【正文】 216。體現(xiàn)外立面效果示意圖出一種超凡的高貴品質(zhì)。因此，本地域內(nèi)具備開(kāi)放式商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位：由專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣” OF Hotel”的要求，以新穎的設(shè)計(jì)體現(xiàn)個(gè)性與檔次，用個(gè)性化的特點(diǎn)代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計(jì)及符合品味的軟裝飾。但考慮到項(xiàng)目所處的虹口區(qū)的區(qū)域性質(zhì)及地塊周邊的社會(huì)與自然環(huán)境，定位過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)較大，而定位過(guò)低則不能保障投資收益同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。第二章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)前期大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與分析，我們建議將本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：產(chǎn)品類型：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店檔次、級(jí)別：高檔次、超三星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店定位依據(jù)：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，在深入分析本項(xiàng)目可能定位的幾種類型：經(jīng)營(yíng)性（只租不售）賓館酒店、酒店式公寓、公寓式酒店及產(chǎn)權(quán)式酒店的基礎(chǔ)上，我們站在投資方的立場(chǎng)上從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、投資收益及經(jīng)營(yíng)管理等方面考慮，認(rèn)為將本項(xiàng)目定位“產(chǎn)權(quán)式酒店”最為經(jīng)濟(jì)與可行，優(yōu)點(diǎn)如下：216。與上海市的靜安、盧灣、虹橋、中山公園等中心城區(qū)高檔酒店商務(wù)中心不同，大柏樹(shù)曲陽(yáng)路酒店商務(wù)中心區(qū)因其地理位置的關(guān)系，主要吸引全國(guó)30多個(gè)省份的駐滬辦事處和相關(guān)的中小型企業(yè)在此安營(yíng)扎寨，而這些人員基本上長(zhǎng)駐上海，這已成為大柏樹(shù)曲陽(yáng)商務(wù)區(qū)的最主要特色?，F(xiàn)房6674(2F1T1C1W)338217132套已售完101套（四）曲陽(yáng)板塊分析１、 曲陽(yáng)路板塊概況 虹口區(qū)從南至北分為四個(gè)板塊， 曲陽(yáng)路板塊位于虹口區(qū)中北部，是指區(qū)中環(huán)線邯鄲路以南；中山北一路、大連西路以北，密云路以西；東、西方向分別與楊浦區(qū)的五角場(chǎng)板塊、閘北區(qū)的大寧、永和板塊相鄰，居民10萬(wàn)左右。銷售良好。辦公設(shè)單獨(dú)出入口，底層大堂挑空，有單獨(dú)的銀行和商務(wù)中心。A座是全產(chǎn)權(quán)、高標(biāo)準(zhǔn)的酒店物業(yè)（五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)）；B座是4A級(jí)的精裝修產(chǎn)權(quán)智慧寫字樓，房型面積為90—152平方米。同時(shí)，據(jù)資料顯示，目前上海市場(chǎng)約有9000套左右的酒店式公寓供應(yīng)出租，由于市中心高檔酒店式公寓數(shù)量比較有限，因此出租率基本保持在85％以上，特別受到一些外籍的高端管理人士的歡迎，市場(chǎng)前景十分看好n 2003年之前市場(chǎng)上的酒店式公寓分布說(shuō)明：2003年之前市場(chǎng)上的酒店式公寓主要分布于以下幾個(gè)地區(qū)：n 靜安地區(qū)的南京西路、江寧路以及曹家渡地區(qū)（世紀(jì)之門/藍(lán)朝部落/駿豪國(guó)際/君悅靜安/圣天地/靜安新格）n 西南面的徐匯、長(zhǎng)寧地區(qū)（虹橋首席/世紀(jì)時(shí)空/華獅公寓/嘉富麗苑/自由時(shí)代）n 閘北區(qū)的新客站地區(qū)及輕軌站附近（奔騰新干線/巴黎時(shí)韻/SOHO時(shí)代/感性達(dá)利/永興富邦）n 外灘及南外灘地區(qū)（青年匯/金銀匯/東渡大廈/寶利金/外灘自由自宅/世福匯）這些區(qū)域的共同特征為：辦公區(qū)域附近，且大多擁有輕軌、地鐵等軌道交通，來(lái)往便捷，生活配套設(shè)施到位，是住戶無(wú)論是在上下班，還是住家時(shí)，都能享受便捷與舒適。它集旅游、休閑、度假為一體，并擁有各種特色餐廳、標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套房、總統(tǒng)套房、現(xiàn)代化歌舞廳、健身桑拿、露天游泳池和會(huì)座130個(gè)?；洸恕案Ｔ泛ｕr酒家”，歐陸“柏麗西”餐廳，還有美食廣場(chǎng)、蘭香閣、大堂酒吧及荷里活迪斯科/卡拉OK。２００４年，在上?？偣步哟模福担比f(wàn)游客中，四分之三強(qiáng)為國(guó)內(nèi)游客，國(guó)內(nèi)游客的人數(shù)比２００３年增長(zhǎng)１２％。高星級(jí)市場(chǎng)份額增加又是客源結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果：在普通旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客和會(huì)議展覽三大宗客戶群體中，以三星級(jí)酒店為主要住宿地，駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重相對(duì)降低；而以高星級(jí)酒店為主要住宿地，支付房?jī)r(jià)高的商務(wù)散客、會(huì)展旅游團(tuán)隊(duì)的比重明顯增大。216。一般以此類方式為開(kāi)發(fā)目的的酒店，均會(huì)選擇一個(gè)國(guó)際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開(kāi)發(fā)的酒店加入該交換組織，購(gòu)買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)行時(shí)間上的交換，以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán)，用于休閑度假。 聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)；216。美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店已超過(guò)了1000個(gè)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人所有。無(wú)論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)產(chǎn)權(quán)酒店的性質(zhì)在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂(lè)為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。周邊配套設(shè)施調(diào)查216。 產(chǎn)權(quán)式酒店全程策劃方案第一章 項(xiàng)目概況項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半。 餐廳：大宴樓216。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有明顯區(qū)別，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。216。在銷售方面，90年代初全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入為40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售額達(dá)300億美元。 開(kāi)發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù)；216。此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開(kāi)發(fā)主體多為旅游度假類的開(kāi)發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項(xiàng)目為依托，購(gòu)買者的購(gòu)買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。 上海的四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況普遍看好，總?cè)胱÷时龋玻埃埃衬晟仙?．58％，達(dá)到７2．２％，較２００３年上浮２６．４％。主要是由于目前上海每年要舉辦的國(guó)際性會(huì)議至少有數(shù)百個(gè)，并呈逐年增多之勢(shì)上海酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)前景預(yù)測(cè)未來(lái)三到五年，上海酒店需求仍將處于上升通道。根據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)分析，預(yù)計(jì)未來(lái)三到五年，上海國(guó)內(nèi)旅游人次仍可能保持５％左右增長(zhǎng)，折合成住宿需求，每年遞增１１０－１２０萬(wàn)房夜次，與入境旅游的增量需求相當(dāng)。可容納340人的宴會(huì)廳及會(huì)議室供租用。1992年開(kāi)業(yè)2003年裝修（二）上海酒店地產(chǎn)市場(chǎng)分析１、 上海產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓比較類型產(chǎn)權(quán)酒店酒店式公寓經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理：包括酒店的管理服務(wù)和營(yíng)銷宣傳推廣客房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，酒店經(jīng)營(yíng)者一般會(huì)和業(yè)主簽訂515－30不等的協(xié)議，這期間，業(yè)主房間的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)歸酒店經(jīng)營(yíng)者。n 2004年上海酒店式公寓區(qū)域項(xiàng)目名稱總戶數(shù)（戶）面積范圍（m2）均價(jià)（元/ m2）總價(jià)（萬(wàn)元）虹口四季沙龍1805510392544891上海多倫多260441071320066160浦東久陽(yáng)濱江2567014017780126252碧云1081084576128005898Space Two4134868120005782靜安麗都新貴3776018019000114342協(xié)和城麗豪2195310021000100210閘北中興財(cái)富國(guó)際53049862000098172盧灣綠洲仕格維164401192300092273徐匯尚都143421101450061159閔行開(kāi)元地中海1966259003640/ 11個(gè)26274018088832300048342根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料2004年共推出11個(gè)酒店式公寓。打造“TOPAMOHO”概念的商務(wù)廣場(chǎng)。從7層至23層設(shè)為辦公標(biāo)準(zhǔn)層。今年8月9月各推兩批房源，以11500元的均價(jià) 銷售，開(kāi)盤3個(gè)月去化50%，兩棟商住樓，開(kāi)盤5個(gè)月去化速度緩慢，5月成交最高，之后每個(gè)月成交下降，下半年每月成交23套 多層住宅，5月入市 后，56月走掉一部分房源后 在8三個(gè)月有走量9月成交量最高6套今年3月份推出40套，當(dāng)月基本售完5月推出第2批房源，成交23套，而后走量停滯。該板塊是成熟的居住區(qū)， 板塊中北部是大柏樹(shù)曲陽(yáng)商圈。 曲陽(yáng)商圈零售業(yè)態(tài)以家電專業(yè)市場(chǎng)家電連鎖門店為主要特征，是上海家電市場(chǎng)的主要集散地，2004年曲陽(yáng)商務(wù)中心家電城的市場(chǎng)份額占到了上海家電市場(chǎng)的8% 。 快速實(shí)現(xiàn)投資收益。其次，因?yàn)轫?xiàng)目涉及到改建與擴(kuò)建工程，過(guò)高的定位將直接導(dǎo)致前期的投入成本增加，加大投資商的資金壓力；再次，由于項(xiàng)目原有結(jié)構(gòu)的限制，各房間的面積及結(jié)構(gòu)相對(duì)確定，原有結(jié)構(gòu)不能滿足酒店式公寓或高檔次酒店的需求，相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)定位是與項(xiàng)目現(xiàn)狀最為相符的。產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色216。商務(wù)酒店，顧名思義，是更注重于商務(wù)接待的酒店。216。 格調(diào)強(qiáng)調(diào)了時(shí)代和地域性，更主要的是適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)空間的需要和適宜現(xiàn)代人的審美口味。 色彩 色彩外觀色彩采用暖色調(diào)，以淺黃、白色為主調(diào)，以金黃、灰綠搭配，色塊大小、輕重比例及間隔搭配與建筑造型、體量明暗相配合。項(xiàng)目所處的上海曲陽(yáng)路商圈是一個(gè)商業(yè)、辦公、住宿集中的區(qū)域，區(qū)域獨(dú)特的交通及地理位置使得商圈內(nèi)商務(wù)辦公、旅游住宿人員較為集中。且酒店前面無(wú)任何遮擋，將來(lái)可以用燈光打亮的中英文酒店名置于樓頂，客人很容易就能找到該酒店。項(xiàng)目雖然交通便捷、地理位置較好。結(jié)論： 結(jié)合片區(qū)酒店商務(wù)中心的屬性特征，五角場(chǎng)商業(yè)中心、未來(lái)江灣城規(guī)劃以及M8軌道線的塵埃落定，片區(qū)商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店前景廣闊。商圈特點(diǎn)： 上海東北部的酒店商務(wù)中心區(qū) 家電專業(yè)市場(chǎng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年曲陽(yáng)商圈共有23座寫字樓，11座星級(jí)酒店，二星級(jí)以上酒店11座：蘭生大酒店(四星級(jí))、寶隆賓館(三星級(jí))、春申江大酒店(三星級(jí))、等遍布區(qū)內(nèi)。主體為兩幢22層的高層，均為33—77平方米左右的小面積房型，總建筑面積4萬(wàn)平方米，三梯十五戶，、。今年4月推出第3批，開(kāi)盤當(dāng)月成交60套，而后一直到11月成交1套。28層以上為酒店客房，包括頂部6層豪華商務(wù)套房及總統(tǒng)套房，共計(jì)標(biāo)準(zhǔn)客房457間、豪華套房35套及總統(tǒng)套房一套。曹家渡商圈，緊鄰蘇州河規(guī)劃總建筑面積超過(guò)43000平方米，由A、B兩棟高層建筑組成。外觀 藍(lán)朝部落 駿豪國(guó)際 萬(wàn)源晶典酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店的分布（1）上海酒店式公寓分布到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項(xiàng)目有80余個(gè)，總建筑面積在200萬(wàn)平方米以上，主要分布區(qū)域是浦東、長(zhǎng)寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。1992年開(kāi)業(yè)酒店風(fēng)格中西合璧大慶上海 中山北二路1515號(hào)離機(jī)場(chǎng)距離（公里）：20（距浦東機(jī)場(chǎng)43公里） 離火車站距離（公里）：8 離市中心距離（公里）：10 離四川北路距離（公里）：三星豪標(biāo)B 268元 豪標(biāo)A 288元自助早餐：20 加床：60會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車場(chǎng) 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 商場(chǎng) 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 按摩室 上海大慶石油大廈是大慶市石油管理局在上海投資建造的一座三星級(jí)大酒店，毗鄰曲陽(yáng)商務(wù)中心，總建筑面積二萬(wàn)五千余平方米。酒店餐飲設(shè)施設(shè)有八個(gè)獨(dú)立的中餐廳。（2）國(guó)內(nèi)旅游人次的增加會(huì)對(duì)三星級(jí)以下經(jīng)濟(jì)型酒店客房需求起拉動(dòng)作用。四、五星級(jí)出租率比三星級(jí)高出７－８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。這一房費(fèi)水平超過(guò)北京３００多元，也明顯高于亞洲其它城市，比新加坡和曼谷的五星級(jí)酒店分別高出６１％和５３％，已基本與香港持平。（3） 度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店）度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式均是以保證購(gòu)買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運(yùn)營(yíng)方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡(jiǎn)述如下：（1）純產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者所有，購(gòu)買者通過(guò)酒店的經(jīng)營(yíng)盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營(yíng)）購(gòu)買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營(yíng)的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營(yíng)模式為：216。到2003年。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。產(chǎn)權(quán)酒店是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。周邊公共交通便利，西側(cè)距軌道交通三號(hào)線汶水東路站步行15分鐘以內(nèi)，公交車有70、3282848等十多條線路，四通八達(dá)。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。 酒吧、KTV娛樂(lè)場(chǎng)所：夏威夷桑拿216。產(chǎn)權(quán)酒店的分類216。 時(shí)值度假型酒店所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。 在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管；216。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。平均每間客房收入比２００３年增長(zhǎng)５３．５％?！　。煟?）入境旅游人次的增長(zhǎng)拉動(dòng)對(duì)三星級(jí)及以上客房的需求。這部分增長(zhǎng)需求，主要集中在三星級(jí)和