桂林陽(yáng)朔酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(完整版)
【正文】 縣產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的■ 精品酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20132014年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的■ 考慮目前公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷(xiāo)手段的條件下，本項(xiàng)目作為精品式酒店銷(xiāo)售是可行的！桂林銘泰投資陽(yáng)朔縣精品式酒店項(xiàng)目論證研究組2013年6月3日19。第四部分 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊有類(lèi)似的精品式酒店，故采取比較法定價(jià)；價(jià)格求取本項(xiàng)目作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性酒店，經(jīng)營(yíng)年限為20年，故收益年限n＝20本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝20套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝3652102050％=766500元結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)價(jià)格的計(jì)算和一般性運(yùn)營(yíng)成本的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為年500000元以上。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。結(jié)論：城北路的精品酒店業(yè)代表了整個(gè)陽(yáng)朔縣的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、接待能力有限。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17092元。許多外國(guó)人圍坐在此喝啤酒，品佳肴，興致來(lái)時(shí)還要親自下廚掌勺。西街是全中國(guó)最大的外語(yǔ)角，其涉外婚姻比例之高為全中國(guó)之最。1000多年來(lái)，這條小街一直保持著“半是鄉(xiāng)村半是店，可為生意可為耕”的半商半農(nóng)狀態(tài)。 2010年12月廣西壯族自治區(qū)人民政府等20個(gè)配套文件，提出“十二五”末期廣西城鎮(zhèn)化水平達(dá)到50%左右，大力推進(jìn)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣這些指導(dǎo)政策，將使桂林市城鎮(zhèn)體系的迎來(lái)跨越式發(fā)展，使陽(yáng)朔縣的城鎮(zhèn)化水平及城鎮(zhèn)人口規(guī)模得到快速發(fā)展。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及陽(yáng)朔旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得陽(yáng)朔作為全國(guó)著名的旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。這一突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，決定了廣西在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，可以充分運(yùn)用區(qū)內(nèi)外、國(guó)外的兩種資源、兩個(gè)市場(chǎng)來(lái)擴(kuò)大廣西在東南亞的市場(chǎng)份額，加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。旅游產(chǎn)品體系初具規(guī)模，大旅游格局初步形成。2005年，被譽(yù)為“中國(guó)旅游第一縣”。廣西是華南走向西南的通道，也是中國(guó)走向東盟的門(mén)戶(hù)。建立和健全旅游合作機(jī)制，加快制定旅游業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，加大旅游市場(chǎng)拓展、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的的合作力度，共同建立區(qū)域性的旅游網(wǎng)絡(luò)和旅游品牌，推動(dòng)旅游業(yè)合作，培育區(qū)域大旅游。陽(yáng)朔房旅游地產(chǎn)慢慢脫離泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，陽(yáng)朔的旅游房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。當(dāng)時(shí)街上只有幾家經(jīng)營(yíng)日用品的店鋪，居民大部分是農(nóng)民。陽(yáng)朔西街是外國(guó)人在中國(guó)最密集的一條街，每年來(lái)這里居住休閑游的外國(guó)人相當(dāng)于這里常住人口的三倍。街邊餐館的菜譜既有中式，也有西式。全縣人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10689元。各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上并沒(méi)有很大折扣，綜合房?jī)r(jià)格一般在200—400元之間。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，酒店定位明確，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售壓力不大。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定
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