【正文】 據(jù)旅游資源特 點(diǎn)和不斷變化的市場需求，精心營造旅游熱點(diǎn)，突出發(fā)展休閑度假、會議旅游、節(jié)慶活動等能充分體現(xiàn)海南自然、文化歷史特色的各種專項(xiàng)旅游產(chǎn)品，有效提升了旅游產(chǎn)品競爭力。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 表 3：海口市近幾年來經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元） 時間 GDP 增 長率 零售總額 增長率 固投 增長率 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 注：數(shù)據(jù)來源：?？谑薪y(tǒng)計局統(tǒng)計公報，其中 2021 年 GDP 含農(nóng)墾 相關(guān)規(guī)劃 海南城市總體規(guī)劃 把?？诮ㄔO(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng) ，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市， 擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地，國際知名的綠色生態(tài)城市 。 海南省十一五規(guī)劃 總體目標(biāo)框架：到 2020 年，全省生產(chǎn)總值達(dá)到 3000 億元左右，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理 ，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平大幅度躍升，三次產(chǎn)業(yè)的比重趨近 15： 45： 40，城鎮(zhèn)人口比例達(dá)到 60%左右，全省人均生產(chǎn)總值超過 30000元。 2021 年末常住人口 萬人， 2021 年上半年， 海南特區(qū)的經(jīng)濟(jì)延續(xù)了近年來的快速發(fā)展勢頭， GDP 同比增長幅度達(dá) %。 2021 年 8月份開發(fā)商“自管”經(jīng) 營獲得贏利。 盈濱半島因其獨(dú)特的半島海灣，而成為現(xiàn)在海南少有的海濱凈土，碧海銀沙、白浪戀人，可媲美亞龍灣。 盈濱半島三面環(huán)山，成月牙形將海水包圍在自己的懷中，地理構(gòu)造的特殊造就 了碧綠、清澈、無污染的盈濱半島海水。 2 項(xiàng)目自 2021 年月份以來，剩余產(chǎn)權(quán)客房未取得銷售，而且在所售出的 87 套物 業(yè)中，已有 15套業(yè)主提出退房要求， 開發(fā)商 未受理。 表 1：海南近幾年來經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 時間 GDP 增長率 零售總額 增長率 固 定 投 資 增長率 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 上 % % % 注：數(shù)據(jù)來源：海南統(tǒng)計局統(tǒng)計 公報 近幾年來，海南經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值都保持 10%以上的增長率， 2021 年上半年同比增長達(dá) %， 在經(jīng)濟(jì)總量快速擴(kuò)大的同時，海南經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。 表 2：海南十一五規(guī)劃 主要預(yù)期指標(biāo) 指標(biāo)名稱 計算單位 “ 十五 ” 完成 “ 十一五 ” 預(yù)期 2021年 預(yù)計 年均增長 % 2021年 預(yù)期 年均增長 % 全省生產(chǎn)總值 億元 10 1392 9 第一產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 29 第二產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 第三產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 工業(yè)增加值比重 % 25 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 元 10995 16155 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 累計 1408 累計 2440 地方財政收入 億元 150 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 8090 11887 8 農(nóng)村居民人均純收入 元 3006 4020 6 年末常住人口 萬人 城鎮(zhèn)人口比重 % 50 單位生產(chǎn)總值能耗 ﹡ 噸標(biāo)煤 /萬元 1 單位工業(yè)增加值能耗 噸標(biāo)煤 /萬元 森林覆蓋率 % 60 注： 2021 年生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民收入按 2021 年價格計算。 到 2021 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 530 億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新臺階，中心城市輻射帶動作用明顯增強(qiáng)，人民生活富裕，提前率先基本實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，成為中國創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。 海南 通過確立和實(shí)施“一省兩地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí) 的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。一些特色旅游項(xiàng)目在國內(nèi)已有一定影響，取得良好的示范性作用。海南旅游企業(yè)大部分規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。一些景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)缺乏遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，投資經(jīng)營者不是靠旅游產(chǎn)品的吸引力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引客源，參與市場競爭，而是靠提供高額回扣的競爭來爭奪客源。市場營銷對加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。第二次是近兩年房地產(chǎn)復(fù)蘇，大量資金再一次集中轉(zhuǎn)向賓館酒店。但目前海南符合這樣條件的酒店少之又少 ， 三星級或同等水平的旅游飯店雖然近 100 家，但這些酒店大多為上世紀(jì)九十年代所建，設(shè)施普遍老化，服務(wù)差強(qiáng)人意。國際國內(nèi)酒店管理集團(tuán)之所以能夠勝出，除去本身一流的管理水平、強(qiáng)大的客源支撐外，與國人 “崇洋崇大 ”的心理也有一定關(guān)系。海南回頭客多 ， 回頭客令大型綜合性飯店成為必要 ，因?yàn)閷仡^客而言，該看的地方都去過了，剩下的就是在大酒店里享受溫暖的陽光、潔凈的空氣和進(jìn)行各種休閑活動，小酒店顯然難以滿足客人的這種需要。由消費(fèi)者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。其后，這兩年國內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。 C，長夏無冬。此外還有天澤海韻、天福源等一批產(chǎn)權(quán)式酒店在動工興建。海南也完全可能由工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代的“火車尾 ”一躍而成為生態(tài)經(jīng)濟(jì)時代的 “火車頭 ”。產(chǎn)權(quán)式酒店盡管有著誘人的高額投資回報，但風(fēng)險也與收益并存。 同時，海南也已經(jīng)意識到， 海南島作為一個整體區(qū)域單位，又是全國的生態(tài)省試點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對數(shù)量必 須限制，否則會同時導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)破壞和不良競爭等惡性循環(huán)。 共 360 套，約賣出330套，開始賣三期別墅，已經(jīng)賣 出 10% 主要向代理公司（不祥）和住客推廣 三亞華宇皇冠假日酒店 三亞亞龍灣 49 ～116 14000起 海景房 22021 40年 簽定委托管理合同每 12 年一簽 ， 酒店根據(jù)客房實(shí)際收入返還業(yè)主租金收益，年回報率不低于1013％。 付款方式 ： A：一次性付款 （享受 折優(yōu)惠價格） B：分期付款（享受 折優(yōu)惠價格） C：銀行按揭（享受 折優(yōu)惠價格）銀行按揭可選擇在海南當(dāng)?shù)剞k理，或郵寄按揭所需相關(guān)資料，委托酒店銷售處代為辦理。雙套間及三套間均配有廚房。 價格： — 萬元 / M2，海景房 / M2，豪華園景房 萬元 / M2（可直接入泳池） 物業(yè)類型：單間 49— 116 M2，按套內(nèi)面積計算， 116 M2的房型配簡易廚房。 第 五章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 1 項(xiàng)目背景 上海 前沿 控股聯(lián)合法國雅高酒店管理集團(tuán)在 2021年 11月 8日新聞發(fā)布會上發(fā)表聲明：雅高國際集團(tuán)將開始管理其中國境內(nèi)第一個產(chǎn)權(quán)酒店 —— 海南西海岸索菲特前沿大酒店 ，國際著名酒店管理集團(tuán)在中國第一次涉足產(chǎn)權(quán)酒店的管理，這在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。 2 項(xiàng)目內(nèi)部配套 設(shè)施 項(xiàng)目東邊為金鑫 足球訓(xùn)練地 酒店設(shè)施篇 —— 前廳 酒店設(shè)施篇 —— 甘露吧 Nectar Bar 位于酒店大堂，提供各式雞尾酒，飲料，及進(jìn)口雪茄 酒店設(shè)施篇 — 里維埃拉宴會廳 實(shí)景照片 酒店設(shè)施篇 —— 里維埃拉宴會廳 Riviera Grand Ballroom 酒店設(shè)施篇 —— 中西餐廳 酒店設(shè)施篇 —— 走廊、內(nèi)廷 實(shí)景照片 A. B. C. C. D. A. D海柳包房 酒店設(shè)施篇 —— 酒店游泳池 Swimming Pool 規(guī)劃篇 —配套娛樂設(shè)施 世界排名第一的 SPA 管理品牌 Banyan Tree 在對酒店全面考察后決定管理擁有 22個房間的超大 SPA。 ? 投資商擁有酒店內(nèi) 4600 m2公建部分，給于業(yè)主充分的信心 。 ? 區(qū)域交通落后， 出行 不便 。 項(xiàng)目在未來將成為其固定的主題旅游最佳居所。 ? 三亞優(yōu)秀的海景資源和諸多的產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)是本項(xiàng)目在客源上的競爭的重點(diǎn) ；本項(xiàng)目位于目前海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非熱點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)域，與同為島外購買客戶的三亞各項(xiàng)目相比，價格敏感性小。 ? 外地操盤執(zhí)行工作上的復(fù)雜性 和風(fēng)險 。 2海南地產(chǎn)：借勢產(chǎn)權(quán)酒店成功突圍 海南 因其獨(dú)有的氣候和環(huán)境方面的優(yōu)勢，如潔凈的空氣、冬季的陽光、沙灘 (避寒勝地 )、湛藍(lán)的大海、熱帶植物花卉等生態(tài)環(huán)境，以及豐富的熱帶濱 海旅游資源，已經(jīng)被國家旅游局定位為著名的熱帶海島度假旅游目的地，海南省政府也將旅游業(yè)作為海南的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)。對此，海南房地產(chǎn)業(yè)的興起除了政府政策的推動以外，仍須從多方面入手，其中以其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動海南房地產(chǎn)不失為一個好辦法。而海口西海岸規(guī)劃的制定，海口西海岸控制性詳細(xì)規(guī)劃出臺，將充分發(fā)揮?？诤Ｑ髢?yōu)勢，加速海口旅游業(yè)、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 同 時，我方及合作伙伴也具備了較強(qiáng)的酒店經(jīng)營管理的能力。 保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理。 （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。 ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 。 3． 5 低于市場的價格和高于市場的產(chǎn)品 。 3 在項(xiàng)目出售價格談判中 ， 建議在 可售客房物業(yè)部分， 按目前項(xiàng)目實(shí)際情況和海 口市場分析判斷， 要求開發(fā)商按照 銷售價格 以平均售價 800010000 元 /m2為 轉(zhuǎn) 讓價格 ，以利于我方獲得進(jìn)一步的利潤空間。 7 銷售進(jìn)度目標(biāo)與資金回籠計劃 （ 可售部分， 以 2021 年 1 月 1 日 始 計） 2021 年 1 月 — 3 月，利用元旦和春節(jié)假期期間，預(yù)計銷售總量至 40%，按 15000元 /㎡的平均售價計，預(yù)計回收資金 9100 萬元； 2021 年 3 月 — 6 月 ，利用 五一假期 期間，預(yù)計銷售總量 至 80%，按 15000 元 /㎡的平均售價計，預(yù)計回收資金 共 18200 萬元； 2021 年 8 月，預(yù)計銷售總量 至 100%，按 15000 元 /㎡的平均售價計，預(yù)計回收資金 22860萬元。 （本次測算只針對動態(tài)指標(biāo)） 在只有前兩年支付購入款的時候， 對稅后資本金內(nèi)部收益率作雙因素敏感性分析，得到的敏感性分析表如下所示： 稅后資本金本部收益率雙因素敏感性分析表 10000 15000 18000 20210 15000 13000 10000 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ) 項(xiàng)目費(fèi)用（萬元） 工資 1500 元 334 人 廣告費(fèi) 1% 經(jīng)營收入 水、電、油費(fèi) 5% 經(jīng)營收入 維修保養(yǎng)費(fèi) 2% 同上 培訓(xùn)費(fèi) 固定費(fèi)用 服裝費(fèi) 同上 辦公差旅費(fèi) % 經(jīng)營收入 招待費(fèi) 1% 同上 綠化費(fèi) % 同上 酒店公司管理費(fèi) 2% 同上 保險費(fèi) 2 每月 其他費(fèi) 2% 經(jīng)營收入 合計 （注：表格中加粗部分豎排為第一年的支付 額度，橫排為第二年的支付額度） 敏感性分析解釋： 項(xiàng)目購入款為 35000 萬元，首年支付 15000 萬元，次年支付 20210 萬元時，內(nèi)部收益率為 %； 項(xiàng)目購入款為 33000 萬元，首年支付 15000 萬元，次年支付 18000 萬元時，內(nèi)部收益率為 %； 其預(yù)付款金額和方式的結(jié)論下同。 ? 多布置綠化，點(diǎn)綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨； ? 增加暖色調(diào)燈飾、藝術(shù)掛畫等，播放襯底音樂；營造一個明朗、和諧的環(huán)境。 3) 銷售通道： 對現(xiàn)在客戶看樓通道進(jìn)行全的廣告包裝，同時增加綠化的營造。 產(chǎn)權(quán)銷售情況下 酒店年經(jīng)營成本為： 4786 萬元。 每五年，以幅度 5%增長。 4 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌經(jīng)營 管理 公司， 完善配套 設(shè)施，以 增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營 銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買； 同時， 利用酒店管理公司先進(jìn)的 酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 3． 7 產(chǎn)權(quán)為 60 年，比一般產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)長 20 年，等于多 20 年收益 。結(jié)合項(xiàng)目的獨(dú)特良好的自然海景 和區(qū)域資源 ， 在進(jìn)一步完善項(xiàng)目的配套設(shè)施之后， 建議 項(xiàng)目 主題定位： 星光半島，快樂悠游 。 （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風(fēng)險。 （ 2）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。在整個 海南 房地產(chǎn)市場來說， 本項(xiàng)目都 屬于 高 檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。 項(xiàng)目 距市中心約20 公里 ，目前 距?？诿捞m機(jī)場車程 50 分鐘，在 2021 年底濱海大道和?？诶@城高速公路建成通車后， 距?？诿捞m機(jī)場車程 僅約 20 分鐘路程 。 3西海岸和盈濱半島的規(guī)劃建設(shè) 盈濱半島位于西海岸的西邊， 海口西海岸規(guī)劃 以“?？诒掏牵瑹釒Ь呕▓@”為主題的規(guī)劃設(shè)計方案，勾勒出了西海岸未來綠色海濱旅游圣地的形象 。