【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)入“疊翠峰”，道路北亦盡頭禁止調(diào)頭，西側(cè)是正在施工中的下穿成昆鐵路城市道路，目前無出入口進(jìn)入“疊翠峰”。 北側(cè) 45米外成昆鐵路毗鄰是本案的硬傷。 解決方式： ?建議委托專業(yè)資質(zhì)單位做交通評價(jià)和規(guī)劃，爭取市交委批準(zhǔn)西側(cè)下穿道路在本案開口和東側(cè)站華路允許北端調(diào)頭。 ?本案南側(cè)兩棟公寓采用雙層中空玻璃隔絕噪音。 2 ? 占地 ，總建筑面積 ，由大戶型住宅和服務(wù)式公寓共 4棟樓宇組成。 ? 產(chǎn)品戶型優(yōu)良，確保了使用功能合理、內(nèi)部交通便捷，還不過多增加公攤面積。 ? 產(chǎn)品立面設(shè)計(jì)時(shí)尚，流露出海派文化氣息；主體建筑底層架空，將內(nèi)部庭院延伸到建筑群體中，空間 和景觀轉(zhuǎn)換豐富。 ? 許李嚴(yán)和梁志天聯(lián)手打造。廣東技師親手裝潢的高端精裝房，定能打動喜好新事物、追求卓越品質(zhì)的成都消費(fèi)者。 合景泰富成都疊翠峰項(xiàng)目剖析 產(chǎn)品理解： 2 ＞ ＞ 三： 營銷推廣體系 成功建立成都市場品牌知名度 —— 使合景泰富企業(yè)成功進(jìn)入成都市場 保障銷售利潤最大化 —— 在市場調(diào)整期最大限度保障開發(fā)利潤 目標(biāo)設(shè)定 入市策略 疊翠峰 —— 合景泰富進(jìn)入成都市場的首個(gè)項(xiàng)目 入市策略 BCG矩陣法檢驗(yàn)產(chǎn)品組合 市場 增長率 相對 市場份額 屬性 銷售趨勢 豪宅 低 低 瘦狗 市場增長率和相對份額均低，屬于微利甚至虧損業(yè)務(wù) 服務(wù)式公寓 高 低 問題 是新的業(yè)務(wù)，將面臨一個(gè)快速發(fā)展的市場，占據(jù)市場份額可成為明星 從成都市場特性來看，豪宅類產(chǎn)品已有失敗先例，豪宅產(chǎn)品市場占有率及相對份額均低，目前此類面世項(xiàng)目無一成功。 2 。 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 沒有必勝的把握 入市策略 BCG矩陣法檢驗(yàn)產(chǎn)品組合 2 瘦狗 現(xiàn)金牛 ? 酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)品由于未來 2年市場增長率高，本案有望提高相對市場份額，發(fā)展成為明星產(chǎn)品； ? 豪宅類產(chǎn)品可以通過提高市場接受度，占據(jù)市場份額，實(shí)現(xiàn)銷售獲利。 通過營銷策略提高瘦狗的市場份額， 最終實(shí)現(xiàn)成為現(xiàn)金牛。 ?明星，是產(chǎn)品線中既賺錢又具未 來市場前途的部份； ?現(xiàn)金牛，市場未來需求增長速度 緩慢，卻是短期盈利的最有效部份。 。 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 。 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 入市策略 產(chǎn)品組合入市策略 2 通過占有市場份額，把“問題”轉(zhuǎn)變成“明星” 沒有必勝把握，只有通過“明星效應(yīng)”占據(jù)市場份額 通過樹立“明星”產(chǎn)品，帶動全盤熱銷 ? 成都市場對于該類產(chǎn)品陌生 ? 待建酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目銷售時(shí)間未定； ? 酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)品市場占有率在未來 2 年將面臨一個(gè)高速增長期； 目前成都市場對酒店式服務(wù)公寓的界定極為混亂，一般小戶型、精裝修、地段位置佳、高定價(jià)的公寓產(chǎn)品均可以對外宣稱“ 酒店式服務(wù)公寓 ” 。因此這類產(chǎn)品在成都購房者心目中的理解就是市區(qū)小戶型的投資產(chǎn)品。 目前成都市場上在售項(xiàng)目中沒有真正意義上的酒店式服務(wù)公寓，已亮相此類項(xiàng)目均由外資開發(fā)企業(yè)擔(dān)綱，并均距離銷售期有一定的時(shí)間。 做成都第一家真正意義上的酒店式服務(wù)公寓 入市策略 “明星效應(yīng)”入市策略 2 市場認(rèn)知一：＝高級公寓（小戶型精裝修產(chǎn)品），市場價(jià)值不支持 市場認(rèn)知二：＝服務(wù)式公寓（市場認(rèn)知較難，市場價(jià)值定位模糊） 市場認(rèn)知三：＝星級酒店，市場價(jià)值最大 酒店式服務(wù)公寓的市場 價(jià)值體系 定位解讀： 因此，本案要建立價(jià)值優(yōu)勢的 關(guān)鍵即讓消費(fèi)者將其認(rèn)知為星級酒店 —— 引入一家成都人認(rèn)可的品牌酒店管理公司！ 支撐服務(wù)式公寓價(jià)值體系的關(guān)鍵 —— 類比星級酒店 入市策略 “明星效應(yīng)”入市策略 2 支撐本案服務(wù)式公寓價(jià)值的關(guān)鍵： 引入成都人認(rèn)可的品牌酒店管理公司 成都人認(rèn)可的 “ 頂級 ” 酒店品牌備選： ? 洲際 —— 區(qū)域內(nèi)已建成酒店中最受認(rèn)可的超五星級酒店品牌。 ? 喜來登 —— 合景泰富目前合作較多的星級酒店品牌 ?其他 —— 相對高端，市場知名度較大的酒店管理品牌 A. 45－ 85 ㎡ 酒店式服務(wù)公寓 B. 150 ㎡ 城市高端豪宅 分別制訂定價(jià)策略 本項(xiàng)目產(chǎn)品分類： 定價(jià)策略 3 目前酒店常包房客戶 （本地企業(yè)購買用以商務(wù)接待） 核心客群 重點(diǎn)客群 成都酒店式服務(wù)公寓目標(biāo)客群 高收入自住人群及投資客 定價(jià)方式一：成本利潤法則 按 10400成本＋ 25％毛利定價(jià)＝ 10400 125％＝ 13000元 / ㎡ 定價(jià)方式二：類比法則 參考中海翠屏灣均價(jià) 7500元 / ㎡ ＋ 4000元精裝修＋ 15％市場溢價(jià) ＝（ 7500＋ 4000） 115％＝ 13225元 / ㎡ A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 兩種方式定價(jià)區(qū)間均為 13000元 / ㎡ 左右，以此為市場公允值，建立價(jià)格模型。 備注：成都市目前同項(xiàng)目臨鐵路戶型一般較不臨鐵路戶型低 1000－ 1500元 / ㎡ ； 商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品比住宅產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品低 1000－ 1500元 / ㎡ 。 定價(jià)策略 3 ? 1. 首付 VS 入住時(shí)累計(jì)支出 ? 2. 月供 VS 酒店長包房月租 酒店式服務(wù)公寓價(jià)格模型比價(jià)優(yōu)勢 —— A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 定價(jià)策略 3 面積區(qū)間 均價(jià) （萬元 /㎡ ） 裝修價(jià)值 （萬元 /㎡ ） 總價(jià) （萬元） 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 首付比例 （％） 首付金額 （萬元） 包含入住時(shí)裝修及家具設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（萬元） 入住時(shí)累計(jì)支出 45㎡ 商業(yè) 50 18 85㎡ 住宅 30 34 價(jià)格模型的比價(jià)優(yōu)勢 1. 首付 VS入住時(shí)累計(jì)支出 面積區(qū)間 均價(jià) （萬元 /㎡ ） 裝修價(jià)值 （萬元 /㎡ ） 總價(jià) （萬元） 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 首付比例 （％） 首付金額 （萬元） 不含入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出（萬元） 入住時(shí)累計(jì)支出 （萬元） 45㎡ 7500 0 商業(yè) 50 9 85㎡ 7500 0 住宅 30 17 普通商品房入住累計(jì)支出明細(xì)表： 本案入住累計(jì)支出明細(xì)表： 備注：普通商品房入住時(shí)裝修費(fèi)用按 2023元 / ㎡ 計(jì) A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 定價(jià)策略 3 本項(xiàng)目 45 ㎡ 酒店式服務(wù)公寓入住時(shí)累計(jì)支出為 ，首付中清水房支出 ， 入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出 18萬元； 45 ㎡ 普通商品房入住時(shí)累計(jì)支出 ， 清水房 首付為 ，入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出 9萬元； 兩者相比，本項(xiàng)目入住時(shí)累計(jì)支出比普通商品房高 ，清水房首付支出比普通商品房低 ；入住時(shí)裝修及家具設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)比普通商品房高 9萬元；入住時(shí)總支出性價(jià)比優(yōu)勢明顯。 本項(xiàng)目 85 ㎡ 酒店式服務(wù)公寓入住時(shí)累計(jì)支出為 ，首付中清水房支出 － ， 入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出 34萬元； 85㎡ 普通商品房入住時(shí)累計(jì)支出 ， 清水房 首付為 ，入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出 17萬元； 兩者相比，本項(xiàng)目入住時(shí)累計(jì)支出比普通商品房低 3萬元，清水房首付支出比普通商品房低 20萬元；入住時(shí)裝修及家具設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)比普通商品房高 ；入住時(shí)總支出性價(jià)比優(yōu)勢更加明顯。 價(jià)格模型的比價(jià)優(yōu)勢 1. 首付 VS入住時(shí)累計(jì)支出 A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià)