【正文】 92544891上海多倫多260441071320066160浦東久陽濱江2567014017780126252碧云1081084576128005898Space Two4134868120005782靜安麗都新貴3776018019000114342協(xié)和城麗豪2195310021000100210閘北中興財富國際53049862000098172盧灣綠洲仕格維164401192300092273徐匯尚都143421101450061159閔行開元地中海1966259003640/ 11個26274018088832300048342根據(jù)統(tǒng)計資料2004年共推出11個酒店式公寓。在經營期間一般不做統(tǒng)一的營銷推廣回報在包租期間按協(xié)議固定回報，包租期長一般沒有長期穩(wěn)定的投資回報功能特點按酒店標準建設，一般不設廚房。2003年裝修（二）上海酒店地產市場分析１、 上海產權式酒店與酒店式公寓比較類型產權酒店酒店式公寓經營模式統(tǒng)一經營管理：包括酒店的管理服務和營銷宣傳推廣客房產權歸業(yè)主，酒店經營者一般會和業(yè)主簽訂515－30不等的協(xié)議，這期間，業(yè)主房間的使用權、經營權歸酒店經營者。1992年開業(yè)除此之外，為適應現(xiàn)代商務客人的需要，每間（套）客房都可在互聯(lián)網(wǎng)上進行電子商務，使您在享受舒適環(huán)境的同時，也能享受到便捷的商務服務?？扇菁{340人的宴會廳及會議室供租用。三 區(qū)域酒店發(fā)展概況酒店地產市場分析（一）虹口酒店業(yè)概況至2004年年末，虹口全區(qū)二星級以上賓館25家，其中四星級賓館6家，三星級賓館10家。根據(jù)抽樣統(tǒng)計分析，預計未來三到五年，上海國內旅游人次仍可能保持５％左右增長，折合成住宿需求，每年遞增１１０－１２０萬房夜次，與入境旅游的增量需求相當?！　∧壳吧虾Ｈ羌壖耙陨暇频昝磕甑娘柡凸芰椋福埃叭f房夜次，按照目前７４％出租率算，實際供應量為６００萬房夜次。主要是由于目前上海每年要舉辦的國際性會議至少有數(shù)百個，并呈逐年增多之勢上海酒店業(yè)經營前景預測未來三到五年，上海酒店需求仍將處于上升通道。若從酒店檔次看，有所差異：高星級由于市場需求旺盛且供應量相對少，出出租率相對較高，大體為72％－75％之間；而三星級以下酒店則應處于略低位置，即65％－70％之間。 上海的四星級酒店經營狀況普遍看好，總入住率比２００３年上升１0．58％，達到７2．２％，較２００３年上?。玻叮矗?。 度假類的項目開發(fā)公司或是國際性的度假交換聯(lián)盟一般選用第三種開發(fā)模式，并尤以分時度假和區(qū)域交換的居多，開發(fā)規(guī)模和開發(fā)量一般在業(yè)內居于領先的地位并往往附以相當誘人的度假主體，如高爾夫、森林公園等。此種類型的酒店多建設與世界或全國知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產生金錢上的收益。 購買者只享受收益、不對虧損負責，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責或由酒店經營管理公司轉嫁216。 開發(fā)商履行日常經營監(jiān)管義務；216。經 營目前，無論以何種方式運營的產權式酒店，其一般的運營方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經營管理公司經管（或成立專業(yè)的酒店經營管理隊伍經管）——兌現(xiàn)購買者應得得投資收益。一是受惠旅游業(yè)的復蘇，旅游酒店業(yè)的發(fā)展空間巨大。在銷售方面，90年代初全球產權式酒店銷售收入為40億美元，到2004年，全球產權酒店銷售額達300億美元。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。216。 養(yǎng)老型酒店產權酒店與別墅，普通商品住宅及商務寫字樓等又有明顯區(qū)別，購買產權式酒店，在享受超值服務，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風險小，回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。SHARE）演變而來。 餐廳：大宴樓216。包括一層東側入口大堂及二、三層整層，目前營業(yè)狀況良好。 產權式酒店全程策劃方案第一章 項目概況項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半。價格：（2005年11月1日入住標價）客房類說明門市價格優(yōu)惠價格雙人標準間630248雙人大床間680258行政套間1280500豪華大床房680330豪華標間850300（2）項目1至3層由“大宴樓”餐廳租用。周邊配套設施調查216。 公共活動場所：曲陽公園、魯迅公園、虹口足球場第二章 市場調研分析一、產權酒店分析（一） 產權式酒店的概念及分類產權酒店的定義產權式酒店由時權酒店（TIME無論對發(fā)展商還是投資商，產權酒店都孕育著豐富的商機產權酒店的性質在歐美等旅游及經貿發(fā)達的國家和地區(qū)，產權酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產類，它與旅游經濟，貿易及房地產是有機結合互動發(fā)展的關系。216。一般情況下該物業(yè)在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。消費者不擁有使用權或產權。美國的產權酒店已超過了1000個。目前在中國，產權式酒店的開發(fā)、經營與銷售主要采取下列模式：開 發(fā)目前，國內產權式酒店的開發(fā)集中在國內經濟發(fā)展較為前沿的城市和國內各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、海口、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務交往為主功能的產權式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產權式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。 聘請專業(yè)的酒店經營管理公司負責經營；216。該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計算方式為：房間面積/營業(yè)總面積或房間總價款/全部房間總價款216。一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內其他地方的酒店業(yè)主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權，用于休閑度假。216。216。業(yè)內專家估計，上海酒店的出租率最佳合理數(shù)值，應在70％左右。高星級市場份額增加又是客源結構變化的結果：在普通旅游團隊、商務散客和會議展覽三大宗客戶群體中，以三星級酒店為主要住宿地，駐留時間在兩天之內的普通旅游團隊比重相對降低；而以高星級酒店為主要住宿地，支付房價高的商務散客、會展旅游團隊的比重明顯增大。加上２０１０年世博會籌辦過程中拉動的入境客源增加，以及大型國際賽事如世界杯女足、世乒賽、北京奧運籌備開展，勢必推動入境旅游人次快速增長。２００４年，在上?？偣步哟模福担比f游客中，四分之三強為國內游客，國內游客的人數(shù)比２００３年增長１２％。對照國際情況，上海酒店業(yè)需求及房價大幅提升可能時間主要在2008年奧運會和2010年世博會，其中奧運會期間會有較大增幅，世博會期間大幅提升的可能性更大?；洸恕案Ｔ泛ｕr酒家”，歐陸“柏麗西”餐廳，還有美食廣場、蘭香閣、大堂酒吧及荷里活迪斯科/卡拉OK。酒店主樓10層，擁有豪華套房、行政套房、大床房及雙人標準房132間（套），客房配備了閉路電視、冰箱、自動程控電話、背景音響、吹風機、電熱水壺，體重計等。它集旅游、休閑、度假為一體，并擁有各種特色餐廳、標準房、豪華套房、總統(tǒng)套房、現(xiàn)代化歌舞廳、健身桑拿、露天游泳池和會座130個。飯店有現(xiàn)代化設備的豪華客房近300間；中西餐廳的各式菜肴點心，色、香、味、形俱佳，伊斯蘭風味餐廳的烤全羊、燴駝峰堪稱滬上一絕。業(yè)主以一定的租金價格租給經營者，經營者擁有物業(yè)的經營權，而出租物業(yè)收益多少與業(yè)主無關。同時，據(jù)資料顯示，目前上海市場約有9000套左右的酒店式公寓供應出租，由于市中心高檔酒店式公寓數(shù)量比較有限，因此出租率基本保持在85％以上，特別受到一些外籍的高端管理人士的歡迎，市場前景十分看好n 2003年之前市場上的酒店式公寓分布說明：2003年之前市場上的酒店式公寓主要分布于以下幾個地區(qū)：n 靜安地區(qū)的南京西路、江寧路以及曹家渡地區(qū)（世紀之門/藍朝部落/駿豪國際/君悅靜安/圣天地/靜安新格）n 西南面的徐匯、長寧地區(qū)（虹橋首席/世紀時空/華獅公寓/嘉富麗苑/自由時代）n 閘北區(qū)的新客站地區(qū)及輕軌站附近（奔騰新干線/巴黎時韻/SOHO時代/感性達利/永興富邦）n 外灘及南外灘地區(qū)（青年匯/金銀匯/東渡大廈/寶利金/外灘自由自宅/世福匯）這些區(qū)域的共同特征為：辦公區(qū)域附近，且大多擁有輕軌、地鐵等軌道交通，來往便捷，生活配套設施到位，是住戶無論是在上下班，還是住家時，都能享受便捷與舒適。n 2005年產權酒店交易情況區(qū)域項目名稱 銷售方案 入市時間總戶數(shù)（戶）已售銷售率面積范圍（m2）成交均價報價元/ m2長寧美麗園龍都大酒店返租10年，%，后5年7%2003340 38898% 45/60190000 20000黃浦天賜酒店公寓返租3年年回報8%1148675%36/65/89/120/1392394327000浦東金橋圣莎假日大酒店（四星）返租十年，%回報，%由開發(fā)商代扣代繳，每年8天的客房免費使用的權利，購房滿5年后購房十年內可由酒店管理公司進行收購41232178%1200013000普陀漕家渡雙子杰座（五星商務）返租10年，10年投資回報共80%30327791%37551443916000盧灣嘉瑞酒店今年11月份被整體買斷230230100%70/50/4564048000 今年在售的純正的商業(yè)產權式酒店不多， 僅4例，包括去年上市的黃浦天賜酒店和長寧美麗園大酒店的剩余兩套房源。A座是全產權、高標準的酒店物業(yè)（五星級裝修標準）；B座是4A級的精裝修產權智慧寫字樓，房型面積為90—152平方米。經營管理公司上海美麗園大酒店有限公司開業(yè)時間客房房型標單內部配套配中、西餐廳、酒吧、商務會議中心、KTV、日式料理、美容院、指壓按摩室、桑那中心等銷售模式％，后5年為7％。辦公設單獨出入口，底層大堂挑空，有單獨的銀行和商務中心。在售房源經過一個月的去化，區(qū)域供應量環(huán)比萎縮了1％。銷售良好。從區(qū)域上看在售樓盤全部集中在中山北路以西。現(xiàn)房6674(2F1T1C1W)338217132套已售完101套（四）曲陽板塊分析１、 曲陽路板塊概況 虹口區(qū)從南至北分為四個板塊， 曲陽路板塊位于虹口區(qū)中北部，是指區(qū)中環(huán)線邯鄲路以南；中山北一路、大連西路以北，密云路以西；東、西方向分別與楊浦區(qū)的五角場板塊、閘北區(qū)的大寧、永和板塊相鄰，居民10萬左右。交通便捷度在虹口地區(qū)相對優(yōu)越。與上海市的靜安、盧灣、虹橋、中山公園等中心城區(qū)高檔酒店商務中心不同，大柏樹曲陽路酒店商務中心區(qū)因其地理位置的關系，主要吸引全國30多個省份的駐滬辦事處和相關的中小型企業(yè)在此安營扎寨，而這些人員基本上長駐上海，這已成為大柏樹曲陽商務區(qū)的最主要特色。老公房的均價10000元/平米，次新房評估價在12000－15000元/平方米左右。第二章 項目定位一、項目市場定位根據(jù)前期大量細致的市場調研與分析，我們建議將本項目的產品定位為：產品類型：產權式商務酒店檔次、級別：高檔次、超三星級產權式酒店定位依據(jù)：根據(jù)項目現(xiàn)狀，在深入分析本項目可能定位的幾種類型：經營性（只租不售）賓館酒店、酒店式公寓、公寓式酒店及產權式酒店的基礎上，我們站在投資方的立場上從開發(fā)經營、投資收益及經營管理等方面考慮，認為將本項目定位“產權式酒店”最為經濟與可行，優(yōu)點如下：216。如果定位為“產權式酒店”，則兩個問題都能夠很好地解決。但考慮到項目所處的虹口區(qū)的區(qū)域性質及地塊周邊的社會與自然環(huán)境，定位過高風險較大，而定位過低則不能保障投資收益同樣存在風險?！盕OB Hotel”是集商務住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能商務酒店。 三、項目經營定位：由專業(yè)酒店經營管理公司統(tǒng)一經營管理四、項目產品定位產品定位策略緊扣” OF Hotel”的要求，以新穎的設計體現(xiàn)個性與檔次，用個性化的特點代替高投入的裝修，注重人性化設計及符合品味的軟裝飾。216。因此，本地域內具備開放式商務酒店經營的基礎。 造型原有的設計外觀、體形及設計的手法已較為落后，加之后來的“大宴樓“餐廳門樓采用了與酒店風格截然不同的裝修風格，使得整個酒店外立面現(xiàn)狀不倫不類，雜亂無章。體現(xiàn)外立面效果示意圖出一種超凡的高貴品質。 照明建筑外觀設計中夜景的設計是重要的一環(huán)，特別是作為商業(yè)建筑，夜間的形象有時要重要于日間景觀，夜景的設計主要是先靠燈光來達到效果，在建筑輪廓光、局部照明、人口照明、植物及環(huán)境地面照明、光源位置與建筑距離、明度、光線和照射方式、光源色彩都應作具體考慮大堂 216。我們設計的出發(fā)點是一定要有創(chuàng)意，客房里的顏色