【正文】 百分比（2）目前上海酒店業(yè)供求分析216。 出租率增長(zhǎng)呈現(xiàn)剪刀差，商務(wù)會(huì)展客源比重增大。ＡＰＥＣ會(huì)議以來(lái)，上海的國(guó)際影響力日益增強(qiáng)，上?，F(xiàn)已成為全球知名的會(huì)議展覽舉辦地。相當(dāng)于每年新增３０家三星級(jí)及以上酒店才能滿足需求。而２０００－２００４年上海三星級(jí)以下經(jīng)濟(jì)型酒店的增量大約也就是６０－８０家。項(xiàng)目所在的曲陽(yáng)商務(wù)中心酒店賓館概況曲陽(yáng)商務(wù)中心片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有11家星級(jí)酒店賓館名稱位置星級(jí)房?jī)r(jià)配套備注蘭生大酒店（瑞迪森薩斯國(guó)際集團(tuán)特許經(jīng)營(yíng)店）曲陽(yáng)路1000號(hào)，毗鄰上海商務(wù)中心和滬辦大廈、柏樹(shù)大廈離機(jī)場(chǎng)距離15公里，（距浦東機(jī)場(chǎng)30公里） ，四星標(biāo)準(zhǔn)房： 498元 標(biāo)準(zhǔn)房598元 豪華標(biāo)房 720元會(huì)議廳、商務(wù)中心 、停車場(chǎng) 、外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) 、DDD電話、IDD電話 、洗衣服務(wù) 、殘疾人客房 、商場(chǎng) 、理發(fā)美容室、出租車、中餐廳 西餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 乒乓球室 保齡球場(chǎng) 健身室 按摩室 桑拿浴室2003年裝修天翔大酒店（海航酒店集團(tuán)管理）曲陽(yáng)路701號(hào)，三星標(biāo)準(zhǔn)房 RMB 298 大床房 RMB 308 豪華標(biāo)準(zhǔn)房 RMB 350 豪華大床房 RMB 380會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車場(chǎng) DDD電話 IDD電話 商場(chǎng) 中餐廳 酒吧 棋牌室 健身室飯店商場(chǎng)內(nèi)中外名品、工藝品琳瑯滿目。酒店式服務(wù)，代租代管代收代售的服務(wù)。單純的投資回報(bào)率已經(jīng)不能滿足需求，投資客紛紛開(kāi)始注重物業(yè)的綜合配套，例如整體品質(zhì)、大堂的裝修、室內(nèi)的裝修及配置、會(huì)所的配置等等。主要原因，一市中心區(qū)域供應(yīng)量的減少導(dǎo)致全市整體均價(jià)出現(xiàn)下跌；二實(shí)際需求量的下降有效地抑制了售價(jià)的上漲；三是高檔次酒店式公寓的空缺在很大程度上影響了整體均價(jià)的提升。個(gè)案樓盤分析n 在售項(xiàng)目（1）圣莎假日大酒店名稱圣莎假日大酒店（天驕大廈）（四星級(jí)）基本情況地理位置浦東金橋 臺(tái)兒莊路與浙橋路交界處規(guī)劃 m2，規(guī)劃4層的商業(yè)裙樓和21層共412套客房建筑特點(diǎn)樓層功能客房、休閑娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物開(kāi)業(yè)時(shí)間——建筑配套5臺(tái)三菱電梯、中央空調(diào)、24小時(shí)熱水供應(yīng)及消防保安、監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)裝修精裝全配停車位地下一層停車庫(kù)發(fā)展商上海天驕房地產(chǎn)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司陽(yáng)光集團(tuán)上海酒店管理公司擔(dān)保公司福建東方擔(dān)保、福州開(kāi)發(fā)區(qū)鴻宇實(shí)業(yè)營(yíng)銷公司上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司開(kāi)盤時(shí)間2005年7月開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)2006年3月TEL58991888/58992602定位分析功能定位商務(wù)型酒店市場(chǎng)定位四星級(jí)各樓層功能組合1F：酒店大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場(chǎng)、商務(wù)中心、美容美發(fā)； 2F：中餐廳、特色扒房、包廂、日本料理等； 3F：同聲翻譯國(guó)際會(huì)議中心、大型多功能廳、中型會(huì)議室、小型多功能廳 ；5F：休閑區(qū)和辦公層，桑拿區(qū)、按摩房、健身房、辦公室會(huì)議室 6F26F：酒店套房 房型：面積區(qū)間3872平米主力面積：50平米得房率%銷售分析經(jīng)營(yíng)模式十年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理銷售模式按套銷售，返租十年，%回報(bào)，%由開(kāi)發(fā)商代扣代繳，每年8天的客房免費(fèi)使用的權(quán)利，購(gòu)房滿5年后購(gòu)房十年內(nèi)可由酒店管理公司進(jìn)行收購(gòu)銷售價(jià)格，累計(jì)均價(jià)11871元/平米，銷售進(jìn)度推出412套，現(xiàn)已售321套，尚余91套年份/月份簽約次數(shù)合同撤銷次數(shù)（含預(yù)定）2005/774302005/81651092005/94642005/103622005/1130合計(jì)324145點(diǎn)評(píng)該物業(yè)是上海目前較為少見(jiàn)的可售型準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式套房，位于浦東碧云國(guó)際高檔社區(qū)旁，生態(tài)環(huán)境良好，交通規(guī)劃完善。（3）美麗園大酒店（尾盤項(xiàng)目）名稱美麗園大酒店星級(jí)四星級(jí)位置長(zhǎng)寧區(qū)延安西路396號(hào)開(kāi)發(fā)商上海美麗園大酒店有限公司物業(yè)類別商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目為28層的高層建筑，16層設(shè)計(jì)為酒店的配套設(shè)施。其一至五層安排為酒店公共服務(wù)設(shè)施，包括大堂、咖啡廳、兩層高的宴會(huì)廳、餐廳酒吧等內(nèi)外兼營(yíng)的設(shè)施，并在五層設(shè)置屋頂花園及網(wǎng)球場(chǎng)。虹口區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度相對(duì)較小，主要原因在于投資客少，自住客居多。 今年2月推出第3批，4月成交量最大，5月份之后沒(méi)有走量。魯迅公園板塊目前在售的樓盤只有2個(gè)：瑞虹新城、嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)，有3個(gè)預(yù)告樓盤：愛(ài)家豪庭、粟陽(yáng)華府、飄鷹世紀(jì)城，1個(gè)在建樓盤金軒大邸。目前價(jià)格為7600－9200元/㎡，與先前的價(jià)格比起來(lái)，降價(jià)幅度為24％，本月銷售近70套。 交通環(huán)境：交通區(qū)位優(yōu)越整個(gè)曲陽(yáng)片區(qū)擁有兩條高架道路和兩條軌道交通。商圈地理位置十分優(yōu)越，被虹口、楊浦、寶山三區(qū)所包圍。明年初板塊將推出2個(gè)新盤，東部的曲陽(yáng)商務(wù)圈的復(fù)城國(guó)際，和西部的凱陽(yáng)新邸。區(qū)域內(nèi)除去北部的廠區(qū)以外，其它位置已無(wú)可供開(kāi)發(fā)土地，所以近一段時(shí)期內(nèi)，曲陽(yáng)地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)目前的態(tài)勢(shì)。 開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理分離，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)作。216。商務(wù)酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，以便有針對(duì)性地為其提供特色服務(wù)的酒店。本項(xiàng)目完全具備以上四項(xiàng)要求。 長(zhǎng)包房設(shè)計(jì)（帶簡(jiǎn)易廚房）部分樓層設(shè)計(jì)具有長(zhǎng)期居住功能的房間，因此設(shè)計(jì)有簡(jiǎn)易廚房，使房間的功能更人性化。 全面配套服務(wù)設(shè)施按三星級(jí)酒店硬件設(shè)施要求的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面改造與配套，包括停車場(chǎng)、回車道、室內(nèi)大廳、休息廳、會(huì)議室、健身房、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、及服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。因此對(duì)于空間的利用即要充分展示功能定位，又需以原有框架結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。我們的風(fēng)格可理解為古典文化與現(xiàn)代文化的交融，古典的造型及形式、符號(hào)，現(xiàn)代的材料及手法的統(tǒng)一使用，以表達(dá)一種有深厚底蘊(yùn)、有思想意境而又緊跟現(xiàn)代節(jié)奏的尊貴格調(diào)。 環(huán)境將來(lái)建筑周圍環(huán)境的地面進(jìn)行重新鋪裝，對(duì)門口的變電站房進(jìn)行協(xié)調(diào)換位，統(tǒng)籌考慮花池、燈飾藝術(shù)品及植物搭配。因此，建議不珍損失一些面積，將二層再向后退臺(tái)，留足大堂挑高空間。大堂整體色彩設(shè)計(jì)參考古羅馬及中世紀(jì)歐洲宮廷建筑做法，白石柱身配上金色柱頭柱座，整體墻身采用白石，僅以其它少量色彩作為配飾。古建筑的比例與線條及基本造型，但去掉了繁復(fù)的雕砌及花飾。 客房216。與地面相呼應(yīng)，大堂兩條獨(dú)立栓軸天花亦作橢圓構(gòu)圖，燈池頂部貼金箔，金箔的采用在燈光下會(huì)產(chǎn)生迷離閃爍的效果。 大堂是建筑內(nèi)部裝飾重點(diǎn)，是內(nèi)外空間的交點(diǎn)，亦是酒店內(nèi)部空間裝飾及服務(wù)設(shè)施的一面鏡子，大堂能直接反映出內(nèi)部各方面質(zhì)量、功能，包括在心理上給人對(duì)酒店服務(wù)的質(zhì)量及服務(wù)功能的認(rèn)識(shí)。細(xì)部尺度考慮以人為本為出發(fā)點(diǎn)，以方便、實(shí)用、舒適宜人為目的，大小尺度的對(duì)比，更突出建筑的氣派與尊貴。 風(fēng)格上海是一個(gè)開(kāi)放的、東西文化交融的城市，海派文化更是這個(gè)城市獨(dú)特而倍受推崇的文化因素。在設(shè)計(jì)時(shí)要充分應(yīng)用“BOF”理念。在酒店評(píng)級(jí)中有無(wú)陽(yáng)臺(tái)亦是其中一項(xiàng)但陽(yáng)臺(tái)的安全性與實(shí)用性較低，在本項(xiàng)目中做外凸飄窗的可行性更大一些。雙層套間設(shè)計(jì)首先在區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)差異化，具備明顯競(jìng)爭(zhēng)力，其次少量的高檔次套間能夠提升酒店的檔次形象，還有重要的一點(diǎn)是，雙層套間設(shè)計(jì)在結(jié)構(gòu)布局上能夠節(jié)省過(guò)道空間，增加使用面積。商務(wù)客人從出發(fā)地到酒店主要有三種交通方式，即飛機(jī)、火車、公務(wù)車。我們所謂的商務(wù)客人是指在激烈競(jìng)爭(zhēng)中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場(chǎng)的各路精英。對(duì)于大多數(shù)的中小投資者來(lái)說(shuō)，很少有能力參與經(jīng)營(yíng)或整個(gè)項(xiàng)目買斷，因此他們會(huì)把更多的眼光投向了投資門檻低、收益大、見(jiàn)效快的產(chǎn)權(quán)式酒店，而目前上?？晒┑漠a(chǎn)權(quán)式酒店少之又少，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店及更為稀缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了大量的投資需求。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣的方式相對(duì)可較快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售，從而快速收回投資成本與獲得投資利潤(rùn)。與曲陽(yáng)路商務(wù)中心區(qū)同一商圈的紀(jì)念路（即寶隆賓館所在的商業(yè)街）一線規(guī)劃，一批高檔酒店、商務(wù)樓、高級(jí)公寓、娛樂(lè)設(shè)施、大型賣場(chǎng)等，按照形成完整酒店商務(wù)區(qū)的要求已開(kāi)始施工建設(shè)。包括國(guó)際箱包中心、曲陽(yáng)商務(wù)中心、曲陽(yáng)商務(wù)中心家電城、永樂(lè)家電城、友誼家電城、吉盛偉邦家具中心、家樂(lè)福、好美家、易買得大賣場(chǎng)。因此，良好的人文環(huán)境是該區(qū)域的一大特色，也是其它很多區(qū)域所不能比擬的。從居住環(huán)境來(lái)說(shuō)，由于該區(qū)域社區(qū)發(fā)展成熟，配套設(shè)施全部到位，所以居民基本都可以在離家不遠(yuǎn)處找到滿足日常生活需求的各項(xiàng)配套設(shè)施。涼城板塊僅1個(gè)樓盤在售：涼城新苑，3個(gè)工地在建樓盤：豐景灣名邸、文治府邸8號(hào)、虹口欣逸家園。9月底推出第2批91套房源， 9月10月就銷售76套年均成交價(jià)格16270元/平米14696元/平米11000元/平米76009200北外灘板塊3個(gè)在售的樓盤：白金府邸、中虹明珠苑、臨潼苑，1個(gè)預(yù)告項(xiàng)目國(guó)際明佳城即將推出，在建的新工地樓盤有兩個(gè)：北外灘旭園、虹惠花苑二期。10月樓市成交量持續(xù)大幅攀升，每周平均成交量在35萬(wàn)平方米以上，較9月上升了17個(gè)百分點(diǎn)，日均成交套數(shù)已達(dá)到680套，大大高出調(diào)6月份控初期的二三百套日均成交水平。使之真正成為長(zhǎng)峰城、長(zhǎng)寧區(qū)、乃至上海市獨(dú)特的象標(biāo)。開(kāi)發(fā)商特別聘請(qǐng)了國(guó)際知名酒店管理公司對(duì)酒店進(jìn)行專業(yè)的管理，提升了產(chǎn)品品質(zhì)與檔次。裝修五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)全裝修停車位發(fā)展商上海飛雕置業(yè)有限公司酒店經(jīng)營(yíng)管理公司首旅建國(guó)酒店管理有限公司擔(dān)保公司——營(yíng)銷公司開(kāi)盤時(shí)間2005年6月開(kāi)業(yè)時(shí)間TEL02162323881 62323882定位分析功能定位商務(wù)酒店市場(chǎng)定位五星級(jí)房型面積35—50平方米得房率%銷售分析經(jīng)營(yíng)模式10年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理銷售模式包租10年，10年投資回報(bào)共80%銷售價(jià)格報(bào)價(jià)16000元/平米，累計(jì)成交均價(jià)14458元/平米銷售進(jìn)度自2005年6月25日開(kāi)盤推出372套，其中303套為產(chǎn)權(quán)酒店，至今不到半年時(shí)間內(nèi)售出315套，預(yù)定1套，還剩56套，其中產(chǎn)權(quán)酒店僅剩26套房（網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)）點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目為爛尾樓“天福大廈”盤活項(xiàng)目，長(zhǎng)壽路—曹家渡地區(qū)屬于市中心，長(zhǎng)壽路是上海近年興起的著名的商住一條街，曹家渡則是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其周邊商品住宅樓的均價(jià)一般在14000—17000元/平方米（新建毛坯樓盤），而雙子杰座均價(jià)目前也在這一幅度內(nèi)。n 2006年潛在供應(yīng)今年已備案將于2006年推出的產(chǎn)權(quán)酒店有1例長(zhǎng)寧區(qū)的長(zhǎng)峰大酒店 。單套面積來(lái)：已不再是一味的追求小面積的分割，開(kāi)始向滿足居住功能性的居家面積發(fā)展。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒(méi)有家的感覺(jué)購(gòu)買目的投資自用 投資購(gòu)買客戶投資客自住客、投資客 上海酒店式公寓發(fā)展 階段起步階段發(fā)展階段成熟階段時(shí)間199820002000200320004至今特征小戶型＋低總價(jià)包租包租＋物業(yè)品質(zhì)代表樓盤新黃浦服務(wù)公寓、藍(lán)朝部落、青年匯駿豪國(guó)際、金銀匯、金隆海悅、君悅?cè)f源晶典、東晶國(guó)際備注多為市中心地段爛尾樓改造項(xiàng)目，由于建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)無(wú)法改變，所以其房型設(shè)計(jì)上存在眾多弊端，而且物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)一般自己組建或聘請(qǐng)公寓服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以其小戶型、小面積、低總價(jià)的來(lái)吸引年輕白領(lǐng)購(gòu)買入住。經(jīng)營(yíng)者提供酒店式個(gè)別簡(jiǎn)單服務(wù)如代定機(jī)票、提供家政等的經(jīng)營(yíng)模式，沒(méi)有出租等服務(wù)。2003年裝修絲綢之路大酒店曲陽(yáng)路777號(hào)離機(jī)場(chǎng)距離（公里）：15（距浦東機(jī)場(chǎng)45公里） 離火車站距離（公里）：5 離市中心距離（公里）：4 離四川北路距離（公里）：4三星標(biāo)準(zhǔn)房 308元 豪華雙人房 338元豪華單人房 338元西式早餐：38 中式早餐：38 加床：50商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話 商場(chǎng) 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 西餐廳 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 桑拿浴室絲綢緞之路大飯店位于上海虹口區(qū)曲陽(yáng)路、內(nèi)環(huán)線交界處，附近有內(nèi)外貿(mào)易中心、上海商務(wù)中心、全國(guó)駐滬辦以及現(xiàn)代化住宅樓層，由內(nèi)環(huán)線去火車站、國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通便利。 1993年開(kāi)業(yè)% 。目前上海市三星級(jí)和三星級(jí)以下經(jīng)濟(jì)型酒店的客房年飽和供應(yīng)能力為３５００萬(wàn)夜房次左右，按照６４％左右出租率，實(shí)際年供應(yīng)量為２２００萬(wàn)夜房次。按照未來(lái)四年入境旅游每年新增的需求１３０－１５０萬(wàn)測(cè)算，相當(dāng)于目前三星級(jí)及以上酒店實(shí)際供應(yīng)量的１／４左右。２００４年入境旅游增幅迅速，同比增長(zhǎng)５４％，入境旅游人次達(dá)到４９２萬(wàn)人次。但四、五星級(jí)酒店在房?jī)r(jià)升高同時(shí)，平均出租率達(dá)到72％－76％，表明高星級(jí)客房略顯緊缺。216。ＳＡＲＳ之后的２００４年至今呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈態(tài)勢(shì)，旺季時(shí)候高星級(jí)酒店“一房難求”，十分火爆，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)前景廣闊。目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的聘用合同。 對(duì)營(yíng)業(yè)收入—全部營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅；216。正常情況下，一般星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)成本占到整個(gè)酒店日常營(yíng)業(yè)額的30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是非常可觀的，如果附以非常有營(yíng)業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和非常有價(jià)值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無(wú)法比擬的。三是國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)制度、法規(guī)和秩序日益規(guī)范，客戶的投資信心和安全感在提高入境游和國(guó)內(nèi)游全面增長(zhǎng)，旅游酒店業(yè)呈全面回升態(tài)勢(shì)，客房出租率和房?jī)r(jià)齊