【導讀】項目的立項、開發(fā)建設及營銷推廣，需要考慮的問題千頭萬緒?！板\上海”項目的成功開發(fā)與營銷，應該結合實際情況的現(xiàn)狀與動態(tài)變化解決自己的問題。這些問題如果能夠得以順利有效的解決，將是本項目成功的關鍵所在。上海房地產市場在經歷上半年強勁增長之后，第三季度依然保持供需兩旺的發(fā)展勢頭：房地產開發(fā)投資，增長較快仍理性；一級。2020年1-9月，上海房地產開發(fā)投資額達億元，比2020年同期增長19%，其中第三季度為億元，占前三個季度的。上海房地產開發(fā)投資額從去年第二季度開始扭轉連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第6個季度連續(xù)增。上海仍屬中等水平。今年上半年由于執(zhí)行新的商品房預售政策，上海二級市場供應一時處于相對供不應求的狀態(tài)。由此可見，上海商品房正處于供需兩旺階段，尤其是需求的增長大大超過供給的速度，這也是培育市場、8月1日開始，上海實行內外銷商品房統(tǒng)一并軌，第三季度商品房銷售中住宅所占比例依然高達%。

　　

【正文】 除靠大賣場部分，小房型相對去化較快，中心綠化帶多是大面積房型，房價也較高，這部分去化較慢。 近期動作 價格及折扣：目前價格為 43006000 元 /平方米， 折扣，高校高級職稱可享受 折。 銷售情況：除靠大賣場部分，小房型相對去化較快，中心綠化帶多是大面積房型，房價也較高，這部分去化較慢。 工程進度：四層結構，會所及中心水景落成。 近期活動：廣告 —— 11/8 周四晨報廣告版彩半； 11/11 下午邀請 800 余位準業(yè)主參加“法蘭西茶會”。 12/27 解放日報住宅消費彩色軟硬整版，介紹文化佳園開發(fā)理念，活動預告： 2020 年元旦（ 1 月 1 日 9： 0015： 00）在藝術會所舉辦“迎元旦文化佳園杯家居裝潢創(chuàng)意設計大獎賽”作品展（部分應屆高 校畢業(yè)生參賽），屆時邀約 800 余位準業(yè)主參觀指導，同時邀請著名室內裝潢設計師免費提供家居裝潢咨詢，講解室內裝修理念。 公園 3000（黃興花園） 物業(yè)概況 第 43 頁 樓盤地址：國順路雙陽路 開 發(fā) 商：上海新耀房地產開發(fā)有限公司 規(guī)劃設計：德國史泰 德勒建筑師事務所 景觀設計：日本綜合計畫研究院 建筑設計：上海中房建筑設計院 物業(yè)價格 目前價格 43006000 元 /平方米，均價 4450 元 /平方米現(xiàn)場 9897 折。 物業(yè)規(guī)模 占地面積： 204 畝 總建筑面積： 210000 平方米 住宅建筑面積： 萬平方米 總戶數(shù)：一 期 753 戶，共 1800 戶左右 物業(yè)類型： 10 幢 5 層多層， 6 幢 6 層多層（帶電梯）， 2 幢 層（ 層為 7 復 8）帶電梯多層， 1 幢 810 層電梯公寓， 2 幢 12層小高層 工程進度 多層外裝修，小高層 4 層，高層打樁。 環(huán)境規(guī)劃 該物業(yè)設計 51%高綠化率；一期、二期中間設計一長 450 米，寬 2070 米，面積為 3 萬平方米的中央綠化 第 44 頁 銷售情況 一期以售 80%，二期連同集團購房部分（銷售員介紹）約 40%。 近期動作 價格及折扣：目前價格 43006000 元 /平方米，均價 4450 元 /平方米， 折扣，甚至可打 折。 銷售情況：一期已售 80%，二期連同集團購房部分（銷售員介紹）約 40%。 工程進度：多層外裝修，小高層 4 層，高層打樁。 近期活動：廣告 —— 11/19 晨報房產彩半；特惠酬賓活動 —— 至 11/28 日一期 18 套清盤特惠，房價在 41004300 元 /平方米（主要是低樓層），二期也有部分優(yōu)惠房源，小高層在 8 層左右的價格約 4500 元 /平方米； 10 萬元“迎新購房大抽獎”，最高獎 5000元，即凡 期間購房者均可在 12 月 31 日參加次活動。 注： 以周邊高校、黃興公園、五角場商圈及大賣 場為依托，借助大賣場的人流，上述兩盤的銷售現(xiàn)場人氣很旺； 周邊高校教師是其不小的客戶群，從價格折扣等也可以看出，為拉攏這些文化人入住是花了一些心思的，據了解銷售員每月不定期前往復旦、同濟等作樓盤宣傳拉客戶； 它們盤量較大，可以說，在一定程度是北區(qū)購房者南下的“攔路虎”，當前的銷售策略對購房者有一定的吸引力，但價格茶和距離差使其對本案而言競爭威脅并非太大，畢竟“天隔一方”；它們的促銷手段可以借鑒。 第 45 頁 東方名園 物業(yè)概況 樓盤地址：黃興路 888 號 售樓電話： 65399988 65392393 65390393 投 資 商：上海中建房地產開發(fā)公司 發(fā) 展 商：上海建榮發(fā)展有限公司 建筑設計：上海三益建筑設計院有限公司 環(huán)境設計：加拿大 P— H 國際建筑師事務所 全程企劃：上海華燕房地產經紀有限公司 物業(yè)價格 單價： 37004900 元 /平方米 均價： 4500 元 /平方米左右 主力總價： 4245 萬元 物業(yè)規(guī)模 占地面積： 21392 平方米 總戶數(shù)： 459 戶 物業(yè)類型：（一期） 7 幢 6 躍 7 多層， 7 幢 11 躍 12 小高層， 2 幢 16 躍 17 小高層 第 46 頁 工程進度 開盤日期： 2020 年 11 月 16 日（ 10 月份中旬開始接受預定） 交房日期： 2020 年 3 月 1 日 目前工程進度：部分結構封頂。 銷售情況 開盤前預訂近 4 成，二房及小三房甚旺。目前只有 D 和 G 座拿到預售許可證，現(xiàn)場看房者較多，小面積房型去化很快，目前銷售率在50%左右。 近期動態(tài) 新推樓盤，總 459 套， 37004900 元 /平方米，三房為主， 10 月中旬開始預定， 11 月 16 日公開，以黃興公園、房型為賣點。 自推出以來，四次報紙廣告，算是近期楊浦區(qū)廣告量最大的樓盤，廣告造勢收效不錯 目前只有 D 和 G 座拿到預售證，現(xiàn)場看房者較多，開盤前預定近四成，小面積房型去化很快，目前銷售率在 50%左右。 本 案以小房型為主，單套平均面積 108 平方米，主力總價 4255 萬。 第 47 頁 附件： 楊浦區(qū) 2020年 9月商品房交易排行榜（按面積） 序號 公司名稱 項目名稱 套數(shù) 面積（ M2） 金額（萬元） 單價 1 新演房地產 文化佳園 58 7561． 05 4929481． 0 4619． 66 2 衡源企業(yè)發(fā)展 匯元坊 58 6796． 12 25772435． 20 3792． 23 3 衛(wèi)百辛（集團） 楊浦公寓 54 302． 80 27322031． 00 4334． 90 4 新耀房地產 黃興花園 43 5613． 14 25806496． 00 4597． 52 5 柏茵置業(yè) 徠茵半島 31 4327． 56 16086179． 00 3717． 15 6 華福房地產 華升新苑 32 4047． 14 17594685． 00 4347． 44 7 星浦房地產 星惠佳苑 24 3085． 95 12869558． 69 4170． 37 8 新鴻房地產 文化花園三期 25 2972． 94 12121681． 00 4077． 34 9 寧國房地產 華暉綠苑 22 2854． 51 10172135． 70 3563． 53 10 橋 升商貿置業(yè) 鳳六新苑 22 2668． 26 10805244． 00 4049． 55 第 48 頁 楊浦區(qū) 2020 年 10 月商品房預售排行榜 排序 樓盤名稱 公司名稱 預售面積 1 黃興花園 上海新耀房地產開發(fā)有限公司 2 匯元坊 上海衡源企業(yè)發(fā)展有限公司 3 蘭馨苑 上海蘭花房產開發(fā)有限公司 4 同濟綠園 上海楊浦同濟經濟發(fā)展有限公司 5 上海大花園 上海同協(xié)地產開發(fā)有限公司 6 萊茵半島 上海柏茵置業(yè)有限公司 7 華升新苑 上海華福房地產開發(fā)有限公司 8 海楊公寓 上海齊楊房地產開發(fā)有限公司 9 楊浦公寓 上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司 10 晟業(yè)佳苑 上海晟業(yè)房地產開發(fā)有限公司 第 49 頁 楊浦區(qū) 2020年 11月商品房交易排行榜（按面積） 序號 公司名稱 項目名稱 套數(shù) 面積（ M2） 金額（萬元） 單價 1 新演房地產 文化佳園 107 2 周家嘴置業(yè) 現(xiàn)代星洲城 89 3 新耀房地產 黃興花園 68 4 同協(xié)房地產 上海大花園 58 5 楊浦同濟經濟發(fā)展 同濟綠園 38 6 蘭花房產 蘭馨苑 41 7 華福房地產 華升新苑 29 8 星浦房地產 星惠佳苑 24 9 柏茵置業(yè) 徠茵半島 19 10 衡源企業(yè)發(fā)展 匯元坊 25 第 50 頁 楊浦區(qū) 2020年 12月商品房交易排行榜（按面積） 序號 公司名稱 項目名稱 套數(shù) 面積（ M2） 金額（萬元） 單價 1 新演房地產 文化佳園 159 2 周家嘴置業(yè) 現(xiàn) 代星洲城 148 3 新耀房地產 黃興花園 118 4 同協(xié)房地產 上海大花園 99 5 新延房地產 文化花園 68 6 建榮發(fā)展 東方名園 48 7 楊浦同濟經濟發(fā)展 同濟綠園 24 8 忠水房地產 廣杭苑后期 商品住宅工程 42 9 衡源企業(yè)發(fā)展 匯元坊 32 10 衛(wèi)百辛（集團） 楊浦公寓 27 第 51 頁 消費群分析及市場定位 一、消費群定位 本案主要特征： A、比照周邊樓盤，本案的主力總價應在 40— 60 萬 B、地段尚可，但與周邊競爭對手相比相對較差 C、產品本身的力量尚未確定，但受規(guī) 模與地塊的約束不可能很強 D、小區(qū)域競爭激烈，同時本案不具備明顯的競爭優(yōu)勢 基于上述四大特征，對客戶進行分析定位： 利用排除法： 4060 萬的總價定位將排除大量 28 歲以下， 60 歲以上人群以及低收入家庭； 目前周邊的競爭樓盤已經消化了大多數(shù)近年有購房意向的客源 因為區(qū)域特性，本案對客戶要求的地域認可度較高，區(qū)域客戶仍將是主力消費群。 優(yōu)勢吸引法： 區(qū)域內購買力旺盛的中年人可以承受 4060 萬的總價； 本項目開發(fā)商 —— 上海卷煙廠內部職工存在大量的購房需求，本案有望在集團認購上取得豐收； 良好的規(guī)劃開發(fā)和有效的營銷手段、策略有望積累一批客源； 第 52 頁 與周邊競爭樓盤相比本案必須有一定的價格優(yōu)勢，這也將吸引不少客源； 目前楊浦樓市隨著去年新開樓盤、名盤的帶動日益火爆成為上海樓市的一大亮點，楊浦樓市有望在新年里再創(chuàng)新高； 本案目標客戶群區(qū)域初步定位： （ 1） 對小高層、高層住宅沒有抗性，具有一定的現(xiàn)代居住意識的消費群 （ 2）生活在楊浦工作在楊浦，對本地段認同的消費群 （ 3）周邊競爭樓盤帶動的潛在消費群體 本案目標客戶群年齡定位： 主力客戶源 28－ 55 歲，核心層以年齡在 30－ 45 歲的青壯年為主。 目 標客戶群家庭收入定位： 家庭年收入 8 萬元左右 本案目標客戶群其它特征定位： 對楊浦地段無抗性；有較強的消費意識；注重性價比，第一次購房。 二、目標消費群分析 根據以上的消費群定位，我們將本案的目標消費群鎖定如下： 主力目標市場： 區(qū)域特性所框定的楊浦區(qū)域市場，也將是競爭最為激烈的市場部分 市場分析：去年以來，楊浦區(qū)成為眾多地產商目光聚焦的開發(fā)地，由此帶來板塊的迅速啟動，形成了眾多成熟的住宅群落，大環(huán)境日益得到改善。楊浦區(qū)原住民的選擇范圍較為狹窄，并且，該區(qū)域內的居民具有一定的地域依賴性，購房的首選仍將是本區(qū)內 ，他們一般具有一定的購買力且為第一次購房，因此，如何在眾多競爭對手中突圍，形成有效關注，將是本主力市場所主要考慮的問題。 第 53 頁 其中： 我們應重點關注上海煙草集團系統(tǒng)楊浦員工的購房需求，可靈活、充分運用營銷手段抓住本系統(tǒng)消費群。 同時對于文化氛圍濃厚的楊浦區(qū)而言，各大高校的老師成為各樓盤追逐的對象，我們同樣不能輕易放棄。 新華醫(yī)院的醫(yī)生、楊浦區(qū)政府機關的中層及以上級別干部尚未購房的、楊浦區(qū)特有的從事建筑設計、環(huán)境設計的白領是我們的目標消費群，值得關注。 補充目標市場： 楊浦輻射區(qū)域的客源 市場分析：即所謂的 “大楊浦” 概念，主要是指虹口區(qū)（重點是南區(qū)）、浦東（近楊浦大橋的區(qū)域）、寶山、閘北等區(qū)域的客源。 隨著周家嘴路的拓寬，本案所在的位置與虹口的距離僅 23 站路之遙，交通方便，同時與周家嘴路虹口段沿線的樓盤相比較而言，本案應該有比較明顯的價格優(yōu)勢，因此能夠分流該區(qū)域的部分客源； 70 路等公交直抵虹口體育場，該區(qū)域周邊及其輻射區(qū)域客源購買本案成為可能；由于本地段與浦東僅一橋相隔，因此浦東的少部分客源尤其是有楊浦淵源的消費者將會考慮將家安在楊浦。 外地客源（新上海人） 市場分析：這里的“新上海人”是指外地來滬的 消費群，主要包括臺灣、溫州客（主要是因為“楊明新城”內居住有不少臺灣和溫州業(yè)主）；外地來滬做生意的小老板；外地來滬工作的較為年輕的白領一代。 第 54