【正文】 客回報(bào)超過2000萬元，上海200名投資客深陷國中星城，已為某些托管型物業(yè)投資敲響了警鐘。最后，為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，應(yīng)該同開發(fā)商簽訂擔(dān)保補(bǔ)充協(xié)議。再次，明確業(yè)主對(duì)于經(jīng)營權(quán)管理的監(jiān)督權(quán)利，最好能夠成立由業(yè)主代表、開發(fā)商、管理公司組成的董事會(huì)，使經(jīng)營決策可以反映廣大業(yè)主的意見。 該研究人士向投資者提出自己的忠告，在購買產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)要選擇高資信的開發(fā)商，這是保障投資人權(quán)益的前提條件。造成了傳統(tǒng)方式的分時(shí)度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進(jìn)入，影響了市場的健康發(fā)展。而消費(fèi)者由于對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店理解不是那么深刻，所以往往忽視一些問題，比如產(chǎn)權(quán)式酒店的軟件服務(wù)到底如何，延伸服務(wù)是否到位等等。難道是產(chǎn)權(quán)式酒店不適宜武漢這一方水土? 　　“國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)定業(yè)主應(yīng)在每年固定的時(shí)間使用一周左右的分時(shí)度假期，這與我國城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性?！?　　歐陽忐忑不安地等到了10月10日，來到項(xiàng)目現(xiàn)場，而他又一次失望了，面對(duì)歐陽在內(nèi)的二十余名業(yè)主的指責(zé)，該公司一位姓鮑的負(fù)責(zé)人承認(rèn)在履行合同義務(wù)上確有違約行為，該負(fù)責(zé)人解釋，目前公司確實(shí)有些資金鏈緊張，直接影響了業(yè)主的退賠事宜，目前公司總部正在磋商解決方案，由于公司方是跨國企業(yè)，所以溝通需要些時(shí)間，但公司盡快能讓事件平息下來，希望業(yè)主能保持耐性，并再次提出最終賠付期限為今年11月26日?！拔乙谎劬涂闯鰜碚麄€(gè)樓盤已經(jīng)事實(shí)上爛尾了，于是就向開發(fā)商提出了延誤交房賠付違約金的要求。 　　今年八月，開發(fā)商承諾的交房時(shí)間已到，可樓盤現(xiàn)場卻仍是一片工地景象。 　　收房不成賠錢不理 　　去年八月，歐陽同父母商量后拿出自己掙的和家里攢的35萬元，購買了一套地處琴臺(tái)大劇院旁某產(chǎn)權(quán)式酒店的一套公寓?！斑@些年來自己掙的錢和父母攢的錢恍如打了水漂?！鼻痍卣f。丘曦認(rèn)為國內(nèi)外產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者在投資理念上存在很大的區(qū)別，國外很多投資者只是將這種投資當(dāng)作是自己的“輔菜”，自己旅游時(shí)當(dāng)作酒店來用，平時(shí)則純粹是為了避免房間空置的資源浪費(fèi)，而將投資的房間作為客房委托給酒店管理公司進(jìn)行管理，對(duì)于收益的多少并不計(jì)較；而國內(nèi)包括東莞很多投資者卻將對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資當(dāng)作一種“主食”?！绷硗?，“在投資上一定要有品牌意識(shí)，知名品牌的酒店管理公司信譽(yù)度會(huì)較高。 　　策略：投資產(chǎn)權(quán)式酒店要謹(jǐn)慎對(duì)此，一位產(chǎn)權(quán)式酒店的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的前景還是充滿信心，“相信產(chǎn)權(quán)式酒店或?qū)?huì)慢慢被人們接受，畢竟該投資項(xiàng)目的受益是巨大的，也不用投資者直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，更多的風(fēng)險(xiǎn)都是我們開發(fā)商來承擔(dān)?！?　　由此看來，產(chǎn)權(quán)式酒店未來的發(fā)展已經(jīng)面臨這一個(gè)岔口。在這一點(diǎn)上，開發(fā)商比較難以做到像傳統(tǒng)的酒店經(jīng)營者那樣專業(yè)。 　　之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的差異，是因?yàn)閲猱a(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)者本身就是酒店經(jīng)營者，而我國率先進(jìn)入產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營領(lǐng)域的卻是房地產(chǎn)開發(fā)商。 　　岔路：專業(yè)酒店還是出租房？ 　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外的產(chǎn)權(quán)式酒店從本質(zhì)上講是旅游產(chǎn)品而非房地產(chǎn)產(chǎn)品。然而，如果按照開發(fā)商承諾的每年8%至10%的回報(bào)，那么，產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格就不可能太低。旅游飯店協(xié)會(huì)秘書長張淦鈞也認(rèn)為，在東莞，無論是高星級(jí)酒店還是商務(wù)酒店，又或者是經(jīng)濟(jì)型酒店，各類市場都已經(jīng)比較飽和了，產(chǎn)權(quán)式酒店再想分一杯羹，難度不小。另外，東莞的外向型經(jīng)濟(jì)環(huán)境聚集了大量的港臺(tái)商人，他們是東莞酒店的主要消費(fèi)群體。在前期宣傳炒作以后，工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)就再也跟不上了，這也影響了業(yè)主的投資熱情。 　　東莞的產(chǎn)權(quán)式酒店無法做大做強(qiáng)與發(fā)展商自身也有關(guān)系。旺季會(huì)人滿為患，淡季卻無人問津。對(duì)一般東莞市民來說，這個(gè)價(jià)格還是偏高了。東莞市旅游局首席顧問丘曦認(rèn)為，首要原因是目前東莞的產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格還是偏高。因此，東莞的產(chǎn)權(quán)式酒店只能稱‘泛產(chǎn)權(quán)式酒店’。 　　真正的產(chǎn)權(quán)式酒店屈指可數(shù) 　　據(jù)悉，從2004年開始，就不斷有開發(fā)商用產(chǎn)權(quán)式酒店或是公寓酒店的這種廣告來推廣樓盤，但是，目前東莞的產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)模都不大且數(shù)量不多?！凹幢憔频暝诮?jīng)營的過程當(dāng)中虧本，開發(fā)商還得按合同向小業(yè)主支付租金，而酒店經(jīng)營狀況則是開發(fā)商難以控制的；由于業(yè)主沒有直接跟酒店管理公司簽訂協(xié)議，開發(fā)商就有可能輕易地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。如果酒店每天晚上都滿客的話，當(dāng)然就不會(huì)虧本，但是如果酒店經(jīng)營不好呢？” 　　事實(shí)上，“利潤越大、風(fēng)險(xiǎn)越高”的投資鐵律在產(chǎn)權(quán)式酒店身上同樣適用。 　　酒店專業(yè)人士吳颯給記者算了另一筆賬，“拿羅先生的例子來說，一年返24000元，那么一個(gè)月是2000元。但另一方面，羅先生也擔(dān)憂，“如果開發(fā)商管理不善，又或者是缺少客源，開發(fā)商上哪拿錢付我們租金呢？” 　　羅先生給記者算了一筆賬，他的房子是花30萬元買下來的，開發(fā)商返租后，每年給的利潤是8%，那么每一年，羅先生就可以收入24000元。 　　“開發(fā)商開出的條件比較誘人，反正房子本來也是買來投資的，如果開發(fā)商能幫自己賺錢，那當(dāng)然是一件好事。該廣告最吸引人的地方是業(yè)主購買房產(chǎn)后可以返租給開發(fā)商，每年可以收回房價(jià)8%的租金利潤。四年后的今天，產(chǎn)權(quán)式酒店也漸漸具備了獨(dú)立的經(jīng)營之道。這個(gè)活動(dòng)也在客人中產(chǎn)生了極為良好的反響，一位臺(tái)灣客人的話表達(dá)了很多人的心聲：“隆泰金都投巨資搞這次活動(dòng)，既說明酒店實(shí)力雄厚，更表明酒店一切為客人著想，充分聽取客人們的想法，實(shí)地體驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其硬件設(shè)施服務(wù)水平確實(shí)都是一流的……以后來惠州，我首選隆泰金都投資產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)也高“我的房子是2007年買的，當(dāng)時(shí)開發(fā)商說，房屋買了后，返租給開發(fā)商10年，開發(fā)商每年返房價(jià)的8%給我做租金，條件比較誘人，所以沒有多考慮就買下來了，現(xiàn)在想想還是有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟是返租10年這么長的時(shí)間，如果萬一其間發(fā)生了什么意外，自己利益如何保障呢？”南城的朱先生是南城某產(chǎn)權(quán)式酒店的小業(yè)主，對(duì)于這種方興未艾的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，朱先生表示，自己是第一次投資這種物業(yè)，并不確定這種投資是否值得。據(jù)了解，客人提供的價(jià)格絕大部分比現(xiàn)在的定價(jià)高，對(duì)此，隆泰金都經(jīng)營者認(rèn)為，就是要給每個(gè)來酒店消費(fèi)的客人以物超所值的感覺。理念新穎超前后現(xiàn)代風(fēng)格的設(shè)計(jì)、女性客房、豪華復(fù)式及各類特色客房，桑拿健康中心、頂級(jí)夜總會(huì)、多功能會(huì)議廳、時(shí)尚網(wǎng)絡(luò)西餐廳、特色餐館等服務(wù)項(xiàng)目讓客人們一個(gè)個(gè)頷首贊許不止，夜晚，客人輕舉酒杯在惠州地區(qū)絕無僅有的坐臥式窗臺(tái)或坐或立，眺望環(huán)城美景，更引發(fā)不少豪情……試住試吃試玩后，客人經(jīng)過慎重考慮，紛紛寫下了他們認(rèn)為合適的價(jià)格。2006年10月20日，隆泰金都試業(yè)，試業(yè)一個(gè)月期間，邀請(qǐng)了1000多位企業(yè)客人來體驗(yàn)，期間吃喝玩樂客人覺得值多少就給多少，不給的寫上價(jià)格也可以。國際四星級(jí)酒店價(jià)格客人說了算——隆泰金都特色營銷活動(dòng)引起良好反響　　對(duì)于一家新開張的酒店，各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)該如何定價(jià)？不同的經(jīng)營者有不同的經(jīng)營策略。關(guān)心隆泰金都的人都知道，隆泰金都最初叫“金都國際”，并聘請(qǐng)了深圳威尼科斯酒店管理顧問有限公司作管理服務(wù)顧問，打響了惠州酒店服務(wù)業(yè)的國際牌。據(jù)了解，該酒店是目前惠州經(jīng)營得最成功的產(chǎn)權(quán)式酒店之一。因隆泰金都董事總經(jīng)理李四宣是土生土長的惠州人，許多在隆泰金都消費(fèi)后的客人都由衷地感嘆：“看了惠州這么多酒店，要說由本地人投資的酒店，目前檔次最高還要數(shù)隆泰金都！”從金都國際到隆泰金都隆泰金都由惠州市百強(qiáng)民營企業(yè)惠州市鴻潤房產(chǎn)有限公司開發(fā)。有了這個(gè)思路，酒店服務(wù)價(jià)格客人說了算等一系列富有特色的營銷活動(dòng)相繼出臺(tái)，隆泰金都也因此在惠州酒店行業(yè)創(chuàng)造了很多“第一”與“之最”。幾經(jīng)討論，大家意識(shí)到，有差異才能有市場，才能在強(qiáng)手如林的同行業(yè)競爭中立于不敗之地。惠州本地人投資的最高檔次酒店2006年10月，一個(gè)國際四星酒店服務(wù)價(jià)格客人說了算的活動(dòng)在惠州酒店行業(yè)引起極大的轟動(dòng)，這個(gè)創(chuàng)意獨(dú)具的活動(dòng)是當(dāng)時(shí)正在試業(yè)的國際四星酒店隆泰金都所推出來的。如何才能在競爭激烈的酒店行業(yè)競爭中打出自己的一片天地？籌備試業(yè)時(shí)，隆泰金都的管理層為此殫精竭慮。對(duì)于隆泰金都酒店來說，就必須給顧客提供其他競爭對(duì)手不可替代的產(chǎn)品與服務(wù)，從而達(dá)到“鶴立雞群”的效果。第一家打破酒店常規(guī)，采用后現(xiàn)代風(fēng)格無暗房設(shè)計(jì)，窗臺(tái)可坐可臥，高雅浪漫；第一家設(shè)立女子樓層；第一家擁有超豪復(fù)式客房；第一家在西餐廳每張座位設(shè)立INTERNET寬帶網(wǎng)；惠州最豪闊的休閑健康中心；惠州最頂級(jí)、新穎前衛(wèi)的夜總會(huì)；擁有惠州最年輕、最具創(chuàng)造力的管理團(tuán)隊(duì)；惠州城區(qū)最多停車位……隆泰金都也在消費(fèi)者心目中樹立起不同一般的良好形象。該項(xiàng)目以“,月純收入1066元，年純收入8%，并由鴻潤房產(chǎn)提供10年收益保證”而備受關(guān)注，在酒店試業(yè)前產(chǎn)權(quán)式客房全部售出。自上世紀(jì)90年代初開發(fā)位于下埔的樓盤起，到近年麗園新村一、二、三期的成功開發(fā)，再到隆泰金都，以及現(xiàn)在開發(fā)位于雍逸園對(duì)面五幢30層的鴻潤花園，鴻潤房產(chǎn)向廣大消費(fèi)者、向全社會(huì)證明了自己的誠信與實(shí)力。那么，為什么又會(huì)改名叫隆泰金都呢？隆泰金都有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)楫?dāng)時(shí)國際一詞已經(jīng)被濫用了，有些檔次較低的小賓館、小酒店也掛上國際的牌子，而金都國際作為一家國際四星級(jí)精品酒店，決定用符合中國國情的名字，故改名為隆泰金都，隆泰即“興隆安泰”，金都為“皇族的宮殿”，合之則為“祝愿每一位客人和員工興隆安泰，讓每一位客人都得到充分尊重和享受”。而隆泰金都經(jīng)營者的辦法就是請(qǐng)顧客為酒店定價(jià)，酒店各項(xiàng)服務(wù)價(jià)值幾何客人說了算，這種大規(guī)模全程體驗(yàn)式定價(jià)在行業(yè)內(nèi)尚屬首次。見酒店的經(jīng)營者這么信任自己，客人當(dāng)然不敢馬虎，入住后，大家先是饒有興趣地開始了各自的體驗(yàn)行動(dòng)。根據(jù)客人們的意見，酒店高層認(rèn)真統(tǒng)計(jì)分析了各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格，最終確定為中高檔。讓客人為酒店服務(wù)項(xiàng)目定價(jià)，隆泰金都經(jīng)營者為自己的經(jīng)營決策找到了一個(gè)最高明的決策依據(jù)。 　　據(jù)了解，東莞的“產(chǎn)權(quán)式酒店”早在2004年就出現(xiàn)了，但當(dāng)時(shí)的開發(fā)商也只是嘗試性地推出一種概念，并沒有進(jìn)行全面推廣。然而，作為一種新生事物，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展究竟如何？是否有投資價(jià)值、能為小業(yè)主賺錢呢？ 　　回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)也高 　　南城的羅先生在去年房價(jià)最高的時(shí)候，看到了南城某樓盤打出的“產(chǎn)權(quán)式酒店”廣告。羅先生當(dāng)即決定下訂買房?！绷_先生樂呵呵地說。十年就是24萬元，照這樣計(jì)算，這筆返還的租金不但足夠支付月供，甚至還有盈余。如果酒店的定價(jià)是在200元一個(gè)晚上，十個(gè)晚上就可支付給羅先生一個(gè)月的返利。房掌柜總經(jīng)理張毅向記者介紹，在產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目中，開發(fā)商和業(yè)主都要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)?！狈空乒窨偨?jīng)理張毅說。在東莞從事地產(chǎn)工作十年之久的馬小姐說：“產(chǎn)權(quán)式酒店還只是一個(gè)不算清晰的概念，真正做起來的也就建工的名門酒店，尚書銀座也請(qǐng)了酒店管理公司進(jìn)行管理，但只是部分房間做產(chǎn)權(quán)式酒店。”產(chǎn)權(quán)式酒店在東莞一直沒有旺起來的原因是多方面的。丘曦稱，產(chǎn)權(quán)酒店的標(biāo)價(jià)一般在20萬元至40萬元之間，首付至少也要在6萬多元。 　　另外，丘曦認(rèn)為，我國的節(jié)假日分布不均勻，相應(yīng)的，產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)的時(shí)間分布也不均勻。因此產(chǎn)權(quán)式酒店的利潤并不能在每個(gè)月都有穩(wěn)定的保證，返還給業(yè)主的租金也就無法保證。丘曦表示，現(xiàn)在很多開發(fā)商是拿到土地后就立刻盲目跟進(jìn)，對(duì)于酒店項(xiàng)目也是倉促上馬。 　　環(huán)境：東莞酒店競爭慘烈 　　有媒體曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)，東莞高星級(jí)酒店的投資回報(bào)比其他城市的同類酒店高15%甚至25%。因此各路資本，包括房地產(chǎn)開發(fā)商都對(duì)東莞的酒店業(yè)虎視眈眈，在東莞的酒店業(yè)產(chǎn)業(yè)集群中，僅民營資本投入就超過了250億元。 　　不少產(chǎn)權(quán)式酒店以“居家”概念來推出，其配套設(shè)施很難與專業(yè)酒店相比，而大多數(shù)來東莞的商務(wù)客人，都有如洗衣或是電子商務(wù)等多方面需求，產(chǎn)權(quán)式酒店的功能很難滿足這一部分客人的需求。在這樣的情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店的“性價(jià)比”根本就無法在市場競爭中勝出。投資者買斷的是旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)，而我國的產(chǎn)權(quán)酒店則不僅要求投資者買斷時(shí)段，還需要買斷產(chǎn)權(quán)。“但是酒店服務(wù)是一個(gè)綜合體?！睆堜柒x說，“個(gè)人認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)消費(fèi)目標(biāo)人群的定位應(yīng)該要更清晰，否則將在市場競爭中處于劣勢。產(chǎn)權(quán)式酒店在經(jīng)營的專業(yè)性上可能比不上專門的酒店管理公司，但如果放棄專業(yè)性，就有可能使產(chǎn)權(quán)式酒店蛻變成普通的出租房，這對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來說無疑是自貶身價(jià)，也無法保證投資者的收益?！薄　?duì)于有意投資產(chǎn)權(quán)式酒店的小投資者來說，應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？丘曦建議，在購買產(chǎn)權(quán)酒店的時(shí)候要特別關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力?！鼻痍卣f，“只有在開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的情況下，投資者才能保障自己?！　∏痍剡€建議，投資者在決定對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資時(shí)，一定要考察酒店的定位、周邊的競爭，還要對(duì)它以后的經(jīng)營狀況做風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測?！斑@無疑降低了國內(nèi)投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。購房者請(qǐng)謹(jǐn)慎投資！產(chǎn)權(quán)式酒店并非“聚寶盆”歐陽近三個(gè)月來一直處于茶飯不思的狀態(tài)?！薄百I這套房子的時(shí)候正是武漢房價(jià)加速上漲的幾個(gè)月，幾乎沒有人會(huì)對(duì)后市產(chǎn)生任何懷疑。而開發(fā)商方面對(duì)此的解釋是工程規(guī)劃出現(xiàn)了一些變化，導(dǎo)致整個(gè)工期要往后順延，而至于要到什么時(shí)候竣工交房卻不能給出一個(gè)時(shí)間表。”歐陽從事法律行業(yè)工作已有幾年，所以對(duì)合同糾紛還是有所了解，“開發(fā)商最開始是很客氣的，也與我們業(yè)主簽訂了違約賠償協(xié)議，部分要求退房的業(yè)主還簽署了退還房款的協(xié)議，執(zhí)行時(shí)間是在今年10月10日之前。 　　投資產(chǎn)權(quán)式酒店有高風(fēng)險(xiǎn) 　　像歐陽這樣投資產(chǎn)權(quán)式酒店的失敗案例已屢見不鮮，而此類現(xiàn)象在武漢則表現(xiàn)得非常突出?！蔽錆h產(chǎn)權(quán)式酒店資深專家邱先漢表示，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商大多盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉促上馬，資金不足，前期大力炒作，工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。 　　邱先漢同時(shí)指出，目前國家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未作出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)。 　　◇專家指路 　　選擇高資信開發(fā)商保障權(quán)益 　　一位房地產(chǎn)業(yè)研究人士告訴記者，開發(fā)商往往抓住購房者兩難心態(tài)，不斷地給購房者許下空頭支票，讓有起訴想法的業(yè)主集群內(nèi)部產(chǎn)生更多的不確定因素，對(duì)購房者而言，感覺維權(quán)是難上加難的事情。另外在購買之前要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的考察，多了解企業(yè)背景和運(yùn)營模式。由業(yè)主組成監(jiān)事會(huì)，監(jiān)督管理公司的經(jīng)營行為，審計(jì)酒店財(cái)務(wù)狀況，確保業(yè)主合