【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)。 南 楊樹浦路沿線及黃浦江沿岸地區(qū)，全長 155 公里，是上海最長的一段黃浦江岸線。今后這里將建成高級物業(yè)集中的高尚住宅區(qū)，代表楊浦住宅的最高水平，將成為楊浦未來新的城市景觀和生活、游憩中心。首先啟動 的將是約 40 萬平方米的平?jīng)雎? 3 街坊項目，西起大連路東到通北路，南起楊樹浦路北至控江路。 北 五角場以北及大學城地區(qū)。大力實施江灣五角場城市副中心和高校園區(qū)的建設(shè)：同時結(jié)合新江灣城示范居住區(qū)形成成片開發(fā)、連動發(fā)展，形成生活配套齊全、布局合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的生活居住綜合功能區(qū)。明年上半年，世界路、市光路附近將新建一個占地 300 畝的住宅小區(qū)。 中 五角場以南、黃興綠地周邊及黃興路、控江路、周家嘴路地區(qū)。該區(qū)域目前已是開發(fā)重點，上市樓盤眾多，如公元 3000、文化佳園、東方名園、上海大花園等，明年仍將是 購房者關(guān)注的重點。 第 21 頁 本案競爭分析 ? 競爭格局 楊浦區(qū)的樓盤呈塊狀的分布 格局，北有江灣五角場板塊、南有北外灘延升段板塊、中有周家嘴路板塊。而每個板塊基本上都有自己的代表樓盤在楊浦區(qū)唱主角。如文化佳園、公園 3000、上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑等。由于北外灘延升段目前仍以中低檔老盤為主平均價格在 3700 元 /平方米左右，與本案形成兩個價格區(qū)段，與本案競爭相對較小。而北板塊樓盤近兩年來呈強盛上升勢頭，價格與本案所在板塊越來越接近，所以本案面臨的板塊競爭主要來自于 `北板塊。 本案周邊近距離短兵相見之新開樓盤，主要是周家嘴路沿線樓盤、控江路沿線樓盤。 競爭點 ：價格、規(guī)模、戶型等全面競爭。 從地區(qū)概念上講，與本案有直接競爭意義的區(qū)域是虹口區(qū)，尤其是周家嘴路虹口段沿線。 競爭點：價格、規(guī)模、規(guī)劃等。 四 大 競 爭 點 區(qū) 域 競 爭 直 接 競 爭 板 塊 競 爭 集中在楊浦樓市中的熱點區(qū)域： 北外灘一帶； 江灣新城 平方公里； 復(fù)旦、同濟周圍 5 平方公里區(qū)域，伴隨市東地區(qū)大學、科研單位集中的特點崛起的房地產(chǎn)項目前景將更好。 潛 在 競 爭 第 22 頁 ? 競爭分析 —— 直接競爭 周家嘴路及控江路沿線競爭分析（一） ☉ 該區(qū)域樓盤沿周家嘴路和控江路分布，北到本溪路，南到昆明路，東到大連路，西到黃興路。 ☉ 該區(qū)域在周家嘴路拓寬后相繼出現(xiàn)一些新盤、名盤，如早些時候的東銀茗苑、泰鴻苑、華升新苑、同濟綠園以及目前正在熱賣的上海大花園、現(xiàn)代星洲城。尤其后兩者自上市后一直比較活躍。這些樓 盤成為該地區(qū)樓市的主角，無論是環(huán)境規(guī)劃、立面設(shè)計還是營銷推廣都在楊浦樓市中起著舉足輕重的作用和影響。這些樓盤中上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑都是規(guī)模大、有二期甚至三期后續(xù)開發(fā)的樓盤。所以對本案無疑將產(chǎn)生非常直接的競爭。 ☉ 該區(qū)域的代表樓盤有：上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑、同濟綠園等。 ☉ 該區(qū)域的均價在 4400 元 /平方米左右，主力總價 40 萬 65 萬之間。但是幾個代表樓盤均價都較高，除了現(xiàn)代星洲城為了跑量均價定在 43004400 元 /平方米外，上海大花園二期均價已經(jīng)高達 4700 元 /平方米，而地處控江路上的華升 新苑和同濟綠園目前均價都直逼 5000 元 /平方米。相比較而言，本案的定價應(yīng)該客觀地定在 4200 元 /平方米左右。 ☉ 該區(qū)域目前正在銷售的樓盤規(guī)模都不小，現(xiàn)代星洲城 22 萬方，上海大花園 20 萬方，華升新苑 萬方，同濟綠園 9 萬方；相比較而言，本案在規(guī)模上處于明顯的劣勢。 ☉ 由于現(xiàn)代星洲城與本案僅一路之隔，因此成為本案最主要的競爭對手。 第 23 頁 周家嘴路及控江路沿線競爭分析（二） ☉ 該區(qū)域的樓盤以多層、小高層為主，僅有陽明新城是高層，華升新苑也規(guī)劃有高層，但作為二期開發(fā)。 ☉ 在規(guī)劃上，該區(qū)域的幾大新盤、名盤在規(guī)劃上都有一定 的特色。其中尤以上海大花園為代表。（規(guī)劃詳見各個案的分析資料。） ☉ 該區(qū)域的房型現(xiàn)代星洲城有一定量的錯層。房型面積上，多數(shù)樓盤控制較好。兩房的面積在 95－ 110平方米之間為主，三房面積以 120－ 140 平方米之間為主，復(fù)式面積大多在 180 平方米左右。 第 24 頁 上海大花園 物業(yè)概況 樓盤地址：周家嘴路 1299 號通北路口 售樓電話： 65638866 65638877 開 發(fā) 商：上海欣成經(jīng)濟發(fā)展有限公司 /上海同協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃單位：加拿大泛太平洋建筑設(shè)計院 /上海市建筑科學研究院設(shè)計所 景觀設(shè)計：加拿大 JBM 環(huán)境建筑事務(wù) 所 代 理 商：上海華之泰業(yè)房地產(chǎn)銷售有限公司 預(yù)售許可證號：楊房（ 2020）內(nèi)預(yù)字 067 號 物業(yè)價格 單價： 43005300 元 /平方米 均價： 4700 元 /平方米左右 總價： 4075 萬元 物業(yè)規(guī)模 占地面積： 60000 平方米 總建筑面積： 202000 平方米 總戶數(shù)： 1790 戶 容積率： 第 25 頁 綠化率： 51% 物業(yè)類型： 18 幢 1112 層小高層和 1518 層高層 工程進度 開盤日期： 2020 年 10 月 交房日期： 2020 年 3 月 31 日 目前工程進度：一期交房階段，二期 13 層結(jié)構(gòu)，一期景觀綠化及三 期中心景觀建設(shè)中。 環(huán)境規(guī)劃 上海大花園充分體現(xiàn)了北美加拿大建筑景觀的設(shè)計風格及特色，融合了北美加拿大的自然風光與西方的文化內(nèi)涵，以自然、人性、唯美的原則。全面導(dǎo)入專業(yè)景觀設(shè)計理念，景觀軸線擴散出片片社區(qū)的綠肺，加拿大 JIBM 環(huán)境建筑事務(wù)所將綠化與景觀發(fā)揮的淋漓盡致，營造了一個功能性與觀賞性統(tǒng)一的社會環(huán)境。 兩波景觀： 小區(qū)景觀集中蝶戀花園、跌落式水景與水晶會所，十年香樟樹形成林陰大道。 水景會所： 2500M2 水景“水晶”會所，是上海少有的親水會所，將會安排 1000 余 M2 造型水景，成為社區(qū)的標志性建 筑 廊柱水瀑： 架空造型的水景廊柱，隨著碧波循環(huán)往復(fù)，清秀靈逸，猶如置身于親山綠水。 交流平臺： 在戶外社區(qū)景觀中融入了可供人們相互交流的空間，社區(qū)觀景亭、蝶戀花園、美加藝術(shù)長廊。 運動景觀： 景觀設(shè)計吸取了行為學、心理學、人體工程學的知識成果，將日常生活中人們接觸的環(huán)境與實用性相統(tǒng)一，發(fā)揮雙向功能。 異國麋鹿休閑場所 的設(shè)計也是一大特色，將人們所接觸的環(huán)境與審美相統(tǒng)一起來，如加拿大風情的紅楓林，美加藝術(shù)長廊等。 豐富環(huán)境： 上海大花園的綠化是一種真正意義上的綠化，不單指綠化率方面，還有不同科目，不同季節(jié)特 性的植物，按其獨特的生長規(guī)律，以其特有的姿態(tài)出現(xiàn)在小區(qū)的不同角落。 50 年桂花，十年香樟，不同的水景，加國的風情，形成多層次的豐富環(huán)境。 第 26 頁 小區(qū)配套： 休閑娛樂設(shè)施：健身中心、歌舞廳、桌球室、兒童樂園、老年中心、 VIP 會所 商業(yè)設(shè)施：中西餐廳 安保設(shè)施：安全保障系統(tǒng) 車 位：小區(qū)共有車位 144 個；其中地上 56 個，地下 88 個。 物業(yè)管理費： 元 /平方米 .月 周邊環(huán)境： 銀 行：上海銀行，中國工商銀行，中國建設(shè)銀行 大型商場：聯(lián)華超市，四海商業(yè)便利，梅林小豆苗超市，宏良便利 娛樂中心： 怡風休閑屋 高等院校：長白職業(yè)學校，民光中等職業(yè)學校，復(fù)旦，同濟 中 小 學：萬祥學校，沙虹路小學，飛虹路小學，公平路第 1 小學，匯民高級中學，延風中學，虹鎮(zhèn)老街小學，虹口區(qū)第 2 青少年業(yè)余體育學校，飛虹中學，吳家浜小學 幼 稚 園：岳州路幼兒園，新港幼兒園 (大連路 )，舟山路幼兒園，三八托兒所，飛虹路第 2 幼兒園，虹鎮(zhèn)老街幼兒園，育才里弄托兒所，飛虹路幼兒園 醫(yī) 院：唐山路地段醫(yī)院，虹口區(qū)婦幼保健院，虹口區(qū)牙病防治所第 2 分所、新華醫(yī)院 郵 局：松江電信局大港分局，松江電信局大港支局，唐山路郵電所 ，遼陽路郵電所 公交線路： 79， 145， 17， 6，輕軌明珠線 第 27 頁 銷售情況： 一期全部銷售完畢，目前正在交房階段；二期于 11 月份開盤，目前銷售率達 4550%左右，低樓層剩余房源較多。 近期動態(tài)： 二期 4 棟高層（ 18 層），共約 600 戶，價格 43005300 元 /平方米，實價銷售， 10 月份推出， 11 月中旬公開發(fā)售，目前銷售率在 4550%左右，交房時間 2020 年 3 月（估計提前到明年底） 工程進度：一期年底可提前交房，二期 13 層結(jié)構(gòu)，一期景觀綠化及三期中心景觀也在建設(shè)中 口碑較好， 附近煙草局工作的客戶較多，同濟也有一些老師因同濟綠園房價高而舍近求遠選大花園，現(xiàn)場來人較多 二期剩下 350 套，加上 3 期潛在的 600 套左右，成為本案最有威脅的競爭對手 上海大花園 110 月份銷售情況 月份 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 區(qū)排行 2 1 4 3 7 5 10 10 因一期進入尾聲，二期尚未推，所以銷售情況一般 5 套數(shù) 51 95 88 73 30 37 19 29 銷售面積 金額 48141769 43244306 37414716 15591376 19008579 10225317 15988478 均價 約 4700 今年前十月份（除 9 月）上海大花園的銷售一直處于區(qū)前茅，尤其市是上半年（開盤時間為 2020 年 12 月 30 日），銷售甚旺。 9 第 28 頁 月是調(diào) 整期，自二期 10 月開始預(yù)定，當月居銷售排行榜第五，說明其地段及美加先進居住理念和符合各年齡層次的關(guān)愛式規(guī)范服務(wù)，消費者比較接受。據(jù)統(tǒng)計， 1 至 10 月，銷售面積為 56000 平方米，銷售套數(shù)為 470 套。 一期各月均價在 42504300 元 /平方米，價格比較穩(wěn)定；二期平均單價約有 300400 元的上揚。 同濟綠園 物業(yè)概況 樓盤地址：錦西路 78 號（近鞍山路口） 綠園熱線： 65622299 65622266 開 發(fā) 商：上海楊浦同濟經(jīng)濟發(fā)展有限公司 工程管理：上海同濟建設(shè)總公司 建筑規(guī)劃：上海同濟建筑設(shè)計事務(wù)所 工程監(jiān)理：上海濟順建設(shè)監(jiān)理有限責任公司 銷售顧問：上海精穩(wěn)企劃不動產(chǎn)機構(gòu) 銷售代理：上海同濟房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)價格 單價： 45006000 元 /平方米（現(xiàn)場 96 折） 均價： 4900 元 /平方米左右 第 29 頁 總價： 4065 萬元 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積： 90000 平方米 容積率： 物業(yè)類型： 8 幢 12 層小高層， 3 幢 18 層高層， 2 幢過街樓（其中二期 3 棟小高層， 3 棟高層）。 工程進度 一期在交房中；二期明年 11 月份交房，目前工程進度 4 至 10 層不等。 環(huán)境規(guī)劃 綠化率 42%，保留原有幾十棵成年大樹，新建約 5000 平方米中心綠地。 銷售情況 價格對消費者有一定抗性（同濟等的一些北面消費者選擇上海大花園，此為主要原因），但由于地段不錯，近同濟大學，生活配套全，銷售勢頭較旺。本案一期已售罄，二期 70%銷售率，剩余大多為大房型。 10 月份預(yù)售面積為 平方米，居楊浦區(qū)第四位。 近期動態(tài)： 一期已售罄，二期 3 棟小高層， 3 棟高層，明年 11 月份交房，目前工程進度 4 至 10 層不等，價格 45006100 元 /平方米， 的折扣 10 月份預(yù)售面積為 平方米，居楊浦區(qū)第四位 價格對消費者 有一定抗性（同濟等的一些北面消費者選擇上海大花園，此為主要原因），但由于地段不錯，近同濟大學，生活配套全，銷售勢頭還是較旺 第 30 頁 該盤在許昌路周家嘴路交匯處拉的橫幅大概內(nèi)容是：比規(guī)劃，比房型，比品質(zhì)， 9 萬 M2 高尚社區(qū)，全面提升楊浦生活品質(zhì)。于本案具有