上海南站海上名邸項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告(110頁(yè)ppt)(編輯修改稿)
2025-03-09 13:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）分析 ：主臥、書房、衣帽、衛(wèi)生空間組合緊湊合理，使主人具有安靜獨(dú)立的生活工作區(qū)。針對(duì)小區(qū)內(nèi)中心綠化，采用轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，引入更多的景觀，相對(duì)來(lái)說(shuō) 16號(hào) A型效果最佳?？蛷d、餐廳距離較遠(yuǎn)而且套內(nèi)純交通面積浪費(fèi)較大。A純交通面積1 16號(hào)1 16號(hào)B屋頂綠化B戶型（三室二廳二衛(wèi)）分析 ：餐廳、客廳錯(cuò)位且距離較遠(yuǎn)，不符合大多數(shù)業(yè)主的選房標(biāo)準(zhǔn)。雖然有兩個(gè)衛(wèi)生間，但距離客廳仍較遠(yuǎn)，使用不便。由于變形縫導(dǎo)致主臥及衛(wèi)生間空間的不規(guī)則，影響使用效率。針對(duì)朝向景觀較少的北廳，可同 1號(hào)樓 C型房那樣在底商設(shè)置屋頂花園，提升住宅品質(zhì)。四號(hào)樓（ 10號(hào)）以二房和三房為主，總計(jì) 64套，其中：二房?jī)蓮d共 32套，占本幢總套數(shù)的 %。三房?jī)蓮d共 32套，占本幢總套數(shù)的 %。三號(hào)樓（ 1 1 1 14號(hào)）以二房和三房為主，總計(jì) 76套，其中：二房?jī)蓮d共 38套，占本幢總套數(shù)的 %。三房?jī)蓮d共 38套，占本幢總套數(shù)的 %。三、四號(hào)樓A B 1 12號(hào)A戶型（三室二廳二衛(wèi)）分析：房型規(guī)整，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，主臥景觀飄窗美觀、大方。儲(chǔ)藏位于餐廳與臥室之間，位置合理，做到兩邊兼顧。主臥、次臥、書房被雙廳分隔得較遠(yuǎn)，每去另一個(gè)空間都需要貫穿公共區(qū)域。B戶型（二室二廳一衛(wèi)）分析：房型較好，方正大氣，預(yù)計(jì)去化速度快。北陽(yáng)臺(tái)略小，導(dǎo)致用餐時(shí)由于視野受限容易產(chǎn)生壓抑感。CC戶型（三室二廳一衛(wèi)）分析：書房朝向不佳，有嚴(yán)重的西曬；而且成為通往臥室的過(guò)道廳，對(duì)業(yè)主平時(shí)工作學(xué)習(xí)有較大影響。餐廳、客廳距離遠(yuǎn)且錯(cuò)位，為順利通往南北兩側(cè)的陽(yáng)臺(tái)，需留出的必要交通空間較多，導(dǎo)致功能空間實(shí)際使用面積有限。面積大于 90M2或三房以上（含三房）的住宅建議設(shè)計(jì)兩衛(wèi)，適合三代五口居住。建筑為貼合集中景觀的走勢(shì)，使得主臥外墻斜率較大，只有部分空間可做小型衣帽間。由于小區(qū)內(nèi)類似戶型套數(shù)較多，綜合上述其他問(wèn)題，建議選取本戶型做樣板房用以展示不利條件的化解方式。 1 12號(hào)DD戶型（二室二廳一衛(wèi)）與 C房型類似。 1 14號(hào)與 1 12號(hào)對(duì)稱，恕不累述。 1 12號(hào)五號(hào)樓（ 2號(hào)）、六號(hào)樓（ 4號(hào)）、七號(hào)樓（ 6號(hào)）以三房、四房為主，每幢各為 69套，其中：三房二廳共 52套，占本幢總套數(shù)的 %。四房二廳共 16套，占本幢總套數(shù)的 %。復(fù)式住宅一套，占本幢總套數(shù)的 %。五、六、七號(hào)樓 5號(hào)AA戶型（四室二廳二衛(wèi)）分析：客廳三面留出必要的交通空間，使得實(shí)際使用空間在無(wú)形中減小，不利于家俬的擺放與流線的組織。主臥、童臥等常用休息空間通過(guò)子母門與公共空間隔開(kāi)，動(dòng)靜分區(qū)明確。書房與次臥相結(jié)合，距離主臥較遠(yuǎn)；以客廳為中心，形成南、北兩個(gè)生活區(qū)。明廚明衛(wèi)、衛(wèi)生間做到干濕分離。B戶型（三室二廳二衛(wèi)）分析：（與后頁(yè) 6號(hào)的 B戶型相似）客廳、餐廳方正、直通，有利于采光與通風(fēng)。利用餐廳開(kāi)間要求小的特點(diǎn)，合理挖出主臥室的衣帽間與儲(chǔ)藏柜。餐廳、廚房共用 ，雖然面寬小，但也能享受北側(cè)的小區(qū)集中景觀資源。主臥與書房距離較遠(yuǎn)，且須穿越雙廳，不便于業(yè)主工作學(xué)習(xí)，建議書房與次臥位置對(duì)調(diào)。B 5號(hào)復(fù)式戶型（四室二廳三衛(wèi)）分析：本戶型總共三套，屬于稀缺產(chǎn)品。附送大型露臺(tái)正對(duì)集中景觀。每個(gè)臥室都配備附屬衛(wèi)生間，居住寬敞舒適。餐廳和樓層次臥西曬嚴(yán)重。 5號(hào)復(fù)式房型 6號(hào)A BA戶型（三室二廳二衛(wèi)）分析：主臥飄窗出挑 ，拓展了室內(nèi)使用空間。餐廳北側(cè)有觀景陽(yáng)臺(tái)，眺望小區(qū)集中景觀。客廳、餐廳部分錯(cuò)位，不符合大多數(shù)客戶的喜好習(xí)慣與衛(wèi)生要求。書房到主臥、衛(wèi)生間均需繞過(guò) 3M多長(zhǎng)的儲(chǔ)藏室，使用尤為不便。2號(hào) B戶型與前頁(yè) 1號(hào)的 B戶型類似（添加飄窗元素），恕不累述。商業(yè)定位與包裝商業(yè)總建面積為 8747平方米，其中沿街商鋪約 4000平方米商業(yè)基本情況幢號(hào) /門 牌號(hào) 面 積（平方米）平均面 積（平方米）1幢 2 2 2 27號(hào)（桂林路） 1幢 22 22 23 23 23 237號(hào)（浦北路） 2幢 21 21 21 21 22 22 225號(hào)（浦北路） 3幢 19 19 19 20 20 20 20 20 211號(hào)（浦北路） 4幢 17 17 18 18 18 18 18 19 193號(hào)（浦北路） 952． 86 文化 綜 合樓 /合 計(jì) /我們的關(guān)注點(diǎn)？商業(yè)定位對(duì)未來(lái)生活形態(tài)上的維新商業(yè)不僅是消費(fèi)也可以是一種文化既能滿足日常生活需要又具有一定文化特質(zhì)的綜合商業(yè)模式商業(yè)定位商業(yè)延展面 —— 生活配套類商業(yè) —— 海上生活館商業(yè)核 —— 文化休閑類商業(yè) —— 海上文化館商業(yè)定位沿街商鋪目標(biāo)商家商業(yè)定位商家類型 面積需求（平方米） 建議的商家便利店 50100 可的、羅森美容美發(fā) 200400 克麗緹娜點(diǎn)心房 5060 可頌坊、元祖干洗店 5060 金象醫(yī)藥店 100150 國(guó)大藥房音像店 5060 美亞音像禮品店 5060 /服飾店 50100 休閑服飾中介店 50100 中原床上用品店 100200 澳西奴沖印店 100200 柯達(dá)綜合文化樓目標(biāo)商家商業(yè)定位商家類型 面積需求（平方米） 建議的商家Spa會(huì)館 200400 一米陽(yáng)光足浴 100200 大桶大足浴美容保健 200400 香山瘦身茶室 200300 天仁名茶館 健身房 300500 /畫展 1000以上 陳十發(fā)藝術(shù)展企劃前的思考企劃前的思考認(rèn)清現(xiàn)狀：認(rèn)清現(xiàn)狀：眾多客戶翹首以盼，銷售不是難點(diǎn)。眾多客戶翹首以盼，銷售不是難點(diǎn)。企劃目的：企劃目的：并非為了積累客群達(dá)到盡快去化，而是為了提升產(chǎn)品形象，進(jìn)而提升銷售價(jià)并非為了積累客群達(dá)到盡快去化，而是為了提升產(chǎn)品形象，進(jìn)而提升銷售價(jià)格，并使消費(fèi)者能認(rèn)同價(jià)格。格，并使消費(fèi)者能認(rèn)同價(jià)格。主題概念導(dǎo)入是 品牌社區(qū) （知名品牌開(kāi)發(fā)商中星，值得信賴）是規(guī)模社區(qū)（ 10萬(wàn)方 ）有地段價(jià)值（ 南站新中心、康健板塊 ）有教育優(yōu)勢(shì)（ 傳統(tǒng)文教區(qū)，眾多學(xué)校包圍 ）客戶 眼中 ,本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)? 西南門戶，康健板塊最后的大型居住社區(qū)? 南站經(jīng)濟(jì)樞紐，優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套 （依托南站，打造自身）? 優(yōu)良的教育條件，便利的交通規(guī)劃? 中星品牌實(shí)力巨獻(xiàn)? 中環(huán)線內(nèi)低容積率旺地靜宅? 50米棟距， 9千 M2大手筆集中景觀用地。? 近 5千 M2文化綜合樓豐富居住生活? 近 4千 M2社區(qū)商業(yè)貼心便利地段價(jià)值、屬性價(jià)值、社會(huì)價(jià)值地段價(jià)值、屬性價(jià)值、社會(huì)價(jià)值優(yōu)勢(shì)細(xì)分提煉利益核心價(jià)值提升人、健康社區(qū)與文化居所的和諧關(guān)系地段 —— 徐匯區(qū) 中環(huán)線 康健板塊最后一個(gè)大型居住社區(qū)品質(zhì) —— 倡導(dǎo)一種有 文化、有品質(zhì)的 城市經(jīng)典生活稀缺 —— 新的都市中心低容積率 健康住宅 主題概念主題概念主題概念引導(dǎo)讓讓經(jīng)經(jīng)典典融融入入生生活活文文化化名名宅宅，健健康康社社區(qū)區(qū)概念切入點(diǎn)
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