【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格證》及退會(huì)書面通知書一并交于本會(huì)，或以掛號(hào)函件寄回本會(huì)。本會(huì)終止運(yùn)作本會(huì)有絕對(duì)的酌情權(quán)于任何時(shí)候終止本會(huì)的運(yùn)作，而無須說明任何理由。在本會(huì)的運(yùn)作被終止后，您的一切權(quán)利及優(yōu)惠即告終止。在任何情況下，您無權(quán)亦不能因本會(huì)終止運(yùn)作而向本會(huì)“維也納森林”及其關(guān)聯(lián)公司提出任何性質(zhì)或在任何情況下引致的索償或要求。本會(huì)權(quán)利本會(huì)無須為任何因會(huì)員的推介“維也納森林”工作中關(guān)聯(lián)而直接、間接導(dǎo)致或引起的任何性質(zhì)的損失、索價(jià)、費(fèi)用、收費(fèi)或支出，向任何會(huì)員或任何其他人士承擔(dān)法律責(zé)任。本會(huì)擁有對(duì)入會(huì)章程條款的最終解釋權(quán)。本會(huì)保留修改此會(huì)員章程之絕對(duì)權(quán)利，并以本會(huì)認(rèn)為合適的任何方式通知會(huì)員。◇泛銷售操作細(xì)則1．入會(huì)細(xì)則如果您了解并認(rèn)同“維也納森林”，熟悉、擁護(hù)“維也納森林泛團(tuán)”章程，有加入本會(huì)的意愿，即可以個(gè)人名義申請(qǐng)加入本會(huì)。在辦理入會(huì)手續(xù)時(shí)須注意以下事項(xiàng)：申請(qǐng)者如實(shí)填寫入會(huì)申請(qǐng)表并由本人親筆簽名；經(jīng)本會(huì)進(jìn)行資格甄別及審批，通過者資料入檔，崗前培訓(xùn)合格后，持證上崗。為保證高質(zhì)量的服務(wù)，會(huì)員名額有限。本會(huì)將根據(jù)申請(qǐng)時(shí)間，分批吸納會(huì)員，額滿為止。1. 您將獲得本會(huì)免費(fèi)的系列培訓(xùn)課程；2. 邀請(qǐng)會(huì)員參加“維也納森林”及其合作伙伴組織的各類活動(dòng)；3. 優(yōu)先為會(huì)員提供海口“維也納森林”的最新資訊，對(duì)“維也納森林”最新推出的樓盤，為會(huì)員提供優(yōu)先購(gòu)買機(jī)會(huì)；4. 優(yōu)先安排參觀“維也納森林”的銷售示范單位并優(yōu)先安排選購(gòu)房產(chǎn)、選擇朝向和樓層；5. 會(huì)員將免費(fèi)獲得資訊豐富設(shè)計(jì)精美的《維也納森林藝術(shù)新生活》雜志，提供相關(guān)資訊；6. 您可以通過本會(huì)了解購(gòu)買房產(chǎn)的基本常識(shí)，本會(huì)盡力幫您解答有關(guān)房地產(chǎn)方面的咨詢和疑惑?！蟆昂？诰S也納森林泛團(tuán)”會(huì)員積分獎(jiǎng)勵(lì)辦法 “?？诰S也納森林泛團(tuán)”會(huì)員實(shí)行積分獎(jiǎng)勵(lì)制度。會(huì)員自行購(gòu)買或推薦親友購(gòu)買?？凇本S也納森林”的物業(yè)，簽署房地產(chǎn)買賣合同（貸款客戶以貸款到帳為準(zhǔn)）或二手房委托協(xié)議后，該會(huì)員及被推薦人均可在“維也納森林泛銷售團(tuán)”會(huì)獲得積分獎(jiǎng)勵(lì)。所成交房屋的合同價(jià)值作為積分的計(jì)算依據(jù)（以萬元為計(jì)數(shù)單位，不足1萬元的四舍五入按整數(shù)計(jì)算）。本方案自公布之日起生效，本方案的解釋、修改、終止權(quán)歸海南大平四方地產(chǎn)投資有限公司所有，并以任何本會(huì)認(rèn)為適合的方式通知會(huì)員?！蠓e分計(jì)算方法會(huì)員經(jīng)過努力向自己的客戶成功推介“維也納森林”，在帶領(lǐng)客戶到達(dá)“維也納森林”現(xiàn)場(chǎng)后，該客戶成功購(gòu)買海口”維也納森林”為計(jì)分依據(jù)。根據(jù)不同的戶型，積分分別如下：戶型積分/套洋房1疊加式別墅2聯(lián)排別墅3會(huì)員積分及獎(jiǎng)勵(lì)累計(jì)積分會(huì)員等級(jí)積分兌換積分獎(jiǎng)勵(lì)0—8分銀座會(huì)員每一分兌換1000元（需扣繳政府稅費(fèi)）8—16金座會(huì)員每一分兌換1100元（需扣繳政府稅費(fèi)）1620分白金會(huì)員每一分兌換1200元（需扣繳政府稅費(fèi)）獲得新生活之旅國(guó)內(nèi)游名額一個(gè)20分以上鉆石會(huì)員每一分兌換1300元（需扣繳政府稅費(fèi)）獲得新生活之旅國(guó)內(nèi)游名額二個(gè)注意：累計(jì)積分周期以1年內(nèi)有效，到計(jì)分周期后累計(jì)積分自動(dòng)歸零。積分統(tǒng)計(jì)辦法每次推薦成功后，將由本會(huì)通知會(huì)員本人需到“維也納森林”填寫積分申請(qǐng)表，經(jīng)工作人員確認(rèn)后記入該會(huì)員的個(gè)人積分帳戶。獎(jiǎng)勵(lì)兌付方式會(huì)員根據(jù)“積分帳戶”中的積分情況，計(jì)分兌換以月為單位。本會(huì)將根據(jù)您的積分、對(duì)應(yīng)的會(huì)員等級(jí)，發(fā)出書面兌付通知；通知書將載明您的積分總額、對(duì)應(yīng)會(huì)員等級(jí)、應(yīng)得獎(jiǎng)勵(lì)情況及獎(jiǎng)勵(lì)兌付手續(xù)的辦理；按通知書指引，到本會(huì)領(lǐng)取獎(jiǎng)金。u “海口”維也納森林”泛團(tuán)”入會(huì)申請(qǐng)表 會(huì)員編號(hào)：基本資料姓 名年 齡性 別身份證號(hào)電子郵件聯(lián)系電話移動(dòng)電話郵政編碼通訊地址詳細(xì)資料婚姻狀況從事行業(yè)家庭年收入學(xué) 歷工作年限現(xiàn)住房面積現(xiàn)住宅性質(zhì)□自購(gòu)商品房 □福利分房 日常交通工具□私家車 □單位配車 □公交車 □其他是否希望購(gòu)買“維也納森林”房產(chǎn)□是 □否家庭是否擁有私車□是 □否近期是否有購(gòu)房計(jì)劃□是 □否您了解“維也納森林”的途徑□報(bào)紙 □活動(dòng) □朋友介紹 □其他您希望在小區(qū)內(nèi)享受何種個(gè)性化服務(wù)備注：本資料僅作為本會(huì)存檔，不提供對(duì)外查詢。u “維也納森林泛團(tuán)”會(huì)員積分申請(qǐng)表卡號(hào)： 會(huì)員姓名：編號(hào)被推薦人姓名被推薦人所購(gòu)房號(hào)被推薦人購(gòu)房面積合同成交金額合同編號(hào)本次積分累計(jì)積分申請(qǐng)人簽字工作人員簽字216。意向認(rèn)購(gòu)蓄勢(shì)策略：1. 策略執(zhí)行時(shí)間：4月6月2. 針對(duì)客戶層：u “泛銷售”團(tuán)隊(duì)帶來的第悉尼居意向客戶u 常規(guī)銷售中積累的第悉尼居意向客戶3. 策略執(zhí)行渠道：u 現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的意識(shí)引導(dǎo)u “泛銷售”載體u 維也納森林外展點(diǎn)u 媒體廣告4. 策略設(shè)想u 采用限時(shí)認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠策略u(píng) 客戶交納誠(chéng)意金6000元/套，進(jìn)行意向認(rèn)購(gòu)u 所有意向認(rèn)購(gòu)期間認(rèn)購(gòu)的客戶參加“品味新生活之旅”活動(dòng)1. 送“品味新生活之旅”二個(gè)名額；以上僅作為保溫期的促銷設(shè)想，具體要根據(jù)發(fā)展商的成本而定！216。啟動(dòng)“輕松置業(yè)”（房屋置換）減負(fù)策略：1. 2月中旬聯(lián)系商業(yè)銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。u 購(gòu)房意向客戶用舊房作抵押，經(jīng)銀行相關(guān)手續(xù)后，辦理抵押貸款手續(xù)。用抵押款交付西海岸首期款。u 購(gòu)房意向客戶委托中介進(jìn)行舊房置換，將舊房由中介進(jìn)行直接購(gòu)買或受托轉(zhuǎn)讓，在客戶二手售房款拿到后，簽署維也納森林《商品房買賣合同》。2. 對(duì)這部分客戶交付首期時(shí)間可以延長(zhǎng)至房屋置換后的一周內(nèi)。2）開盤引爆期：2004年7月8月216。公開“搖珠”引爆1. 策略執(zhí)行時(shí)間：7月1日2. 針對(duì)客戶層（前期積累的客戶）：u “泛銷售”團(tuán)隊(duì)帶來的意向客戶u 常規(guī)銷售中積累的意向客戶3. 策略執(zhí)行渠道：u 現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的意識(shí)引導(dǎo)u “泛銷售”載體u 維也納森林外展點(diǎn)u 媒體廣告4. 策略設(shè)想u 發(fā)動(dòng)意向客戶在4月21日—6月30日前進(jìn)行意向認(rèn)購(gòu)登記，允許一套單元重復(fù)認(rèn)購(gòu)；u 在7月開始舉行搖珠發(fā)售；u 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買客戶大抽獎(jiǎng)活動(dòng)（出國(guó)游、會(huì)員卡等）216。促銷策略：1. 出國(guó)游抽獎(jiǎng)：“品味新生活”之旅第二波維也納尋源2. 貴賓卡類：建議對(duì)業(yè)主送貴族游延會(huì)1年有效期的貴賓卡，以體現(xiàn)及感受本項(xiàng)目的藝術(shù)文化，促進(jìn)再購(gòu)買的機(jī)率?！熬S也納森林”項(xiàng)目開盤訂房形式 客戶訂房時(shí)須預(yù)交購(gòu)房定金，洋房1萬元，別墅2萬元； 持《購(gòu)房資格認(rèn)定書》選購(gòu)房屋時(shí)，必須依據(jù)資格認(rèn)定號(hào)的先后順序依次選購(gòu)，資格認(rèn)定號(hào)排在前面的客戶優(yōu)先選擇房型； 訂金不計(jì)利息，不購(gòu)房時(shí)，原額退回，購(gòu)房時(shí)，轉(zhuǎn)抵房款； 持《購(gòu)房資格認(rèn)定書》選購(gòu)房屋時(shí)，憑《購(gòu)房預(yù)訂書》及預(yù)付訂金收據(jù)才能換簽正式購(gòu)房合同； 《購(gòu)房資格認(rèn)定書》持號(hào)人與客戶姓名、證件不符時(shí)，號(hào)碼自動(dòng)失效，尾后順移； 《購(gòu)房資格認(rèn)定書》持號(hào)人在通知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按購(gòu)房資格認(rèn)定號(hào)順序有效，過期后順移。 持號(hào)人選購(gòu)房屋要求改變房型時(shí)，原持號(hào)失效，在需購(gòu)的房型后順移。連環(huán)大選聘 選聘共進(jìn)行三輪，以“抽獎(jiǎng)“的形式確定入選者，參與者最多可先后參與三次選聘。 第一輪選聘：時(shí)間為銷售達(dá)到40%時(shí)。第二輪選聘：時(shí)間為銷售達(dá)到80%時(shí)，各產(chǎn)生“社區(qū)主席團(tuán)“成員一位，可享受十萬元人民幣的購(gòu)置”維也納森林”別墅的購(gòu)房折扣；產(chǎn)生“音樂大使“二位，參加歐洲六國(guó)七日音樂之旅；產(chǎn)生”音樂幸運(yùn)星“30位，每位獲得鋼琴一臺(tái)。老客戶“購(gòu)房?jī)?yōu)惠券“老客戶“購(gòu)房?jī)?yōu)惠券“是海南大平四方地產(chǎn)投資有限公司，為誠(chéng)摯答謝老客戶的支持與信任，對(duì)老客戶及其推薦朋友購(gòu)買”“維也納森林”“別墅所提供的讓利、優(yōu)惠手段。有效期：從開始購(gòu)房預(yù)訂時(shí)生效，在”維也納森林”售完后，未使用的優(yōu)惠券全部失效；優(yōu)惠券分為A、B兩個(gè)部分。A券用于老客戶及其法定愛人、新屬（指老客戶之父母或子女），使之在購(gòu)買“維也納森林”房產(chǎn)時(shí)，享受一萬元房款的優(yōu)惠。同時(shí)獲得參與”超級(jí)大選聘“資格。B券用于老客戶所推薦親戚（非直系）朋友，可享受五千元房款的優(yōu)惠。同時(shí)獲得參與”超級(jí)大選聘“的資格。每一套別墅只可使用一張優(yōu)惠券，不得用多張優(yōu)惠券購(gòu)買同一套別墅，也不得用優(yōu)惠券兌換現(xiàn)金。優(yōu)惠券如只使用A券，則B券作廢；如只使用B券，不使用A券，則推薦使用該B券的老客戶亦獲得參加“超級(jí)大選聘”的活動(dòng)資格；如果A、B券同進(jìn)使用，則使用A券的老客戶獲得兩個(gè)“對(duì)獎(jiǎng)號(hào)”，B券獲得一個(gè)“對(duì)獎(jiǎng)號(hào)”。老客戶推薦使用B券的人數(shù)越多，則老客戶擁有的對(duì)獎(jiǎng)號(hào)越多。3）穩(wěn)定銷售期：2003年6月16日8月15日216。促銷策略：1. 教育類：業(yè)主子女在免費(fèi)專項(xiàng)教育、夏令營(yíng)等2. 高爾夫類：建議對(duì)聯(lián)排別墅這類高總價(jià)物業(yè)的業(yè)主送美視高爾夫1年有效期的貴賓卡，以體現(xiàn)及感受本項(xiàng)目的高爾夫文化。 4）第二次預(yù)熱期壓：2003年8月16日9月15日此階段為銷售的交樓前期，綜合運(yùn)用業(yè)主促銷策略，結(jié)合交樓，促進(jìn)成交。6）熱銷期：2003年9月16日10月31日此階段為銷售沖刺期，結(jié)合業(yè)主入住，引發(fā)高潮。216。實(shí)施西海岸“物業(yè)保值計(jì)劃無理由退房”促銷策略策略執(zhí)行時(shí)間：8月15日10月10日針對(duì)對(duì)象：在此階段成交的客戶策略執(zhí)行渠道：廣告、口碑策略設(shè)想：策略設(shè)想（一）：u 在交樓后的一個(gè)月內(nèi)，維也納森林業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量或其他不滿意，經(jīng)發(fā)展商相關(guān)部門核實(shí)后，房子由發(fā)展商依與該業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》成交價(jià)原價(jià)回收。u 該承諾可用書面形式訂立成有效合同。策略（一）可行性評(píng)估：優(yōu)點(diǎn)：u 在我們后期產(chǎn)品不斷升級(jí)的情況下，估計(jì)有2—5%單元業(yè)主會(huì)提出退房或換房。特別是對(duì)于購(gòu)買別墅的客戶，價(jià)格并不是他們購(gòu)房的決定因素，在此期間購(gòu)買的客戶在入住期間看到后期產(chǎn)品更好，從而提出換房。u 策略時(shí)間限定的越短，客戶退房機(jī)會(huì)就越小，易于我們掌控。而且，在客戶退房或換房后，該單元仍可按新單元現(xiàn)房出售。u 可以通過調(diào)整交樓時(shí)間與后期開盤銷售時(shí)間錯(cuò)開，可減少換房比例。u 對(duì)銷售有一定幫助，可以促使猶豫客戶早做購(gòu)買決定。不足：u 對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者的震撼力不夠策略（二）大u 不是以“保值”為目的，偏向于工程質(zhì)量保證策略設(shè)想（二）：u 在交樓后起計(jì)滿一年的后的第一個(gè)月內(nèi)，業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量或其他不滿意，經(jīng)發(fā)展商相關(guān)部門核實(shí)后，房子由發(fā)展商依與該業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》成交價(jià)原價(jià)回收。u 該承諾可用書面形式訂立成有效合同。優(yōu)點(diǎn)：u 給予市場(chǎng)完全的信心，市場(chǎng)沖擊力無可限量。u 對(duì)銷售絕對(duì)利好，發(fā)展商在售樓款回收上速度加快，有利于資金的滾動(dòng)開發(fā)。不足：u 客戶消費(fèi)心理難以把握，對(duì)退房客戶量難以估計(jì)。我們提供以上兩種操作方法，來實(shí)施此策略。具體由發(fā)展商決定，但我司建議采用策略（二），堅(jiān)定我們對(duì)價(jià)格的信心，同時(shí)給予市場(chǎng)無限信心！7）封盤保溫期：2003年11月1日12月31日經(jīng)過一年的艱苦奮戰(zhàn)，我們?cè)谌〉娩N售成績(jī)的同時(shí)，最寶貴的客戶網(wǎng)絡(luò)也在不斷擴(kuò)大，我們第二期的開發(fā)銷售接踵而來，客戶的不斷再生能力至關(guān)重要。216。耕耘客戶網(wǎng)絡(luò)滲透策略：u 用維也納森林《藝術(shù)生活》刊物作為聯(lián)系紐帶u 業(yè)主關(guān)系的維護(hù)：生日賀卡、新年賀卡等u 做好售后服務(wù)以上為各階段的主要銷售策略，他代表每一階段的銷售主旨。每一個(gè)策略的綜合靈活運(yùn)用及與各階段推廣部署的結(jié)合，構(gòu)成總體營(yíng)銷推廣作戰(zhàn)策略，取得銷售勝利（八）媒體組合推廣策略1）“維也納森林”廣告媒體選擇建議我們對(duì)?？谑蟹康禺a(chǎn)廣告的投放特點(diǎn)作了比較系統(tǒng)和深入的分析。在此，我們?cè)儆嗅槍?duì)性地提出我們的看法和觀點(diǎn)，供貴司參考。“維也納森林”廣告的目的性通過廣告樹立品牌，擴(kuò)大影響，通過廣告渲染讓更多的人來到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)吸引島外客戶的注意力，使之對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，再用現(xiàn)場(chǎng)的產(chǎn)品沖擊力去征服客戶，最后促成銷售。在廣告目的明確后，它對(duì)廣告媒體的選擇，廣告投放計(jì)劃的制定，廣告表現(xiàn)的大創(chuàng)意、大方向都將有決定性的指導(dǎo)作用。首先，我們對(duì)“維也納森林”2004年廣告投放的媒體選擇提出一些建議。第一，報(bào)紙媒體仍然是我們的首選媒體。房地產(chǎn)廣告的特性決定了它在受眾面、傳播率、視覺感官等方面還是以報(bào)紙媒體作為首選。這一點(diǎn)無須過多表述。建議選擇《海南日?qǐng)?bào)》為主媒體，《商旅報(bào)》為輔，其它報(bào)紙媒體進(jìn)行補(bǔ)充。第二，戶外、廣播、電視、雜志等媒體是對(duì)報(bào)紙媒體必要的補(bǔ)充。2004年西海岸在開盤前所作的“全方位、立體化”的廣告攻勢(shì)，進(jìn)行壟斷性的“密集轟炸”。2） 全年廣告計(jì)劃及各階段建議廣告設(shè)計(jì)要具藝術(shù)性、自然性和獨(dú)特性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價(jià)值（如廣州麗江花園前期的品牌廣告）。自然性，讓這種自然俗性滲透到人們的內(nèi)心深處，人都是來自然，回歸自然，每個(gè)都有返樸歸真的特性，體現(xiàn)以人為本的人性化社區(qū)。獨(dú)特性就是要把產(chǎn)品獨(dú)特的賣點(diǎn)結(jié)合不同階段的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行宣傳。如何用最少的廣告投入換回最大的廣告效果？這就需要我們綜合全年的營(yíng)銷推廣計(jì)劃制定出切實(shí)可行的全年廣告計(jì)劃。然后，再利用這個(gè)計(jì)劃為綱，根據(jù)實(shí)際戰(zhàn)況做出相應(yīng)的變化和調(diào)整。 1. 全年廣