【正文】 還沒有專門的法律法規(guī)或其他規(guī)范予以調(diào)整，處境很是尷尬。這也就給開發(fā)商提供了很大的發(fā)揮空間。這就更要求投資者要懂法，才能更好地維護(hù)自身利益?！　　癜咐治觯骸　“咐?：“第一城”風(fēng)采依舊　　事件回放：由“中信國安集團(tuán)”投資30億歷時13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600畝，總建筑面積40多萬平方米。　　據(jù)了解，“第一城”的產(chǎn)權(quán)式酒店于2003年開始銷售，并提出了一種個人投資理財模式。即每份投資10萬元，投資期限最低3年，最長8年，在投資期限內(nèi)，投資者每年可獲得6%%的消費代金卡，現(xiàn)金回報每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續(xù)投資，即可以與當(dāng)初購買時同等的價比轉(zhuǎn)售給經(jīng)營公司。由于“第一城”的擔(dān)保機(jī)制相對健全，所以，自2003年銷售以來，取得了不俗的銷售業(yè)績，并如約兌現(xiàn)了兩次返租。2005年7月即將如約兌現(xiàn)第三次返租。至今，第一城的經(jīng)營狀況也是十分紅火的。　　專家講評：委托經(jīng)營、收益穩(wěn)定———產(chǎn)權(quán)式酒店兩大優(yōu)勢　　產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。提供包租，收益穩(wěn)定。不少“產(chǎn)權(quán)式酒店”都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等?！暗谝怀恰背兄Z的年投資回報率為6%，投資期限為3年至8年，以每份投資額15萬元計算，投資者每年可獲得的現(xiàn)金回報為9000元。基于此，業(yè)界普遍認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資回報相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險相對也小一些。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權(quán)，10至30天不等，對于異地置業(yè)者而言，像這樣利潤豐厚的投資渠道相當(dāng)具有吸引力?！　“咐?：“金色假日”遭遇擱淺　　事件回放：　　“N種投資方式，10%的固定回報”、“四星級酒店，10年回租，9％年租金收益”，這些都是一些產(chǎn)權(quán)式酒店推出時的宣傳口號，聽上去很美，也很誘人。但真正到了兌現(xiàn)的時候難免讓人尷尬。金色假日酒店位于北京延慶，于2002年7月封頂，2003年1月開始試營業(yè)。當(dāng)時在很多媒體上大打廣告。廣告介紹，金色假日酒店因其種種資源優(yōu)勢，投資回報豐厚，除了100%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)外，還有10%至30%的純利回報給業(yè)主。買了這種產(chǎn)權(quán)式酒店的房子，“就像搬回家一臺提款機(jī)”，可以“邊玩邊賺”。然而，一套30多萬元的客房，一年投資回報只有數(shù)百元。而按照物業(yè)管理公司的承諾，投資回報應(yīng)該是上萬元。由于無法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，很多業(yè)主停止了銀行還貸，并且，不斷有業(yè)主申請仲裁或向法院提起訴訟?！　＜抑v評：高額回報難保證　　北師大中國不動產(chǎn)學(xué)院黃興文博士認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店在北京還處于發(fā)展的初級階段，不成熟必然會出現(xiàn)一些問題，比如行業(yè)的信譽(yù)差等，同時，沒有相應(yīng)的法律來約束，所以，投資風(fēng)險還是存在。在國外，開發(fā)商都是把其作為一種長久的產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，而國內(nèi)的開發(fā)商很多都不是這樣操作的，市場前景自然也就看淡了，如果一切外部的條件都很健全，再加上良好的運作，前景還是值得期待的。對于金色假日，稍加分析不難發(fā)現(xiàn)，造成“金色假日”無法兌現(xiàn)承諾的原因主要有兩個方面，即銷售策略和經(jīng)營水準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)式酒店在中國于1992年興起于海南，是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商在研究了外國的分時度假之后，結(jié)合中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式推出的。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市也逐步形成燎原之勢。目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項目已經(jīng)發(fā)展到了200多個。北京、上海、廣州、深圳等地區(qū)相繼成功建設(shè)并推出形式各異的產(chǎn)權(quán)式酒店。隨著“中產(chǎn)階層”快速增長、商務(wù)活動日趨頻繁、度假觀念走向成熟，可以說國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件已經(jīng)基本具備，同時房產(chǎn)新政也促進(jìn)了這一投資渠道的走熱。 但由于產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)尚處于嬰幼兒發(fā)展階段，其本身不足之處日漸顯現(xiàn)，同時還欠缺相應(yīng)的法律、法規(guī)約束，尤其是由于產(chǎn)權(quán)分割出售，而導(dǎo)致長期經(jīng)營管理獲利能力的降低，從而可能使擁有高投資回報率的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資成為房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險領(lǐng)域。主要表現(xiàn)在：消費群體仍十分有限，消費規(guī)定有欠靈活性，投資回報承諾難以兌現(xiàn)，開發(fā)商的短期行為嚴(yán)重，分時度假聯(lián)盟體系尚待完善?；诖耍P者提出幾點投資建議。 首先，對酒店經(jīng)營管理水平進(jìn)行全面考察，明確業(yè)主對經(jīng)營管理的監(jiān)督權(quán)利。產(chǎn)權(quán)式酒店最主要的風(fēng)險集中在后期經(jīng)營管理上，因為投資產(chǎn)權(quán)式酒店，投資者實際得到的是由運營商提供的“代客理財＋投資置業(yè)”的服務(wù)。因而產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理水平，是決定物業(yè)是否可以升值的關(guān)鍵要素，即使對于自用型的業(yè)主，酒店管理公司的專業(yè)性和水平，也是購買物業(yè)是否能夠帶來附加價值的判斷標(biāo)準(zhǔn)，因為只有具有成功酒店管理經(jīng)驗的公司，才能最大限度地挖掘經(jīng)營管理潛力，合理運用酒店的資源，使投資者和開發(fā)商達(dá)到雙贏的目的。因此，要弄清酒店由什么樣的管理者來經(jīng)營，剖析酒店管理公司設(shè)計的管理方案是否嚴(yán)密可行。 另外，最好能夠成立由業(yè)主代表、開發(fā)商、管理公司組成的董事會，確保經(jīng)營決策能反映業(yè)主意見；由業(yè)主組成監(jiān)事會，使管理公司的經(jīng)營行為得到監(jiān)督、酒店財務(wù)狀況得到審計。同時，也要明確業(yè)主作為出資人身份，可以向管理公司提出質(zhì)詢，管理層必須給予合理答復(fù)。 第二，重視開發(fā)商的資質(zhì)、實力和資信狀況。開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件，因為對產(chǎn)權(quán)式酒店來說，盡管發(fā)展商的實力背景和社會公信力不比酒店本身更重要，但在酒店經(jīng)營出現(xiàn)問題、發(fā)展商所承諾的投資回報不能兌現(xiàn)的情況下，這種實力背景和公信力就顯得尤為重要，因此投資者在選擇投資項目時應(yīng)格外謹(jǐn)慎。一方面要對開發(fā)商的資質(zhì)和資信狀況進(jìn)行調(diào)查；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個開發(fā)項目上的各個環(huán)節(jié)，如房屋品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)管理公司以及經(jīng)營管理等方面。特別值得注意的是，若發(fā)展商是一個產(chǎn)權(quán)式酒店項目的最初締造者，并無意在酒店行業(yè)做下去，就應(yīng)該對該項目倍加小心。 第三，對項目進(jìn)行嚴(yán)格的考察和評價。產(chǎn)權(quán)式酒店的重點不應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)，而該歸結(jié)為一種商業(yè)運營模式，即項目是否具備升值潛力。因此不但要分析目標(biāo)物業(yè)的地段價值，即根據(jù)該地的酒店經(jīng)營收益、客房入住率、旅游資源的豐富程度、已有及在建項目的規(guī)模來預(yù)測整體客戶入住情況，還要分析該酒店的定位，即根據(jù)該酒店的檔次、配套設(shè)施、客房價格以及希望吸引的客源，站在想入住酒店的客戶角度，分析目標(biāo)物業(yè)的定位是否合理。 最后，簽訂投資收益擔(dān)保補(bǔ)充協(xié)議和建立退出機(jī)制。一般來說，同開發(fā)商簽訂投資收益擔(dān)保補(bǔ)充協(xié)議是相當(dāng)必要的，其方式主要有兩種，即開發(fā)商擔(dān)保和保險公司擔(dān)保。若由母公司擔(dān)保，則相對穩(wěn)妥，而由項目公司擔(dān)保，風(fēng)險仍較大，因為項目公司的大部分資產(chǎn)已賣給了業(yè)主，且只承擔(dān)有限責(zé)任。相對而言，保險公司擔(dān)保較為理想。同時，由于產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬不動產(chǎn)投資，因此其流動性和變現(xiàn)能力應(yīng)成為主要考慮因素，也就是應(yīng)有退出機(jī)制的設(shè)計，如能否通過轉(zhuǎn)按揭方式進(jìn)行變現(xiàn)或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。 雖然目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店投資還存在諸多問題，但作為國際上一個發(fā)展成熟的投資產(chǎn)品，可以預(yù)見，隨著我國產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品品質(zhì)、投資方式等方面的不斷創(chuàng)新，這一房地產(chǎn)投資品種還是很有前途。一位正在代理產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的律師告訴記者，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報的承諾，是個很大的未知數(shù)。而產(chǎn)權(quán)式酒店在實際運作中，投資者根本就沒有能力時時監(jiān)督，只能坐等收益。因此，萬一酒店經(jīng)營出現(xiàn)問題，投資者的利益就會受到損害。在風(fēng)險出來之前，投資者根本就不會了解事實真相，等損害出現(xiàn)之后，很多投資者只能是被動接受?！　?005年旺銷樓盤 　　我國的產(chǎn)權(quán)式酒店10年前源于海南省，目前全國的產(chǎn)權(quán)式酒店項目已發(fā)展到了200多個。北京周邊地區(qū)目前已有六七個產(chǎn)權(quán)式酒店項目，今年冒出的新項目超過了半數(shù)。一位不愿意透露姓名的律師透露，如今，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)掀起了一股產(chǎn)權(quán)式酒店投資的熱潮，相關(guān)的訴訟案也將越來越多。由于國內(nèi)還沒有相關(guān)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店投資，投資者必須具備相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險意識?！　“咐胤拧　∧?萬元投資回報縮水不到1000元 　　酒店經(jīng)營不善擊碎李先生發(fā)財夢　　李先生可以說是北京比較早投資產(chǎn)權(quán)式酒店的一位投資者。2003年年初，李先生經(jīng)一位朋友介紹，投資10萬元購買了北京市郊區(qū)一個度假村一間客房長達(dá)70年的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)時，李先生和物業(yè)公司約定，每年贏利的60%歸李先生所有，40%歸物業(yè)公司。按照當(dāng)時物業(yè)公司給李先生規(guī)劃的前景，每年李先生至少可以得到2萬元左右的投資回報。就是說，李先生至少可以得到每年20%的投資回報?！　∪欢鴥赡晗聛恚钕壬偣驳玫降幕貓筮€不到2000元。根據(jù)物業(yè)方面的說法，目前酒店經(jīng)營不善，因此，回報少一些?！　±钕壬鷦t認(rèn)為，酒店究竟有多少贏利，他根本就不知道，因此，他也不知道酒店是不是真的沒有贏利。因此，李先生要求酒店物業(yè)退還他的10萬元本金。但物業(yè)方面表示，既然當(dāng)初李先生是購買了70年的產(chǎn)權(quán)，而且得到了房產(chǎn)證，物業(yè)就不能輕易退還李先生這筆錢?！　∧壳?，李先生已經(jīng)把給酒店發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)部門告上了法庭。因為在這個項目中，李先生拿到了70年的住宅房產(chǎn)證。酒店屬于商業(yè)用地，因此有關(guān)部門不應(yīng)該發(fā)放給他住宅房產(chǎn)證。李先生寄希望于退還房產(chǎn)證之后，將自己10萬元的血汗錢拿回來。而在投資上的損失，李先生也就認(rèn)了?！　∩疃确治觥　‘a(chǎn)權(quán)式酒店狂熱背后隱藏的種種風(fēng)險　　所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一個客房都各有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，而是像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。　　今年上半年，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍一樣冒了出來。4月16日，位于珠市口東大街的中欣安泰公司與美國戴斯DaysInn品牌簽約，雙方推出了截至目前京城惟一一家位于市中心的產(chǎn)權(quán)式酒店——中欣戴斯產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行銷售。此前，法國雅高酒店管理集團(tuán)與北京聯(lián)星房地產(chǎn)開發(fā)公司合作在亞北推出宜必思IBIS品牌酒店。而在3月份，中信國安第一城第三期的產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)如火如荼。　　產(chǎn)權(quán)式酒店的“改良”面孔　　據(jù)悉，新近推出的產(chǎn)權(quán)式酒店投資項目，已經(jīng)和以前的有所不同。　　一方面，投資回報不再使用物業(yè)和投資者分成的方式，而把收益固定下來，%，其中包括6%%的回報等值的酒店享用權(quán)。中欣戴斯產(chǎn)權(quán)酒店則是每年8%的租金回報和每年3天的免費入住期。另一方面，投資期限也不再長達(dá)數(shù)十年，而是比較有限的幾年。比如第一城最短投資期限為3年，最長為8年；中欣戴斯產(chǎn)權(quán)酒店的投資期限則設(shè)定為2年。這些項目還建立了退出機(jī)制，如第一城項目中規(guī)定，3年之后，對于那些不愿意繼續(xù)委托出租，而希望收回投資的業(yè)主，可將物業(yè)轉(zhuǎn)售給第三方或經(jīng)營公司，讓投資者全身而退。　　此外，在投資者最為關(guān)心的投資安全性問題上，這些項目一般也設(shè)立了擔(dān)保機(jī)制。第一城項目中，對于業(yè)主利益以及轉(zhuǎn)售機(jī)制由中信國安集團(tuán)提供第三方的全程擔(dān)保?！　≌且驗檫@些誘人的條件，目前許多產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售進(jìn)行得非常順利。背靠著中信國安140億資產(chǎn)的強(qiáng)大后盾，“第一城”僅高檔高爾夫公寓現(xiàn)房第一天的發(fā)行額就超過了6100萬元，其中個人投資所占比例達(dá)到80%，最大一筆個人投資為600萬元。中欣戴斯產(chǎn)權(quán)式酒店剛剛開始銷售，就有97人簽約，成交金額1458萬元。此外，表示認(rèn)購金額將達(dá)到1200多萬元。　　理想條件下計算出來誘人的高回報　　產(chǎn)權(quán)式酒店在國外已經(jīng)發(fā)展了很長時間，相關(guān)法律非常健全，但在我國還屬于新生事物。尤其是在北京，也只有兩三年的發(fā)展時間。國內(nèi)目前還沒有相關(guān)法律給予制約，因此，一旦發(fā)生糾紛，投資者將面臨很大的麻煩。為此，法律界人士提醒投資者，在投資產(chǎn)權(quán)式酒店之前，投資者就要對投資風(fēng)險心中有數(shù)?！　τ诋a(chǎn)權(quán)式酒店來講，其最主要的風(fēng)險集中在后期經(jīng)營管理上。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營重要在于所處地理位置以及經(jīng)營模式是否有特色，另外酒店管理公司的管理經(jīng)驗也至關(guān)重要。　　經(jīng)緯時代經(jīng)紀(jì)公司一位負(fù)責(zé)人表示，前些年“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念被一些單純追求利潤的開發(fā)商利用，將許多本來不具備產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營條件的項目蓄意包裝成產(chǎn)權(quán)式酒店大肆兜售，同時，那些對酒店經(jīng)營模式不甚了解的投資者盲目跟進(jìn)，只看高回報就匆匆購買，往往追悔莫及?！　∫晃徽诖懋a(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的律師告訴記者，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報的承諾，是個很大的未知數(shù)。而產(chǎn)權(quán)式酒店在實際運作中，投資者根本就沒有能力時時監(jiān)督，只能坐等收益。因此，萬一酒店經(jīng)營出現(xiàn)問題，投資者的利益就會受到損害。在風(fēng)險出來之前，投資者根本就不會了解事實真相，等損害出現(xiàn)之后，很多投資者只能是被動接受?！　〈送猓@位律師還表示，產(chǎn)權(quán)式酒店的投入比較高，在所有投資類項目中，屬于奢侈品的層次。如中信國安第一城的購買金額至少要10萬元人民幣，中欣戴斯產(chǎn)權(quán)式酒店的最低投資金額是6萬元。因此，將這樣大一筆錢投資進(jìn)去，投資者一定要進(jìn)行全面考慮，除了安全性，還要考慮流動性問題，萬一著急用錢，應(yīng)該怎么辦。此外，產(chǎn)權(quán)式酒店投資還缺乏靈活性，比如大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)定，投資者應(yīng)在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期，這對于投資者來講，要考慮清楚是不是實用?！　＜医ㄗh　　把握要點 謹(jǐn)慎投資　　法律界人士表示，產(chǎn)權(quán)式酒店投資應(yīng)當(dāng)非常慎重，對于這個新生事物，在投資以前就要全面了解，盡量對其經(jīng)營等各方面做到心中有數(shù)?！　τ谕顿Y者而言，投資者和酒店物業(yè)之間的信息肯定是不對稱的，因此，多了解相關(guān)信息，才可能安心坐等高收益。在購買之前，投資者首先應(yīng)該了解產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營前景?！　》山缛耸空J(rèn)為，只有真正具有經(jīng)營前景的酒店項目才具備成為產(chǎn)權(quán)式酒店而被投資人購買的前提。因此，作為普通投資者，在投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店前既要盡可能根據(jù)酒店的位置、經(jīng)營形式、物業(yè)的區(qū)域性和發(fā)展前景等判斷物業(yè)本身的經(jīng)營前景和投資價值，同時也要嚴(yán)格考察酒店管理公司的管理經(jīng)驗和能力。只有有