【正文】 增。（三）國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)發(fā)展在中國，投資產(chǎn)權(quán)式酒店始于１９９５年，至今已有１０多年。（二）國外產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 購物場所：易?買得、國際箱包中心、吉盛偉業(yè)、好美家216。 片區(qū)屬性：曲陽路商務(wù)中心 周邊景觀環(huán)境調(diào)查項目西鄰曲陽公園，自然風(fēng)景良好。一 項目現(xiàn)狀分析項目簡單經(jīng)濟指標，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)共十層，外加地下室（一層）及層頂加層（共二層）。目前使用現(xiàn)狀為：（1）項目4~10層（加頂層附層及一層西入口大堂）為天翔大酒店經(jīng)營場所，由海航酒店集團經(jīng)營，共有131套客房，客房類別普通雙標房、普通大床房、豪華雙標房、豪華大床房、行政房、豪華套房、海航套房。地塊交通條件調(diào)查項目直入交通非常便利，緊靠內(nèi)環(huán)高架線—中山北二路，15分鐘到達上海火車站，30分鐘到達虹橋國際機場，東側(cè)曲陽路連通四平路及大連西路10分鐘便可到達北外灘等購物、觀光、旅游中心區(qū)。 大學(xué)：工會學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)、上海外國語大學(xué) 216。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。指消費者購買一定數(shù)量的分數(shù)，這些分數(shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。據(jù)國際旅游組織2002年報告，%。在未來十年之內(nèi)，％的速度增長，每年旅游業(yè)至少有１０％的增長空間。（四）國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與發(fā)展模式國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體產(chǎn)權(quán)式酒店的運營主體一般分為三類：酒店經(jīng)營管理公司、旅游度假項目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，開發(fā)者退居幕后或進行附加價值、增值項目的開發(fā)。 開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益：收益的計算方式為：分紅總額 ╳以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。216。 上海五星級酒店的入住率高達７5．73％，平均房價仍較２００３年上?。常福?。 客房的供求總體平衡，高星級略顯緊缺。以２００２年為例，五星級市場份額為１８．４７％，同比增長３．１１個百分點，四星級為１９．５７％，同比下降２．１３個百分點，四、五星級兩者的市場份額為３８．０４％，同比增長１．０２個百分點。根據(jù)三年行動規(guī)劃，２００５年上海的國際展覽預(yù)期達到４００個。而２０００年至今，每年新增的所有星級酒店的家數(shù)亦不過２０多家?？傮w來說，我們認為上海酒店業(yè)短期不會見頂，景氣仍將維持，近兩年上海的酒店需求仍大于供給，整體發(fā)展環(huán)境向好?？头康乃饺嗽∈揖蟹种玫牧茉〖芭柙≡O(shè)施，為滬上獨一無二。商務(wù)中心、康樂中心為賓客提供全方位的服務(wù)，位于四樓的屋頂花園更是您賞景的休憩佳處。經(jīng)營者為業(yè)主提供代租代管代收代售的服務(wù)，業(yè)主還可以與經(jīng)營者簽訂一定年限的協(xié)議，經(jīng)營者代為出租物業(yè)，而業(yè)主也可以在此期間享受協(xié)議時間段的自主權(quán)，同時享受各項酒店服務(wù)。呼之欲出的是酒店公寓與專業(yè)酒店公司管理聯(lián)手打造物業(yè)品質(zhì)。個案價格：周邊和內(nèi)部生活配套齊全的個案均價較高，地段已經(jīng)不是定價的唯一指導(dǎo)因素。鑒于鄰近的金橋及張江加工區(qū)外資企業(yè)居多，租賃客戶層次高，再加上距離浦東會展博覽中心很近，因而具有較大的酒店消費需求(2)雙子杰座名稱雙子杰座（飛雕商務(wù)大廈）五星級基本情況地理位置普陀區(qū)長壽路amp。728層按照四星級酒店裝潢標準裝修340套的客房和套房。2426層為酒店內(nèi)部休閑健身區(qū)，設(shè)有游泳池、娛樂、健身等，并緊鄰貫穿三層的空中花園。其中北外灘板塊的交易價格回落較大，近期新開中虹明珠苑的均價已回落到13000元／平方米左右。開盤2個月去化83%，10月去化108套銷售緩慢。該板塊今年住宅累計成交均價14696元/平米，目前的住宅參考報價13500元/平米。寫字樓市場項目名稱位置銷售時間產(chǎn)品總戶數(shù)戶已售面積范圍（m2）均價報價/ m2成交情況寶蓮大廈魯迅公園板塊，曲陽路299號056已落外立面落成 82 95599/17016096150002400068月各1套，9月5套，10月1套吉聯(lián)大廈（商住）曲陽路板塊水電路393弄055431496/120/143/2717/27171180012500已成交的主力面積為96和120 m2元和投資大廈曲板塊商圈05120層商務(wù)辦公樓的1—4層商業(yè)裙房將辦公、休閑、餐飲多功能12000寶礦國際大廈漢陽路，吳淞路 058外立面落成中15520108/220/243/33020839215008月底開盤，9月1套，10月18套，11月1套上海灘國際大廈黃浦路99號056現(xiàn)房1038140/180/2202208230000僅7月銷售8套富傑大廈歐陽路57號0522647145/89/952581225000推出至今共成交71套，成交率26%，2月和3月份成交最好，4月成交1套而后5個月內(nèi)零成交，直到10月份成交1套耀江國際廣場3吳淞路258號0412外立面落成中4130169/392/47619,90021000開盤當月成交15套，今年11個月成交緩慢森林灣大廈海寧路0410現(xiàn)房20015001700020000凱潤金城1(辦公)四川北路1611號0410外立面落成中63170/100/110191201800010月成交1套中環(huán)明珠景明花園汶水東路278號04831718155/851000015000去年年成交172套后，今年僅1月成交6套福德商務(wù)中心四川北路1688號現(xiàn)房12123012900精武大廈東寶興路157號0412現(xiàn)房21156/172150001月4套，5月1套，6月4套，10月2套虹口酒店公寓項目名稱位置物業(yè)類型產(chǎn)品定位入市時間現(xiàn)場進度面積范圍（m2）均價元/ m2成交情況四季沙龍紀念路新市南路商業(yè)酒店式商務(wù)公寓現(xiàn)房(1F1T1W) 10000酒店公寓2004年已售完凱陽公寓（虹口金地匯）紀念路335弄8號住宅15層酒店式服務(wù)公寓　現(xiàn)房國際明佳城衡水路89弄酒店公寓+毛坯住宅2003現(xiàn)房(1房1廳1廚1衛(wèi))天寶華庭四平路大連路口商業(yè)全裝修商務(wù)公寓,可商可住\可注冊辦公。最北部是中環(huán)線汶水東路邯鄲路段，中部和西部相連的是內(nèi)環(huán)高架，中部還有軌道交通3號線， 以及在建中的軌道交通9號線。交通方面呈立體分布，為內(nèi)環(huán)線、軌道明珠線、中山環(huán)路所惠及。復(fù)城國際總建面15萬方，產(chǎn)品規(guī)劃為住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業(yè)為一體的綜合小區(qū)，并將在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有市中心稀有聯(lián)排別墅。在內(nèi)環(huán)沿線，因為部分工業(yè)用地得到調(diào)整，有利于商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，結(jié)合已有的曲陽商務(wù)中心，預(yù)計未來該區(qū)域附近的商務(wù)設(shè)施還將得到穩(wěn)步發(fā)展。本項目的投資涉及到工程擴建的開發(fā)過程，本項目投資的重點亦應(yīng)在于收購擴建銷售（收回成本并實現(xiàn)利潤）。 檔次定位與項目條件相符定位為中檔次的三星級主要考慮以下幾個因素：首先，項目所處地段決定。 二、項目功能定位：“OF （Office—Family)Hotel”多功能商務(wù)酒店定位解析：BOF是英文Buisness、Office、Family的縮寫，三個單詞含義分別為商務(wù)活動、辦公和家庭。項目坐落在上海內(nèi)環(huán)高架路—中山北二路邊，客人從機場出發(fā)，一路高架，無任何紅綠燈路口，唯一一個紅綠燈路口即到本酒店，車程僅需30分鐘；至上?；疖囌就瑯臃奖?，且僅需十五分鐘即可到達；酒店地下一層面積達2100多平米，可改造為地下停車庫；項目與中山北二路高架前僅有3050的綠化帶隔開，視眼開闊。216。五、項目價格定位經(jīng)過前期大量的產(chǎn)品價格調(diào)研，綜合比較了上海市及本區(qū)域內(nèi)同類型酒店的價格、區(qū)域內(nèi)住宅、辦公樓價格、酒店式公寓價格等，經(jīng)過整理及調(diào)價分析，將本產(chǎn)品價格定位為：均價：12500元/平方米六、項目形象定位“市”間稀有產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店OF 商棧1. 案名2. LOGO 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議一、設(shè)計說明二、設(shè)計理念上海已經(jīng)發(fā)展成為一個國際化的經(jīng)濟大都市，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運輸業(yè)在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。在空間的構(gòu)思與利用上，摒棄陳舊的室內(nèi)幾面體排布方式，在結(jié)合功能需要的同時，開成有意境、可品味具內(nèi)涵豐富的空間，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成一個獨特的“BOF”空間。216。將西方現(xiàn)代環(huán)境布置藝術(shù)與上海本身的地域文化特點結(jié)合中，營造適宜的景觀環(huán)境。大堂效果示意圖216。通過紅色、黃色、綠色、黑色等點綴，來營造一種高級商務(wù)殿堂氛圍。在營造古典空間和皇家氣派的同時，高舍棄了中世紀給人視覺上的萎靡不振的沉重感覺。 設(shè)計基點很多酒店注重外觀與大堂的設(shè)計卻不重視客房設(shè)計。造型 色調(diào)為主，采用高明度材質(zhì)，地面拼花采用現(xiàn)代構(gòu)圖，亦強調(diào)材料在色彩上及明度上對比，橢圓形狀亦帶出少許古典味。 尺度在對原有框架進行改造與利用的條件下，不惜損失面積，大膽擴充一層大堂空間，體現(xiàn)西方建筑的超凡尺度以烘托整幢大廈的氣派及高貴。216。其在具備一般酒店設(shè)計功能的基礎(chǔ)上，應(yīng)有更為完善的商務(wù)功能設(shè)施。原因可能在于其的實用性、安全性及成本，但顧客的品味是不斷提高的，我們用成熟的技術(shù)較低的投入營造出住店如在家的感覺，不旦能體現(xiàn)出個性化，相信更能迎合消費者的需求。 雙層套間設(shè)計項目頂層設(shè)計為復(fù)式豪華套間，商務(wù)廳、會客廳與休息室分離，面積控制為150~200平米。 項目所處的位置適合于經(jīng)營商務(wù)酒店。商務(wù)酒店定位細分商務(wù)酒店的目標消費群，不言而喻是商務(wù)客人。 迎合市場需求，確保順利銷售在上海市星級賓館、酒店持續(xù)高入住率、相應(yīng)產(chǎn)品供不應(yīng)求及未來幾年前景看好的情況下，資本市場及眾多小投資者開始關(guān)注酒店賓館業(yè)的投資。產(chǎn)權(quán)式酒店是將整個酒店項目分割成若干小產(chǎn)權(quán)，將產(chǎn)權(quán)出售出小業(yè)主，然后再聘用專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，以分紅或返租的方式補償業(yè)主的投資收益。曲陽路商務(wù)中心 寫字樓銷售價格18000元/平方米，邯鄲路逸仙路元和投資大廈12000元/平米商鋪1F的租金水平，未來，隨著新江灣城規(guī)劃、五角場商業(yè)中心的落成、M8線的建設(shè)塵埃落定，將為曲陽商圈的房地產(chǎn)發(fā)展錦上添花。 片區(qū)內(nèi)商場主要有大型家電商場、家具城、百貨賣場和酒店賓館等。 人文教育氛圍濃厚：區(qū)域西南部則臨近上海外國語大學(xué)，東部緊鄰楊浦大學(xué)區(qū)： 同濟大學(xué)，東北部的復(fù)旦大學(xué)和財經(jīng)大學(xué)也是近在咫尺，眾多知名高校圍繞曲陽地區(qū)，文化氣息濃郁，周邊居住人口中高比例的大學(xué)生和教師群體也提升了區(qū)域人口整體素質(zhì)。板塊特征：虹口區(qū)最成熟的生活社區(qū)曲陽地區(qū)可以說是虹口區(qū)最為成熟的生活社區(qū)之一，這里遍布了多個新村小區(qū)，比如曲陽新村、玉田新村和密云小區(qū)等老社區(qū)，在赤峰路西部地段又多以高層住宅為主，因此區(qū)域住宅建筑容積率較高，居住人口密度大。該板塊今年住宅成交累計均價11000元/平米，目前的住宅參考報價13500元/平米，中環(huán)明珠價格最高1400015000之間。今年5月推第60套，在8月9月去化54套。在售的11個項目中，有5個項目的價格下調(diào)，幅度為10％。長峰大酒店以退臺式的三段滿足不同建筑體量要求，并形成層層峻拔升騰的雄姿，回應(yīng)“雨后春筍”的隱喻。靜安土控為此設(shè)有高達４５００萬元的風(fēng)險基金銷售狀況２００３年11月起銷售，2004年已基本售完階段，今年只剩2套可售銷售價格起價：18000元/平方米；均價：19000元/平方米；最高價：20000元/平方米點評該案作為2004年市場上唯一可售的準四星級酒店，結(jié)合星級酒店與小戶型的經(jīng)營模式，是之具有酒店的完善配套服務(wù)，更具有小戶型的產(chǎn)權(quán)方式?！癟OPAMO－HO”是英文“高級商務(wù)公館”的縮寫，意即把總部經(jīng)濟、移動辦公和五星級酒店三大功能集于一身的新型物業(yè)。 說明：從銷售速度來看，產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的市場接受度很高，2005年之前推出的產(chǎn)權(quán)酒店基本已銷售完，盡管今年5月6月出臺了嚴厲的宏觀調(diào)控政策，但對商辦物業(yè)投資市場的影響不大，今年年中推出的兩個酒店項目的銷售業(yè)績不俗。整體推案分布：中心城區(qū)的推案量相對前幾年來說，明顯下降，開始向中外環(huán)擴展。住宅家庭式功能設(shè)計因有商業(yè)產(chǎn)權(quán)可以注冊公司消費客戶短期的商務(wù)度假旅游人士外籍人士必須長期住在這些城市，但是由于買房負擔太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。業(yè)主首付2－3成的房價，按協(xié)議收取年投資回報收益， 有分紅回報也有按投資收益率計算。寶豐聯(lián)紀念路301號三星普通單人房 258元 普通雙人房 258元標單：338元標雙：338元豪華單人房383元 豪華雙人房 383元加床：100會議廳 商務(wù)中心 停車場 外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 殘疾人客房 商場 鮮