上海南匯新場(chǎng)億凱商城營(yíng)銷策劃(編輯修改稿)
2025-02-15 05:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 榮趨勢(shì)。216。 高投資回報(bào)率促使商鋪市場(chǎng)依然處于供不應(yīng)求的局面據(jù)調(diào)查，2002年上海大多數(shù)商鋪的租金已經(jīng)比去年上升了15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)樓、高檔住宅公寓、酒店式服務(wù)公寓等其他房產(chǎn)投資產(chǎn)品。一項(xiàng)針對(duì)上海人投資商用房類型的調(diào)查顯示，82%的上海人選擇了商鋪，而只有18%的人選擇辦公樓。據(jù)上海信義房產(chǎn)對(duì)2002年住宅用房投資收益分析，住宅用房的投資回報(bào)率約為68%，而商鋪的投資回報(bào)率則至少在812%以上。在賺錢效應(yīng)的示范下，越來(lái)越多投資客經(jīng)營(yíng)其中。隨著更多的普通投資者被投資獲利的豐厚性所吸引，市場(chǎng)對(duì)商鋪的需求正進(jìn)一步放大。目前商鋪市場(chǎng)依然處于供不應(yīng)求的狀況。216。 商鋪購(gòu)買以投資為主，面積大小按需求不等 調(diào)查顯示，商鋪購(gòu)買大多數(shù)為投資買商鋪的，而用于自己經(jīng)營(yíng)的只是少數(shù)。55%的上海人是為了出租而購(gòu)買商鋪的，而出于自營(yíng)目的購(gòu)買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。 市場(chǎng)給本案發(fā)展的良機(jī)。原有的舊城改造拆遷將使傳統(tǒng)的商業(yè)消失，商業(yè)流重新尋找新的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，這給商業(yè)拓展帶來(lái)了新的機(jī)遇；而更重要的是，大量賣場(chǎng)及批發(fā)市場(chǎng)的出現(xiàn)使居民傳統(tǒng)休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢(shì)，即規(guī)?；c低成本效應(yīng)使其成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。 我們認(rèn)為，本案最大的優(yōu)勢(shì)在于其規(guī)模效應(yīng)，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效應(yīng)一來(lái)可以互相影響，吸引八方客源，二來(lái)可以充分利用物流，有效降低營(yíng)業(yè)成本，如果再利用錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所拓展，以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散的現(xiàn)狀，對(duì)于本案有較為重要的意義。 項(xiàng)目分析（1） 優(yōu)勢(shì)（STRENGTH） 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好態(tài)勢(shì)是本案的重要支撐； 市府對(duì)南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個(gè)層面，這個(gè)全面的定位改造計(jì)劃將南匯在上海的地位提升到一個(gè)新的高度，并描繪了一個(gè)美好的城市發(fā)展藍(lán)圖，這也是本案區(qū)位價(jià)值的重要依據(jù)； 項(xiàng)目周邊臨近上海野生動(dòng)物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場(chǎng)，這里充滿著無(wú)限商機(jī)，這里可能成為未來(lái)發(fā)展的焦點(diǎn)。 與機(jī)場(chǎng)和海港新村僅20分鐘車程是本案天然的地理優(yōu)勢(shì)，這里是上海物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地，這也是商業(yè)發(fā)展的先決條件。 產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，亦住亦商，同時(shí)還包括五星級(jí)酒店，這也是本案的重要賣點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)酒店的出現(xiàn)將增加本案區(qū)域熱點(diǎn)的說(shuō)服力。 從價(jià)格定位上看，本案的起點(diǎn)較低，價(jià)格與上海其他區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)價(jià)格相比有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，這種價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)能夠快速回籠資金，同時(shí)提升產(chǎn)品知名度，帶動(dòng)后期產(chǎn)品變化與銷售以及價(jià)格上的提升。 “國(guó)際禮品城”的概念不僅表現(xiàn)在量上，還表現(xiàn)在質(zhì)上，有效導(dǎo)入差異化產(chǎn)品塑造與營(yíng)銷，物種豐富、質(zhì)量上乘是保證客戶聚集的根本。（二） 劣勢(shì)（ WEAKNESS） 雖然未來(lái)前景看好，但就目前而言，南匯地理位置還是比較偏僻，周邊配套、交通還是不完善，尤其通往市區(qū)的公交非常不方便，地段上的抗性可能是本案最大的銷售阻力。 因?yàn)閰^(qū)域相對(duì)不成熟，缺乏一定的知名度，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)有一點(diǎn)臨空造城的概念，因此市場(chǎng)啟動(dòng)難度較大，前期投入也可能相應(yīng)增多，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)增加。 目前出臺(tái)的一系列政策（如稅收的調(diào)高）短期內(nèi)將會(huì)打壓商鋪市場(chǎng)，雖然影響不會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)，但投資客選擇范圍將更為謹(jǐn)慎，對(duì)于一個(gè)剛啟動(dòng)的項(xiàng)目影響還是有的。 項(xiàng)目啟動(dòng)初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境對(duì)于本案住宅物業(yè)是一種干擾，可能影響本案銷售。（三） 威脅（THREATEN） 客戶資源是商業(yè)最大的威脅，如何擴(kuò)大項(xiàng)目影響、挖掘客戶人群，如何保持在市場(chǎng)擴(kuò)容的情況下客戶資源等比例增長(zhǎng)，是本案面臨的最大問題。 整個(gè)上海商鋪供應(yīng)激增，雖然目前還處于供不應(yīng)求的局面，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，客戶選擇面更為寬泛，客戶要求也相應(yīng)提高。本案是否能在投資回報(bào)上給予足夠的吸引，是需要我們一致努力的。（四） 機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）本案是目前上海最大的禮品市場(chǎng)，這點(diǎn)是本案立意的根本；如果能夠清晰的把握產(chǎn)品定位，能夠有效提升區(qū)域知名度，對(duì)客戶資源的積累與區(qū)劃能有效支撐多形態(tài)產(chǎn)品的去化。R3軌道交通的進(jìn)入將推動(dòng)區(qū)域人流的匯集，另外其他公交線路的完善也促進(jìn)這個(gè)區(qū)域的完善。開發(fā)商背景及其所擁有的資源將是本案成功推廣的關(guān)鍵，而尋找合適企劃、營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)將為本案推廣“錦上添花”。綜合SWOT分析，我們認(rèn)為，南匯商機(jī)的前景是本案區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)的重要依據(jù)，如何提高區(qū)域知名度，挖掘客戶資源是本案注意的重點(diǎn)，如本案能有效利用占駐商鋪市場(chǎng)的“氣位”，將動(dòng)線“接點(diǎn)”地利優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化成品牌、口碑，并最終形
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