【正文】 氛圍來自相同的物料、顏色和燈光的運(yùn)用，光線有燈槽、點(diǎn)光源和局部射燈集中照明三個(gè)來源，而大堂的格調(diào)則通過使用特殊造型及陳設(shè)，如藝術(shù)品設(shè)置、植物配置、鍛鐵幾、風(fēng)水球、壁合等等來形成。墻身大部分采用爵士白大理石裝飾，爵士白材料潔白光滑，材質(zhì)細(xì)膩，石材紋路少而美觀。 項(xiàng)目當(dāng)前的問題在于大堂空間過于局促，挑高空間過小，服務(wù)臺(tái)藏在角落里，使用客人進(jìn)入后有壓抑的感覺。216?，F(xiàn)代商務(wù)越來越國(guó)際化，商界精英們所下塌的場(chǎng)所是拒絕簡(jiǎn)單的鋼筋水泥的堆砌與平庸的千篇一律“現(xiàn)代符號(hào)建筑”。 由于本項(xiàng)目空間的特殊性在原有結(jié)構(gòu)上進(jìn)行擴(kuò)建工程。216。復(fù)式套間示意216。這類客人惜時(shí)如金，酒店選址必須滿足其快捷、舒適要求：一是行程短；二是少塞車；三是易尋找；四是有足夠的停車場(chǎng)。從基層業(yè)務(wù)員到高層CEO，他們長(zhǎng)年累月四處奔波，快節(jié)奏穿梭于國(guó)內(nèi)外各大城市之間。在這種情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店一經(jīng)推出必將受到市場(chǎng)的追捧。216。在內(nèi)環(huán)沿線，因?yàn)椴糠止I(yè)用地得到調(diào)整，以利于商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，結(jié)合已有的曲陽(yáng)商務(wù)中心，預(yù)計(jì)未來該區(qū)域附近的商務(wù)設(shè)施還將得到穩(wěn)步發(fā)展?！^(qū)域房產(chǎn)現(xiàn)狀和前景（1）供給一手房市場(chǎng)房源緊缺，目前在曲陽(yáng)地區(qū)僅5個(gè)新盤287套房源，集中在曲陽(yáng)板塊西部（中山北路以西），二手房市場(chǎng)老公房是主角，該地區(qū)與其它板塊相比，次新盤的數(shù)量很少，房源在市場(chǎng)上也少見，自然唱主角的就是老公房了。２、 曲陽(yáng)中心商務(wù)商圈商圈范圍出內(nèi)環(huán)靠近曲陽(yáng)路的區(qū)域形成了酒店商務(wù)中心區(qū)域，北鄰柏樹大廈(外省市在滬機(jī)構(gòu)集中地區(qū))，向南輻射虹口、黃浦、閘北等區(qū)商業(yè)腹地。因此該板塊可稱得上是人氣十足，同時(shí)也是虹口最為適合居住的區(qū)域之一。涼城新苑由于價(jià)格的重新定價(jià)，9月表現(xiàn)不俗。該板塊今年住宅累計(jì)成交均價(jià)16270元/平米， 目前參考報(bào)價(jià)在2300025000元/平米之間。雖然均價(jià)依然在下跌，但“銀十”還是在成交量上有了一定的體現(xiàn)（2）今年各板塊推盤狀況板塊北外灘板塊魯迅公園板塊曲陽(yáng)路板塊涼城板塊在售項(xiàng)目白金府邸 中虹明珠苑臨潼苑瑞虹新城二期浦江名苑嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)中環(huán)明珠景明花園花園城三期吉聯(lián)尚都廣延二期香杉園1中星涼城新苑位置東漢陽(yáng)路東余杭路869弄楊樹浦路189弄臨平路133弄海倫路88弄四川北路1727弄汶水東路278號(hào)花園路118弄水電路393弄株洲路258弄廣紀(jì)路171弄涼城路815弄開盤時(shí)間20046/10/1220056200472004920052200592005420058200592005520055200532005520055162005920累計(jì)均價(jià)元/M2195001208814668 1191217047121081344911534/12130104969616128338751最新報(bào)價(jià)元/M2190001300015000220002500015000160002000012800145001290012500/1050010900129509000總套數(shù)27233118652204138191 2111202544151去化2401851146316811559108461121139房型面積平米122/130/170/247（復(fù)式）110/120/14090/120/88/74/54/48104/164/136/158137/112 /153/1961301459099122/134/116/132/101/127/98/123145120/968892/95/13888/102/128135/14797103銷售狀況成交量集中在去年，今年的銷售進(jìn)度緩慢，9月成交兩套10月沒有成交量今年6月以低于13000的均價(jià)推出5個(gè)月來，銷售56%，9月10月共成交73套銷售緩慢5090平米小戶型為主，去年9月開盤，走量迅速，05年后半年成交量回升， 7月成交118套?？墒勖娣eM236702預(yù)售證取得200599銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)2006年開始正式銷售銷售電話62121247報(bào)價(jià)（元/平方米）50000（三）虹口房地產(chǎn)市場(chǎng)分析虹口住宅市場(chǎng)（1）2005年交易狀況2005年11月虹口全區(qū)住宅市場(chǎng)的一手房的成交量回升，全區(qū)的商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)在盤整并略有下調(diào)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度相對(duì)較小。2006年潛在供應(yīng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱長(zhǎng)峰大酒店項(xiàng)目地址長(zhǎng)寧區(qū)延安西路1118號(hào)番禺路路口開發(fā)企業(yè)上海長(zhǎng)峰地產(chǎn)建筑規(guī)劃項(xiàng)目為長(zhǎng)峰城三期工程，建筑由賓館、辦公樓上下疊合而成，共53層，尖頂高218米，地下三層。同時(shí)，隨著數(shù)百億市政改造計(jì)劃的啟動(dòng)和包括20億韓資在內(nèi)的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)資金的投入，未來前景頗為燦爛。歷年成交價(jià)格說明：從上表我們可以發(fā)現(xiàn)，酒店式公寓的產(chǎn)品特性決定了它的成交均價(jià)要遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐贩烤鶅r(jià)，2003年更是達(dá)到了12700元/m2；2004年，酒店式公寓的價(jià)格開始大幅下降，這與酒店式公寓的推案逐漸向市郊外遷是密切相關(guān)的。整體價(jià)格：價(jià)格不升反跌，根據(jù)2004年七月份的統(tǒng)計(jì)，成交價(jià)格減幅約20%。除市場(chǎng)已存在爛尾樓改建產(chǎn)品之外，眾多新興建造產(chǎn)品也相繼問世，并承諾業(yè)主一定比例的投資回報(bào)，即以包租的形式來吸引眾多投資客的眼光，導(dǎo)致產(chǎn)品售價(jià)跳脫周邊行情，創(chuàng)造區(qū)域行情，為開發(fā)商帶去更多利潤(rùn)。這種模式與中國(guó)普通的物業(yè)管理區(qū)別不大。% 。因此，每年經(jīng)濟(jì)型酒店的需求增長(zhǎng)為５％，相當(dāng)于每年新增６０－８０家左右經(jīng)濟(jì)型酒店。由此可見，三星級(jí)及以上酒店的客房需求仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，每年至少有１５％－２５％的增長(zhǎng)空間。提前完成了上海市政府２００２年制定的上海旅游發(fā)展三年行動(dòng)規(guī)劃的到２００５年突破４００萬人次的目標(biāo)。216。 上海的三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況也較為樂觀，%，%，%。（1）上海酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況分析２００４年至今上海酒店市場(chǎng)平均出租率達(dá)到７０％－７３％左右的水平，高出全國(guó)平均水平１０個(gè)百分點(diǎn)。不同開發(fā)主體一般選用的開發(fā)模式傾向針對(duì)不同的開發(fā)主體，選用的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式是不同的，216。上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營(yíng)模式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤(rùn)為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購(gòu)買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開發(fā)商。 分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過一年；216。目前，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，加之與國(guó)際接軌的管理模式，實(shí)際上酒店成型后的經(jīng)營(yíng)管理并無太大的難度存在，無論是聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項(xiàng)目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營(yíng)管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營(yíng)模式與所處地理位置的匹配性上。二是制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，同時(shí)國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)顯示出巨大潛力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到２００多個(gè)，遍布全國(guó)25個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。.奈特。 醫(yī)院：岳陽(yáng)醫(yī)院、和平眼科醫(yī)院216。南邊與中山北二路之間有50米寬的休閑綠化帶，可進(jìn)行小型的休閑娛樂活動(dòng)。其中標(biāo)準(zhǔn)層5~9層，單層面積約950 m2， m2， m2。（詳見項(xiàng)目“產(chǎn)權(quán)證附記”）物業(yè)營(yíng)業(yè)狀況項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記中規(guī)定房屋類型為旅館，用途為旅（賓）館。因距中山北二路高架路較近，南向的視野與景觀會(huì)受到一定的影響。 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行216。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)酒店改革，而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。216。是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購(gòu)買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)日趨成熟，主要表現(xiàn)為：據(jù)權(quán)威報(bào)告分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)到２０１０年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)家和第四大客源輸出國(guó)。銷 售因?yàn)橥顿Y收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)投資的信心。 每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核；216。（2）返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的的，購(gòu)買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)（一般為6—8%為/年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購(gòu)買者的收益計(jì)算辦法一般為：房產(chǎn)總價(jià)╳事先約定的年回報(bào)比例（一般為6—8%）在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。 房地產(chǎn)類開發(fā)商一般選用純產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)模式，以成立業(yè)主委員會(huì)的形式監(jiān)管以后的運(yùn)營(yíng)。216。詳見下表—“上海旅游市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表”106 / 106 上海旅游市場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì)統(tǒng)計(jì)資料　2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月一、本市接待過夜入境旅游者人數(shù)（人次）本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%　本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%5050491368633合計(jì)35814038545053300095392%330009282496612505384101996606外國(guó)人 29362831967072810926171%281092236139517231326383843614香港同胞3217631283225742868%2574224897506393010880747澳門同胞2181166727262414%7261565229119004191臺(tái)灣同胞30155328294224494085%2244919895423442571068054二、旅游飯店客房平均出租率和平均房?jī)r(jià)　本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%出租率% 1398%其中星級(jí)飯店1343%五星級(jí)1710%64四星級(jí)2078%三星級(jí)1224%二星級(jí)393%一星級(jí)4821%48平均房?jī)r(jià)2181%其中星級(jí)飯店2416%五星級(jí)2771%1135四星級(jí)1328%三星級(jí)470%二星級(jí)519%一星級(jí)3043%注：出租率比去年同月增減值計(jì)算單位為百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)為