【正文】 設(shè)計(jì)基點(diǎn)很多酒店注重外觀與大堂的設(shè)計(jì)卻不重視客房設(shè)計(jì)。在營(yíng)造古典空間和皇家氣派的同時(shí)，高舍棄了中世紀(jì)給人視覺(jué)上的萎靡不振的沉重感覺(jué)。造型通過(guò)紅色、黃色、綠色、黑色等點(diǎn)綴，來(lái)營(yíng)造一種高級(jí)商務(wù)殿堂氛圍。 色調(diào)為主，采用高明度材質(zhì)，地面拼花采用現(xiàn)代構(gòu)圖，亦強(qiáng)調(diào)材料在色彩上及明度上對(duì)比，橢圓形狀亦帶出少許古典味。大堂效果示意圖216。將西方現(xiàn)代環(huán)境布置藝術(shù)與上海本身的地域文化特點(diǎn)結(jié)合中，營(yíng)造適宜的景觀環(huán)境。 尺度在對(duì)原有框架進(jìn)行改造與利用的條件下，不惜損失面積，大膽擴(kuò)充一層大堂空間，體現(xiàn)西方建筑的超凡尺度以烘托整幢大廈的氣派及高貴。216。216。在空間的構(gòu)思與利用上，摒棄陳舊的室內(nèi)幾面體排布方式，在結(jié)合功能需要的同時(shí)，開成有意境、可品味具內(nèi)涵豐富的空間，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成一個(gè)獨(dú)特的“BOF”空間。其在具備一般酒店設(shè)計(jì)功能的基礎(chǔ)上，應(yīng)有更為完善的商務(wù)功能設(shè)施。五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位經(jīng)過(guò)前期大量的產(chǎn)品價(jià)格調(diào)研，綜合比較了上海市及本區(qū)域內(nèi)同類型酒店的價(jià)格、區(qū)域內(nèi)住宅、辦公樓價(jià)格、酒店式公寓價(jià)格等，經(jīng)過(guò)整理及調(diào)價(jià)分析，將本產(chǎn)品價(jià)格定位為：均價(jià)：12500元/平方米六、項(xiàng)目形象定位“市”間稀有產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店OF 商棧1. 案名2. LOGO 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、設(shè)計(jì)說(shuō)明二、設(shè)計(jì)理念上海已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)國(guó)際化的經(jīng)濟(jì)大都市，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先地位。原因可能在于其的實(shí)用性、安全性及成本，但顧客的品味是不斷提高的，我們用成熟的技術(shù)較低的投入營(yíng)造出住店如在家的感覺(jué)，不旦能體現(xiàn)出個(gè)性化，相信更能迎合消費(fèi)者的需求。216。 雙層套間設(shè)計(jì)項(xiàng)目頂層設(shè)計(jì)為復(fù)式豪華套間，商務(wù)廳、會(huì)客廳與休息室分離，面積控制為150~200平米。項(xiàng)目坐落在上海內(nèi)環(huán)高架路—中山北二路邊，客人從機(jī)場(chǎng)出發(fā)，一路高架，無(wú)任何紅綠燈路口，唯一一個(gè)紅綠燈路口即到本酒店，車程僅需30分鐘；至上海火車站同樣方便，且僅需十五分鐘即可到達(dá)；酒店地下一層面積達(dá)2100多平米，可改造為地下停車庫(kù)；項(xiàng)目與中山北二路高架前僅有3050的綠化帶隔開，視眼開闊。 項(xiàng)目所處的位置適合于經(jīng)營(yíng)商務(wù)酒店。 二、項(xiàng)目功能定位：“OF （Office—Family)Hotel”多功能商務(wù)酒店定位解析：BOF是英文Buisness、Office、Family的縮寫，三個(gè)單詞含義分別為商務(wù)活動(dòng)、辦公和家庭。商務(wù)酒店定位細(xì)分商務(wù)酒店的目標(biāo)消費(fèi)群，不言而喻是商務(wù)客人。 檔次定位與項(xiàng)目條件相符定位為中檔次的三星級(jí)主要考慮以下幾個(gè)因素：首先，項(xiàng)目所處地段決定。 迎合市場(chǎng)需求，確保順利銷售在上海市星級(jí)賓館、酒店持續(xù)高入住率、相應(yīng)產(chǎn)品供不應(yīng)求及未來(lái)幾年前景看好的情況下，資本市場(chǎng)及眾多小投資者開始關(guān)注酒店賓館業(yè)的投資。本項(xiàng)目的投資涉及到工程擴(kuò)建的開發(fā)過(guò)程，本項(xiàng)目投資的重點(diǎn)亦應(yīng)在于收購(gòu)擴(kuò)建銷售（收回成本并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）。產(chǎn)權(quán)式酒店是將整個(gè)酒店項(xiàng)目分割成若干小產(chǎn)權(quán)，將產(chǎn)權(quán)出售出小業(yè)主，然后再聘用專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以分紅或返租的方式補(bǔ)償業(yè)主的投資收益。在內(nèi)環(huán)沿線，因?yàn)椴糠止I(yè)用地得到調(diào)整，有利于商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，結(jié)合已有的曲陽(yáng)商務(wù)中心，預(yù)計(jì)未來(lái)該區(qū)域附近的商務(wù)設(shè)施還將得到穩(wěn)步發(fā)展。曲陽(yáng)路商務(wù)中心 寫字樓銷售價(jià)格18000元/平方米，邯鄲路逸仙路元和投資大廈12000元/平米商鋪1F的租金水平，未來(lái)，隨著新江灣城規(guī)劃、五角場(chǎng)商業(yè)中心的落成、M8線的建設(shè)塵埃落定，將為曲陽(yáng)商圈的房地產(chǎn)發(fā)展錦上添花。復(fù)城國(guó)際總建面15萬(wàn)方，產(chǎn)品規(guī)劃為住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業(yè)為一體的綜合小區(qū)，并將在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有市中心稀有聯(lián)排別墅。 片區(qū)內(nèi)商場(chǎng)主要有大型家電商場(chǎng)、家具城、百貨賣場(chǎng)和酒店賓館等。交通方面呈立體分布，為內(nèi)環(huán)線、軌道明珠線、中山環(huán)路所惠及。 人文教育氛圍濃厚：區(qū)域西南部則臨近上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)，東部緊鄰楊浦大學(xué)區(qū)： 同濟(jì)大學(xué)，東北部的復(fù)旦大學(xué)和財(cái)經(jīng)大學(xué)也是近在咫尺，眾多知名高校圍繞曲陽(yáng)地區(qū)，文化氣息濃郁，周邊居住人口中高比例的大學(xué)生和教師群體也提升了區(qū)域人口整體素質(zhì)。最北部是中環(huán)線汶水東路邯鄲路段，中部和西部相連的是內(nèi)環(huán)高架，中部還有軌道交通3號(hào)線， 以及在建中的軌道交通9號(hào)線。板塊特征：虹口區(qū)最成熟的生活社區(qū)曲陽(yáng)地區(qū)可以說(shuō)是虹口區(qū)最為成熟的生活社區(qū)之一，這里遍布了多個(gè)新村小區(qū)，比如曲陽(yáng)新村、玉田新村和密云小區(qū)等老社區(qū)，在赤峰路西部地段又多以高層住宅為主，因此區(qū)域住宅建筑容積率較高，居住人口密度大。寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目名稱位置銷售時(shí)間產(chǎn)品總戶數(shù)戶已售面積范圍（m2）均價(jià)報(bào)價(jià)/ m2成交情況寶蓮大廈魯迅公園板塊，曲陽(yáng)路299號(hào)056已落外立面落成 82 95599/17016096150002400068月各1套，9月5套，10月1套吉聯(lián)大廈（商?。┣?yáng)路板塊水電路393弄055431496/120/143/2717/27171180012500已成交的主力面積為96和120 m2元和投資大廈曲板塊商圈05120層商務(wù)辦公樓的1—4層商業(yè)裙房將辦公、休閑、餐飲多功能12000寶礦國(guó)際大廈漢陽(yáng)路，吳淞路 058外立面落成中15520108/220/243/33020839215008月底開盤，9月1套，10月18套，11月1套上海灘國(guó)際大廈黃浦路99號(hào)056現(xiàn)房1038140/180/2202208230000僅7月銷售8套富傑大廈歐陽(yáng)路57號(hào)0522647145/89/952581225000推出至今共成交71套，成交率26%，2月和3月份成交最好，4月成交1套而后5個(gè)月內(nèi)零成交，直到10月份成交1套耀江國(guó)際廣場(chǎng)3吳淞路258號(hào)0412外立面落成中4130169/392/47619,90021000開盤當(dāng)月成交15套，今年11個(gè)月成交緩慢森林灣大廈海寧路0410現(xiàn)房20015001700020000凱潤(rùn)金城1(辦公)四川北路1611號(hào)0410外立面落成中63170/100/110191201800010月成交1套中環(huán)明珠景明花園汶水東路278號(hào)04831718155/851000015000去年年成交172套后，今年僅1月成交6套福德商務(wù)中心四川北路1688號(hào)現(xiàn)房12123012900精武大廈東寶興路157號(hào)0412現(xiàn)房21156/172150001月4套，5月1套，6月4套，10月2套虹口酒店公寓項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型產(chǎn)品定位入市時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度面積范圍（m2）均價(jià)元/ m2成交情況四季沙龍紀(jì)念路新市南路商業(yè)酒店式商務(wù)公寓現(xiàn)房(1F1T1W) 10000酒店公寓2004年已售完凱陽(yáng)公寓（虹口金地匯）紀(jì)念路335弄8號(hào)住宅15層酒店式服務(wù)公寓　現(xiàn)房國(guó)際明佳城衡水路89弄酒店公寓+毛坯住宅2003現(xiàn)房(1房1廳1廚1衛(wèi))天寶華庭四平路大連路口商業(yè)全裝修商務(wù)公寓,可商可住\可注冊(cè)辦公。該板塊今年住宅成交累計(jì)均價(jià)11000元/平米，目前的住宅參考報(bào)價(jià)13500元/平米，中環(huán)明珠價(jià)格最高1400015000之間。該板塊今年住宅累計(jì)成交均價(jià)14696元/平米，目前的住宅參考報(bào)價(jià)13500元/平米。今年5月推第60套，在8月9月去化54套。開盤2個(gè)月去化83%，10月去化108套銷售緩慢。在售的11個(gè)項(xiàng)目中，有5個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格下調(diào)，幅度為10％。其中北外灘板塊的交易價(jià)格回落較大，近期新開中虹明珠苑的均價(jià)已回落到13000元／平方米左右。長(zhǎng)峰大酒店以退臺(tái)式的三段滿足不同建筑體量要求，并形成層層峻拔升騰的雄姿，回應(yīng)“雨后春筍”的隱喻。2426層為酒店內(nèi)部休閑健身區(qū)，設(shè)有游泳池、娛樂(lè)、健身等，并緊鄰貫穿三層的空中花園。靜安土控為此設(shè)有高達(dá)４５００萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)基金銷售狀況２００３年11月起銷售，2004年已基本售完階段，今年只剩2套可售銷售價(jià)格起價(jià)：18000元/平方米；均價(jià)：19000元/平方米；最高價(jià)：20000元/平方米點(diǎn)評(píng)該案作為2004年市場(chǎng)上唯一可售的準(zhǔn)四星級(jí)酒店，結(jié)合星級(jí)酒店與小戶型的經(jīng)營(yíng)模式，是之具有酒店的完善配套服務(wù)，更具有小戶型的產(chǎn)權(quán)方式。728層按照四星級(jí)酒店裝潢標(biāo)準(zhǔn)裝修340套的客房和套房?！癟OPAMO－HO”是英文“高級(jí)商務(wù)公館”的縮寫，意即把總部經(jīng)濟(jì)、移動(dòng)辦公和五星級(jí)酒店三大功能集于一身的新型物業(yè)。鑒于鄰近的金橋及張江加工區(qū)外資企業(yè)居多，租賃客戶層次高，再加上距離浦東會(huì)展博覽中心很近，因而具有較大的酒店消費(fèi)需求(2)雙子杰座名稱雙子杰座（飛雕商務(wù)大廈）五星級(jí)基本情況地理位置普陀區(qū)長(zhǎng)壽路amp。 說(shuō)明：從銷售速度來(lái)看，產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度很高，2005年之前推出的產(chǎn)權(quán)酒店基本已銷售完，盡管今年5月6月出臺(tái)了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，但對(duì)商辦物業(yè)投資市場(chǎng)的影響不大，今年年中推出的兩個(gè)酒店項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)不俗。個(gè)案價(jià)格：周邊和內(nèi)部生活配套齊全的個(gè)案均價(jià)較高，地段已經(jīng)不是定價(jià)的唯一指導(dǎo)因素。整體推案分布：中心城區(qū)的推案量相對(duì)前幾年來(lái)說(shuō)，明顯下降，開始向中外環(huán)擴(kuò)展。呼之欲出的是酒店公寓與專業(yè)酒店公司管理聯(lián)手打造物業(yè)品質(zhì)。住宅家庭式功能設(shè)計(jì)因有商業(yè)產(chǎn)權(quán)可以注冊(cè)公司消費(fèi)客戶短期的商務(wù)度假旅游人士外籍人士必須長(zhǎng)期住在這些城市，但是由于買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。經(jīng)營(yíng)者為業(yè)主提供代租代管代收代售的服務(wù)，業(yè)主還可以與經(jīng)營(yíng)者簽訂一定年限的協(xié)議，經(jīng)營(yíng)者代為出租物業(yè)，而業(yè)主也可以在此期間享受協(xié)議時(shí)間段的自主權(quán)，同時(shí)享受各項(xiàng)酒店服務(wù)。業(yè)主首付2－3成的房?jī)r(jià)，按協(xié)議收取年投資回報(bào)收益， 有分紅回報(bào)也有按投資收益率計(jì)算。商務(wù)中心、康樂(lè)中心為賓客提供全方位的服務(wù)，位于四樓的屋頂花園更是您賞景的休憩佳處。寶豐聯(lián)紀(jì)念路301號(hào)三星普通單人房 258元 普通雙人房 258元標(biāo)單：338元標(biāo)雙：338元豪華單人房383元 豪華雙人房 383元加床：100會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車場(chǎng) 外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 殘疾人客房 商場(chǎng) 鮮花店 醫(yī)務(wù)室 理發(fā)美容室 出租車 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 健身室 按摩室 桑拿浴室 一家三星級(jí)旅游涉外飯店，座落于上海東北部，毗鄰內(nèi)環(huán)線高架、輕軌高架、商務(wù)中心，距浦東開發(fā)區(qū)、外灘金融街、上?；疖囌緝H十五分鐘車程，距南京路、淮海路、購(gòu)物街僅二十分鐘車程。健康中心擁有齊全先進(jìn)的健身、娛樂(lè)設(shè)備?？头康乃饺嗽∈揖蟹种玫牧茉〖芭柙≡O(shè)施，為滬上獨(dú)一無(wú)二。% ?？傮w來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為上海酒店業(yè)短期不會(huì)見頂，景氣仍將維持，近兩年上海的酒店需求仍大于供給，整體發(fā)展環(huán)境向好。這部分增長(zhǎng)需求，主要集中在三星級(jí)和三星級(jí)以下經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)中。而２０００年至今，每年新增的所有星級(jí)酒店的家數(shù)亦不過(guò)２０多家。而２００４年入境旅游拉動(dòng)的客房需求為７６０萬(wàn)房夜次，意味著由于三星級(jí)及以上酒店客房供應(yīng)的緊張，部分入境客源被分流到二星級(jí)以下去。根據(jù)三年行動(dòng)規(guī)劃，２００５年上海的國(guó)際展覽預(yù)期達(dá)到４００個(gè)?！　。煟?）入境旅游人次的增長(zhǎng)拉動(dòng)對(duì)三星級(jí)及以上客房的需求。以２００２年為例，五星級(jí)市場(chǎng)份額為１８．４７％，同比增長(zhǎng)３．１１個(gè)百分點(diǎn)，四星級(jí)為１９．５７％，同比下降２．１３個(gè)百分點(diǎn)，四、五星級(jí)兩者的市場(chǎng)份額為３８．０４％，同比增長(zhǎng)１．０２個(gè)百分點(diǎn)。以此衡量客房供求，２００４年平均出租率介于合理區(qū)間，全市客房供求總體平衡。 客房的供求總體平衡，高星級(jí)略顯緊缺。平均每間客房收入比２００３年增長(zhǎng)５３．５％。 上海五星級(jí)酒店的入住率高達(dá)７5．73％，平均房?jī)r(jià)仍較２００３年上浮３８％。二、上海酒店市場(chǎng)研究及前景預(yù)測(cè)對(duì)上海酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析酒店業(yè)是旅游產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，上海國(guó)際型的大都市，旅游業(yè)繁榮，上海酒店市場(chǎng)在１９９８－２０００年陷入低谷，２００１年ＡＰＥＣ會(huì)議以來(lái)逐步復(fù)蘇。216。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)，其銷售目的不過(guò)是回收其開發(fā)投資。 酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入216。 開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購(gòu)買者依據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計(jì)算方式為：分紅總額 ╳ 在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管；216。（四）國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與發(fā)展模式國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)主體一般分為三類：酒店經(jīng)營(yíng)管理公司、旅游度假項(xiàng)目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，開發(fā)者退居幕后或進(jìn)行附加價(jià)值、增值項(xiàng)目的開發(fā)。這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購(gòu)買者對(duì)酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營(yíng)管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營(yíng)行為的體制、機(jī)制（即保證購(gòu)買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。在未來(lái)十年之內(nèi)，％的速度增長(zhǎng)，每年旅游業(yè)至少有