(guī)避相似的概念形象，優(yōu)化品質(zhì)內(nèi)涵，征服市場 在制定營銷策略之前，先找到我們的客戶是誰？他們在哪里？住宅的客戶地圖本案閘北客源約占 50%全市其他客源約占 25%豐富的交通網(wǎng)絡(luò)和內(nèi)環(huán)價值引導(dǎo)市區(qū)客源流入習(xí)慣閘北生活 ,因優(yōu)越的地段和產(chǎn)品吸引其流入 其他北區(qū)客源 約占 25%其他北區(qū)客源約占 25%內(nèi)環(huán)線和軌道線引導(dǎo)北區(qū)客源流入《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！本項目未來目標(biāo)客戶群主要類型忠實客群具有高度的品牌忠誠度，對中海品牌有相當(dāng)程度的了解，并相信其品質(zhì)；向往內(nèi)環(huán)區(qū)域，非內(nèi)環(huán)樓盤不買全市區(qū)域住宅的客戶分類常年居住在閘北的老上海人，習(xí)慣居住閘北，對閘北忠誠度很高，追求品牌和居住舒適度、追求便捷交通當(dāng)?shù)貐^(qū)域 核心客群在閘北區(qū)域或全市價格區(qū)間相同的位置的購買者，路過、朋友介紹的客群隨機(jī) 隨機(jī)客群跟風(fēng) 沒有太多主見，取決于市場信號與熱銷程度。 追隨客群《 2023年房地產(chǎn)營銷策劃大全》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！:544570870 1014899638 電話： 13550109150