【正文】 百分比（2）目前上海酒店業(yè)供求分析216。 出租率增長呈現(xiàn)剪刀差，商務(wù)會展客源比重增大。ＡＰＥＣ會議以來，上海的國際影響力日益增強，上海現(xiàn)已成為全球知名的會議展覽舉辦地。相當(dāng)于每年新增３０家三星級及以上酒店才能滿足需求。而２０００－２００４年上海三星級以下經(jīng)濟型酒店的增量大約也就是６０－８０家。項目所在的曲陽商務(wù)中心酒店賓館概況曲陽商務(wù)中心片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有11家星級酒店賓館名稱位置星級房價配套備注蘭生大酒店（瑞迪森薩斯國際集團特許經(jīng)營店）曲陽路1000號，毗鄰上海商務(wù)中心和滬辦大廈、柏樹大廈離機場距離15公里，（距浦東機場30公里） ，四星標(biāo)準(zhǔn)房： 498元 標(biāo)準(zhǔn)房598元 豪華標(biāo)房 720元會議廳、商務(wù)中心 、停車場 、外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) 、DDD電話、IDD電話 、洗衣服務(wù) 、殘疾人客房 、商場 、理發(fā)美容室、出租車、中餐廳 西餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 乒乓球室 保齡球場 健身室 按摩室 桑拿浴室2003年裝修天翔大酒店（海航酒店集團管理）曲陽路701號，三星標(biāo)準(zhǔn)房 RMB 298 大床房 RMB 308 豪華標(biāo)準(zhǔn)房 RMB 350 豪華大床房 RMB 380會議廳 商務(wù)中心 停車場 DDD電話 IDD電話 商場 中餐廳 酒吧 棋牌室 健身室飯店商場內(nèi)中外名品、工藝品琳瑯滿目。酒店式服務(wù)，代租代管代收代售的服務(wù)。單純的投資回報率已經(jīng)不能滿足需求，投資客紛紛開始注重物業(yè)的綜合配套，例如整體品質(zhì)、大堂的裝修、室內(nèi)的裝修及配置、會所的配置等等。主要原因，一市中心區(qū)域供應(yīng)量的減少導(dǎo)致全市整體均價出現(xiàn)下跌；二實際需求量的下降有效地抑制了售價的上漲；三是高檔次酒店式公寓的空缺在很大程度上影響了整體均價的提升。個案樓盤分析n 在售項目（1）圣莎假日大酒店名稱圣莎假日大酒店（天驕大廈）（四星級）基本情況地理位置浦東金橋 臺兒莊路與浙橋路交界處規(guī)劃 m2，規(guī)劃4層的商業(yè)裙樓和21層共412套客房建筑特點樓層功能客房、休閑娛樂、餐飲、購物開業(yè)時間——建筑配套5臺三菱電梯、中央空調(diào)、24小時熱水供應(yīng)及消防保安、監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)裝修精裝全配停車位地下一層停車庫發(fā)展商上海天驕房地產(chǎn)酒店經(jīng)營管理公司陽光集團上海酒店管理公司擔(dān)保公司福建東方擔(dān)保、福州開發(fā)區(qū)鴻宇實業(yè)營銷公司上海房屋銷售（集團）有限公司開盤時間2005年7月開業(yè)時間預(yù)計2006年3月TEL58991888/58992602定位分析功能定位商務(wù)型酒店市場定位四星級各樓層功能組合1F：酒店大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場、商務(wù)中心、美容美發(fā)； 2F：中餐廳、特色扒房、包廂、日本料理等； 3F：同聲翻譯國際會議中心、大型多功能廳、中型會議室、小型多功能廳 ；5F：休閑區(qū)和辦公層，桑拿區(qū)、按摩房、健身房、辦公室會議室 6F26F：酒店套房 房型：面積區(qū)間3872平米主力面積：50平米得房率%銷售分析經(jīng)營模式十年統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理銷售模式按套銷售，返租十年，%回報，%由開發(fā)商代扣代繳，每年8天的客房免費使用的權(quán)利，購房滿5年后購房十年內(nèi)可由酒店管理公司進行收購銷售價格，累計均價11871元/平米，銷售進度推出412套，現(xiàn)已售321套，尚余91套年份/月份簽約次數(shù)合同撤銷次數(shù)（含預(yù)定）2005/774302005/81651092005/94642005/103622005/1130合計324145點評該物業(yè)是上海目前較為少見的可售型準(zhǔn)五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店式套房，位于浦東碧云國際高檔社區(qū)旁，生態(tài)環(huán)境良好，交通規(guī)劃完善。（3）美麗園大酒店（尾盤項目）名稱美麗園大酒店星級四星級位置長寧區(qū)延安西路396號開發(fā)商上海美麗園大酒店有限公司物業(yè)類別商業(yè)規(guī)劃項目為28層的高層建筑，16層設(shè)計為酒店的配套設(shè)施。其一至五層安排為酒店公共服務(wù)設(shè)施，包括大堂、咖啡廳、兩層高的宴會廳、餐廳酒吧等內(nèi)外兼營的設(shè)施，并在五層設(shè)置屋頂花園及網(wǎng)球場。虹口區(qū)房價波動幅度相對較小，主要原因在于投資客少，自住客居多。 今年2月推出第3批，4月成交量最大，5月份之后沒有走量。魯迅公園板塊目前在售的樓盤只有2個：瑞虹新城、嘉杰國際廣場，有3個預(yù)告樓盤：愛家豪庭、粟陽華府、飄鷹世紀(jì)城，1個在建樓盤金軒大邸。目前價格為7600－9200元/㎡，與先前的價格比起來，降價幅度為24％，本月銷售近70套。 交通環(huán)境：交通區(qū)位優(yōu)越整個曲陽片區(qū)擁有兩條高架道路和兩條軌道交通。商圈地理位置十分優(yōu)越，被虹口、楊浦、寶山三區(qū)所包圍。明年初板塊將推出2個新盤，東部的曲陽商務(wù)圈的復(fù)城國際，和西部的凱陽新邸。區(qū)域內(nèi)除去北部的廠區(qū)以外，其它位置已無可供開發(fā)土地，所以近一段時期內(nèi)，曲陽地區(qū)的房產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)目前的態(tài)勢。 開發(fā)與經(jīng)營管理分離，實現(xiàn)專業(yè)化運作。216。商務(wù)酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，以便有針對性地為其提供特色服務(wù)的酒店。本項目完全具備以上四項要求。 長包房設(shè)計（帶簡易廚房）部分樓層設(shè)計具有長期居住功能的房間，因此設(shè)計有簡易廚房，使房間的功能更人性化。 全面配套服務(wù)設(shè)施按三星級酒店硬件設(shè)施要求的標(biāo)準(zhǔn)，對本項目進行全面改造與配套，包括停車場、回車道、室內(nèi)大廳、休息廳、會議室、健身房、休閑娛樂場所、及服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。因此對于空間的利用即要充分展示功能定位，又需以原有框架結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。我們的風(fēng)格可理解為古典文化與現(xiàn)代文化的交融，古典的造型及形式、符號，現(xiàn)代的材料及手法的統(tǒng)一使用，以表達一種有深厚底蘊、有思想意境而又緊跟現(xiàn)代節(jié)奏的尊貴格調(diào)。 環(huán)境將來建筑周圍環(huán)境的地面進行重新鋪裝，對門口的變電站房進行協(xié)調(diào)換位，統(tǒng)籌考慮花池、燈飾藝術(shù)品及植物搭配。因此，建議不珍損失一些面積，將二層再向后退臺，留足大堂挑高空間。大堂整體色彩設(shè)計參考古羅馬及中世紀(jì)歐洲宮廷建筑做法，白石柱身配上金色柱頭柱座，整體墻身采用白石，僅以其它少量色彩作為配飾。古建筑的比例與線條及基本造型，但去掉了繁復(fù)的雕砌及花飾。 客房216。與地面相呼應(yīng)，大堂兩條獨立栓軸天花亦作橢圓構(gòu)圖，燈池頂部貼金箔，金箔的采用在燈光下會產(chǎn)生迷離閃爍的效果。 大堂是建筑內(nèi)部裝飾重點，是內(nèi)外空間的交點，亦是酒店內(nèi)部空間裝飾及服務(wù)設(shè)施的一面鏡子，大堂能直接反映出內(nèi)部各方面質(zhì)量、功能，包括在心理上給人對酒店服務(wù)的質(zhì)量及服務(wù)功能的認(rèn)識。細部尺度考慮以人為本為出發(fā)點，以方便、實用、舒適宜人為目的，大小尺度的對比，更突出建筑的氣派與尊貴。 風(fēng)格上海是一個開放的、東西文化交融的城市，海派文化更是這個城市獨特而倍受推崇的文化因素。在設(shè)計時要充分應(yīng)用“BOF”理念。在酒店評級中有無陽臺亦是其中一項但陽臺的安全性與實用性較低，在本項目中做外凸飄窗的可行性更大一些。雙層套間設(shè)計首先在區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)差異化，具備明顯競爭力，其次少量的高檔次套間能夠提升酒店的檔次形象，還有重要的一點是，雙層套間設(shè)計在結(jié)構(gòu)布局上能夠節(jié)省過道空間，增加使用面積。商務(wù)客人從出發(fā)地到酒店主要有三種交通方式，即飛機、火車、公務(wù)車。我們所謂的商務(wù)客人是指在激烈競爭中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場的各路精英。對于大多數(shù)的中小投資者來說，很少有能力參與經(jīng)營或整個項目買斷，因此他們會把更多的眼光投向了投資門檻低、收益大、見效快的產(chǎn)權(quán)式酒店，而目前上?？晒┑漠a(chǎn)權(quán)式酒店少之又少，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店及更為稀缺，遠遠滿足不了大量的投資需求。對于開發(fā)商來說，這樣的方式相對可較快實現(xiàn)項目銷售，從而快速收回投資成本與獲得投資利潤。與曲陽路商務(wù)中心區(qū)同一商圈的紀(jì)念路（即寶隆賓館所在的商業(yè)街）一線規(guī)劃，一批高檔酒店、商務(wù)樓、高級公寓、娛樂設(shè)施、大型賣場等，按照形成完整酒店商務(wù)區(qū)的要求已開始施工建設(shè)。包括國際箱包中心、曲陽商務(wù)中心、曲陽商務(wù)中心家電城、永樂家電城、友誼家電城、吉盛偉邦家具中心、家樂福、好美家、易買得大賣場。因此，良好的人文環(huán)境是該區(qū)域的一大特色，也是其它很多區(qū)域所不能比擬的。從居住環(huán)境來說，由于該區(qū)域社區(qū)發(fā)展成熟，配套設(shè)施全部到位，所以居民基本都可以在離家不遠處找到滿足日常生活需求的各項配套設(shè)施。涼城板塊僅1個樓盤在售：涼城新苑，3個工地在建樓盤：豐景灣名邸、文治府邸8號、虹口欣逸家園。9月底推出第2批91套房源， 9月10月就銷售76套年均成交價格16270元/平米14696元/平米11000元/平米76009200北外灘板塊3個在售的樓盤：白金府邸、中虹明珠苑、臨潼苑，1個預(yù)告項目國際明佳城即將推出，在建的新工地樓盤有兩個：北外灘旭園、虹惠花苑二期。10月樓市成交量持續(xù)大幅攀升，每周平均成交量在35萬平方米以上，較9月上升了17個百分點，日均成交套數(shù)已達到680套，大大高出調(diào)6月份控初期的二三百套日均成交水平。使之真正成為長峰城、長寧區(qū)、乃至上海市獨特的象標(biāo)。開發(fā)商特別聘請了國際知名酒店管理公司對酒店進行專業(yè)的管理，提升了產(chǎn)品品質(zhì)與檔次。裝修五星級標(biāo)準(zhǔn)全裝修停車位發(fā)展商上海飛雕置業(yè)有限公司酒店經(jīng)營管理公司首旅建國酒店管理有限公司擔(dān)保公司——營銷公司開盤時間2005年6月開業(yè)時間TEL02162323881 62323882定位分析功能定位商務(wù)酒店市場定位五星級房型面積35—50平方米得房率%銷售分析經(jīng)營模式10年統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售模式包租10年，10年投資回報共80%銷售價格報價16000元/平米，累計成交均價14458元/平米銷售進度自2005年6月25日開盤推出372套，其中303套為產(chǎn)權(quán)酒店，至今不到半年時間內(nèi)售出315套，預(yù)定1套，還剩56套，其中產(chǎn)權(quán)酒店僅剩26套房（網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計）點評該項目為爛尾樓“天福大廈”盤活項目，長壽路—曹家渡地區(qū)屬于市中心，長壽路是上海近年興起的著名的商住一條街，曹家渡則是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其周邊商品住宅樓的均價一般在14000—17000元/平方米（新建毛坯樓盤），而雙子杰座均價目前也在這一幅度內(nèi)。n 2006年潛在供應(yīng)今年已備案將于2006年推出的產(chǎn)權(quán)酒店有1例長寧區(qū)的長峰大酒店 。單套面積來：已不再是一味的追求小面積的分割，開始向滿足居住功能性的居家面積發(fā)展。因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺購買目的投資自用 投資購買客戶投資客自住客、投資客 上海酒店式公寓發(fā)展 階段起步階段發(fā)展階段成熟階段時間199820002000200320004至今特征小戶型＋低總價包租包租＋物業(yè)品質(zhì)代表樓盤新黃浦服務(wù)公寓、藍朝部落、青年匯駿豪國際、金銀匯、金隆海悅、君悅?cè)f源晶典、東晶國際備注多為市中心地段爛尾樓改造項目，由于建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)無法改變，所以其房型設(shè)計上存在眾多弊端，而且物業(yè)管理團隊一般自己組建或聘請公寓服務(wù)團隊，以其小戶型、小面積、低總價的來吸引年輕白領(lǐng)購買入住。經(jīng)營者提供酒店式個別簡單服務(wù)如代定機票、提供家政等的經(jīng)營模式，沒有出租等服務(wù)。2003年裝修絲綢之路大酒店曲陽路777號離機場距離（公里）：15（距浦東機場45公里） 離火車站距離（公里）：5 離市中心距離（公里）：4 離四川北路距離（公里）：4三星標(biāo)準(zhǔn)房 308元 豪華雙人房 338元豪華單人房 338元西式早餐：38 中式早餐：38 加床：50商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話 商場 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 西餐廳 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 桑拿浴室絲綢緞之路大飯店位于上海虹口區(qū)曲陽路、內(nèi)環(huán)線交界處，附近有內(nèi)外貿(mào)易中心、上海商務(wù)中心、全國駐滬辦以及現(xiàn)代化住宅樓層，由內(nèi)環(huán)線去火車站、國際機場，交通便利。 1993年開業(yè)% 。目前上海市三星級和三星級以下經(jīng)濟型酒店的客房年飽和供應(yīng)能力為３５００萬夜房次左右，按照６４％左右出租率，實際年供應(yīng)量為２２００萬夜房次。按照未來四年入境旅游每年新增的需求１３０－１５０萬測算，相當(dāng)于目前三星級及以上酒店實際供應(yīng)量的１／４左右。２００４年入境旅游增幅迅速，同比增長５４％，入境旅游人次達到４９２萬人次。但四、五星級酒店在房價升高同時，平均出租率達到72％－76％，表明高星級客房略顯緊缺。216。ＳＡＲＳ之后的２００４年至今呈現(xiàn)強勁反彈態(tài)勢，旺季時候高星級酒店“一房難求”，十分火爆，項目經(jīng)營業(yè)前景廣闊。目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進行大規(guī)模的擴張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。 酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。 對營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅；216。正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業(yè)額的30%左右，以此計算酒店正常的營業(yè)利潤是非?？捎^的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險實際非常之小，而一旦收益實現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。三是國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場制度、法規(guī)和秩序日益規(guī)范，客戶的投資信心和安全感在提高入境游和國內(nèi)游全面增長，旅游酒店業(yè)呈全面回升態(tài)勢，客房出租率和房價齊