【正文】 稅后資本金本部收益率雙因素 敏感性分析表 35000 25000 23000 22021 20210 15000 NUM! % % % % 13000 % % % % % 11000 % % % % % 10000 % % % % % 9500 % % % % % 9000 % % % % % （注：敏感性分析表中加粗部分，橫排為支付價(jià)款，豎排為客房的售價(jià)） 敏感性分析解釋?zhuān)? 當(dāng)客房銷(xiāo)售價(jià)格為 15000 元 /平方米，項(xiàng)目的購(gòu)入款為 35000 萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目無(wú)利可圖；項(xiàng)目的購(gòu)入款為 22021 萬(wàn)元時(shí)，內(nèi)部收益率為 %； 當(dāng)客房銷(xiāo)售價(jià)格為 13000 元 /平方米，項(xiàng)目的購(gòu)入款為 35000 萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目無(wú)利可圖；此時(shí)的可承受的最高價(jià)位在 22021 萬(wàn)元；內(nèi)部收益率為 %； 其余情況類(lèi)推。在假期時(shí)推出，可有利于項(xiàng)目集聚人氣，提高成交率。 3． 2 未來(lái)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，投資回報(bào)價(jià)值不可估量 。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店 自己經(jīng)營(yíng)管理 雖然能 能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，不存在后續(xù)的返租分紅 問(wèn)題 ，但不能 一次性回籠較多資金， 資金的壓力較大， 項(xiàng)目的收益回收期長(zhǎng)， 2 產(chǎn)權(quán)式酒店 出售 ： 1 概念 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。而這類(lèi)人的增加肯定會(huì)給?？?市各酒店帶來(lái)大量的客戶(hù)，從而刺激 海口旅游業(yè)和 酒店業(yè)的發(fā)展。 產(chǎn)權(quán)酒店為海南低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了走出困境的希望。 ? 本地市場(chǎng)人口缺少，消費(fèi)機(jī)率低，本地消費(fèi)支持不足 。 盈濱半島將建設(shè)成影視會(huì)展、佛教文化、旅游度假、康健娛樂(lè)、游艇運(yùn)動(dòng)、商務(wù)休閑、生活居住的 “星光半島 ”。 ? 擁有海南最具規(guī)模的溫泉 SPA 空間。 近幾年， 海南的房地產(chǎn)業(yè)尤其是 三亞房地產(chǎn) 業(yè) 慢慢脫離 早期 海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)始復(fù)蘇， 并朝著良性的方向發(fā)展，開(kāi)始了新一輪的升溫。酒店房間總數(shù)為 360間，房型分別為高級(jí)園景房、高級(jí)海景房、豪華海景房、高級(jí)海景套房、豪華海景套房、豪華貴賓套房、總統(tǒng)套房等。 一期共 230套，約售出 200套。以三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店天福源為例，一些業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)其建筑外觀、材料、施工等，只能算是一般，然而其平 均售價(jià)卻高達(dá)每平方米 1 萬(wàn)多元。 海南作為中國(guó)的海島省，海洋旅游資源豐富，因此也成為中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)源地。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō) ,既可以直接獲得收益 ， 又可以到不同國(guó)家 ， 到世界各處名勝休閑度假?？梢钥隙?，經(jīng)濟(jì)型酒店特別是全島連鎖、全國(guó)連鎖的經(jīng)濟(jì)型酒店最終將取代現(xiàn)有三星級(jí)或同等水平的酒店，成為海南旅游市場(chǎng)的主打酒店。 隨著海南旅游業(yè) 飛快發(fā)展而興起的一股高檔度假酒店高潮 ， 使得海南酒店得到空前發(fā)展 ， 結(jié)果是市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求 ， 酒店開(kāi)房率連連下降 ， 酒店房?jī)r(jià)一再下降 ， 除三亞亞龍灣部分酒店外 ， 整個(gè)酒店業(yè)處于虧損狀態(tài) ， 海口贏利的酒店曲指可數(shù) ， 團(tuán)隊(duì)價(jià)格低到外地人都不敢相信 ， 盡管旅游主管部門(mén)一再用酒店保護(hù)價(jià)來(lái)使酒店業(yè)能平穩(wěn)發(fā)展 ， 但哪一次都很難執(zhí)行下去 ， 因?yàn)槭袌?chǎng)是無(wú)情的 ， 海南酒店的商務(wù)客源少 ， 主要以旅游團(tuán)為主 。 其四、旅游行業(yè)管理不夠完善： 應(yīng)當(dāng)說(shuō)，海南旅游業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)放度走在全國(guó)前列，市場(chǎng)化程度較高，但由于對(duì)全社會(huì)辦大旅游的負(fù)面 效應(yīng)考慮不周，市場(chǎng)應(yīng)變能力不強(qiáng)等諸多因素影響，致使海南旅游市場(chǎng)管理存在一些問(wèn)題。 海南旅游業(yè) 在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在這很多問(wèn)題。而?？谖骱０兑?guī)劃的制定，?？谖骱０犊刂菩栽敿?xì)規(guī)劃出臺(tái)，將充分發(fā)揮海口海洋優(yōu)勢(shì)，加速?？诼糜螛I(yè) 、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。建設(shè)北部綜合海洋產(chǎn)業(yè)帶、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、南部度假休閑產(chǎn)業(yè)帶、東部旅游農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，以及南海北部海域、南海中部海域、南沙海域等三個(gè)海洋開(kāi)發(fā)區(qū)域，形成 “一環(huán)四帶三區(qū)，階梯式開(kāi)發(fā) ”格局。 目前， 盈濱半島 區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線 產(chǎn)權(quán)式酒店 目前屈指可數(shù) ， 在此背景下， 項(xiàng) 目的定位 一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì) 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 的 旅游 房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目 按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)建，集溫泉、酒店、度假及會(huì)議等功能為一體， 定位為純粹而高尚的休閑度假天堂。更可喜的是，今年上半年海南省固定資產(chǎn)投資增速比全國(guó)低 個(gè)百分點(diǎn)，而全省 GDP、財(cái)政收入、工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)、城鄉(xiāng)居民收入的增速均高于全國(guó)平均水平。 ?？谖骱０兑?guī) 劃 以“?？诒掏牵瑹釒Ь呕▓@”為主題的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，勾勒出了西海岸未來(lái)綠色海濱旅游圣地的形象 。景區(qū)（景點(diǎn)）的建設(shè)明顯加快，目前全省共有 49 處景區(qū)（景點(diǎn)），其中天涯海角、南山旅游區(qū)等 7 處景區(qū)（景點(diǎn)）已被評(píng)為國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū)（景點(diǎn)）。海南旅游經(jīng)過(guò)多年發(fā)展觀光線路仍比較單一，許多旅游投資者開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目由于擠不進(jìn)這條單一的旅游行程，投資得不到回報(bào)，而影響到投資的積極性。 海南是國(guó)內(nèi)除北京之外，擁有五星級(jí)酒店最多的省份（北京五星級(jí)酒店 45 家，上海 31 家）。 近年來(lái)的統(tǒng)計(jì)表明，目前來(lái)海南的境外游客只占全部游客的 6%左右，而海南作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，商務(wù)客人本來(lái)就少。 1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。 適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場(chǎng)和避暑勝地 ， 如三亞市的 亞龍灣、 鹿回頭、大東海、天涯海角，?？谑械男阌⒑＃牟h的清瀾灣，瓊海市長(zhǎng)坡，銅鼓嶺南北海岸，陵水縣猴島，東方縣魚(yú)鱗洲等。而海南存在的此類(lèi)問(wèn)題在中國(guó)又具有一定的代表性和警示性。海南省人大及其人大常委會(huì)具有地方立法權(quán)，在國(guó)家統(tǒng)一的專(zhuān)項(xiàng)法律法規(guī)出臺(tái)之前，完全可以先行頒布實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)地方性法規(guī)加以規(guī)范。 除此以外， 業(yè)主 還可享受 可享受海航內(nèi)部職工待遇，任何時(shí)段機(jī)票五折優(yōu)惠，業(yè)主享有訂票定座待遇 等諸多優(yōu)惠。 （四）?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店 酒店簡(jiǎn)介：?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店位于?？谑薪瓥|新區(qū)瓊山大道，北向緊鄰瓊州海峽， 海口市區(qū)較近，由美蘭機(jī)場(chǎng)至酒店車(chē)程 30余分鐘，該酒店配套有亞洲最大的室內(nèi)溫泉療養(yǎng)硬件設(shè)施，目標(biāo)客戶(hù)中境外人士占有較大比例。 游艇碼頭 海岸平灘 4 項(xiàng)目可售產(chǎn)品分析 客房 裝修實(shí)景 項(xiàng)目設(shè)有客房 304 套，其中標(biāo)準(zhǔn)間 159 套，豪華間 60 套，行政房 62 間，套房 22間，總統(tǒng)套房 1 間；其中 90%為海景房， 10%為園景房。 ? 盈濱半島未形成整體開(kāi)發(fā)姿態(tài)， 周邊近一兩年來(lái)無(wú)其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，現(xiàn)有的一些項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)速度緩慢 。 ? 除海景外，本項(xiàng)目目前并無(wú)實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)，吸客 與留客的 能力不強(qiáng) 。據(jù)調(diào)查，海南的酒店業(yè)長(zhǎng)期處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，主要原因是市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，各酒店房?jī)r(jià)明限暗降，而酒店經(jīng)營(yíng)成本又居高不下；且海南旅游淡旺季差別明顯，在旅游淡季，大量客房閑置，造成資金浪費(fèi)。 項(xiàng)目 距市中心約20 公里 ，目前 距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)車(chē)程 50 分鐘，在 2021 年底濱海大道和海口繞城高速公路建成通車(chē)后， 距海口美蘭機(jī)場(chǎng)車(chē)程 僅約 20 分鐘路程 。 （ 2）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。結(jié)合項(xiàng)目的獨(dú)特良好的自然海景 和區(qū)域資源 ， 在進(jìn)一步完善項(xiàng)目的配套設(shè)施之后， 建議 項(xiàng)目 主題定位： 星光半島，快樂(lè)悠游 。 4 針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，建議引進(jìn)高品牌經(jīng)營(yíng) 管理 公司， 完善配套 設(shè)施，以 增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng) 銷(xiāo)方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)； 同時(shí)， 利用酒店管理公司先進(jìn)的 酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售情況下 酒店年經(jīng)營(yíng)成本為： 4786 萬(wàn)元。 ? 多布置綠化，點(diǎn)綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨； ? 增加暖色調(diào)燈飾、藝術(shù)掛畫(huà)等，播放襯底音樂(lè)；營(yíng)造一個(gè)明朗、和諧的環(huán)境。 7 銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)與資金回籠計(jì)劃 （ 可售部分， 以 2021 年 1 月 1 日 始 計(jì)） 2021 年 1 月 — 3 月，利用元旦和春節(jié)假期期間，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總量至 40%，按 15000元 /㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金 9100 萬(wàn)元； 2021 年 3 月 — 6 月 ，利用 五一假期 期間，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總量 至 80%，按 15000 元 /㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金 共 18200 萬(wàn)元； 2021 年 8 月，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總量 至 100%，按 15000 元 /㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金 22860萬(wàn)元。 3． 5 低于市場(chǎng)的價(jià)格和高于市場(chǎng)的產(chǎn)品 。 （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 同 時(shí)，我方及合作伙伴也具備了較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)管理的能力。對(duì)此，海南房地產(chǎn)業(yè)的興起除了政府政策的推動(dòng)以外，仍須從多方面入手，其中以其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)海南房地產(chǎn)不失為一個(gè)好辦法。 ? 外地操盤(pán)執(zhí)行工作上的復(fù)雜性 和風(fēng)險(xiǎn) 。 項(xiàng)目在未來(lái)將成為其固定的主題旅游最佳居所。 ? 投資商擁有酒店內(nèi) 4600 m2公建部分，給于業(yè)主充分的信心 。 第 五章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 1 項(xiàng)目背景 上海 前沿 控股聯(lián)合法國(guó)雅高酒店管理集團(tuán)在 2021年 11月 8日新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)表聲明：雅高國(guó)際集團(tuán)將開(kāi)始管理其中國(guó)境內(nèi)第一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店 —— 海南西海岸索菲特前沿大酒店 ，國(guó)際著名酒店管理集團(tuán)在中國(guó)第一次涉足產(chǎn)權(quán)酒店的管理，這在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。雙套間及三套間均配有廚房。 共 360 套，約賣(mài)出330套，開(kāi)始賣(mài)三期別墅，已經(jīng)賣(mài) 出 10% 主要向代理公司（不祥）和住客推廣 三亞華宇皇冠假日酒店 三亞亞龍灣 49 ～116 14000起 海景房 22021 40年 簽定委托管理合同每 12 年一簽 ， 酒店根據(jù)客房實(shí)際收入返還業(yè)主租金收益，年回報(bào)率不低于1013％。產(chǎn)權(quán)式酒店盡管有著誘人的高額投資回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)也與收益并存。此外還有天澤海韻、天福源等一批產(chǎn)權(quán)式酒店在動(dòng)工興建。其后，這兩年國(guó)內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。海南回頭客多 ， 回頭客令大型綜合性飯店成為必要 ，因?yàn)閷?duì)回頭客而言，該看的地方都去過(guò)了，剩下的就是在大酒店里享受溫暖的陽(yáng)光、潔凈的空氣和進(jìn)行各種休閑活動(dòng)，小酒店顯然難以滿(mǎn)足客人的這種需要。但目前海南符合這樣條件的酒店少之又少 ， 三星級(jí)或同等水平的旅游飯店雖然近 100 家，但這些酒店大多為上世紀(jì)九十年代所建，設(shè)施普遍老化，服務(wù)差強(qiáng)人意。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。海南旅游企業(yè)大部分規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。 海南 通過(guò)確立和實(shí)施“一省兩地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí) 的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。 表 2：海南十一五規(guī)劃 主要預(yù)期指標(biāo) 指標(biāo)名稱(chēng) 計(jì)算單位 “ 十五 ” 完成 “ 十一五 ” 預(yù)期 2021年 預(yù)計(jì) 年均增長(zhǎng) % 2021年 預(yù)期 年均增長(zhǎng) % 全省生產(chǎn)總值 億元 10 1392 9 第一產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 29 第二產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 第三產(chǎn)業(yè)增加值比重 % 工業(yè)增加值比重 % 25 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 元 10995 16155 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 累計(jì) 1408 累計(jì) 2440 地方財(cái)政收入 億元 150 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 8090 11887 8 農(nóng)村居民人均純收入 元 3006 4020 6 年末常住人口 萬(wàn)人 城鎮(zhèn)人口比重 % 50 單位生產(chǎn)總值能耗 ﹡ 噸標(biāo)煤 /萬(wàn)元 1 單位工業(yè)增加值能耗 噸標(biāo)煤 /萬(wàn)元 森林覆蓋率 % 60 注： 2021 年生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民收入按 2021 年價(jià)格計(jì)算。 2 項(xiàng)目自 2021 年月份以來(lái)，剩余產(chǎn)權(quán)客房未取得銷(xiāo)售，而且在所售出的 87 套物 業(yè)中，已有 15套業(yè)主提出退房要求， 開(kāi)發(fā)商 未受理。 盈濱半島因其獨(dú)特的半島海灣，而成為現(xiàn)在海南少有的海濱凈土，碧海銀沙、白浪戀人，可媲美亞龍灣。 2021 年末常住人口 萬(wàn)人， 2021 年上半年， 海南特區(qū)的經(jīng)濟(jì)延續(xù)了近年來(lái)的快速發(fā)展勢(shì)頭， GDP 同比增長(zhǎng)幅度達(dá) %。 表 3：?？谑薪鼛啄陙?lái)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元） 時(shí)間 GDP 增 長(zhǎng)率 零售總額 增長(zhǎng)率 固投 增長(zhǎng)率 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 注：數(shù)據(jù)來(lái)源：海口市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中 2021 年 GDP 含農(nóng)墾 相關(guān)規(guī)劃 海南城市總體規(guī)劃 把?？诮ㄔO(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng) ，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市， 擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地，國(guó)際知名的綠色生態(tài)城市 。 近年來(lái)，海南 不僅在發(fā)展旅游業(yè)中逐步整合優(yōu)化傳統(tǒng)的觀光旅游項(xiàng)目，而且根據(jù)旅游資源特 點(diǎn)和不斷變化的市場(chǎng)需求，精心營(yíng)造旅游熱點(diǎn)，突出發(fā)展休閑度假、會(huì)議旅游、節(jié)慶活動(dòng)等能充