【文章內(nèi)容簡介】 二星級及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為 1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為 2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準三星級酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級酒店客房總數(shù)為 11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為 22600余套。 (2)西安酒店的星級分布 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕 大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 圖 2— 3— 1 (3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況 從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： ① 、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的 75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的 25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風。 ③ 、酒店 所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 ④ 、準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率 (有些酒店如高 新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在 90%左右 )，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒 店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到 90%的酒店占 %，入住率最低為 45%的酒店占 %。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 (4)西安酒店客源特征分析 西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的 35%；其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓為目的入住的客戶占 16%，機關(guān)單位 (以 陜西省其它地區(qū)為主 )占 13%，其它消費形式占 10%。 如圖 2— 3— 2 西安酒店旅客入住形式分布圖 圖 2— 3— 2 值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。 從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學生均有一定的比例 。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務(wù)消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務(wù)消費為主。 入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。 入住三星級酒店的客戶中，有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級酒店 。另一部分是一般的省外人員來 西安 旅游 觀光的團體或散客入住。對于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。 入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團體，一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團體出行或重要會議的召開。 對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望 交通方便、四通八達，去哪里都方便； 購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。按照這樣的標準，城內(nèi)酒店就是其首選。對于商務(wù)人士的 下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進。城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟發(fā)展也比較迅猛。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時間較短，配套比較先進，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。隨著本區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和成熟，來這里投資、開發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多，這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。 本市 房地產(chǎn)市場 發(fā)展趨勢 未來酒店的趨勢是單體飯店的生存空間和利潤空間越來越小，在價格戰(zhàn)不起作用的時候，理性競爭、專業(yè)化管理的要求變得越來越高。因此，實現(xiàn)集團與集團之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營的道路成為酒店業(yè)當務(wù)之急。 今后不僅大公司會繼續(xù)收購小公司，而且小公司之間也會不斷聯(lián)合變成有相對規(guī)模的公司，以便與大的對手相抗衡。到 20l0年的公司可能是那些中等規(guī)模的公司，而小公司因為以地區(qū)經(jīng)營為主，熟悉所在地市場，容易生存下去；大的集團則會持續(xù)發(fā)展。對中等規(guī)模的酒店公司來說，所有大型企業(yè)所面臨 的問題它也同樣面臨，比如高昂的經(jīng)營成本等問題，但惟一不具備的是市場規(guī)模，相對來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場前景暗淡。 科技的發(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。酒店越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細致的個性服務(wù)，更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡，以避免一刀切的服務(wù)模式。 酒店業(yè)在不斷細化市場，提供特色服務(wù)的過程中，新思維、新概念會隨之而來。新飯店名牌會不斷涌現(xiàn)，老字號也有可能易手。在不斷聯(lián)合的過程中，也偶爾會出現(xiàn)某種形式的解體。即有些大集團購入某些牌子后，可能又轉(zhuǎn)手出讓，比如一些小飯店公司可能加以 收購，從而逐漸壯大，形成全球網(wǎng)絡(luò)。 板塊 市場分析 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 該地段西鄰小寨， 寨作為西安南郊的 Sub CBD ,形成區(qū)域的商業(yè)中心地 ,具有強大的吸引功能 ,是因為它在地理位置上所具有的區(qū)位優(yōu)勢。 東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠的 文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點，吸引著成千上萬的游客。北臨陜西省歷史博物館吸引大批游客，加快經(jīng)濟的發(fā)展。并且曲江新區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造，全面介入文化旅游項目的建設(shè)，這將對曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極的推動作用 小寨作為旅游區(qū)域和城市副中心區(qū)域，也是酒店分布比較多的區(qū)域 未來西安酒店供給主要面向三大區(qū)域：西高新，曲江區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)以商務(wù)型為主，曲江以休閑度假為主，經(jīng)開區(qū)主要為綜合性酒店。 西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止 20xx年城內(nèi)酒店展 %比 20xx年下降了 %，城南酒店占 %比 20xx年增加了 %，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導地位逐漸被城南取代。 在西安，二星級酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西安臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或以中小型企業(yè)市場營銷人員臨時歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶比例差別不大。 三星級酒店客戶，一部分為商務(wù)人員出差下榻三星級酒店，另一部分為省外人員來西安觀光旅游的團體或散客入住，對于市內(nèi)一些中型企業(yè)重要的新聞發(fā)布會也會在這些酒店召開。 四五星級酒店客戶，多數(shù)是來中國，西安旅游觀光的外賓 ，有散客有團體，一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻在四星級以上酒店，特別是一些政界要員團體出行或者召開重要會議。 目前，小寨附近有近有 200多 家酒店，我們最大的競爭對手是慈恩客棧和壹閣國際商務(wù)酒店，我們針對這兩家酒店做了一定的調(diào)查： 慈恩客棧：以唐文化為主題的智能化、人性化、信息化及多功能環(huán)保為一體的豪華商務(wù)酒店。酒店設(shè)有舒適溫馨的客房、套間、多功能會議室并且配有現(xiàn)代化球類室、棋盤室及特色茶藝，追求現(xiàn)代風格與古典風格的準確切入點，創(chuàng)造出親切宜人，文化底蘊深厚的酒店氛圍。 壹閣國際商務(wù) 酒店：一家集客房、茶藝為一體的時尚商務(wù)型酒店。酒店建筑面積 5500平方米，設(shè)計風格鎖定簡約、明快、但又不失含蓄與典雅，同時商務(wù)功能齊備。酒店內(nèi)設(shè)計風格各異，凸顯現(xiàn)代時尚的豪華客房 126間，給來賓全然一新的視覺和溫馨浪漫感覺。 項目 擬 定位方案 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析： 硬件設(shè)備完善、豪華。我們的會議室、客房相對來說設(shè)施時比較好的。我們及餐飲娛樂、工作于一體，在工作之余可以盡情享受，釋放壓力 本酒店在規(guī)模及服務(wù)上比其他酒店優(yōu)秀，并且該地段上的酒店規(guī)模小，競爭不是很大 。 劣勢分析： 酒店知名度度不高，客人來店消費后就感覺服務(wù)不滿意，這樣無形中損