【導讀】本報告所陳述的對象為海南西海岸前沿大酒店項目，以下簡稱本項目。地屬于海南省澄邁縣管轄，項目距市中心約20公里，目前距?？诿捞m機場車程40分鐘。項目已建成并于2021年10月1日開業(yè)。盈濱半島因其獨特的半島海灣，而成為現(xiàn)在海。南少有的海濱凈土，碧海銀沙、白浪戀人，可媲美亞龍灣。綠、清澈、無污染的盈濱半島海水。一流的海水、一流的沙灘、一流的溫泉，成為?？凇Ｖ苓呑詈玫男蓍e度假酒店之一。項目聘請雅高酒店集團全程管理（以旗下品牌“索菲特”。管理），不過雅高酒店集團已于2021年6月退出酒店管理。目前，盈濱半島區(qū)域內可以供給的濱海一線產(chǎn)權式酒店目。游房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。2021年7、8月份開發(fā)商“自管”經(jīng)。業(yè)中，已有15套業(yè)主提出退房要求，開發(fā)商未受理。工業(yè)企業(yè)利潤、城鄉(xiāng)居民收入的增速均高于全國平均水平。海南省十一五規(guī)劃總體目標框架：到2020年，全省生產(chǎn)總值達到3000億元左右，

　　

【正文】 出售兩種 操作 模式， 該種方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 在短期內能夠快速回籠大量資金。 保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理。 1 委托酒店品牌公司經(jīng)營管理或者 自己經(jīng)營管理 ： 1 優(yōu)勢 （ 1） 能保持對酒店的經(jīng)營管理。 （ 2）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。 （ 3） 操作方式較為簡單 ， 不存在后續(xù)問題。 2 劣勢 （ 1） 不能快速 回籠資金 ； 回收期長。 小結： 基于以上分析，酒店 自己經(jīng)營管理 雖然能 能保持對酒店的經(jīng)營管理，不存在后續(xù)的返租分紅 問題 ，但不能 一次性回籠較多資金， 資金的壓力較大， 項目的收益回收期長， 2 產(chǎn)權式酒店 出售 ： 1 概念 即將酒店的整體產(chǎn)權以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 2 優(yōu)勢 （ 1）能以市場價格快速回籠大量資金。 （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。 （ 3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。 3 劣勢 （ 1）操作方式較為復雜。 （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風險。 小結： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權的要求，因此，此種方式符合對本項目 最佳出路的要求。 整體來看， 本項目 以產(chǎn)權式酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及 海南及海口經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望 良好。 產(chǎn)權式酒店模式符合對本項目最佳出路的 選擇 ，對于酒店而言，具有 以下 四大戰(zhàn)略性意 義： ■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 。 ■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值 。 ■ 產(chǎn)權自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權 。 ■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 。 第 八 章 項目操作建議 1 主題定位 根據(jù)產(chǎn)權酒店的客戶定位，在經(jīng)濟大潮中翻滾中，歷盡身心的疲憊之時， 人們 努力尋找的是內心深處的一片靜土。結合項目的獨特良好的自然海景 和區(qū)域資源 ， 在進一步完善項目的配套設施之后， 建議 項目 主題定位： 星光半島，快樂悠游 。 項目 結合各方面資源和品牌定位，市場定位為高端產(chǎn)品路線，引領區(qū)域投資新浪潮 ，項目啟 動前必須引進國外知名酒店管理集團進行管理，重朔投資者信心 。 2 賣點整合 3． 1 一流的自然海景資源 。 3． 2 未來發(fā)展的熱點區(qū)域，投資回報價值不可估量 。 3． 3 硬件的優(yōu)質性及配套的超高標準性 。 3． 4 西海岸作為政府重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，配套的完善性及升值潛力的不可估量 。 3． 5 低于市場的價格和高于市場的產(chǎn)品 。 3． 6 國際品牌酒店管理公司的服務、經(jīng)營保障和投資返租 /年分紅保障 。 3． 7 產(chǎn)權為 60 年，比一般產(chǎn)權酒店產(chǎn)權長 20 年，等于多 20 年收益 。 3． 8 業(yè)主每年可享受非節(jié)假日 21天的免費入住，該權益經(jīng)業(yè)主書面授權可轉 贈 。 3 價格 預測與建議 根據(jù)周邊的市場價格及參照區(qū)域同類產(chǎn)品銷售狀況、結合項目目前自身實際情況 和之前的銷售狀況 ， 既與三亞同素質樓盤拉開價差，同時又給予前期投資者信心，消除不利的影響。 建議平均售價為 15000 元 /㎡，既符合市場銷售行情又體現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)質性，并具有較高的贏利空間。 4 項目啟動 前 注意的事項 1 與開發(fā)商明確項目產(chǎn)權歸屬關系，理清其他相關負債關系； 明確前期已售出物 業(yè)的產(chǎn)權及后期返利和分紅事項。 2 明確項目前期承租部分的租金水平與租賃期限。 3 在項目出售價格談判中 ， 建議在 可售客房物業(yè)部分， 按目前項目實際情況和海 口市場分析判斷， 要求開發(fā)商按照 銷售價格 以平均售價 800010000 元 /m2為 轉 讓價格 ，以利于我方獲得進一步的利潤空間。 其他酒店設施和配套另行商議。 4 針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢，建議引進高品牌經(jīng)營 管理 公司， 完善配套 設施，以 增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；通過實施具有極強針對性的營 銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買； 同時， 利用酒店管理公司先進的 酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 5 入市姿態(tài)及推廣時機 鑒于 項目主題已成形并已對外 營業(yè)一年 ， 且有較大的負面影響， 建議入市推廣宜早不宜遲，以免給市場 再 造成負面影響，同時也有利于資金的快速回收及贏利。 在進一步加快配套設施完工之后， 建議于 12 月底或元旦假期期間推出。在假期時推出，可有利于項目集聚人氣，提高成交率。 6 宣傳策略 結合 慧谷的 優(yōu)勢和資源， 第一階段 主打 東莞及珠三角等城市投資客 ，以實際設點和媒體宣傳及 SP 活動推廣予以銷售。 同時，推出購房度假等系列優(yōu)惠及活動， 銷售方法主打團購。 7 銷售進度目標與資金回籠計劃 （ 可售部分， 以 2021 年 1 月 1 日 始 計） 2021 年 1 月 — 3 月，利用元旦和春節(jié)假期期間，預計銷售總量至 40%，按 15000元 /㎡的平均售價計，預計回收資金 9100 萬元； 2021 年 3 月 — 6 月 ，利用 五一假期 期間，預計銷售總量 至 80%，按 15000 元 /㎡的平均售價計，預計回收資金 共 18200 萬元； 2021 年 8 月，預計銷售總量 至 100%，按 15000 元 /㎡的平均售價計，預計回收資金 22860萬元。 第 九 章 項目 財務評價 項目經(jīng)營階段收益與經(jīng)營成本預測 1. 客房及配套經(jīng)營收入 表 客房年經(jīng)營收入預測表 序號 項目 數(shù)值 1 酒店客房數(shù) 304 間 2 開房率 50% 3 年開房天數(shù) 344 天 4 平均房價 元人民幣 5 客房年經(jīng)營收入（ 1*2*3*4） 萬元人民幣 2 配 套部分經(jīng)營收入： 表 配套部分年經(jīng)營收入預測表 序號 項目 年經(jīng)營收入（萬元人民幣） 說明（每間客房 2位客人，確定酒店客流量） 1 中西餐廳 每人每天消費 200 元 2 會議室 每三位中一人消費 100 元 3 Spa、溫泉、 ktv 及其他 每位消費 100 元 酒店年經(jīng)營收入： 6072 萬 元。 每五年，以幅度 5%增長。 2. 參考類似酒店項目的費用成本率： 在計算酒店的年經(jīng)營成本時，考慮到幾個類似項目的經(jīng)營成本情況： 根據(jù)參考樣本一得出的數(shù)據(jù)： 項目 成本率 取費基礎 成本費用（萬元） 客房 10% 客房經(jīng)營收入 中西餐廳 50% 餐廳經(jīng)營收入 會議廳 10% 會議廳經(jīng)營收入 桑拿 25% 取共同成本率 25% KTV（ 30間 30% 娛樂其他 10% 水電燃料費 % 酒店營業(yè)總收入 工資 1500 元 /月 334人 企業(yè)管理費 % 酒店營業(yè)總收入 合計 根據(jù)參考樣本二得出的數(shù)據(jù)： 將兩個數(shù)據(jù)平均，得出本項目年經(jīng)營費用成本： 2071 萬元。 其余支出項目： 酒店的配套中，有部分配套為租賃得來的，按照每平方米每天 10 元的標準，年租金支出為 萬元。 在產(chǎn)權銷售的情況下，公司本年要給業(yè)主比率為 7%的收益，銷售率 100%，銷 售價格為 15000 元 /平方米時，項目每年的產(chǎn)權回報支出為 1548 萬元。 3 項目收購后兩種操作模式財務評價 1 經(jīng)營方式一：自己保留全部產(chǎn)權，獨立經(jīng)營 年經(jīng)營成本： 保留產(chǎn)權自營情況下酒店年經(jīng)營成本為： 2071+1168+售出的 87 套客房的返利 =3737 萬元，每五年該費用以 5%的幅度增長。 注： 酒店自己經(jīng)營的情況下，考慮到已經(jīng)有 87 套客房售出，故每年需要返利 萬元（已售出 87 套，每套 63 平方米，單價 萬元，共計 萬）。 （本次測算只針對動態(tài)指標） 在只有前兩年支付購入款的時候， 對稅后資本金內部收益率作雙因素敏感性分析，得到的敏感性分析表如下所示： 稅后資本金本部收益率雙因素敏感性分析表 10000 15000 18000 20210 15000 13000 10000 取費標準 基礎 項目費用（萬元） 工資 1500 元 334 人 廣告費 1% 經(jīng)營收入 水、電、油費 5% 經(jīng)營收入 維修保養(yǎng)費 2% 同上 培訓費 固定費用 服裝費 同上 辦公差旅費 % 經(jīng)營收入 招待費 1% 同上 綠化費 % 同上 酒店公司管理費 2% 同上 保險費 2 每月 其他費 2% 經(jīng)營收入 合計 （注：表格中加粗部分豎排為第一年的支付 額度，橫排為第二年的支付額度） 敏感性分析解釋： 項目購入款為 35000 萬元，首年支付 15000 萬元，次年支付 20210 萬元時，內部收益率為 %； 項目購入款為 33000 萬元，首年支付 15000 萬元，次年支付 18000 萬元時，內部收益率為 %； 其預付款金額和方式的結論下同。 2 經(jīng) 營方式二：客房全部出售，業(yè)主持有產(chǎn)權。 產(chǎn)權銷售情況下 酒店年經(jīng)營成本為： 4786 萬元。 每五年，該費用以幅度為 5% 增長。對售價和購入價作交叉敏感性分析，分析對象是資本金內部收益率。 稅后資本金本部收益率雙因素 敏感性分析表 35000 25000 23000 22021 20210 15000 NUM! % % % % 13000 % % % % % 11000 % % % % % 10000 % % % % % 9500 % % % % % 9000 % % % % % （注：敏感性分析表中加粗部分，橫排為支付價款，豎排為客房的售價） 敏感性分析解釋： 當客房銷售價格為 15000 元 /平方米，項目的購入款為 35000 萬元時，項目無利可圖；項目的購入款為 22021 萬元時，內部收益率為 %； 當客房銷售價格為 13000 元 /平方米，項目的購入款為 35000 萬元時，項目無利可圖；此時的可承受的最高價位在 22021 萬元；內部收益率為 %； 其余情況類推。 第十 章 綜 合 結論與建議 在基準收益率為 7%的假定下，項目財務評價結論： 1. 酒店購入后自己 保持產(chǎn)權情況下，可承受的最高價款為 25000 萬元； 2. 酒店購入客房部分全部銷售，進行產(chǎn)權時經(jīng)營的情況時，單方售價為 15000元時，可承受的最高價位為 億元；單方售價為 11000 元時，可承受的最高價位為 億元；單方售價為 9000 元時，可承受的最高價位為 億元； 【豪利花園】 12月營銷推廣計劃 一、銷售目標 具體目標： 40 套單位 完成時間： 12 月 29日公開發(fā)售， 2021年 1月 31日前完成 二、 推貨計劃 所推單位：雅云閣（ 1）、雅云閣（ 2）、翠云閣余貨 對外推貨口徑：推出全新一期 雅云閣（ 2）單位 三、具體工作安排 現(xiàn)場廣告包裝： 1) 售樓部外部： ? 外部布置明確的 指示系統(tǒng)， 增加 刀旗、樹木包金布裝飾等， 營造 熱烈的銷售氛圍。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進入熱銷期 售樓部外 的停車位將會非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP 洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 ? 多布置綠化，點綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨； ? 增加暖色調燈飾、藝術掛畫等，播放襯底音樂；營造一個明朗、和諧的環(huán)境。 ? 售樓部 模 型往門口移動，方便客戶看樓。 3) 銷售通道： 對現(xiàn)在客戶看樓通道進行全的廣告包裝，同時增加綠化的營造。 4) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 5) 樓盤內部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。 6) 板房氛圍的營造 ： 建議對翠云閣四個板房進行銷售氣氛的營造， 如增設音樂、燈光、綠化、花卉等 備注：整體廣告時間安排表 內容 大項 小項 開始時間 完成時間 制作完成時間 廣告類 定位 項目定位語 12月 5 日 12月 8 日 \ 案名建議、項目 LOGO設 計 12月 5 日 12月 8 日 \ 宣傳文稿 第一款單張 12月 5 日