【正文】 指望其產(chǎn)生金錢(qián)上的收益。（3） 度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店）度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式均是以保證購(gòu)買(mǎi)者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。（2）返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開(kāi)發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的的，購(gòu)買(mǎi)者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)（一般為6—8%為/年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購(gòu)買(mǎi)者的收益計(jì)算辦法一般為：房產(chǎn)總價(jià)╳事先約定的年回報(bào)比例（一般為6—8%）在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無(wú)區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷(xiāo)售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫(xiě)進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的聘用合同。 購(gòu)買(mǎi)者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè)虧損由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁216。 每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核；216。 對(duì)營(yíng)業(yè)收入—全部營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅；216。 開(kāi)發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù)；216。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類(lèi)在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運(yùn)營(yíng)方式的不同，主要可以歸納為三類(lèi)，均已在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡(jiǎn)述如下：（1）純產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買(mǎi)者所有，購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)酒店的經(jīng)營(yíng)盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營(yíng)）購(gòu)買(mǎi)者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營(yíng)的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營(yíng)模式為：216。銷(xiāo) 售因?yàn)橥顿Y收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售上看，滯銷(xiāo)的可能性均不太大，無(wú)論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)投資的信心。正常情況下，一般星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)成本占到整個(gè)酒店日常營(yíng)業(yè)額的30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是非常可觀的，如果附以非常有營(yíng)業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和非常有價(jià)值的賣(mài)點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類(lèi)商品所無(wú)法比擬的。經(jīng) 營(yíng)目前，無(wú)論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：開(kāi)發(fā)——銷(xiāo)售——委托專(zhuān)業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)管（或成立專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管）——兌現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)得得投資收益。四是近幾年國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)的數(shù)量日益增多，產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界和消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。三是國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)制度、法規(guī)和秩序日益規(guī)范，客戶(hù)的投資信心和安全感在提高據(jù)權(quán)威報(bào)告分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)到２０１０年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)家和第四大客源輸出國(guó)。入境游和國(guó)內(nèi)游全面增長(zhǎng)，旅游酒店業(yè)呈全面回升態(tài)勢(shì)，客房出租率和房?jī)r(jià)齊增。一是受惠旅游業(yè)的復(fù)蘇，旅游酒店業(yè)的發(fā)展空間巨大。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)日趨成熟，主要表現(xiàn)為：（三）國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)發(fā)展在中國(guó)，投資產(chǎn)權(quán)式酒店始于１９９５年，至今已有１０多年。在銷(xiāo)售方面，90年代初全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售收入為40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售額達(dá)300億美元。到2003年。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。（二）國(guó)外產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。他們可以使用這些分?jǐn)?shù)在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。216。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購(gòu)買(mǎi)用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。 養(yǎng)老型酒店純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。216。 時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫(xiě)字樓等又有明顯區(qū)別，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫(xiě)字樓的投資，股票投資，儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。產(chǎn)權(quán)酒店是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)酒店改革，而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶(hù)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大SHARE）演變而來(lái)。 商務(wù)辦公：上海商務(wù)中心216。 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行216。 購(gòu)物場(chǎng)所：易?買(mǎi)得、國(guó)際箱包中心、吉盛偉業(yè)、好美家216。 餐廳：大宴樓216。周邊公共交通便利，西側(cè)距軌道交通三號(hào)線汶水東路站步行15分鐘以?xún)?nèi)，公交車(chē)有70、3282848等十多條線路，四通八達(dá)。因距中山北二路高架路較近，南向的視野與景觀會(huì)受到一定的影響。 片區(qū)屬性：曲陽(yáng)路商務(wù)中心 周邊景觀環(huán)境調(diào)查項(xiàng)目西鄰曲陽(yáng)公園，自然風(fēng)景良好。包括一層?xùn)|側(cè)入口大堂及二、三層整層，目前營(yíng)業(yè)狀況良好。目前豪華標(biāo)房的折扣價(jià)格為300元/天，豪華套房折扣價(jià)格為600元/天，酒店客房的平均房?jī)r(jià)為327元/天/間，客房入住率為60%左右服務(wù)設(shè)施：餐飲設(shè)施:中餐廳、酒吧，娛樂(lè)設(shè)施:棋牌室、商場(chǎng)、健身室，服務(wù)設(shè)施:會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車(chē)場(chǎng) DDD電話 IDD電話。（詳見(jiàn)項(xiàng)目“產(chǎn)權(quán)證附記”）物業(yè)營(yíng)業(yè)狀況項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記中規(guī)定房屋類(lèi)型為旅館，用途為旅（賓）館。一 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)共十層，外加地下室（一層）及層頂加層（共二層）。 產(chǎn)權(quán)式酒店全程策劃方案第一章 項(xiàng)目概況項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。其中標(biāo)準(zhǔn)層5~9層，單層面積約950 m2， m2， m2。目前使用現(xiàn)狀為：（1）項(xiàng)目4~10層（加頂層附層及一層西入口大堂）為天翔大酒店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，由海航酒店集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，共有131套客房，客房類(lèi)別普通雙標(biāo)房、普通大床房、豪華雙標(biāo)房、豪華大床房、行政房、豪華套房、海航套房。價(jià)格：（2005年11月1日入住標(biāo)價(jià)）客房類(lèi)說(shuō)明門(mén)市價(jià)格優(yōu)惠價(jià)格雙人標(biāo)準(zhǔn)間630248雙人大床間680258行政套間1280500豪華大床房680330豪華標(biāo)間850300（2）項(xiàng)目1至3層由“大宴樓”餐廳租用。附：天翔大酒店項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)附記幢號(hào)室號(hào)部位建筑面積（平方米）房屋類(lèi)型用途層數(shù)竣工日期701101旅館旅（賓）館102000113701201旅館旅（賓）館102000113701413旅館旅（賓）館102000113701414旅館旅（賓）館102000113701415旅館旅（賓）館102000113701416旅館旅（賓）館102000113701417旅館旅（賓）館102000113701418旅館旅（賓）館102000113701419旅館旅（賓）館1020001137014421旅館旅（賓）館102000113701501旅館旅（賓）館102000113701601旅館旅（賓）館102000113701701旅館旅（賓）館102000113701801旅館旅（賓）館102000113701901旅館旅（賓）館1020001137011001旅館旅（賓）館102000113701地下室旅館旅（賓）館102000113701屋頂二層旅館旅（賓）館102000113701屋頂一層旅館旅（賓）館102000113合計(jì)二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境要素分析 地理位置項(xiàng)目位于虹口區(qū)曲陽(yáng)路701號(hào)，處于中山北二路、曲陽(yáng)路、東體育會(huì)路三路交叉的三角地帶，東靠曲陽(yáng)路、南至中山北二路、西臨東體育會(huì)路位置優(yōu)越，交通便利。南邊與中山北二路之間有50米寬的休閑綠化帶，可進(jìn)行小型的休閑娛樂(lè)活動(dòng)。地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)目直入交通非常便利，緊靠?jī)?nèi)環(huán)高架線—中山北二路，15分鐘到達(dá)上?；疖?chē)站，30分鐘到達(dá)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東側(cè)曲陽(yáng)路連通四平路及大連西路10分鐘便可到達(dá)北外灘等購(gòu)物、觀光、旅游中心區(qū)。周邊配套設(shè)施調(diào)查216。 酒吧、KTV娛樂(lè)場(chǎng)所：夏威夷桑拿216。 醫(yī)院：岳陽(yáng)醫(yī)院、和平眼科醫(yī)院216。 大學(xué)：工會(huì)學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)、上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué) 216。 公共活動(dòng)場(chǎng)所：曲陽(yáng)公園、魯迅公園、虹口足球場(chǎng)第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析一、產(chǎn)權(quán)酒店分析（一） 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及分類(lèi)產(chǎn)權(quán)酒店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIME它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。.奈特。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。無(wú)論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)產(chǎn)權(quán)酒店的性質(zhì)在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱(chēng)為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂(lè)為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類(lèi)，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店的分類(lèi)216。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。216。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人所有。 時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，這些分?jǐn)?shù)就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。分?jǐn)?shù)消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。據(jù)國(guó)際旅游組織2002年報(bào)告，%。美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店已超過(guò)了1000個(gè)。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到２００多個(gè)，遍布全國(guó)25個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。２００４年旅游業(yè)景氣好轉(zhuǎn)，２００４年旅游行業(yè)的收入達(dá)６000多億元，同比增幅達(dá)２８．５％。二是制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，同時(shí)國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)顯示出巨大潛力。在未來(lái)十年之內(nèi)，％的速度增長(zhǎng)，每年旅游業(yè)至少有１０％的增長(zhǎng)空間。目前在中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售主要采取下列模式：開(kāi) 發(fā)目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大旅游類(lèi)城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、海口、廈門(mén)、秦皇島等，基本以國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類(lèi)城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購(gòu)買(mǎi)者對(duì)酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的信心上，從目前酒店的銷(xiāo)售操作上看，酒店經(jīng)營(yíng)管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營(yíng)行為的體制、機(jī)制（即保證購(gòu)買(mǎi)者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。目前，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，上海、廣州擁有眾多專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，加之與國(guó)際接軌的管理模式，實(shí)際上酒店成型后的經(jīng)營(yíng)管理并無(wú)太大的難度存在，無(wú)論是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的管理公司還是成立專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目公司承擔(dān)銷(xiāo)售后經(jīng)營(yíng)管理的職能，開(kāi)發(fā)商均不必為尋找銷(xiāo)售以后的經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營(yíng)模式與所處地理位置的匹配性上。（四）國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開(kāi)發(fā)與發(fā)展模式國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開(kāi)發(fā)主體產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)主體一般分為三類(lèi)：酒店經(jīng)營(yíng)管理公司、旅游度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)完成后一般均交由專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)者退居幕后或進(jìn)行附加價(jià)值、增值項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)；216。 在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管；216。 分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過(guò)一年