【正文】 。商圈特點： 上海東北部的酒店商務(wù)中心區(qū) 家電專業(yè)市場根據(jù)統(tǒng)計，2004年曲陽商圈共有23座寫字樓，11座星級酒店，二星級以上酒店11座：蘭生大酒店(四星級)、寶隆賓館(三星級)、春申江大酒店(三星級)、等遍布區(qū)內(nèi)。與上海市的靜安、盧灣、虹橋、中山公園等中心城區(qū)高檔酒店商務(wù)中心不同，大柏樹曲陽路酒店商務(wù)中心區(qū)因其地理位置的關(guān)系，主要吸引全國30多個省份的駐滬辦事處和相關(guān)的中小型企業(yè)在此安營扎寨，而這些人員基本上長駐上海，這已成為大柏樹曲陽商務(wù)區(qū)的最主要特色。 曲陽商圈零售業(yè)態(tài)以家電專業(yè)市場家電連鎖門店為主要特征，是上海家電市場的主要集散地，2004年曲陽商務(wù)中心家電城的市場份額占到了上海家電市場的8% 。 片區(qū)內(nèi)商場主要有大型家電商場、家具城、百貨賣場和酒店賓館等。包括國際箱包中心、曲陽商務(wù)中心、曲陽商務(wù)中心家電城、永樂家電城、友誼家電城、吉盛偉邦家具中心、家樂福、好美家、易買得大賣場?！^(qū)域房產(chǎn)現(xiàn)狀和前景（1）供給一手房市場房源緊缺，目前在曲陽地區(qū)僅5個新盤287套房源，集中在曲陽板塊西部（中山北路以西），二手房市場老公房是主角，該地區(qū)與其它板塊相比，次新盤的數(shù)量很少，房源在市場上也少見，自然唱主角的就是老公房了。明年初板塊將推出2個新盤，東部的曲陽商務(wù)圈的復(fù)城國際，和西部的凱陽新邸。復(fù)城國際總建面15萬方，產(chǎn)品規(guī)劃為住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業(yè)為一體的綜合小區(qū)，并將在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有市中心稀有聯(lián)排別墅。（2）價格今年住宅市場的新房累計成交均價在11000元/平方米左右 。老公房的均價10000元/平米，次新房評估價在12000－15000元/平方米左右。酒店式公寓的銷售均價9000元/平米，房租水平為1元/天/平米商務(wù)寫字樓的成交均價在1100018000元/平方米 。曲陽路商務(wù)中心 寫字樓銷售價格18000元/平方米，邯鄲路逸仙路元和投資大廈12000元/平米商鋪1F的租金水平，未來，隨著新江灣城規(guī)劃、五角場商業(yè)中心的落成、M8線的建設(shè)塵埃落定，將為曲陽商圈的房地產(chǎn)發(fā)展錦上添花。與曲陽路商務(wù)中心區(qū)同一商圈的紀(jì)念路（即寶隆賓館所在的商業(yè)街）一線規(guī)劃，一批高檔酒店、商務(wù)樓、高級公寓、娛樂設(shè)施、大型賣場等，按照形成完整酒店商務(wù)區(qū)的要求已開始施工建設(shè)。在內(nèi)環(huán)沿線，因為部分工業(yè)用地得到調(diào)整，以利于商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，結(jié)合已有的曲陽商務(wù)中心，預(yù)計未來該區(qū)域附近的商務(wù)設(shè)施還將得到穩(wěn)步發(fā)展。區(qū)域內(nèi)除去北部的廠區(qū)以外，其它位置已無可供開發(fā)土地，所以近一段時期內(nèi)，曲陽地區(qū)的房產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)目前的態(tài)勢。在內(nèi)環(huán)沿線，因為部分工業(yè)用地得到調(diào)整，有利于商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，結(jié)合已有的曲陽商務(wù)中心，預(yù)計未來該區(qū)域附近的商務(wù)設(shè)施還將得到穩(wěn)步發(fā)展。結(jié)論： 結(jié)合片區(qū)酒店商務(wù)中心的屬性特征，五角場商業(yè)中心、未來江灣城規(guī)劃以及M8軌道線的塵埃落定，片區(qū)商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店前景廣闊。第二章 項目定位一、項目市場定位根據(jù)前期大量細(xì)致的市場調(diào)研與分析，我們建議將本項目的產(chǎn)品定位為：產(chǎn)品類型：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店檔次、級別：高檔次、超三星級產(chǎn)權(quán)式酒店定位依據(jù)：根據(jù)項目現(xiàn)狀，在深入分析本項目可能定位的幾種類型：經(jīng)營性（只租不售）賓館酒店、酒店式公寓、公寓式酒店及產(chǎn)權(quán)式酒店的基礎(chǔ)上，我們站在投資方的立場上從開發(fā)經(jīng)營、投資收益及經(jīng)營管理等方面考慮，認(rèn)為將本項目定位“產(chǎn)權(quán)式酒店”最為經(jīng)濟(jì)與可行，優(yōu)點如下：216。 快速實現(xiàn)投資收益。產(chǎn)權(quán)式酒店是將整個酒店項目分割成若干小產(chǎn)權(quán)，將產(chǎn)權(quán)出售出小業(yè)主，然后再聘用專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，以分紅或返租的方式補(bǔ)償業(yè)主的投資收益。對于開發(fā)商來說，這樣的方式相對可較快實現(xiàn)項目銷售，從而快速收回投資成本與獲得投資利潤。216。 開發(fā)與經(jīng)營管理分離，實現(xiàn)專業(yè)化運作。本項目的投資涉及到工程擴(kuò)建的開發(fā)過程，本項目投資的重點亦應(yīng)在于收購擴(kuò)建銷售（收回成本并實現(xiàn)利潤）。而項目后續(xù)的酒店經(jīng)營管理是一項較為專業(yè)化與系統(tǒng)化的管理過程，需要專業(yè)的管理模式、組織體系及大量的人員配備等來完成，對于非專業(yè)化公司來說組建這個的團(tuán)隊的管理成本及組織難度相對較高，因此更好的方式是選擇專業(yè)化的酒店管理公司經(jīng)營管理。如果定位為“產(chǎn)權(quán)式酒店”，則兩個問題都能夠很好地解決。216。 迎合市場需求，確保順利銷售在上海市星級賓館、酒店持續(xù)高入住率、相應(yīng)產(chǎn)品供不應(yīng)求及未來幾年前景看好的情況下，資本市場及眾多小投資者開始關(guān)注酒店賓館業(yè)的投資。對于大多數(shù)的中小投資者來說，很少有能力參與經(jīng)營或整個項目買斷，因此他們會把更多的眼光投向了投資門檻低、收益大、見效快的產(chǎn)權(quán)式酒店，而目前上?？晒┑漠a(chǎn)權(quán)式酒店少之又少，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店及更為稀缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了大量的投資需求。在這種情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店一經(jīng)推出必將受到市場的追捧。216。 檔次定位與項目條件相符定位為中檔次的三星級主要考慮以下幾個因素：首先，項目所處地段決定。項目雖然交通便捷、地理位置較好。但考慮到項目所處的虹口區(qū)的區(qū)域性質(zhì)及地塊周邊的社會與自然環(huán)境，定位過高風(fēng)險較大，而定位過低則不能保障投資收益同樣存在風(fēng)險。其次，因為項目涉及到改建與擴(kuò)建工程，過高的定位將直接導(dǎo)致前期的投入成本增加，加大投資商的資金壓力；再次，由于項目原有結(jié)構(gòu)的限制，各房間的面積及結(jié)構(gòu)相對確定，原有結(jié)構(gòu)不能滿足酒店式公寓或高檔次酒店的需求，相對來說這個定位是與項目現(xiàn)狀最為相符的。商務(wù)酒店定位細(xì)分商務(wù)酒店的目標(biāo)消費群，不言而喻是商務(wù)客人。我們所謂的商務(wù)客人是指在激烈競爭中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場的各路精英。從基層業(yè)務(wù)員到高層CEO，他們長年累月四處奔波，快節(jié)奏穿梭于國內(nèi)外各大城市之間。商務(wù)酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，以便有針對性地為其提供特色服務(wù)的酒店。 二、項目功能定位：“OF （Office—Family)Hotel”多功能商務(wù)酒店定位解析：BOF是英文Buisness、Office、Family的縮寫，三個單詞含義分別為商務(wù)活動、辦公和家庭。意指商務(wù)酒店的核心功能應(yīng)為三大板塊，即：客人商務(wù)活動中的好秘書、好管家，商旅途中的辦公基地，商務(wù)客人的家外之家。”FOB Hotel”是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能商務(wù)酒店。功能定位依據(jù)216。 項目所處的位置適合于經(jīng)營商務(wù)酒店。商務(wù)客人從出發(fā)地到酒店主要有三種交通方式，即飛機(jī)、火車、公務(wù)車。這類客人惜時如金，酒店選址必須滿足其快捷、舒適要求：一是行程短；二是少塞車；三是易尋找；四是有足夠的停車場。本項目完全具備以上四項要求。項目坐落在上海內(nèi)環(huán)高架路—中山北二路邊，客人從機(jī)場出發(fā)，一路高架，無任何紅綠燈路口，唯一一個紅綠燈路口即到本酒店，車程僅需30分鐘；至上?；疖囌就瑯臃奖?，且僅需十五分鐘即可到達(dá)；酒店地下一層面積達(dá)2100多平米，可改造為地下停車庫；項目與中山北二路高架前僅有3050的綠化帶隔開，視眼開闊。且酒店前面無任何遮擋，將來可以用燈光打亮的中英文酒店名置于樓頂，客人很容易就能找到該酒店。 三、項目經(jīng)營定位：由專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理四、項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣” OF Hotel”的要求，以新穎的設(shè)計體現(xiàn)個性與檔次，用個性化的特點代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計及符合品味的軟裝飾。產(chǎn)品設(shè)計特色216。 雙層套間設(shè)計項目頂層設(shè)計為復(fù)式豪華套間，商務(wù)廳、會客廳與休息室分離，面積控制為150~200平米。雙層套間設(shè)計首先在區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)差異化，具備明顯競爭力，其次少量的高檔次套間能夠提升酒店的檔次形象，還有重要的一點是，雙層套間設(shè)計在結(jié)構(gòu)布局上能夠節(jié)省過道空間，增加使用面積。復(fù)式套間示意216。 長包房設(shè)計（帶簡易廚房）部分樓層設(shè)計具有長期居住功能的房間，因此設(shè)計有簡易廚房，使房間的功能更人性化。216。 套間小型SPA設(shè)計 在部分高檔套房內(nèi)設(shè)獨立的SPA空間，差異化品質(zhì)凸顯。216。 外凸飄窗設(shè)計在中高檔住宅中常出現(xiàn)的飄設(shè)計廣泛歡迎，但在酒店項目中很少出現(xiàn)。原因可能在于其的實用性、安全性及成本，但顧客的品味是不斷提高的，我們用成熟的技術(shù)較低的投入營造出住店如在家的感覺，不旦能體現(xiàn)出個性化，相信更能迎合消費者的需求。在酒店評級中有無陽臺亦是其中一項但陽臺的安全性與實用性較低，在本項目中做外凸飄窗的可行性更大一些。216。 全面配套服務(wù)設(shè)施按三星級酒店硬件設(shè)施要求的標(biāo)準(zhǔn)，對本項目進(jìn)行全面改造與配套，包括停車場、回車道、室內(nèi)大廳、休息廳、會議室、健身房、休閑娛樂場所、及服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。五、項目價格定位經(jīng)過前期大量的產(chǎn)品價格調(diào)研，綜合比較了上海市及本區(qū)域內(nèi)同類型酒店的價格、區(qū)域內(nèi)住宅、辦公樓價格、酒店式公寓價格等，經(jīng)過整理及調(diào)價分析，將本產(chǎn)品價格定位為：均價：12500元/平方米六、項目形象定位“市”間稀有產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店OF 商棧1. 案名2. LOGO 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議一、設(shè)計說明二、設(shè)計理念上海已經(jīng)發(fā)展成為一個國際化的經(jīng)濟(jì)大都市，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運輸業(yè)在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。項目所處的上海曲陽路商圈是一個商業(yè)、辦公、住宿集中的區(qū)域，區(qū)域獨特的交通及地理位置使得商圈內(nèi)商務(wù)辦公、旅游住宿人員較為集中。因此，本地域內(nèi)具備開放式商務(wù)酒店經(jīng)營的基礎(chǔ)。商務(wù)酒店，顧名思義，是更注重于商務(wù)接待的酒店。其在具備一般酒店設(shè)計功能的基礎(chǔ)上，應(yīng)有更為完善的商務(wù)功能設(shè)施。在設(shè)計時要充分應(yīng)用“BOF”理念。 由于本項目空間的特殊性在原有結(jié)構(gòu)上進(jìn)行擴(kuò)建工程。因此對于空間的利用即要充分展示功能定位，又需以原有框架結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。，在空間的構(gòu)思與利用上，摒棄陳舊的室內(nèi)幾面體排布方式，在結(jié)合功能需要的同時，開成有意境、可品味具內(nèi)涵豐富的空間，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成一個獨特的“BOF”空間。三、產(chǎn)品設(shè)計建議1. 外觀立面設(shè)計216。 造型原有的設(shè)計外觀、體形及設(shè)計的手法已較為落后，加之后來的“大宴樓“餐廳門樓采用了與酒店風(fēng)格截然不同的裝修風(fēng)格，使得整個酒店外立面現(xiàn)狀不倫不類，雜亂無章。在原有造型基礎(chǔ)改頭換面，要體現(xiàn)項目的功能定位和形象定位。216。 風(fēng)格上海是一個開放的、東西文化交融的城市，海派文化更是這個城市獨特而倍受推崇的文化因素。現(xiàn)代商務(wù)越來越國際化，商界精英們所下塌的場所是拒絕簡單的鋼筋水泥的堆砌與平庸的千篇一律“現(xiàn)代符號建筑”。我們的風(fēng)格可理解為古典文化與現(xiàn)代文化的交融，古典的造型及形式、符號，現(xiàn)代的材料及手法的統(tǒng)一使用，以表達(dá)一種有深厚底蘊、有思想意境而又緊跟現(xiàn)代節(jié)奏的尊貴格調(diào)。216。 色彩外觀色彩采用暖色調(diào)，以淺黃、白色為主調(diào)，以金黃、灰綠搭配，色塊大小、輕重比例及間隔搭配與建筑造型、體量明暗相配合。體現(xiàn)外立面效果示意圖出一種超凡的高貴品質(zhì)。216。 尺度在對原有框架進(jìn)行改造與利用的條件下，不惜損失面積，大膽擴(kuò)充一層大堂空間，體現(xiàn)西方建筑的超凡尺度以烘托整幢大廈的氣派及高貴。細(xì)部尺度考慮以人為本為出發(fā)點，以方便、實用、舒適宜人為目的，大小尺度的對比，更突出建筑的氣派與尊貴。216。 環(huán)境將來建筑周圍環(huán)境的地面進(jìn)行重新鋪裝，對門口的變電站房進(jìn)行協(xié)調(diào)換位，統(tǒng)籌考慮花池、燈飾藝術(shù)品及植物搭配。將西方現(xiàn)代環(huán)境布置藝術(shù)與上海本身的地域文化特點結(jié)合中，營造適宜的景觀環(huán)境。216。 照明建筑外觀設(shè)計中夜景的設(shè)計是重要的一環(huán)，特別是作為商業(yè)建筑，夜間的形象有時要重要于日間景觀，夜景的設(shè)計主要是先靠燈光來達(dá)到效果，在建筑輪廓光、局部照明、人口照明、植物及環(huán)境地面照明、光源位置與建筑距離、明度、光線和照射方式、光源色彩都應(yīng)作具體考慮大堂 大堂是建筑內(nèi)部裝飾重點，是內(nèi)外空間的交點，亦是酒店內(nèi)部空間裝飾及服務(wù)設(shè)施的一面鏡子，大堂能直接反映出內(nèi)部各方面質(zhì)量、功能，包括在心理上給人對酒店服務(wù)的質(zhì)量及服務(wù)功能的認(rèn)識。 項目當(dāng)前的問題在于大堂空間過于局促，挑高空間過小，服務(wù)臺藏在角落里，使用客人進(jìn)入后有壓抑的感覺。因此，建議不珍損失一些面積，將二層再向后退臺，留足大堂挑高空間。大堂效果示意圖216。 色彩 色調(diào)為主，采用高明度材質(zhì)，地面拼花采用現(xiàn)代構(gòu)圖，亦強(qiáng)調(diào)材料在色彩上及明度上對比，橢圓形狀亦帶出少許古典味。與地面相呼應(yīng)，大堂兩條獨立栓軸天花亦作橢圓構(gòu)圖，燈池頂部貼金箔，金箔的采用在燈光下會產(chǎn)生迷離閃爍的效果。墻身大部分采用爵士白大理石裝飾，爵士白材料潔白光滑，材質(zhì)細(xì)膩，石材紋路少而美觀。大堂整體色彩設(shè)計參考古羅馬及中世紀(jì)歐洲宮廷建筑做法，白石柱身配上金色柱頭柱座，整體墻身采用白石，僅以其它少量色彩作為配飾。通過紅色、黃色、綠色、黑色等點綴，來營造一種高級商務(wù)殿堂氛圍。216。 造型古建筑的比例與線條及基本造型，但去掉了繁復(fù)的雕砌及花飾。在營造古典空間和皇家氣派的同時，高舍棄了中世紀(jì)給人視覺上的萎靡不振的沉重感覺。強(qiáng)調(diào)了時代和地域性，更主要的是適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)空間的需要和適宜現(xiàn)代人的審美口味。216。 格調(diào) 氛圍來自相同的物料、顏色和燈光的運用，光線有燈槽、點光源和局部射燈集中照明三個來源，而大堂的格調(diào)則通過使用特殊造型及陳設(shè)，如藝術(shù)品設(shè)置、植物配置、鍛鐵幾、風(fēng)水球、壁合等等來形成。 客房216。 設(shè)計基點很多酒店注重外觀與大堂的設(shè)計卻不重視客房設(shè)計。其實客人入駐酒店，大部分時間均在客房度過，面對生活水準(zhǔn)和空賞力都日漸提高的客人，對酒店客房從功能、面積、戶型到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色．甚至在酒拒、衣柜的做法都有了較高的要求，而對于商務(wù)客人來說，對技術(shù)需求更為強(qiáng)烈：寬帶網(wǎng)、電子郵件、移動電話、手提電腦，都需要設(shè)計師把這些功能加以布置；再者，床是至關(guān)重要的，這是客人在房間里使用最長時間的地方，一定要大而且質(zhì)量要高；其次，浴室、淋浴、浴缸、洗臉盆和坐便器，而且最好做到干濕分區(qū)。我們設(shè)計的出發(fā)點是一定要有創(chuàng)意，客房里的顏色