【正文】 ? 售樓部 模 型往門(mén)口移動(dòng)，方便客戶(hù)看樓。 2 經(jīng) 營(yíng)方式二：客房全部出售，業(yè)主持有產(chǎn)權(quán)。 第 九 章 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段收益與經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè) 1. 客房及配套經(jīng)營(yíng)收入 表 客房年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 1 酒店客房數(shù) 304 間 2 開(kāi)房率 50% 3 年開(kāi)房天數(shù) 344 天 4 平均房?jī)r(jià) 元人民幣 5 客房年經(jīng)營(yíng)收入（ 1*2*3*4） 萬(wàn)元人民幣 2 配 套部分經(jīng)營(yíng)收入： 表 配套部分年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目 年經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元人民幣） 說(shuō)明（每間客房 2位客人，確定酒店客流量） 1 中西餐廳 每人每天消費(fèi) 200 元 2 會(huì)議室 每三位中一人消費(fèi) 100 元 3 Spa、溫泉、 ktv 及其他 每位消費(fèi) 100 元 酒店年經(jīng)營(yíng)收入： 6072 萬(wàn) 元。 其他酒店設(shè)施和配套另行商議。 3． 6 國(guó)際品牌酒店管理公司的服務(wù)、經(jīng)營(yíng)保障和投資返租 /年分紅保障 。 第 八 章 項(xiàng)目操作建議 1 主題定位 根據(jù)產(chǎn)權(quán)酒店的客戶(hù)定位，在經(jīng)濟(jì)大潮中翻滾中，歷盡身心的疲憊之時(shí)， 人們 努力尋找的是內(nèi)心深處的一片靜土。 3 劣勢(shì) （ 1）操作方式較為復(fù)雜。 1 委托酒店品牌公司經(jīng)營(yíng)管理或者 自己經(jīng)營(yíng)管理 ： 1 優(yōu)勢(shì) （ 1） 能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。 綜合分析： 在整個(gè) 西海岸房地產(chǎn) 市場(chǎng)中， 本項(xiàng)目 作為目前唯一的 中大型的 產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 4交通網(wǎng)絡(luò)的完善 項(xiàng)目位于省會(huì)海口的邊緣地帶，相對(duì)三亞具有不可替代的優(yōu)勢(shì)。在這種背景下，產(chǎn)權(quán)式酒店這一“旅游＋房地產(chǎn)＋投資”的模式將會(huì)有效帶動(dòng)海南的房地產(chǎn)的突圍。 而海南酒店業(yè)的現(xiàn)狀也成為發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的一個(gè)契機(jī)。 綜合分析： ? 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于其優(yōu)越的海景資源 和客房的硬件條件 ； ? 項(xiàng)目最大劣勢(shì)是 管理公司退出以及項(xiàng)目 交通、生活等配套基礎(chǔ)設(shè)施凸顯不足和周邊爛尾設(shè)施的負(fù)面影響； ? 項(xiàng)目最大機(jī)會(huì)是 盈濱半島區(qū)域的未來(lái)利好規(guī)劃以及 海南的 未來(lái) 旅游發(fā)展?jié)摿Γ? ? 項(xiàng)目最大威脅是 項(xiàng)目 客觀存在的產(chǎn)權(quán)歸 屬問(wèn)題 。 ? 項(xiàng)目目前存在的產(chǎn)權(quán)歸屬不明確和一部分客房作為銀行貸款抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 項(xiàng) 目周邊臨近月亮灣高爾夫球場(chǎng)和金鑫足球訓(xùn)練基地，將給項(xiàng)目帶來(lái)較為穩(wěn)定的客源保證。 ? 90 年代末的開(kāi)發(fā)熱潮致使周邊諸多項(xiàng)目設(shè)施形成爛尾，影響區(qū)域投資信心 。 ? 每年定期組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，就酒店運(yùn)營(yíng)管理、增值保值空間等問(wèn)題及時(shí)與業(yè)主溝通 。 海南西海岸索菲特前沿大酒店溫泉水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告：水質(zhì)清澈透明、無(wú)色、無(wú)溴、無(wú)實(shí)景 照片 實(shí)景照片 實(shí)景 照片 沉淀物，達(dá)到醫(yī)療水命名標(biāo)準(zhǔn)，引用水礦化度小于 1g/L，符合生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 但在 2021 年 10 月 1 日開(kāi)業(yè)至今不足一年，因?yàn)轫?xiàng)目連續(xù)出現(xiàn)虧損，員工工資拖欠，后續(xù)支持不力， 雅高國(guó)際集團(tuán) 宣布退出本項(xiàng)目，在酒店行業(yè)中造成了極大的負(fù)面影響 。 產(chǎn)權(quán)年限： 40 年 付款方式 ： A：一次性付款（享受 折優(yōu)惠價(jià)格）； B：銀行按揭：銀行按揭需在海南當(dāng)?shù)剞k理，月按揭款可通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳辦理。 付款方式： A：一次性付款（享受 折優(yōu)惠價(jià)格） B：分期 付款 C：銀行按揭：銀行按揭需在海南當(dāng)?shù)剞k理，月按揭款可通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳辦理。 優(yōu)惠政策： 酒店采用產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，每年享受 21 天五星級(jí)酒店的免費(fèi)入住權(quán) ，其中有 14天 業(yè)主還可通過(guò)海航酒店集團(tuán)及國(guó)際分時(shí)度假交換組織提供的連鎖會(huì)員酒店進(jìn)行交換，實(shí)現(xiàn)環(huán)球度假。 共 500 套，約賣(mài)出300 套 ； 傳統(tǒng)的坐銷(xiāo)，等上門(mén)客 ?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店 海口市江東新區(qū)瓊山大道 25～ 60 1300015000 70年 單位年度利潤(rùn)分紅 =該單位分紅系數(shù)（該單位首次交易額 /總面積的對(duì)應(yīng)首次交易總額） 可分配年度利潤(rùn)總額（由業(yè)主委員會(huì)決定） 共 338套， 未 售 。產(chǎn)權(quán)式酒店不能誰(shuí)想上馬就上馬，必須達(dá)到一定的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)才能上馬或轉(zhuǎn)型，更不能逢 “灣 ”都建產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店客房的產(chǎn)權(quán)雖然已經(jīng)賣(mài)給了個(gè)人，但在很長(zhǎng)的時(shí)間里，它不是小業(yè)主的居所，而是作為酒店客房經(jīng)營(yíng)的。但目前旅游房地產(chǎn)存在的問(wèn)題不容忽視。 華宇皇冠假日酒店作為亞龍灣內(nèi)首家產(chǎn)權(quán)式酒店，在 2021年 10月底正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。四季均適宜旅游。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的 “半拉子 ”樓盤(pán)紛紛 “變臉 ”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店、酒店式產(chǎn)權(quán)公寓或超級(jí)大戶(hù)型商住物業(yè)而普遍被盤(pán)活，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn) 。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。由于海南公共旅游設(shè)施極不完善，因此，大型飯店將具有很好的開(kāi)發(fā)前景。 價(jià)廉物美的經(jīng)濟(jì)型酒店。 海南酒店業(yè)的整體市場(chǎng)前景并不樂(lè)觀，但是，仍有部分酒店值得期待。截止 2021 年底，全省星級(jí)酒店有 266 家，五星級(jí)酒店 32 家 （其中 ?？诠灿?64 家星級(jí)酒店， 五星級(jí)酒店 5 家，四星級(jí)酒店 13 家 ）。但由于政府財(cái)力有限和本省有實(shí)力的旅游企業(yè)不多，宣傳促銷(xiāo)的資金投入較少，難于形成較為系統(tǒng)、 長(zhǎng)久和較大規(guī)模的促銷(xiāo)。這種不規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)方式，使得一些頗具有潛 力的旅游產(chǎn)品剛“問(wèn)世”就“夭折”，嚴(yán)重制約了海南旅游產(chǎn)品的豐富和完善。相當(dāng)多的旅游企業(yè)負(fù)債重，流動(dòng)資金缺乏、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。如南山文化旅游區(qū)，是集海南生態(tài)文化和歷史文化為一體，檔次較高、特色鮮明的旅游觀光景區(qū)；以亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)為代表的一批建筑風(fēng)格各異的度假休閑酒店群落成了國(guó)內(nèi)游客冬季避寒的首選度假之地；博鰲亞洲論壇的成功舉辦，為海南會(huì)議旅游的興起和會(huì)議層次的提高樹(shù)立了良好的典范；包括臺(tái)達(dá)、亞龍灣、博鰲在內(nèi)的省內(nèi) 16 家各具特色的海濱型、山地型高爾夫球場(chǎng)的分布密度在國(guó)內(nèi)省市中名列前茅。經(jīng)過(guò)多年的培育和發(fā)展，海南省旅游行業(yè)已擁有國(guó)內(nèi)許多地方所不具備的資源、環(huán)境、政策和法律優(yōu)勢(shì)，形成了具有相當(dāng)規(guī)模的“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系，初步具備了年接待游客 2500 多萬(wàn)人次的能力 ,在全國(guó)的綜合排名也由建省前的26 位上升至 15 位。到 2020 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1390 億元，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢(shì)更加突出，初步建成在國(guó)際上具有一定知名度與影響力，以熱帶濱海風(fēng)光為特色的綠色生態(tài)城市。 ﹡我省處在工業(yè)化初期階段，隨著工業(yè)比重明顯提高，全社會(huì)能耗仍將處于穩(wěn)定上升過(guò)程。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，第一、二產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重調(diào)整到基本持平；在經(jīng)濟(jì)效益和質(zhì)量上，地方財(cái)政收入和企業(yè)效益創(chuàng)建省以來(lái)最好水平，農(nóng)民收入增速超過(guò)城鎮(zhèn)居民收入 增速；在需求上，消費(fèi)增長(zhǎng)快于投資增長(zhǎng)，出口持續(xù)走旺。 3 項(xiàng)目的部分產(chǎn)權(quán)歸屬尚不明確不明晰，而且一部分客房已作為銀行貸款抵押。 一流的海水、一流的沙灘、一流的溫泉 ， 成為?？谥苓呑詈玫?休閑 度假酒店 之一 。項(xiàng)目 已建成 并 于 2021 年 10 月 1 日開(kāi)業(yè) 。 3 項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 土地性質(zhì)： 住宅、綜合用地 使用權(quán)類(lèi)型：轉(zhuǎn)讓 終止年限： 2066 年 12 月 10 日 總占地面積： 42408 平方米 總建筑面積： 27362 平方米 產(chǎn)權(quán)客房數(shù)量： 304 套 已售客房數(shù)量： 87 套 剩余客房數(shù)量： 217 套 可銷(xiāo)售 建筑 面積： 15240 平方米 綠化面積 ： 80000 平方米 配套面積： 1400 平方米中庭； 中西餐廳 800 平方米； 大堂吧 117 平方米； 會(huì)議室 5 個(gè) 889 平方米； 800 平方米 游泳 池 通過(guò)承租方式取得配套（ 20 年經(jīng)營(yíng)權(quán)）： SPA 及溫泉池 1425 平方米； KTV1341 平 方米；酒吧 139 平方米；健身房及娛樂(lè)室等 293 平方米 層高： 8 層 容積率： 綠化率： 73% 4 項(xiàng)目出售方式與價(jià)格 出售方式：整體轉(zhuǎn)讓 出售價(jià)格：人民幣 億元 出價(jià)期限： 30 天 5 項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓 提出的背景 1 據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目自開(kāi)業(yè)以來(lái)至 2021 年 6月（索菲特品牌退出）期間每月均呈現(xiàn) 虧損，月平均開(kāi)房率在 40%以下 ，并不是象開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“除 試營(yíng)業(yè)首兩個(gè)月 外，其余各月均實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的平衡” 。 第二章 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境分析 ２、 1 海南宏觀投資環(huán)境 分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì) 海南，中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳境， 陸地面積 萬(wàn)多平方公里，海洋面積 200 多萬(wàn)平方公里，約占全國(guó)海洋面積的三分之二 。 “一環(huán)四帶 ”海洋經(jīng)濟(jì)圈包括本島沿?？h市臨海 30 公里陸域及海南省海域使用管理的海域，總面積約 4 萬(wàn)平方公里。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 120 億元，增長(zhǎng) %。 第三章 海南旅游業(yè)發(fā)展 狀況 ３、１ 海南旅游業(yè)發(fā)展 狀況 分析 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫 和人民生活水平的提高 ，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。其中國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，同比增長(zhǎng) %；外匯收入 億美元，同比增長(zhǎng) %。 首先是海南旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，作為支柱產(chǎn)業(yè)的直接效益尚未凸現(xiàn)： 海南雖是旅游資源大省但還不是旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)在全省經(jīng)濟(jì)總量中所占的比重較小，旅游接待人數(shù)和收入雖年年遞增，但收入總量并不大，旅游經(jīng)營(yíng)是粗放型而非質(zhì)量型。短期經(jīng)營(yíng)行為嚴(yán)重影響旅行社的信譽(yù)和進(jìn)一步的發(fā)展，而由此形成的惡性削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)則是導(dǎo)致當(dāng)前旅游市場(chǎng)混亂諸多問(wèn)題的根源。旅游市場(chǎng)內(nèi)部還不同程度地存在著業(yè)務(wù)操作不規(guī)范，低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、從業(yè)人員素質(zhì)低、管理粗放、服務(wù)質(zhì)量差等問(wèn)題；“黑社”、“黑車(chē)”、“黑導(dǎo)”、“黑店”等現(xiàn)象屢禁不止，影響了海南整體的旅游形象和投資環(huán)境，妨礙國(guó)內(nèi)外知名旅游企業(yè)進(jìn)入。 ３、２ 海南酒店業(yè)發(fā)展 狀況 分析 自 1988 年海南島 建省以后，酒店業(yè)經(jīng)過(guò)了兩次大發(fā)展。海南是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，商務(wù)客人并不多，再加上來(lái)海南的游客中，境外客人占的比重很?。▋H有 6%）。它們的進(jìn)入提升了海南酒店業(yè)的整體形象和管理水平，而它們自己也成為海南酒店業(yè)的贏家 。 大型綜合性飯店。而對(duì)游客來(lái)說(shuō)，既能充分體驗(yàn)家庭生活的溫馨氣氛，價(jià)格又便宜，吸引力自然不言而喻。 產(chǎn)權(quán)式酒店上世紀(jì) 70 年代產(chǎn)生于美國(guó)， 90 年代引入我國(guó)。而從旅游 資源豐富和全年旅游季節(jié)長(zhǎng)度兩個(gè)方面看，海南都具有明顯的優(yōu)勢(shì)。海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要分布在?？诤腿齺啠?主要集中在三亞，在三亞 主要集中在三亞亞龍灣區(qū)域，三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店、三亞天域度假酒店、三亞 華宇皇冠假日酒店 等都集中在亞龍灣。 隨著海南“健康島”、“陽(yáng)光島”知名度越來(lái)越高，海南的產(chǎn)權(quán)式酒店還會(huì)越來(lái)越多。與同檔次的公寓樓相比，價(jià)格高出兩倍多。當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、民法通則及有關(guān)司法解釋?zhuān)圆蛔?。已?jīng)開(kāi)始賣(mài)二期：亞太會(huì)議中心，目前沒(méi)有售出 上海：戴得梁行代理 三亞天域度假酒店 三亞亞龍灣 50 ～160 均價(jià) 25000 海景房 40000 50年 委托管理合同每 3年一簽，委托年限 30年。 （一） 三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店 酒店簡(jiǎn)介： 三亞海航度假中心位于中國(guó)熱帶濱海名城三亞市海坡旅游度假區(qū)，近鄰著名的風(fēng)景勝地 — 天涯海角，距南山佛教文化苑僅 25 分鐘車(chē)程，離三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)10 分鐘車(chē) 程，三亞海坡旅游度假區(qū)的第一家五星級(jí)濱海休閑度假酒店。 酒店分別距三亞市區(qū) 20公里，三亞機(jī)場(chǎng) 40公里，海口市 270 公里。該項(xiàng)目分為兩個(gè)部分：一部分定位為國(guó)內(nèi)成功人 士的第三寓所 — 公寓式產(chǎn)權(quán)酒店，建筑面積 6萬(wàn)平方米，面向全國(guó)銷(xiāo)售；另一部分定位為為亞龍灣度假區(qū)整體配套，具有鮮明熱帶度假特色和歐亞建筑風(fēng)格，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)和配套服務(wù)于一體的商業(yè)街，建筑面積 萬(wàn)平米。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及 海南尤其是 三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得 三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注，三亞已成為海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)和中心區(qū)域。 附近三個(gè)大型高爾夫球場(chǎng)帶來(lái)的大量日韓等境外球客，這些也將形成非常獨(dú)特的酒店客源。 ? 項(xiàng)目是 亞洲財(cái)富領(lǐng)袖俱樂(lè) 部永久會(huì)址 。 2 劣勢(shì) ? 項(xiàng)目作為酒店運(yùn)營(yíng)的配套設(shè)施 如酒吧、 KTV 和游艇等 未完善 ， 入住率偏低； 不能夠有效留住客人，回頭客缺失 ，在目前娛樂(lè)配套不完善的條件下，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)面臨著很大壓力 。 ? 澄邁老城區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是海南目前最大的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，另外按設(shè)想，海南最大的保稅區(qū)將興建在老城和馬村的中間地帶，如此，將給項(xiàng)目帶來(lái)不可估量的利好影響。海南擁有眾多的海岸度假資源，但因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)布局原因，唯有擁有機(jī)場(chǎng)的海口與三亞兩個(gè)城市的海岸度假資源具有競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 開(kāi)發(fā)商方