天津津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃-資料下載頁
2025-05-15 02:09本頁面
【正文】 提下，節(jié)省10%也是有可能的。當(dāng)然操作不當(dāng)也有可能突破估算價。按總銷售面積，，雖然作為辦公等輔助用房，其投資價值依然存在，理論上應(yīng)該全部銷售出去，15135=5339萬元的效益。嚴格仔細計算，則總銷售面積要與批準的面積一致，銷售收入還會增加，因為有些作為管理用房、輔助用房的面積，沒有計入銷售面積內(nèi)。嚴格地說，一切用于產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)的面積都要分攤在產(chǎn)權(quán)式酒店銷售面積內(nèi)，盡管業(yè)主買的面積并不大，但與之服務(wù)的面積都要分攤進去。由于只是初步的估算，所以并沒有這樣計算仔細。再譬如，5000余平方米的地下車庫，如果改造成機械式雙層泊位，可以增加泊車數(shù)量不少，將泊位打包成產(chǎn)權(quán)式泊車位出售，讓投資人能夠得到好的回報，讓項目獲得更大的利潤空間。在繁華的天津火車站附近，汽車泊位也是一筆不可忽略的、很大的投資收入，投資人可以把這個利益出讓給投資者，從而雙方都得到良好的投資回報。五、 產(chǎn)權(quán)式酒店成功的關(guān)鍵在市場經(jīng)濟的鏈條中，一個合理的運作模式是各方利益最終趨向平衡的模式。產(chǎn)權(quán)式酒店是多方利益相結(jié)合的中間產(chǎn)品，把握利益的平衡點是項目成功的關(guān)鍵。產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)、銷售、回報、運營等模式，在設(shè)計上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方（專業(yè)酒店管理者）、購買業(yè)主三方的利益，其均衡點在于酒店長期穩(wěn)定的經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)酒店從本質(zhì)上講，它是二次置業(yè)，所以重點在于：在規(guī)劃設(shè)計上要注重適用性和有效性，注重酒店細節(jié)設(shè)計對運營成本和投資回報的影響，它包括：面積、戶型、裝修及設(shè)施配套等，其中設(shè)施配套十分重要。因為設(shè)計、設(shè)施配套等對未來的經(jīng)營有極大影響，細節(jié)決定成敗，建議在成立專門班子之后，聘請專業(yè)策劃人員集思廣益，把功課做足在開工前。項目的成功在于兩大策劃：一是項目開始前的前期策劃，二是項目開始后的銷售策劃。項目的成功與否關(guān)鍵在于銷售策劃，而項目的效益高低，與項目的前期策劃緊密相關(guān)。六、 產(chǎn)權(quán)式酒店的計劃安排首先，項目若重啟，需要成產(chǎn)一個專門的公司或機構(gòu)，對項目的投資與回報負責(zé)，或者簽訂經(jīng)濟目標責(zé)任書，確保項目的目標利潤最大化。新成立的公司可以股東權(quán)益的方式出現(xiàn)，盡量減少大廈過戶產(chǎn)生的稅費，降低成本。新公司成立后，開展項目前期的調(diào)研工作，聘請專業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店策劃團隊做周到項目策劃工作。同時，重新開始產(chǎn)權(quán)式酒店的設(shè)計工作。初步計劃安排如下：1． 用一個月的時間做前期準備工作，包括成立新的公司及為新公司工作所做的各項前期準備工作。2． 用三個月的時間完成項目詳細的策劃報告及產(chǎn)權(quán)式酒店的設(shè)計工作。即策劃用三個月的時間完成的同時，設(shè)計也用三個月時間完成，二個工序同時進行，相互不影響，總工期還是三個月。3． 用一個月左右的作為新設(shè)計完成后的審批報建工作。4． 用一個月左右為招投標工作。5． 考慮一個月的機動時間。以上共用半年的時間，項目就可以開工啟動。6．三萬平方米的項目重新改造裝修，如果冬季施工不受影響，估計全面完成產(chǎn)權(quán)式酒店的重新施工與裝修需要工期約一年左右。 項目啟動后，最主要的工作是項目的營銷團隊，從廣告、營銷策劃方案，到主題詞，怎樣包裝營銷，等等也是由專業(yè)的團隊完成，與工程進度同步進行。與此同時，還須辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)銷售手續(xù)，此手續(xù)尤為重要，沒有銷售手續(xù)，產(chǎn)權(quán)酒店就無法銷售，所以，這也是項目的一個重點內(nèi)容。即從項目啟動到項目完成需總工期為一年半左右。在這個過程中，有許多工作是同步進行的，如辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等。因為除了完成主體工程之外，主要還有許多不可或缺的配套工程，且裝修是一個慢工出細活的過程，不能操之太急，以免影響工程質(zhì)量。七、幾點建議對于一個投資近二個億的工程，不做則已，要做就要做出特色來，使其投資產(chǎn)生附加的品牌作用，即在應(yīng)該有的基本投資上，再加一點宣傳費用，為創(chuàng)造品牌做一點投資，一舉兩得，這是開發(fā)此項目的一個附加價值。為了使項目做得有特色，有投資價值，宜利用政府對節(jié)能工作的扶持政策。政府有節(jié)能改造的補助資金，將已建成的舊樓，改造成雙層節(jié)能LOWE玻璃的建筑，外墻加上保溫，以滿足工程對節(jié)能工作的要求，同時獲得政府的改造資金補貼。另外，由于酒店對熱水的需求較大，項目宜加大對太陽能供熱的投入，盡量運用高新技術(shù)，如現(xiàn)代先進的太陽能供熱技術(shù)等。還有就是空調(diào)工程，現(xiàn)在北京、南京等城市有利用地?zé)峁┡暮銣睾銤裥录夹g(shù)，可以極大地降低開發(fā)成本，增加賣點，創(chuàng)造好的經(jīng)濟效益。建一座產(chǎn)權(quán)式酒店容易，但要使投資二個億盡快賺回二個億難。所以本項目成功的關(guān)鍵，是要能找到并啟用知識較全面的人才，通過人才使用專才和團隊，發(fā)揮專才和團隊的力量，完善機制，制定目標責(zé)任，爭取獲得目標利潤最大化。之所以需要知識面全面的人材負責(zé)項目，主要產(chǎn)權(quán)式的酒店與業(yè)主的投資及產(chǎn)品成本等息息相關(guān)。項目必須目標利潤最大化，則每一個細節(jié)都必須重視，如設(shè)計中，一是要每一間產(chǎn)權(quán)酒店面積要合適，還要求功能全面、舒服適用，節(jié)約面積，便于經(jīng)營者能很好經(jīng)營。還要盡可能地節(jié)約面積，多做一些客房，使開發(fā)能夠確保利潤。同時還要盡可能地節(jié)省開發(fā)成本，等等。且將寫字樓改造成產(chǎn)權(quán)式酒店本身也是很有難度的。所以項目的成功與否，與項目負責(zé)人的知識水平，人品等諸多因素息息相關(guān)。只有制度全面，目標明確，監(jiān)管到位，項目才有可能成功。黃金位置的大廈，長期空置是對財產(chǎn)的浪費，針對具體情況的項目開發(fā)，是盤活資產(chǎn)使其利潤最大化的手段。宜抓緊時間，重新包裝它，并賣一個好價錢。這樣才能極大的物盡其用，使閑置產(chǎn)品能有高效回報。以上是對未經(jīng)考察的標的在短時間內(nèi)的初步分析，不妥之處甚多，僅供參考。李湘新200961523 / 2
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