天津津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃-資料下載頁
2025-05-15 02:09本頁面
【正文】 提下，節(jié)省10%也是有可能的。當(dāng)然操作不當(dāng)也有可能突破估算價(jià)。按總銷售面積，，雖然作為辦公等輔助用房，其投資價(jià)值依然存在，理論上應(yīng)該全部銷售出去，15135=5339萬元的效益。嚴(yán)格仔細(xì)計(jì)算，則總銷售面積要與批準(zhǔn)的面積一致，銷售收入還會(huì)增加，因?yàn)橛行┳鳛楣芾碛梅?、輔助用房的面積，沒有計(jì)入銷售面積內(nèi)。嚴(yán)格地說，一切用于產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)的面積都要分?jǐn)傇诋a(chǎn)權(quán)式酒店銷售面積內(nèi)，盡管業(yè)主買的面積并不大，但與之服務(wù)的面積都要分?jǐn)傔M(jìn)去。由于只是初步的估算，所以并沒有這樣計(jì)算仔細(xì)。再譬如，5000余平方米的地下車庫，如果改造成機(jī)械式雙層泊位，可以增加泊車數(shù)量不少，將泊位打包成產(chǎn)權(quán)式泊車位出售，讓投資人能夠得到好的回報(bào)，讓項(xiàng)目獲得更大的利潤空間。在繁華的天津火車站附近，汽車泊位也是一筆不可忽略的、很大的投資收入，投資人可以把這個(gè)利益出讓給投資者，從而雙方都得到良好的投資回報(bào)。五、 產(chǎn)權(quán)式酒店成功的關(guān)鍵在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鏈條中，一個(gè)合理的運(yùn)作模式是各方利益最終趨向平衡的模式。產(chǎn)權(quán)式酒店是多方利益相結(jié)合的中間產(chǎn)品，把握利益的平衡點(diǎn)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)、銷售、回報(bào)、運(yùn)營等模式，在設(shè)計(jì)上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方（專業(yè)酒店管理者）、購買業(yè)主三方的利益，其均衡點(diǎn)在于酒店長期穩(wěn)定的經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)酒店從本質(zhì)上講，它是二次置業(yè)，所以重點(diǎn)在于：在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要注重適用性和有效性，注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營成本和投資回報(bào)的影響，它包括：面積、戶型、裝修及設(shè)施配套等，其中設(shè)施配套十分重要。因?yàn)樵O(shè)計(jì)、設(shè)施配套等對(duì)未來的經(jīng)營有極大影響，細(xì)節(jié)決定成敗，建議在成立專門班子之后，聘請(qǐng)專業(yè)策劃人員集思廣益，把功課做足在開工前。項(xiàng)目的成功在于兩大策劃：一是項(xiàng)目開始前的前期策劃，二是項(xiàng)目開始后的銷售策劃。項(xiàng)目的成功與否關(guān)鍵在于銷售策劃，而項(xiàng)目的效益高低，與項(xiàng)目的前期策劃緊密相關(guān)。六、 產(chǎn)權(quán)式酒店的計(jì)劃安排首先，項(xiàng)目若重啟，需要成產(chǎn)一個(gè)專門的公司或機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的投資與回報(bào)負(fù)責(zé)，或者簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任書，確保項(xiàng)目的目標(biāo)利潤最大化。新成立的公司可以股東權(quán)益的方式出現(xiàn)，盡量減少大廈過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)，降低成本。新公司成立后，開展項(xiàng)目前期的調(diào)研工作，聘請(qǐng)專業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店策劃團(tuán)隊(duì)做周到項(xiàng)目策劃工作。同時(shí)，重新開始產(chǎn)權(quán)式酒店的設(shè)計(jì)工作。初步計(jì)劃安排如下：1． 用一個(gè)月的時(shí)間做前期準(zhǔn)備工作，包括成立新的公司及為新公司工作所做的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。2． 用三個(gè)月的時(shí)間完成項(xiàng)目詳細(xì)的策劃報(bào)告及產(chǎn)權(quán)式酒店的設(shè)計(jì)工作。即策劃用三個(gè)月的時(shí)間完成的同時(shí)，設(shè)計(jì)也用三個(gè)月時(shí)間完成，二個(gè)工序同時(shí)進(jìn)行，相互不影響，總工期還是三個(gè)月。3． 用一個(gè)月左右的作為新設(shè)計(jì)完成后的審批報(bào)建工作。4． 用一個(gè)月左右為招投標(biāo)工作。5． 考慮一個(gè)月的機(jī)動(dòng)時(shí)間。以上共用半年的時(shí)間，項(xiàng)目就可以開工啟動(dòng)。6．三萬平方米的項(xiàng)目重新改造裝修，如果冬季施工不受影響，估計(jì)全面完成產(chǎn)權(quán)式酒店的重新施工與裝修需要工期約一年左右。 項(xiàng)目啟動(dòng)后，最主要的工作是項(xiàng)目的營銷團(tuán)隊(duì)，從廣告、營銷策劃方案，到主題詞，怎樣包裝營銷，等等也是由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)完成，與工程進(jìn)度同步進(jìn)行。與此同時(shí)，還須辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)銷售手續(xù)，此手續(xù)尤為重要，沒有銷售手續(xù)，產(chǎn)權(quán)酒店就無法銷售，所以，這也是項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容。即從項(xiàng)目啟動(dòng)到項(xiàng)目完成需總工期為一年半左右。在這個(gè)過程中，有許多工作是同步進(jìn)行的，如辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等。因?yàn)槌送瓿芍黧w工程之外，主要還有許多不可或缺的配套工程，且裝修是一個(gè)慢工出細(xì)活的過程，不能操之太急，以免影響工程質(zhì)量。七、幾點(diǎn)建議對(duì)于一個(gè)投資近二個(gè)億的工程，不做則已，要做就要做出特色來，使其投資產(chǎn)生附加的品牌作用，即在應(yīng)該有的基本投資上，再加一點(diǎn)宣傳費(fèi)用，為創(chuàng)造品牌做一點(diǎn)投資，一舉兩得，這是開發(fā)此項(xiàng)目的一個(gè)附加價(jià)值。為了使項(xiàng)目做得有特色，有投資價(jià)值，宜利用政府對(duì)節(jié)能工作的扶持政策。政府有節(jié)能改造的補(bǔ)助資金，將已建成的舊樓，改造成雙層節(jié)能LOWE玻璃的建筑，外墻加上保溫，以滿足工程對(duì)節(jié)能工作的要求，同時(shí)獲得政府的改造資金補(bǔ)貼。另外，由于酒店對(duì)熱水的需求較大，項(xiàng)目宜加大對(duì)太陽能供熱的投入，盡量運(yùn)用高新技術(shù)，如現(xiàn)代先進(jìn)的太陽能供熱技術(shù)等。還有就是空調(diào)工程，現(xiàn)在北京、南京等城市有利用地?zé)峁┡暮銣睾銤裥录夹g(shù)，可以極大地降低開發(fā)成本，增加賣點(diǎn)，創(chuàng)造好的經(jīng)濟(jì)效益。建一座產(chǎn)權(quán)式酒店容易，但要使投資二個(gè)億盡快賺回二個(gè)億難。所以本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，是要能找到并啟用知識(shí)較全面的人才，通過人才使用專才和團(tuán)隊(duì)，發(fā)揮專才和團(tuán)隊(duì)的力量，完善機(jī)制，制定目標(biāo)責(zé)任，爭(zhēng)取獲得目標(biāo)利潤最大化。之所以需要知識(shí)面全面的人材負(fù)責(zé)項(xiàng)目，主要產(chǎn)權(quán)式的酒店與業(yè)主的投資及產(chǎn)品成本等息息相關(guān)。項(xiàng)目必須目標(biāo)利潤最大化，則每一個(gè)細(xì)節(jié)都必須重視，如設(shè)計(jì)中，一是要每一間產(chǎn)權(quán)酒店面積要合適，還要求功能全面、舒服適用，節(jié)約面積，便于經(jīng)營者能很好經(jīng)營。還要盡可能地節(jié)約面積，多做一些客房，使開發(fā)能夠確保利潤。同時(shí)還要盡可能地節(jié)省開發(fā)成本，等等。且將寫字樓改造成產(chǎn)權(quán)式酒店本身也是很有難度的。所以項(xiàng)目的成功與否，與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的知識(shí)水平，人品等諸多因素息息相關(guān)。只有制度全面，目標(biāo)明確，監(jiān)管到位，項(xiàng)目才有可能成功。黃金位置的大廈，長期空置是對(duì)財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)，針對(duì)具體情況的項(xiàng)目開發(fā)，是盤活資產(chǎn)使其利潤最大化的手段。宜抓緊時(shí)間，重新包裝它，并賣一個(gè)好價(jià)錢。這樣才能極大的物盡其用，使閑置產(chǎn)品能有高效回報(bào)。以上是對(duì)未經(jīng)考察的標(biāo)的在短時(shí)間內(nèi)的初步分析，不妥之處甚多，僅供參考。李湘新200961523 / 2
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