【文章內(nèi)容簡介】 地段，購買者多為個人投資者或中小企業(yè)機構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運作的能力經(jīng)驗上又較為弱勢的開發(fā)商。252。 返租式產(chǎn)權(quán)酒店 其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標的的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報（一般為6—8%為/年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購買者的收益計算辦法一般為：房產(chǎn)總價╳事先約定的年回報比例（一般為6—8%）在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因為收益與經(jīng)營效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無區(qū)分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價格進行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。252。 度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時度假式產(chǎn)權(quán)酒店）度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。 一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權(quán)，用于休閑度假。 此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。所以，其與上述兩個產(chǎn)權(quán)式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。 目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進行大規(guī)模的擴張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當嚴格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標準。五、 經(jīng)典酒店項目案例分析案例一 海口索菲特前沿酒店（產(chǎn)權(quán)式）項目概況：?？谒鞣铺厍把鼐频暧汕把乜毓杉瘓F投資開發(fā)的國內(nèi)首個全海景五星房產(chǎn)權(quán)式酒店。作為亞洲財富領(lǐng)袖俱樂部永久性會址及2004年唯一榮膺中國國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會50強的產(chǎn)權(quán)式酒店，它的首次亮相引起業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。該酒店位于海南省?？谑形骱０兜挠癁I半島，是旅游度假的黃金地段。均價：13000元/平方米項目類型：底商入住時間：20051230建筑面積：主力戶型：7080平方米總戶數(shù)：304戶其銷售訴求點是：70年產(chǎn)權(quán)、每年9%的回報率、5年回購計劃、業(yè)主坐享每年21天的免費入住與穩(wěn)定分紅，使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障。并且展示出了前沿集團無比雄厚的經(jīng)濟實力以及對投資業(yè)主的誠意投資前景比較樂觀。案例二 太和溫泉休閑酒店 項目概況：，按國際星級標準規(guī)劃設(shè)計、建造、裝修的第一家溫泉休閑酒店；也是目前海口市內(nèi)唯一一家生態(tài)溫泉別墅式休閑酒店。酒店位于海口市瓊山區(qū)新大洲大道三公里（海府大道、鳳翔大道、新大洲大道、東線高速公路四條主要交通干線的交匯點，距離僅200米。 占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。酒店擁有歐式風格別墅38棟，各類客房500間（套），可滿足商務(wù)散客、旅游團隊、會議、休閑等不同客人的需求，房間內(nèi)部裝修考究，格調(diào)新穎，均配有現(xiàn)代化的設(shè)備和安全設(shè)施。均價在6800元/平方米。其銷售策略采取的是：分時休閑 + 產(chǎn)權(quán)酒店；銷售訴求點是：休閑 + 贏利 + 資產(chǎn)增值。投資者用每年在其店 21 天的免費入住權(quán)通過公司參與國內(nèi)分時度假機構(gòu)多家酒店的入住交換，并可進入國際交換網(wǎng)，出國旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒。六、 高爾夫在國內(nèi)發(fā)展狀況1. 高爾夫運動的起源高爾夫球是人類文明史上最古老的運動，擁有500多年的歷史和健康文明的悠久傳統(tǒng)。高爾夫球起源于蘇格蘭民間，形成于115世紀。高爾夫球的名稱golf便來自蘇格蘭的方言gouf，其意為“擊、打”。今天，建在世界任何地方的高爾夫球場仍然像蘇格蘭最初玩高爾夫球那樣，將球場建在生長著草叢的海邊沙地附近。高爾夫球場既要有平坦的沙灘和蔥綠的草皮，又要有一定的起伏和溝壑水流。設(shè)在海濱的現(xiàn)代高爾夫球場仍沿用蘇格蘭語的稱謂“林克斯（links）”。2. 高爾夫運動在中國發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢① 中國高爾夫球場總量及分布概述根據(jù)《中國高爾夫球場指南》所收錄信息，中國擁有高爾夫球會共168所，大部分擁有一個18洞球場。如果擁有27洞球場的球會作為擁有一個球場計算，擁有36洞球場的球會作為擁有兩個球場計算(以此類推)的話，目前中國擁有球場共209個。 球場總面積約為377,500畝，占國土面積不到百萬分之三，平均每個球場占地1,800畝左右；總球洞數(shù)近4000，球道總長約為1, 453,700碼，平均每個球場球道長度7000碼。高爾夫球場的數(shù)量是與當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展程度成正比的。球場主要集中于珠三角、長三角、京津唐三大經(jīng)濟圈，深圳作為改革開放的前沿陣地，擁有的球場數(shù)量占全國總量的1/10。另外，由于海南、云南擁有豐富的旅游資源，正醞釀或嘗試高爾夫旅游的發(fā)展，球場數(shù)量也相對較多，西部地區(qū)目前球場數(shù)量較少。由以上數(shù)據(jù)可以看出，中國高爾夫球場已達到一定規(guī)模，但相對中國總?cè)丝诙裕€相當不足，超過600萬人才擁有一個球場。③ 國內(nèi)高爾夫消費規(guī)模及發(fā)展趨勢在高爾夫走進中國的第20個年頭的2004年，高爾夫運動突然成為人們追捧的“時尚運動”，中國已經(jīng)成為世界第五大高爾夫國家。據(jù)廣東高爾夫球俱樂部入會收費標準顯示，雖然加入高爾夫球俱樂部的入會費高達60余萬元人民幣之巨，但入會消費人群每年仍以10%的比例增長。據(jù)中國高爾夫球協(xié)會統(tǒng)計，到2003年底國內(nèi)已經(jīng)有100萬高爾夫人口，其中有40萬是注冊會員。另外，每年還有大量韓國、日本、東歐及港奧臺等國家或地區(qū)的高爾夫旅游者來華打高爾夫。具統(tǒng)計每年來華進行高爾夫旅游的外地游客就高達30—50萬人次，且逐年在增加。專家預(yù)測，中國高爾夫球場建設(shè)每年將以2030%的速度遞增。從消費人數(shù)上看，中國高爾夫消費人群可達450萬人，年增長比例達30%。從中國高爾夫市場需求來看，目前的200個球場遠遠不夠?、?打高爾夫的一般收費內(nèi)容 目前國內(nèi)打高爾夫的收費項目一般包括：果嶺費、出場費、