【正文】 據(jù)調(diào)查，海南的酒店業(yè)長期處于虧損經(jīng)營狀態(tài)，主要原因是市場無序競爭，各酒店房價明限暗降，而酒店經(jīng)營成本又居高不下；且海南旅游淡旺季差別明顯，在旅游淡季，大量客房閑置，造成資金浪費。 第六章 項目的市場價值判斷 1 影響 項目未來 發(fā)展的幾個因素 1大環(huán)境分析 一是度假概念逐漸成熟，商務旅行急劇增長。 ? 除海景外，本項目目前并無實質(zhì)性的經(jīng)營亮點，吸客 與留客的 能力不強 。 ? 盈濱半島因三面環(huán)海而成為海南島少有的海濱凈土， 具備休閑 運動和旅游居住功能 的先決條件。 ? 盈濱半島未形成整體開發(fā)姿態(tài)， 周邊近一兩年來無其他項目開發(fā)，現(xiàn)有的一些項目 開發(fā)速度緩慢 。 ? 60 年產(chǎn)權(quán)， 10 年回報；每年按照酒店客房利潤的 90％與各個小業(yè)主進行分紅。 游艇碼頭 海岸平灘 4 項目可售產(chǎn)品分析 客房 裝修實景 項目設(shè)有客房 304 套，其中標準間 159 套，豪華間 60 套，行政房 62 間，套房 22間，總統(tǒng)套房 1 間；其中 90%為海景房， 10%為園景房。 2 項目介紹 項目位于?？谖骱０?? 盈濱半島位于?？谑形鞅辈繛I海地帶，全長 22 公里，呈帶狀型，是海口 “突出沿 海、向西翼拓展 ”城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心。 （四）?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店 酒店簡介：?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店位于?？谑薪瓥|新區(qū)瓊山大道，北向緊鄰瓊州海峽， 海口市區(qū)較近，由美蘭機場至酒店車程 30余分鐘，該酒店配套有亞洲最大的室內(nèi)溫泉療養(yǎng)硬件設(shè)施，目標客戶中境外人士占有較大比例。 優(yōu)惠政策： 酒店采用產(chǎn)權(quán)和時權(quán)結(jié)合的方式進行經(jīng)營和管理，每年享受 21 天五星級酒店的免費入住權(quán)。 除此以外， 業(yè)主 還可享受 可享受海航內(nèi)部職工待遇，任何時段機票五折優(yōu)惠，業(yè)主享有訂票定座待遇 等諸多優(yōu)惠。 最初 找當?shù)卮砉句N售推廣 。海南省人大及其人大常委會具有地方立法權(quán)，在國家統(tǒng)一的專項法律法規(guī)出臺之前，完全可以先行頒布實施專項地方性法規(guī)加以規(guī)范。這種出賣使用權(quán)和所有權(quán)的方式實際隱含著很大的經(jīng)營風險。而海南存在的此類問題在中國又具有一定的代表性和警示性。這家占地約 160畝、總投資人民幣 5 億多元的酒店將由已擁有亞龍灣一家五星級酒店的洲際酒店集團負責管理。 適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場和避暑勝地 ， 如三亞市的 亞龍灣、 鹿回頭、大東海、天涯海角，?？谑械男阌⒑＃牟h的清瀾灣，瓊海市長坡，銅鼓嶺南北海岸，陵水縣猴島，東方縣魚鱗洲等。 ４、２ 海南產(chǎn)權(quán)式酒店分布 和發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)式酒店起源于歐洲 20 世紀 70 年代，在風光迤邐的阿爾卑斯山下，產(chǎn)權(quán)式酒店開始興起。 1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。 經(jīng)營規(guī)范的家庭旅館。 近年來的統(tǒng)計表明，目前來海南的境外游客只占全部游客的 6%左右，而海南作為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，商務客人本來就少。這些酒店或因為定位準確，或因為具有某些特別優(yōu)勢，將會脫離 “大盤 ”走出相對較好的行情，成為海南酒店業(yè)的最后贏家： 國內(nèi)外酒店管理集團投資和管理的酒店。 海南是國內(nèi)除北京之外，擁有五星級酒店最多的省份（北京五星級酒店 45 家，上海 31 家）。由于對旅游促銷對象缺乏詳盡了解，對國內(nèi)外旅游者的不同旅游需求進行有針對性的產(chǎn)品促銷宣傳活動相對較少，宣傳促銷手段和辦法還比較單一，旅游形象宣傳與產(chǎn)品經(jīng)營常常相脫節(jié)。海南旅游經(jīng)過多年發(fā)展觀光線路仍比較單一，許多旅游投資者開發(fā)的新項目由于擠不進這條單一的旅游行程，投資得不到回報，而影響到投資的積極性。 其次、海南旅游企業(yè)經(jīng)營管理體制存在的問題： 一方面，雖然旅游行業(yè)是我國改革開放的先導，是始終和國際接軌的行業(yè)，但由于內(nèi)部管理體制與市場經(jīng)濟發(fā)展不相適應，旅行社業(yè)一直處于“弱小散”狀態(tài)。景區(qū)（景點）的建設(shè)明顯加快，目前全省共有 49 處景區(qū)（景點），其中天涯海角、南山旅游區(qū)等 7 處景區(qū)（景點）已被評為國家 4A 級景區(qū)（景點）。 隨著大企業(yè)、大航線的引進，以及對旅游市場“四黑”的大力整治， 海南 旅游業(yè)扭轉(zhuǎn)了“旺丁不旺財”的局面，正逐步進入“四高”軌道：即旅游收入的增長高于游客的增長；境外游客的增長高于境內(nèi)游客的增長；高端游客的增長高于低端游客的增長；散客的 增長高于團隊的增長。 ?？谖骱０兑?guī) 劃 以“?？诒掏牵瑹釒Ь呕▓@”為主題的規(guī)劃設(shè)計方案，勾勒出了西海岸未來綠色海濱旅游圣地的形象 。 ２ 、 ２ 海口宏觀投資環(huán)境 分析 經(jīng)濟發(fā)展形勢 ?？谑械貓D ?？谑惺?GDP 從 2021 年的 億元到 2021 年初步統(tǒng)計的 億元，四年的時間里，增長了一百多億元。更可喜的是，今年上半年海南省固定資產(chǎn)投資增速比全國低 個百分點，而全省 GDP、財政收入、工業(yè)企業(yè)利潤、城鄉(xiāng)居民收入的增速均高于全國平均水平。 4 項目配套尚未完善事項：承租方式取得的娛樂中心內(nèi)裝修改造項目已完成約 80%工作量，預計于今年 10 月底完工；水上運動設(shè)施項目（游艇）的建設(shè)， 僅完成 10%的工作量。 2 項目定位 本項目 按照五星級酒店標準營建，集溫泉、酒店、度假及會議等功能為一體， 定位為純粹而高尚的休閑度假天堂。 本項目 坐落于?？谖骱０蹲钗鞫说挠癁I半島上， 項目（ 盈濱半島 ） 雖然臨近?？诘?屬于海南省澄邁縣管轄， 項目 距市中心約 20 公里 ，目前 距?？诿捞m機場車程 40 分鐘 。 目前， 盈濱半島 區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線 產(chǎn)權(quán)式酒店 目前屈指可數(shù) ， 在此背景下， 項 目的定位 一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì) 優(yōu)質(zhì)服務 的 旅游 房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目 分析 以及項目的財務評價進行研究。建設(shè)北部綜合海洋產(chǎn)業(yè)帶、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、南部度假休閑產(chǎn)業(yè)帶、東部旅游農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，以及南海北部海域、南海中部海域、南沙海域等三個海洋開發(fā)區(qū)域，形成 “一環(huán)四帶三區(qū)，階梯式開發(fā) ”格局。全市地方財政總收入 億元，比上年同期增長 %。而?？谖骱０兑?guī)劃的制定，?？谖骱０犊刂菩栽敿氁?guī)劃出臺，將充分發(fā)揮?？诤Ｑ髢?yōu)勢，加速海口旅游業(yè) 、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2021 年全省實現(xiàn)旅游收入 億元，同比增長 %。 海南旅游業(yè) 在快速發(fā)展的同時，也存在這很多問題。形成低層次價格競爭，造成旅游服務質(zhì)量的不穩(wěn)定，導致經(jīng)營風險集聚，因 違規(guī)操作引發(fā)三角債等經(jīng)營糾紛時有發(fā)生。 其四、旅游行業(yè)管理不夠完善： 應當說，海南旅游業(yè)市場經(jīng)營開放度走在全國前列，市場化程度較高，但由于對全社會辦大旅游的負面 效應考慮不周，市場應變能力不強等諸多因素影響，致使海南旅游市場管理存在一些問題。一些旅游熱點地區(qū)沒有充分發(fā)揮當?shù)刂饕糜萎a(chǎn)品的輻射作用，在產(chǎn)品包裝策劃宣傳時，沒有把周邊縣市旅游產(chǎn)品很好融入組合包裝，形成有機整體，客源共享度低。 隨著海南旅游業(yè) 飛快發(fā)展而興起的一股高檔度假酒店高潮 ， 使得海南酒店得到空前發(fā)展 ， 結(jié)果是市場嚴重供大于求 ， 酒店開房率連連下降 ， 酒店房價一再下降 ， 除三亞亞龍灣部分酒店外 ， 整個酒店業(yè)處于虧損狀態(tài) ， ?？谮A利的酒店曲指可數(shù) ， 團隊價格低到外地人都不敢相信 ， 盡管旅游主管部門一再用酒店保護價來使酒店業(yè)能平穩(wěn)發(fā)展 ， 但哪一次都很難執(zhí)行下去 ， 因為市場是無情的 ， 海南酒店的商務客源少 ， 主要以旅游團為主 。 近年來，國際酒店管理公司紛紛登陸海南?？梢钥隙ǎ?jīng)濟型酒店特別是全島連鎖、全國連鎖的經(jīng)濟型酒店最終將取代現(xiàn)有三星級或同等水平的酒店，成為海南旅游市場的主打酒店。對于經(jīng)營者而言，家庭旅館可以采取旺季開門迎客淡季則季節(jié)性暫時停業(yè)的經(jīng)營方式，再加上家庭旅館一般不需雇用固定員工，成本可以控制到最低 ——只要開門就能賺錢。對于投資者來說 ,既可以直接獲得收益 ， 又可以到不同國家 ， 到世界各處名勝休閑度假。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游產(chǎn)物，旅游資源豐富的地方，酒店可以保持較高的出租率，這可以讓業(yè)主相信具有投資價值。 海南作為中國的海島省，海洋旅游資源豐富，因此也成為中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)源地。 今年上半年以來，?？阢y達商務酒店、三亞華宇皇冠假日酒店、香水灣產(chǎn)權(quán)度假酒店等新一批產(chǎn)權(quán)式酒店問世。以三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店天福源為例，一些業(yè)內(nèi)人士評價其建筑外觀、材料、施工等，只能算是一般，然而其平 均售價卻高達每平方米 1 萬多元。由于產(chǎn)權(quán)式酒店具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè) 專門法規(guī)，并且國家建設(shè)部曾經(jīng)明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，使得中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展之路走得有點別扭，就連產(chǎn)權(quán)式酒店是什么東西、合法不合法都有爭論，開發(fā)商各行其是、肆意違約的現(xiàn)象更是大量存在，終端投資人 (業(yè)主 )的權(quán)利確定與權(quán)益保護問題日益突出。 一期共 230套，約售出 200套?，F(xiàn)經(jīng)營狀況不理想。酒店房間總數(shù)為 360間，房型分別為高級園景房、高級海景房、豪華海景房、高級海景套房、豪華海景套房、豪華貴賓套房、總統(tǒng)套房等。產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)已全面開工，計劃年底具備接待能力。 近幾年， 海南的房地產(chǎn)業(yè)尤其是 三亞房地產(chǎn) 業(yè) 慢慢脫離 早期 海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的陰影，開始復蘇， 并朝著良性的方向發(fā)展，開始了新一輪的升溫。 項目面對大海的全景海景房 項目鳥瞰夜景圖 3 項目配套設(shè)施 1 項目 周邊 配套 在項目的西邊為在建中的 世界首尊海上金玉大佛 公里至南泰鱷魚湖動物園 5 公里至海南月亮灣高爾夫球會 酒店附近曾經(jīng)輝煌的永慶寺正在修復，海上六項吉尼斯記錄的海上金佛將于年底建成， 建成之后， 盈濱半島正在成為東南亞觀光信徒的重要選擇 。 ? 擁有海南最具規(guī)模的溫泉 SPA 空間。 ? 21 天免費入住權(quán) 。 盈濱半島將建設(shè)成影視會展、佛教文化、旅游度假、康健娛樂、游艇運動、商務休閑、生活居住的 “星光半島 ”。臨近省會城市?？诘奈恢?，讓她以絕對優(yōu)勢吸引度假客源的同時又可獲得眾多的會務客源。 ? 本地市場人口缺少，消費機率低，本地消費支持不足 。 二是我國中產(chǎn)階級層的增長，社 會理財觀念的轉(zhuǎn)變；隨著我國中產(chǎn)階級的形成并迅速增長，社會理財觀念現(xiàn)已發(fā)生了根本性改變，且隨著銀行利率經(jīng)過 3 年中 8次的調(diào)整，包括 7次降息 1次增納利息稅，銀行儲蓄將不再是居民，尤其是中產(chǎn)階級的投資首選。 產(chǎn)權(quán)酒店為海南低迷的房地產(chǎn)市場帶來了走出困境的希望。 2021 年初，山東魯能集團與澄邁縣簽訂土地開發(fā)框架協(xié)議，斥資百億元開發(fā)盈濱半島 。而這類人的增加肯定會給?？?市各酒店帶來大量的客戶，從而刺激 ?？诼糜螛I(yè)和 酒店業(yè)的發(fā)展。 綜合以上，享有得天獨厚的海景資源的本項目， 在 海南 整體旅游大環(huán)境帶動下、著眼于項目所處區(qū)域的規(guī)劃與未來發(fā)展， 在項目的整體素質(zhì)的優(yōu)良性上 以 及 我 慧谷品牌的深入和營銷推廣優(yōu)勢上， 從市場角度考慮， 建議 進行 本項目 投資 。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店 自己經(jīng)營管理 雖然能 能保持對酒店的經(jīng)營管理，不存在后續(xù)的返租分紅 問題 ，但不能 一次性回籠較多資金， 資金的壓力較大， 項目的收益回收期長， 2 產(chǎn)權(quán)式酒店 出售 ： 1 概念 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項目最佳出路的 選擇 ，對于酒店而言，具有 以下 四大戰(zhàn)略性意 義： ■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 。 3． 2 未來發(fā)展的熱點區(qū)域，投資回報價值不可估量 。 建議平均售價為 15000 元 /㎡，既符合市場銷售行情又體現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，并具有較高的贏利空間。在假期時推出，可有利于項目集聚人氣，提高成交率。 在產(chǎn)權(quán)銷售的情況下，公司本年要給業(yè)主比率為 7%的收益，銷售率 100%，銷 售價格為 15000 元 /平方米時，項目每年的產(chǎn)權(quán)回報支出為 1548 萬元。 稅后資本金本部收益率雙因素 敏感性分析表 35000 25000 23000 22021 20210 15000 NUM! % % % % 13000 % % % % % 11000 % % % % % 10000 % % % % % 9500 % % % % % 9000 % % % % % （注：敏感性分析表中加粗部分，橫排為支付價款，豎排為客房的售價） 敏感性分析解釋： 當客房銷售價格為 15000 元 /平方米，項目的購入款為 35000 萬元時，項目無利可圖；項目的購入款為 22021 萬元時，內(nèi)部收益率為 %； 當客房銷售價格為 13000 元 /平方米，項目的購入款為 35000 萬元時，項目無利可圖；此時的可承受的最高價位在 22021 萬元；內(nèi)部收益率為 %； 其余情