【文章內(nèi)容簡介】 當具有綜合型商業(yè)集合體、別具風情的街區(qū)商業(yè)、城市極具規(guī)模與特色的商業(yè)中心；,產(chǎn)品功能、檔次及特征定位,主要滿足當?shù)卣懈邔庸芾砣藛T；石化及物流產(chǎn)業(yè)中的中高級白領人士基本的居住需求；以兩口及三口之家為主要的家庭結構特征。需要長期在大亞灣工作的深圳商務客戶以及看重大亞灣未來發(fā)展前景和良好居住環(huán)境的較有實力的投資客戶群體的投資需求，考慮長線投資較多；,主要滿足當?shù)卣块T高層干部、石化及物流產(chǎn)業(yè)的中高級管理人士自住與商務交流、休閑娛樂的需求；深圳經(jīng)濟實力一般型投資客戶的投資需求；考慮短線投資較多；,主要滿足港務、工業(yè)、城市行政職能的商務人口自住功能，滿足深圳中產(chǎn)階層，中小型投資客戶的投資需求，產(chǎn)品主要以大一房和小兩房以及少量復式產(chǎn)品為主，商務公寓宜商宜住，功能復合，投資風險較小。,住宅——本地中高檔住宅，異地中檔住宅,酒店公寓——大亞灣CBD，國際酒店公寓,商務公寓——大亞灣CBD，國際商務公寓,深圳客戶成為大亞灣主流需求，當?shù)卮笮推髽I(yè)員工及公務員次之,專訪發(fā)現(xiàn)：大亞灣購房者年齡集中在2550歲之間，文化程度不高，大家庭居住習慣，私營業(yè)主占多數(shù)。且深圳去大亞灣購房都占了相當?shù)谋戎亍?本地客戶職業(yè)構成,結論：從在售樓盤的客戶組成來看，深圳客戶占了相當?shù)谋壤?，約為35－55％，其中以坪山、坪地等鄰近大亞灣的區(qū)域的客戶為主。而當?shù)氐拇笮推髽I(yè)的中高層管理人員也占了不小的比重，另有部分當?shù)毓珓諉T。從產(chǎn)品類型來看，部分小戶型由于地段差、產(chǎn)品不佳等因素較難吸引深圳客戶，但地段佳、具有升值潛力的小戶型吸引了大批深圳客戶。,購房客戶來源,客戶定位—片區(qū)客戶區(qū)域分析,訪談和市場調(diào)研的結果表明：本地客戶以自住需求為主，深圳客戶以投資需求為主,投資與自住比例：6:4,本地與異地比例：5:5,調(diào)研結論： 60.5%的購房者購房目的是收益性投資的深圳人及當?shù)氐墓珓諉T及企業(yè)管理人員；二次購房的購房者比例僅次于投資者，這部份人主要是已有自建住宅的當?shù)鼐用窀纳片F(xiàn)有居住環(huán)境，彰顯自己的身份。,客戶定位—片區(qū)客戶結構分析,調(diào)研表明以投資為置業(yè)目的的客戶占有市場較大比重,合理的價格，自然環(huán)境和升值潛力是訪問客戶都比較看重的因素。被訪者在購買時還會考慮樓盤的地理位置及開發(fā)商的實力。,產(chǎn)品購買力要素分析— 一房（45－55平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境價格戶型地段升值潛力 兩房（60－85平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境戶型景觀環(huán)境價格地段 三房（90－120平米）： 戶型景觀環(huán)境配套價格地段 四房（120－150平米）： 戶型景觀環(huán)境配套價格地段,客戶定位—片區(qū)客戶產(chǎn)品需求特點,訪談表明住宅置業(yè)者心理接受價位在3600－3800元/㎡左右，基本切合市場的實際價格,調(diào)查結論：3600元/㎡是被訪者心理預算價格，但是當問及如果產(chǎn)品較好但價格偏高時，被訪者表示能夠承受的加權平均單價在3800元/㎡左右。4200元/㎡是購買的極限能夠承受的價格。,產(chǎn)品戶型價格需求—— 一房（45－55平米）：單價3600－3800元/平米 兩房（60－85平米）：單價3400－3600元/平米 三房（90－120平米）：單價3300－3400元/平米 四房（120－150平米）：單價3200－3300元/平米,客戶定位—片區(qū)客戶價格承受特點,游離客戶,與大亞灣有一定工作緣，親情緣，看重大亞灣未來發(fā)展的投資型客戶（包括惠東、東莞等）,重要客戶,港務流動性商務人士，當?shù)卣块T中中高層領導；惠州，惠陽投資客戶,核心客戶,當?shù)厥拔锪鞯犬a(chǎn)業(yè)中的本地公務員，當?shù)卣珓諉T，深圳投資客戶,客戶定位—本項目客戶定位,形象定位——,大亞灣CBD,國際領地,建筑風格—— 本項目建筑外立面線條簡潔、流暢；建筑物頂部設計簡約；銀灰色調(diào)的色彩體現(xiàn)國際化時尚簡約的風格 人文景觀特點—— 設區(qū)的園林景觀設計中會所以及社區(qū)服務中心的設置注重營造社區(qū)的文化氛圍，且注重公共參與性的園林景觀節(jié)點的控制 產(chǎn)品及客戶特征—— 大亞灣CBD建筑綜合體項目，所屬區(qū)位具備高端領先的形象特征，物業(yè)類型和產(chǎn)品功能多樣化；并具備國際化的生活標準，多元國際的客戶來源進一步增強了社區(qū)的異國情調(diào),片區(qū)典型項目價格走勢,熊貓國際： 06年12月銷售價格3600元/平米； 07年4月銷售價格4200元/平米； 5個月實現(xiàn)600元的價格增長,實現(xiàn)6％的增長幅度。,君豪國際公寓： 06年12月銷售價格3000元/平米； 07年4月銷售價格3600元/平米； 5個月實現(xiàn)600元的價格增長,實現(xiàn)6％的增長幅度。,市場價格增長： 本項目預計07年12月推出，按照目前市場3200元/平米的均價水平，保守預計12月市場均價增長3800元/平米,項目入市期片區(qū)價格預測,基礎價值—— 戶型、公建、園林、品質 拓展價值—— 交通、地段、配套、社區(qū)氛圍、物管 外延價值—— 實效營銷、品牌、形象,價值,基礎價值,拓展價值,外延價值,4200,4000,3600,住宅價格（單位：元/平方米）,眾廈產(chǎn)品價值模型,,根據(jù)價格測算模型本項目在產(chǎn)品本身的基礎價值的基礎上通過一定的物業(yè)建議和營銷最終實現(xiàn)價格：,公寓的平均銷售價格在：5000元/平方米 酒店公寓銷售價格范圍：5000－5500元/平方米 (不含500元/平米裝修） 商務公寓銷售價格范圍：4500－5000元/平方米 住宅的平均銷售價格在：4000－4200元/平方米,本項目入市期價格預測,思維導圖,市場分析,營銷執(zhí)行,物業(yè)評估,定位回顧,物業(yè)建議,區(qū)域發(fā)展研究,宏觀政策分析,規(guī)劃布局分析,酒店公寓建議,住宅部分定位,商業(yè)部分定位,商務公寓建議,房地產(chǎn)市場分析,項目屬性概況,產(chǎn)品特征分析,項目營銷策略,項目推廣策略,項目活動策略,項目屬性概況——區(qū)位、交通,本項目位于大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，規(guī)劃中心區(qū)行政商務區(qū)內(nèi)，交通路網(wǎng)發(fā)達,距離深圳龍崗20分鐘車程 距離惠陽淡水僅15分鐘車程 距離惠州港僅10分鐘車程,項目主要的通行線路： 1）沿海高速 2）鹽壩高速,項目四至及地塊特征,25號云路,澳霞大道,地塊平整，呈規(guī)則的長方形狀，且具備良好的自然山景資源 項目南臨澳霞大道、大亞灣市政府和體育館，東臨25號云路，西臨市政路，北臨一條雙向四車道的車行道,本項目自東向西由低向高錯落排布，較寬的樓間距保證了項目的高舒適性,樓間距29－33米，舒適性佳 項目東側布置18層小高層住宅對東面行車道抗性不大，西側布置較高的高層住宅最大程度上實現(xiàn)了項目的高價值,項目東側布置了3棟17＋1層 小高層住宅和一棟18層酒店公寓 項目西側為3棟25＋1層的高層住宅和一棟28層的商務公寓 項目北側為一棟三座26＋1層的聯(lián)體點式住宅樓,規(guī)劃布局—建筑布局,本項目具備兩個核心景觀區(qū)，保證了小區(qū)豐富的景觀資源和高舒適度,項目東側兩層綠化隔離帶有效的阻隔了澳霞大道的車流影響，但同時也阻礙了項目東側商業(yè)氛圍的形成,核心景觀區(qū),核心景觀區(qū),綠化廣場,A區(qū),B區(qū),景觀軸線,規(guī)劃布局—景觀,社區(qū)內(nèi)部核心景觀區(qū)具備較好的景觀參與性（籃球場、社區(qū)文化活動中心）,本項目對外交通通達性佳，對內(nèi)實行有效的人車分流組織，全地下停車保證了項目的高品質,經(jīng)濟技術指標 占地面積：43100平米 建筑面積：162568平米 住宅建筑面積： 98000平米； 商務公寓建筑面積：24000平米； 酒店公寓建筑面積：14000平米； 商業(yè)建筑面積： 10600平米； 地下車庫面積： 15968平米； 綠地率：48％,交通： 對外交通——二十五號云路和澳霞大道是項目外部主要的車行通道，項目西側的市政路是小區(qū)內(nèi)部主要的車行入口；澳霞大道是通往中海殼牌的主要干道。 人流組織： 項目東側為3個小區(qū)主要的人行步入通道，設置兩個人行出入口保證了項目人行出入的需求 車流組織： 項目西側為小區(qū)內(nèi)部主要的車行出入口，全地下車庫，且人行和步行出入口由項目東西兩側分開設置有效地實現(xiàn)了小區(qū)的人車分流；酒店出入口為項目商業(yè)提供了車行便利,中海殼牌,規(guī)劃布局—交通、人流、車流,車行動線,酒店式公寓和商務公寓較好的提升了項目的形象和檔次，但整體立面效果不利于地標形象的建立,酒店式公寓與商務公寓沿澳霞大道分布，有利于項目的高形象展示，但此兩物業(yè)排布較為緊密且立面形象差異較大，不利于項目整體地標形象的塑造和建立。,建筑形象—立面效果,本項目住宅戶型以兩房、三房為主，輔以少量四房、五房和六房,住宅戶型面積配比,產(chǎn)品面積配比,本項目住宅戶型面積以大兩房和大三房為主，區(qū)別于目前大亞灣以三房和四房為主的市場供應，具備一定的前瞻性，隨著區(qū)域成熟度的提高片區(qū)以自住為目的的小戶型客戶將逐漸成為主力客戶。,產(chǎn)品價值點提煉—— 本項目整體設計的戶型面積偏大，在營銷上可采用“可自由分割組合的產(chǎn)品功能空間”?！笆孢m實用”等特點，另外也可適當贈送面積，增強高性價比,產(chǎn)品戶型分析要素,內(nèi)部交通 各功能區(qū)之間的相互關系 功能區(qū)與外部的關系（采光、噪音、景觀、朝向） 產(chǎn)品的附加值 單個功能區(qū)的實用性 戶型空間：高度,梁柱影響，采光與空間的結合度 戶型之間：對視，朝向關系，公共空間的合理性。 梯戶及車位比 實用率 風水,眾廈對產(chǎn)品戶型研究的九大分析要素——,戶型價值及創(chuàng)新點——戶戶帶入戶花園、大露臺設計，采光通風佳,不足之處： D－3沿路面設置，小區(qū)園林景觀面較為狹窄，戶型面積稍大 C－7小區(qū)景觀視野開闊，價值點最大，戶型面積相對較小，且衛(wèi)生間設置較少,三房兩廳一衛(wèi),戶型價值及創(chuàng)新點——客廳和主臥均帶大露臺，景觀資源豐富，陽光餐廳大亞灣獨創(chuàng),戶型優(yōu)勢（E1）： 客廳、主臥延展空間大露臺，充分體現(xiàn)生活舒適度，且透過露臺觀看園林景觀資源。 入戶花園與餐廳透明連接，構建陽光餐廳。 戶型劣勢（E1） ： 次臥門與公共洗手間門相對，相互干擾。 挑高露臺和入戶花園隱私、安全性不容忽視。,四房兩廳兩衛(wèi)：143.87平方米,戶型價值及創(chuàng)新點——客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小,戶型優(yōu)勢（C7）： 朝向優(yōu)越，客廳和主臥均南向，景觀資源豐富。 戶型布局緊湊。 戶型劣勢（C7） ： 景觀資源和朝向為優(yōu)勢，戶型面積卻較小。 缺少生活陽臺，洗手間較少。,戶型價值及創(chuàng)新點——臨干道設置小二房，優(yōu)化產(chǎn)品資源,不足之處： 東西兩戶（C－3）朝向、景觀均一般，卻設置三房。 南向（B－1）四戶朝向、景觀均好，卻設置為兩房。,7號樓,C－1,C－1,B－1,B－1,戶型價值及創(chuàng)新點——戶型緊湊實用，功能分區(qū)合理,戶型優(yōu)勢（A1）： 戶型緊湊經(jīng)濟實用，無過道。 功能分區(qū)合理。 戶型劣勢（A1） ： 無入戶花園，無生活陽臺。 主臥、客廳均北向。,A－1,A－1,兩房兩廳一衛(wèi)：72.97平方米,戶型價值及創(chuàng)新點——復式單位寬大舒適，豐富產(chǎn)品線,戶型優(yōu)勢（FC2）： 戶型面積合理，寬敞舒適，客廳帶超大露臺。 功能分區(qū)合理。 戶型劣勢（FC2） ： 入戶花園無直接采光面。 室內(nèi)樓梯與主臥門過近，形成干擾，主臥無露臺。,FC－2,FC－2,五房兩廳三衛(wèi)（復式）：160.26平方米,產(chǎn)品戶型分析結論——,本項目產(chǎn)品戶型分布基本合理，能充分考慮到景觀、朝向等因素 對戶型的影響，最大化產(chǎn)品的價值,戶型設計中，運用了較多創(chuàng)新元素，包括入戶花園、大露臺設計 陽光餐廳等在大亞灣市場中為新的看點,戶型設計注重實用性，布局緊湊；且功能分區(qū)較為合理,部分戶型分布未能充分考慮景觀、朝向等因素與戶型面積之間 的關系，以及戶型分布的均好性未能最大化產(chǎn)品的價值,產(chǎn)品價