【文章內(nèi)容簡介】 十分鐘車程。酒店風(fēng)格中西合璧大慶上海 中山北二路1515號離機(jī)場距離（公里）：20（距浦東機(jī)場43公里） 離火車站距離（公里）：8 離市中心距離（公里）：10 離四川北路距離（公里）：三星豪標(biāo)B 268元 豪標(biāo)A 288元自助早餐：20 加床：60會議廳 商務(wù)中心 停車場 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 商場 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 按摩室 上海大慶石油大廈是大慶市石油管理局在上海投資建造的一座三星級大酒店，毗鄰曲陽商務(wù)中心，總建筑面積二萬五千余平方米。它集旅游、休閑、度假為一體，并擁有各種特色餐廳、標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套房、總統(tǒng)套房、現(xiàn)代化歌舞廳、健身桑拿、露天游泳池和會座130個。1992年開業(yè)2003年裝修絲綢之路大酒店曲陽路777號離機(jī)場距離（公里）：15（距浦東機(jī)場45公里） 離火車站距離（公里）：5 離市中心距離（公里）：4 離四川北路距離（公里）：4三星標(biāo)準(zhǔn)房 308元 豪華雙人房 338元豪華單人房 338元西式早餐：38 中式早餐：38 加床：50商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話 商場 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 西餐廳 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 桑拿浴室絲綢緞之路大飯店位于上海虹口區(qū)曲陽路、內(nèi)環(huán)線交界處，附近有內(nèi)外貿(mào)易中心、上海商務(wù)中心、全國駐滬辦以及現(xiàn)代化住宅樓層，由內(nèi)環(huán)線去火車站、國際機(jī)場，交通便利。飯店有現(xiàn)代化設(shè)備的豪華客房近300間；中西餐廳的各式菜肴點(diǎn)心，色、香、味、形俱佳，伊斯蘭風(fēng)味餐廳的烤全羊、燴駝峰堪稱滬上一絕。飯店商場內(nèi)中外名品、工藝品琳瑯滿目。商務(wù)中心、康樂中心為賓客提供全方位的服務(wù)，位于四樓的屋頂花園更是您賞景的休憩佳處。1992年開業(yè)2003年裝修（二）上海酒店地產(chǎn)市場分析１、 上海產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓比較類型產(chǎn)權(quán)酒店酒店式公寓經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理：包括酒店的管理服務(wù)和營銷宣傳推廣客房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，酒店經(jīng)營者一般會和業(yè)主簽訂515－30不等的協(xié)議，這期間，業(yè)主房間的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)歸酒店經(jīng)營者。業(yè)主首付2－3成的房價，按協(xié)議收取年投資回報收益， 有分紅回報也有按投資收益率計(jì)算。經(jīng)營者提供酒店式個別簡單服務(wù)如代定機(jī)票、提供家政等的經(jīng)營模式，沒有出租等服務(wù)。這種模式與中國普通的物業(yè)管理區(qū)別不大。酒店式服務(wù)，代租代管代收代售的服務(wù)。經(jīng)營者為業(yè)主提供代租代管代收代售的服務(wù)，業(yè)主還可以與經(jīng)營者簽訂一定年限的協(xié)議，經(jīng)營者代為出租物業(yè)，而業(yè)主也可以在此期間享受協(xié)議時間段的自主權(quán)，同時享受各項(xiàng)酒店服務(wù)。出租收益經(jīng)營者和業(yè)主采取3：7或4：6比例開。業(yè)主以一定的租金價格租給經(jīng)營者，經(jīng)營者擁有物業(yè)的經(jīng)營權(quán)，而出租物業(yè)收益多少與業(yè)主無關(guān)。在經(jīng)營期間一般不做統(tǒng)一的營銷推廣回報在包租期間按協(xié)議固定回報，包租期長一般沒有長期穩(wěn)定的投資回報功能特點(diǎn)按酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一般不設(shè)廚房。住宅家庭式功能設(shè)計(jì)因有商業(yè)產(chǎn)權(quán)可以注冊公司消費(fèi)客戶短期的商務(wù)度假旅游人士外籍人士必須長期住在這些城市，但是由于買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因?yàn)榫频陜r錢比較貴而且沒有家的感覺購買目的投資自用 投資購買客戶投資客自住客、投資客 上海酒店式公寓發(fā)展 階段起步階段發(fā)展階段成熟階段時間199820002000200320004至今特征小戶型＋低總價包租包租＋物業(yè)品質(zhì)代表樓盤新黃浦服務(wù)公寓、藍(lán)朝部落、青年匯駿豪國際、金銀匯、金隆海悅、君悅?cè)f源晶典、東晶國際備注多為市中心地段爛尾樓改造項(xiàng)目，由于建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)無法改變，所以其房型設(shè)計(jì)上存在眾多弊端，而且物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)一般自己組建或聘請公寓服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以其小戶型、小面積、低總價的來吸引年輕白領(lǐng)購買入住。除市場已存在爛尾樓改建產(chǎn)品之外，眾多新興建造產(chǎn)品也相繼問世，并承諾業(yè)主一定比例的投資回報，即以包租的形式來吸引眾多投資客的眼光，導(dǎo)致產(chǎn)品售價跳脫周邊行情，創(chuàng)造區(qū)域行情，為開發(fā)商帶去更多利潤。單純的投資回報率已經(jīng)不能滿足需求，投資客紛紛開始注重物業(yè)的綜合配套，例如整體品質(zhì)、大堂的裝修、室內(nèi)的裝修及配置、會所的配置等等。呼之欲出的是酒店公寓與專業(yè)酒店公司管理聯(lián)手打造物業(yè)品質(zhì)。外觀 藍(lán)朝部落 駿豪國際 萬源晶典酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店的分布（1）上海酒店式公寓分布到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項(xiàng)目有80余個，總建筑面積在200萬平方米以上，主要分布區(qū)域是浦東、長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。同時，據(jù)資料顯示，目前上海市場約有9000套左右的酒店式公寓供應(yīng)出租，由于市中心高檔酒店式公寓數(shù)量比較有限，因此出租率基本保持在85％以上，特別受到一些外籍的高端管理人士的歡迎，市場前景十分看好n 2003年之前市場上的酒店式公寓分布說明：2003年之前市場上的酒店式公寓主要分布于以下幾個地區(qū)：n 靜安地區(qū)的南京西路、江寧路以及曹家渡地區(qū)（世紀(jì)之門/藍(lán)朝部落/駿豪國際/君悅靜安/圣天地/靜安新格）n 西南面的徐匯、長寧地區(qū)（虹橋首席/世紀(jì)時空/華獅公寓/嘉富麗苑/自由時代）n 閘北區(qū)的新客站地區(qū)及輕軌站附近（奔騰新干線/巴黎時韻/SOHO時代/感性達(dá)利/永興富邦）n 外灘及南外灘地區(qū)（青年匯/金銀匯/東渡大廈/寶利金/外灘自由自宅/世福匯）這些區(qū)域的共同特征為：辦公區(qū)域附近，且大多擁有輕軌、地鐵等軌道交通，來往便捷，生活配套設(shè)施到位，是住戶無論是在上下班，還是住家時，都能享受便捷與舒適。n 2004年上海酒店式公寓區(qū)域項(xiàng)目名稱總戶數(shù)（戶）面積范圍（m2）均價（元/ m2）總價（萬元）虹口四季沙龍1805510392544891上海多倫多260441071320066160浦東久陽濱江2567014017780126252碧云1081084576128005898Space Two4134868120005782靜安麗都新貴3776018019000114342協(xié)和城麗豪2195310021000100210閘北中興財富國際53049862000098172盧灣綠洲仕格維164401192300092273徐匯尚都143421101450061159閔行開元地中海1966259003640/ 11個26274018088832300048342根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料2004年共推出11個酒店式公寓。整體推案分布：中心城區(qū)的推案量相對前幾年來說，明顯下降，開始向中外環(huán)擴(kuò)展。單套面積來：已不再是一味的追求小面積的分割，開始向滿足居住功能性的居家面積發(fā)展。整體價格：價格不升反跌，根據(jù)2004年七月份的統(tǒng)計(jì)，成交價格減幅約20%。主要原因，一市中心區(qū)域供應(yīng)量的減少導(dǎo)致全市整體均價出現(xiàn)下跌；二實(shí)際需求量的下降有效地抑制了售價的上漲；三是高檔次酒店式公寓的空缺在很大程度上影響了整體均價的提升。個案價格：周邊和內(nèi)部生活配套齊全的個案均價較高，地段已經(jīng)不是定價的唯一指導(dǎo)因素。（2）產(chǎn)權(quán)酒店的分布n 2004年7月份之前產(chǎn)權(quán)酒店分布2004年7月份之上海市已售正在營業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店共23個，主要分布在市中心區(qū)域，靜安區(qū)最多，共計(jì)5個，浦東新區(qū)和黃浦區(qū)各有4個。n 2005年產(chǎn)權(quán)酒店交易情況區(qū)域項(xiàng)目名稱 銷售方案 入市時間總戶數(shù)（戶）已售銷售率面積范圍（m2）成交均價報價元/ m2長寧美麗園龍都大酒店返租10年，%，后5年7%2003340 38898% 45/60190000 20000黃浦天賜酒店公寓返租3年年回報8%1148675%36/65/89/120/1392394327000浦東金橋圣莎假日大酒店（四星）返租十年，%回報，%由開發(fā)商代扣代繳，每年8天的客房免費(fèi)使用的權(quán)利，購房滿5年后購房十年內(nèi)可由酒店管理公司進(jìn)行收購41232178%1200013000普陀漕家渡雙子杰座（五星商務(wù)）返租10年，10年投資回報共80%30327791%37551443916000盧灣嘉瑞酒店今年11月份被整體買斷230230100%70/50/4564048000 今年在售的純正的商業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店不多， 僅4例，包括去年上市的黃浦天賜酒店和長寧美麗園大酒店的剩余兩套房源。今年推出銷售的產(chǎn)權(quán)酒店僅兩例，分別是7月入市的虹口浦東金橋的圣莎假日大酒店和6月入市的普陀漕家渡商圈的雙子杰座。 說明：從銷售速度來看，產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的市場接受度很高，2005年之前推出的產(chǎn)權(quán)酒店基本已銷售完，盡管今年5月6月出臺了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，但對商辦物業(yè)投資市場的影響不大，今年年中推出的兩個酒店項(xiàng)目的銷售業(yè)績不俗。n 2006年潛在供應(yīng)今年已備案將于2006年推出的產(chǎn)權(quán)酒店有1例長寧區(qū)的長峰大酒店 。歷年成交價格說明：從上表我們可以發(fā)現(xiàn)，酒店式公寓的產(chǎn)品特性決定了它的成交均價要遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐贩烤鶅r，2003年更是達(dá)到了12700元/m2；2004年，酒店式公寓的價格開始大幅下降，這與酒店式公寓的推案逐漸向市郊外遷是密切相關(guān)的。個案樓盤分析n 在售項(xiàng)目（1）圣莎假日大酒店名稱圣莎假日大酒店（天驕大廈）（四星級）基本情況地理位置浦東金橋 臺兒莊路與浙橋路交界處規(guī)劃 m2，規(guī)劃4層的商業(yè)裙樓和21層共412套客房建筑特點(diǎn)樓層功能客房、休閑娛樂、餐飲、購物開業(yè)時間——建筑配套5臺三菱電梯、中央空調(diào)、24小時熱水供應(yīng)及消防保安、監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)裝修精裝全配停車位地下一層停車庫發(fā)展商上海天驕房地產(chǎn)酒店經(jīng)營管理公司陽光集團(tuán)上海酒店管理公司擔(dān)保公司福建東方擔(dān)保、福州開發(fā)區(qū)鴻宇實(shí)業(yè)營銷公司上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司開盤時間2005年7月開業(yè)時間預(yù)計(jì)2006年3月TEL58991888/58992602定位分析功能定位商務(wù)型酒店市場定位四星級各樓層功能組合1F：酒店大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場、商務(wù)中心、美容美發(fā)； 2F：中餐廳、特色扒房、包廂、日本料理等； 3F：同聲翻譯國際會議中心、大型多功能廳、中型會議室、小型多功能廳 ；5F：休閑區(qū)和辦公層，桑拿區(qū)、按摩房、健身房、辦公室會議室 6F26F：酒店套房 房型：面積區(qū)間3872平米主力面積：50平米得房率%銷售分析經(jīng)營模式十年統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理銷售模式按套銷售，返租十年，%回報，%由開發(fā)商代扣代繳，每年8天的客房免費(fèi)使用的權(quán)利，購房滿5年后購房十年內(nèi)可由酒店管理公司進(jìn)行收購銷售價格，累計(jì)均價11871元/平米，銷售進(jìn)度推出412套，現(xiàn)已售321套，尚余91套年份/月份簽約次數(shù)合同撤銷次數(shù)（含預(yù)定）2005/774302005/81651092005/94642005/103622005/1130合計(jì)324145點(diǎn)評該物業(yè)是上海目前較為少見的可售型準(zhǔn)五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店式套房，位于浦東碧云國際高檔社區(qū)旁，生態(tài)環(huán)境良好，交通規(guī)劃完善。鑒于鄰近的金橋及張江加工區(qū)外資企業(yè)居多，租賃客戶層次高，再加上距離浦東會展博覽中心很近，因而具有較大的酒店消費(fèi)需求(2)雙子杰座名稱雙子杰座（飛雕商務(wù)大廈）五星級基本情況地理位置普陀區(qū)長壽路amp。曹家渡商圈，緊鄰蘇州河規(guī)劃總建筑面積超過43000平方米，由A、B兩棟高層建筑組成。A座是全產(chǎn)權(quán)、高標(biāo)準(zhǔn)的酒店物業(yè)（五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)）；B座是4A級的精裝修產(chǎn)權(quán)智慧寫字樓，房型面積為90—152平方米。打造“TOPAMOHO”概念的商務(wù)廣場。“TOPAMO－HO”是英文“高級商務(wù)公館”的縮寫，意即把總部經(jīng)濟(jì)、移動辦公和五星級酒店三大功能集于一身的新型物業(yè)。裝修五星級標(biāo)準(zhǔn)全裝修停車位發(fā)展商上海飛雕置業(yè)有限公司酒店經(jīng)營管理公司首旅建國酒店管理有限公司擔(dān)保公司——營銷公司開盤時間2005年6月開業(yè)時間TEL02162323881 62323882定位分析功能定位商務(wù)酒店市場定位五星級房型面積35—50平方米得房率%銷售分析經(jīng)營模式10年統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售模式包租10年，10年投資回報共80%銷售價格報價16000元/平米，累計(jì)成交均價14458元/平米銷售進(jìn)度自200