【正文】 產(chǎn)權(quán)式酒店全程策劃方案第一章 項(xiàng)目概況項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)共十層，外加地下室（一層）及層頂加層（共二層）。其中標(biāo)準(zhǔn)層5~9層，單層面積約950 m2， m2， m2。（詳見項(xiàng)目“產(chǎn)權(quán)證附記”）物業(yè)營(yíng)業(yè)狀況項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記中規(guī)定房屋類型為旅館，用途為旅（賓）館。目前使用現(xiàn)狀為：（1）項(xiàng)目4~10層（加頂層附層及一層西入口大堂）為天翔大酒店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，由海航酒店集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，共有131套客房，客房類別普通雙標(biāo)房、普通大床房、豪華雙標(biāo)房、豪華大床房、行政房、豪華套房、海航套房。目前豪華標(biāo)房的折扣價(jià)格為300元/天，豪華套房折扣價(jià)格為600元/天，酒店客房的平均房?jī)r(jià)為327元/天/間，客房入住率為60%左右服務(wù)設(shè)施：餐飲設(shè)施:中餐廳、酒吧，娛樂設(shè)施:棋牌室、商場(chǎng)、健身室，服務(wù)設(shè)施:會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車場(chǎng) DDD電話 IDD電話。價(jià)格：（2005年11月1日入住標(biāo)價(jià)）客房類說明門市價(jià)格優(yōu)惠價(jià)格雙人標(biāo)準(zhǔn)間630248雙人大床間680258行政套間1280500豪華大床房680330豪華標(biāo)間850300（2）項(xiàng)目1至3層由“大宴樓”餐廳租用。包括一層?xùn)|側(cè)入口大堂及二、三層整層，目前營(yíng)業(yè)狀況良好。附：天翔大酒店項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)附記幢號(hào)室號(hào)部位建筑面積（平方米）房屋類型用途層數(shù)竣工日期701101旅館旅（賓）館102000113701201旅館旅（賓）館102000113701413旅館旅（賓）館102000113701414旅館旅（賓）館102000113701415旅館旅（賓）館102000113701416旅館旅（賓）館102000113701417旅館旅（賓）館102000113701418旅館旅（賓）館102000113701419旅館旅（賓）館1020001137014421旅館旅（賓）館102000113701501旅館旅（賓）館102000113701601旅館旅（賓）館102000113701701旅館旅（賓）館102000113701801旅館旅（賓）館102000113701901旅館旅（賓）館1020001137011001旅館旅（賓）館102000113701地下室旅館旅（賓）館102000113701屋頂二層旅館旅（賓）館102000113701屋頂一層旅館旅（賓）館102000113合計(jì)二、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境要素分析 地理位置項(xiàng)目位于虹口區(qū)曲陽路701號(hào)，處于中山北二路、曲陽路、東體育會(huì)路三路交叉的三角地帶，東靠曲陽路、南至中山北二路、西臨東體育會(huì)路位置優(yōu)越，交通便利。 片區(qū)屬性：曲陽路商務(wù)中心 周邊景觀環(huán)境調(diào)查項(xiàng)目西鄰曲陽公園，自然風(fēng)景良好。南邊與中山北二路之間有50米寬的休閑綠化帶，可進(jìn)行小型的休閑娛樂活動(dòng)。因距中山北二路高架路較近，南向的視野與景觀會(huì)受到一定的影響。地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)目直入交通非常便利，緊靠?jī)?nèi)環(huán)高架線—中山北二路，15分鐘到達(dá)上?；疖囌荆?0分鐘到達(dá)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東側(cè)曲陽路連通四平路及大連西路10分鐘便可到達(dá)北外灘等購(gòu)物、觀光、旅游中心區(qū)。周邊公共交通便利，西側(cè)距軌道交通三號(hào)線汶水東路站步行15分鐘以內(nèi)，公交車有70、3282848等十多條線路，四通八達(dá)。周邊配套設(shè)施調(diào)查216。 餐廳：大宴樓216。 酒吧、KTV娛樂場(chǎng)所：夏威夷桑拿216。 購(gòu)物場(chǎng)所：易?買得、國(guó)際箱包中心、吉盛偉業(yè)、好美家216。 醫(yī)院：岳陽醫(yī)院、和平眼科醫(yī)院216。 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行216。 大學(xué)：工會(huì)學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)、上海外國(guó)語大學(xué) 216。 商務(wù)辦公：上海商務(wù)中心216。 公共活動(dòng)場(chǎng)所：曲陽公園、魯迅公園、虹口足球場(chǎng)第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析一、產(chǎn)權(quán)酒店分析（一） 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及分類產(chǎn)權(quán)酒店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIMESHARE）演變而來。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)酒店改革，而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)產(chǎn)權(quán)酒店的性質(zhì)在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有明顯區(qū)別，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。產(chǎn)權(quán)酒店的分類216。 時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。216。 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。216。 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購(gòu)買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人所有。216。 時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，這些分?jǐn)?shù)就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些分?jǐn)?shù)在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。分?jǐn)?shù)消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。（二）國(guó)外產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織2002年報(bào)告，%。到2003年。美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店已超過了1000個(gè)。在銷售方面，90年代初全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入為40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售額達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。（三）國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)發(fā)展在中國(guó)，投資產(chǎn)權(quán)式酒店始于１９９５年，至今已有１０多年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到２００多個(gè)，遍布全國(guó)25個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)日趨成熟，主要表現(xiàn)為：一是受惠旅游業(yè)的復(fù)蘇，旅游酒店業(yè)的發(fā)展空間巨大。２００４年旅游業(yè)景氣好轉(zhuǎn)，２００４年旅游行業(yè)的收入達(dá)６000多億元，同比增幅達(dá)２８．５％。入境游和國(guó)內(nèi)游全面增長(zhǎng)，旅游酒店業(yè)呈全面回升態(tài)勢(shì)，客房出租率和房?jī)r(jià)齊增。二是制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，同時(shí)國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)顯示出巨大潛力。據(jù)權(quán)威報(bào)告分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)到２０１０年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)家和第四大客源輸出國(guó)。在未來十年之內(nèi)，％的速度增長(zhǎng)，每年旅游業(yè)至少有１０％的增長(zhǎng)空間。三是國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)制度、法規(guī)和秩序日益規(guī)范，客戶的投資信心和安全感在提高四是近幾年國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)的數(shù)量日益增多，產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界和消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。目前在中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷售主要采取下列模式：開 發(fā)目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，基本以國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。經(jīng) 營(yíng)目前，無論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管）——兌現(xiàn)購(gòu)買者應(yīng)得得投資收益。這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購(gòu)買者對(duì)酒店未來經(jīng)營(yíng)管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營(yíng)管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營(yíng)行為的體制、機(jī)制（即保證購(gòu)買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。正常情況下，一般星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)成本占到整個(gè)酒店日常營(yíng)業(yè)額的30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是非?？捎^的，如果附以非常有營(yíng)業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和非常有價(jià)值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。目前，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，加之與國(guó)際接軌的管理模式，實(shí)際上酒店成型后的經(jīng)營(yíng)管理并無太大的難度存在，無論是聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項(xiàng)目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營(yíng)管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營(yíng)模式與所處地理位置的匹配性上。銷 售因?yàn)橥顿Y收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)投資的信心。（四）國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與發(fā)展模式國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)主體一般分為三類：酒店經(jīng)營(yíng)管理公司、旅游度假項(xiàng)目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，開發(fā)者退居幕后或進(jìn)行附加價(jià)值、增值項(xiàng)目的開發(fā)。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運(yùn)營(yíng)方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡(jiǎn)述如下：（1）純產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者所有，購(gòu)買者通過酒店的經(jīng)營(yíng)盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營(yíng)）購(gòu)買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營(yíng)的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營(yíng)模式為：216。 聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)；216。 開發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù)；216。 在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管；216。 對(duì)營(yíng)業(yè)收入—全部營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅；216。 分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過一年；216。 每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核；216。 開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購(gòu)買者依據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計(jì)算方式為：分紅總額 ╳該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間面積/營(yíng)業(yè)總面積或房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款216。 購(gòu)買者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁216。 酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入216。 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的聘用合同。上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營(yíng)模式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤(rùn)為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購(gòu)買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開發(fā)商。（2）返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的的，購(gòu)買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒有任何關(guān)系