【文章內(nèi)容簡介】 三亞華宇皇冠假日酒店、香水灣產(chǎn)權(quán)度假酒店等新一批產(chǎn)權(quán)式酒店問世。 隨著海南“健康島”、“陽光島”知名度越來越高，海南的產(chǎn)權(quán)式酒店還會越來越多。 應(yīng)該說，海南獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的環(huán)境、氣候、景觀、人文條件非常適合發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等旅游房地產(chǎn)。海南也完全可能由工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代的“火車尾 ”一躍而成為生態(tài)經(jīng)濟(jì)時代的 “火車頭 ”。但目前旅游房地產(chǎn)存在的問題不容忽視。而海南存在的此類問題在中國又具有一定的代表性和警示性。 ４、３ 海南產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營分析 據(jù)調(diào)查了解到，海南在售產(chǎn)權(quán)式酒店銷售狀況良好，截至 2021 年底三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店 一期共 230 套，約售出 115 套 ， 已經(jīng)開始賣二期； 三亞天域度假酒店 共 360 套，約賣出 330 套 ；銷售形勢喜人。 在眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目品類之中，產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)槭蹆r高，回報驚人，開發(fā)商紛紛將寶貴的濱海地用于開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。以三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店天福源為例，一些業(yè)內(nèi)人士評價其建筑外觀、材料、施工等，只能算是一般，然而其平 均售價卻高達(dá)每平方米 1 萬多元。與同檔次的公寓樓相比，價格高出兩倍多。 但是 風(fēng)險和收益是一對孿生兄弟。產(chǎn)權(quán)式酒店盡管有著誘人的高額投資回報，但風(fēng)險也與收益并存。產(chǎn)權(quán)式酒店客房的產(chǎn)權(quán)雖然已經(jīng)賣給了個人，但在很長的時間里，它不是小業(yè)主的居所，而是作為酒店客房經(jīng)營的。這種出賣使用權(quán)和所有權(quán)的方式實(shí)際隱含著很大的經(jīng)營風(fēng)險。事實(shí)上，國內(nèi)真正成功的產(chǎn)權(quán)式酒店只有寥寥幾家，失敗的例子卻不勝枚舉。 據(jù)了解，國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，且仍有增加的趨勢。由于產(chǎn)權(quán)式酒店具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè) 專門法規(guī)，并且國家建設(shè)部曾經(jīng)明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，使得中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展之路走得有點(diǎn)別扭，就連產(chǎn)權(quán)式酒店是什么東西、合法不合法都有爭論，開發(fā)商各行其是、肆意違約的現(xiàn)象更是大量存在，終端投資人 (業(yè)主 )的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問題日益突出。當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、民法通則及有關(guān)司法解釋，但仍不足。必須盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)。 同時，海南也已經(jīng)意識到， 海南島作為一個整體區(qū)域單位，又是全國的生態(tài)省試點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對數(shù)量必 須限制，否則會同時導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)破壞和不良競爭等惡性循環(huán)。產(chǎn)權(quán)式酒店不能誰想上馬就上馬，必須達(dá)到一定的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)才能上馬或轉(zhuǎn)型，更不能逢 “灣 ”都建產(chǎn)權(quán)式酒店。海南省人大及其人大常委會具有地方立法權(quán)，在國家統(tǒng)一的專項(xiàng)法律法規(guī)出臺之前，完全可以先行頒布實(shí)施專項(xiàng)地方性法規(guī)加以規(guī)范。保持一批原生態(tài)海灣、景區(qū)對海南來說已經(jīng)刻不容緩。 ４、４ 海南產(chǎn)權(quán)式酒店 主要個案 分析 項(xiàng)目名稱 位置 建筑面 積 m2 單價 (元 /m2) 產(chǎn)權(quán)年限 投資回報 銷售情況及 推廣模式 三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店 三亞海坡旅游度假區(qū) 園景房 9000 海景房 15000 40年 委托管理合同每 5年一簽，海航根據(jù)酒店客房實(shí)際營利返還租金收益，同時 書面承諾業(yè)主委托經(jīng)營的回報率不低于 6%。 一期共 230套，約售出 200套。已經(jīng)開始賣二期：亞太會議中心，目前沒有售出 上海：戴得梁行代理 三亞天域度假酒店 三亞亞龍灣 50 ～160 均價 25000 海景房 40000 50年 委托管理合同每 3年一簽，委托年限 30年。酒店客房實(shí)際收入的 40％返還業(yè)主，年終提供酒店年報，業(yè)主可通過業(yè)主委員會聘請會計事務(wù)所核查。 共 360 套，約賣出330套，開始賣三期別墅，已經(jīng)賣 出 10% 主要向代理公司（不祥）和住客推廣 三亞華宇皇冠假日酒店 三亞亞龍灣 49 ～116 14000起 海景房 22021 40年 簽定委托管理合同每 12 年一簽 ， 酒店根據(jù)客房實(shí)際收入返還業(yè)主租金收益，年回報率不低于1013％。 共 500 套，約賣出300 套 ； 傳統(tǒng)的坐銷，等上門客 ?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店 ?？谑薪瓥|新區(qū)瓊山大道 25～ 60 1300015000 70年 單位年度利潤分紅 =該單位分紅系數(shù)（該單位首次交易額 /總面積的對應(yīng)首次交易總額） 可分配年度利潤總額（由業(yè)主委員會決定） 共 338套， 未 售 。 最初 找當(dāng)?shù)卮砉句N售推廣 。但銷售不理想，現(xiàn)定位為自己經(jīng)營。 上海：三威力物業(yè) ； 深圳：萬科物業(yè) ； 香港：美聯(lián)物業(yè) 。現(xiàn)經(jīng)營狀況不理想。 （一） 三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店 酒店簡介： 三亞海航度假中心位于中國熱帶濱海名城三亞市海坡旅游度假區(qū)，近鄰著名的風(fēng)景勝地 — 天涯海角，距南山佛教文化苑僅 25 分鐘車程，離三亞鳳凰國際機(jī)場10 分鐘車 程，三亞海坡旅游度假區(qū)的第一家五星級濱海休閑度假酒店。三亞海航度假中心二期擴(kuò)建工程位于酒店東側(cè)，占地面積 30 畝，呈 “ 人 ” 字型三面臨海，樓高五層，擁有海景客房 230 間 。 付款方式 ： A：一次性付款 （享受 折優(yōu)惠價格） B：分期付款（享受 折優(yōu)惠價格） C：銀行按揭（享受 折優(yōu)惠價格）銀行按揭可選擇在海南當(dāng)?shù)剞k理，或郵寄按揭所需相關(guān)資料，委托酒店銷售處代為辦理。 優(yōu)惠政策： 酒店采用產(chǎn)權(quán)和時權(quán)結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營和管理，每年享受 21 天五星級酒店的免費(fèi)入住權(quán) ，其中有 14天 業(yè)主還可通過海航酒店集團(tuán)及國際分時度假交換組織提供的連鎖會員酒店進(jìn)行交換，實(shí)現(xiàn)環(huán)球度假。 除此以外， 業(yè)主 還可享受 可享受海航內(nèi)部職工待遇，任何時段機(jī)票五折優(yōu)惠，業(yè)主享有訂票定座待遇 等諸多優(yōu)惠。目前，海航集團(tuán)已在海南（?？?、興隆 、三亞、博鰲）、北京、上海、深圳、杭州等均擁有了自己的酒店。 （二）三亞天域度假酒店 酒店簡介：天域度假酒店座落于中國最南端的海南島三亞市亞龍灣。酒店房間總數(shù)為 360間，房型分別為高級園景房、高級海景房、豪華海景房、高級海景套房、豪華海景套房、豪華貴賓套房、總統(tǒng)套房等。 酒店分別距三亞市區(qū) 20公里，三亞機(jī)場 40公里，海口市 270 公里。 物業(yè)類型：單間 50 M2，雙套間 100 M2，三套間 160 M2，按套內(nèi)面積計算。雙套間及三套間均配有廚房。 付款方式： A：一次性付款（享受 折優(yōu)惠價格） B：分期 付款 C：銀行按揭：銀行按揭需在海南當(dāng)?shù)剞k理，月按揭款可通過銀行轉(zhuǎn)帳辦理。 優(yōu)惠政策： 酒店采用產(chǎn)權(quán)和時權(quán)結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營和管理，每年享受 21 天五星級酒店的免費(fèi)入住權(quán)。 （三）三亞華宇皇冠假日酒店 酒店簡介：華宇皇冠假日酒店的投資方是山西最大的民營企業(yè)之一的華宇集團(tuán)，總投資人民幣 5億多元，由已擁有亞龍灣一家五星級酒店的洲際酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。華宇集團(tuán)取得了海南三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū) 200 畝產(chǎn)權(quán)式度假酒店的土地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)已全面開工，計劃年底具備接待能力。該項(xiàng)目分為兩個部分：一部分定位為國內(nèi)成功人 士的第三寓所 — 公寓式產(chǎn)權(quán)酒店，建筑面積 6萬平方米，面向全國銷售；另一部分定位為為亞龍灣度假區(qū)整體配套，具有鮮明熱帶度假特色和歐亞建筑風(fēng)格，集購物、餐飲、娛樂和配套服務(wù)于一體的商業(yè)街，建筑面積 萬平米。該項(xiàng)目的征地、立項(xiàng)、設(shè)計、規(guī)劃、報建等工作均已完成， 2021 年年初已全面開工，預(yù)計 2021 年底具備接待能力。 價格： — 萬元 / M2，海景房 / M2，豪華園景房 萬元 / M2（可直接入泳池） 物業(yè)類型：單間 49— 116 M2，按套內(nèi)面積計算， 116 M2的房型配簡易廚房。 產(chǎn)權(quán)年限： 40 年 付款方式 ： A：一次性付款（享受 折優(yōu)惠價格）； B：銀行按揭：銀行按揭需在海南當(dāng)?shù)剞k理，月按揭款可通過銀行轉(zhuǎn)帳辦理。 （四）海口皇冠假日濱海溫泉酒店 酒店簡介：?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店位于?？谑薪瓥|新區(qū)瓊山大道，北向緊鄰瓊州海峽， ?？谑袇^(qū)較近，由美蘭機(jī)場至酒店車程 30余分鐘，該酒店配套有亞洲最大的室內(nèi)溫泉療養(yǎng)硬件設(shè)施，目標(biāo)客戶中境外人士占有較大比例。投資方為中國華源集團(tuán)，酒店占地 10 萬 m2，是海口市出現(xiàn)較早的產(chǎn)權(quán)式酒店之一，該酒店從 2021 年 12 月底開始向外推介， 當(dāng)時房地產(chǎn) 市場 持續(xù)低迷 ， 銷售業(yè)績一般，后來酒店取消作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的模式，轉(zhuǎn)型為日常經(jīng)營模式 。 價格： 當(dāng)時 售價基本為 1202115000 元 / m2 物業(yè)類型：酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主（現(xiàn)對原有完工工程增加挑臺處理，最大限度利用海景） 產(chǎn)權(quán)年限： 70 年 優(yōu)惠政策：酒店管理公司每年贈送投資者旅游淡季 18 天的免費(fèi)入住權(quán)，該權(quán)益經(jīng)過投資者的書面授權(quán)后，可以轉(zhuǎn)贈；在酒店加入 RCI 集團(tuán)后，該權(quán)益可以通過 RCI 度假交換計劃，在 RCI 全球范圍內(nèi)的加盟度假村使用。 近幾年， 海南的房地產(chǎn)業(yè)尤其是 三亞房地產(chǎn) 業(yè) 慢慢脫離 早期 海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇， 并朝著良性的方向發(fā)展，開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費(fèi)觀念的改變以及 海南尤其是 三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得 三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注，三亞已成為海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)和中心區(qū)域。 與其同時，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房 、產(chǎn)權(quán)式度假酒店大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。 第 五章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 1 項(xiàng)目背景 上海 前沿 控股聯(lián)合法國雅高酒店管理集團(tuán)在 2021年 11月 8日新聞發(fā)布會上發(fā)表聲明：雅高國際集團(tuán)將開始管理其中國境內(nèi)第一個產(chǎn)權(quán)酒店 —— 海南西海岸索菲特前沿大酒店 ，國際著名酒店管理集團(tuán)在中國第一次涉足產(chǎn)權(quán)酒店的管理，這在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。 但在 2021 年 10 月 1 日開業(yè)至今不足一年，因?yàn)轫?xiàng)目連續(xù)出現(xiàn)虧損，員工工資拖欠，后續(xù)支持不力， 雅高國際集團(tuán) 宣布退出本項(xiàng)目，在酒店行業(yè)中造成了極大的負(fù)面影響 。 2 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目位于?？谖骱０?? 盈濱半島位于?？谑形鞅辈繛I海地帶，全長 22 公里，呈帶狀型，是?？?“突出沿 海、向西翼拓展 ”城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心。 項(xiàng)目 離海邊只有 50 米，海景 十分 壯觀； 有超大觀景露臺，還 有 規(guī)劃中的 游艇、 SPA和 超大泳池配套設(shè)施； 更 有源自地下 850 米的溫泉水，直接引入每個房間。 這種配套，一般產(chǎn)權(quán)酒店很難具備。 項(xiàng)目面對大海的全景海景房 項(xiàng)目鳥瞰夜景圖 3 項(xiàng)目配套設(shè)施 1 項(xiàng)目 周邊 配套 在項(xiàng)目的西邊為在建中的 世界首尊海上金玉大佛 公里至南泰鱷魚湖動物園 5 公里至海南月亮灣高爾夫球會 酒店附近曾經(jīng)輝煌的永慶寺正在修復(fù)，海上六項(xiàng)吉尼斯記錄的海上金佛將于年底建成， 建成之后， 盈濱半島正在成為東南亞觀光信徒的重要選擇 。 附近三個大型高爾夫球場帶來的大量日韓等境外球客，這些也將形成非常獨(dú)特的酒店客源。 酒店附近的 金鑫 足球集訓(xùn)基地的每年數(shù)十支國家甲級球隊的來到，確保了酒店每年有 23 個月 的時間達(dá)到連續(xù)較高入住率的機(jī)會 。 2 項(xiàng)目內(nèi)部配套 設(shè)施 項(xiàng)目東邊為金鑫 足球訓(xùn)練地 酒店設(shè)施篇 —— 前廳 酒店設(shè)施篇 —— 甘露吧 Nectar Bar 位于酒店大堂，提供各式雞尾酒，飲料，及進(jìn)口雪茄 酒店設(shè)施篇 — 里維埃拉宴會廳 實(shí)景照片 酒店設(shè)施篇 —— 里維埃拉宴會廳 Riviera Grand Ballroom 酒店設(shè)施篇 —— 中西餐廳 酒店設(shè)施篇 —— 走廊、內(nèi)廷 實(shí)景照片 A. B. C. C. D. A. D海柳包房 酒店設(shè)施篇 —— 酒店游泳池 Swimming Pool 規(guī)劃篇 —配套娛樂設(shè)施 世界排名第一的 SPA 管理品牌 Banyan Tree 在對酒店全面考察后決定管理擁有 22個房間的超大 SPA。 海南西海岸索菲特前沿大酒店溫泉水質(zhì)檢測報告：水質(zhì)清澈透明、無色、無溴、無實(shí)景 照片 實(shí)景照片 實(shí)景 照片 沉淀物，達(dá)到醫(yī)療水命名標(biāo)準(zhǔn)，引用水礦化度小于 1g/L，符合生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 游艇碼頭 海岸平灘 4 項(xiàng)目可售產(chǎn)品分析 客房 裝修實(shí)景 項(xiàng)目設(shè)有客房 304 套，其中標(biāo)準(zhǔn)間 159 套，豪華間 60 套，行政房 62 間，套房 22間，總統(tǒng)套房 1 間；其中 90%為海景房，