【正文】 92544891上海多倫多260441071320066160浦東久陽濱江2567014017780126252碧云1081084576128005898Space Two4134868120005782靜安麗都新貴3776018019000114342協(xié)和城麗豪2195310021000100210閘北中興財(cái)富國(guó)際53049862000098172盧灣綠洲仕格維164401192300092273徐匯尚都143421101450061159閔行開元地中海1966259003640/ 11個(gè)26274018088832300048342根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料2004年共推出11個(gè)酒店式公寓。在經(jīng)營(yíng)期間一般不做統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣回報(bào)在包租期間按協(xié)議固定回報(bào)，包租期長(zhǎng)一般沒有長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)功能特點(diǎn)按酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一般不設(shè)廚房。2003年裝修（二）上海酒店地產(chǎn)市場(chǎng)分析１、 上海產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓比較類型產(chǎn)權(quán)酒店酒店式公寓經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理：包括酒店的管理服務(wù)和營(yíng)銷宣傳推廣客房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，酒店經(jīng)營(yíng)者一般會(huì)和業(yè)主簽訂515－30不等的協(xié)議，這期間，業(yè)主房間的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)歸酒店經(jīng)營(yíng)者。1992年開業(yè)除此之外，為適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)客人的需要，每間（套）客房都可在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行電子商務(wù)，使您在享受舒適環(huán)境的同時(shí)，也能享受到便捷的商務(wù)服務(wù)?？扇菁{340人的宴會(huì)廳及會(huì)議室供租用。三 區(qū)域酒店發(fā)展概況酒店地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）虹口酒店業(yè)概況至2004年年末，虹口全區(qū)二星級(jí)以上賓館25家，其中四星級(jí)賓館6家，三星級(jí)賓館10家。根據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)分析，預(yù)計(jì)未來三到五年，上海國(guó)內(nèi)旅游人次仍可能保持５％左右增長(zhǎng)，折合成住宿需求，每年遞增１１０－１２０萬房夜次，與入境旅游的增量需求相當(dāng)?！　∧壳吧虾Ｈ羌?jí)及以上酒店每年的飽和供應(yīng)能力為８００萬房夜次，按照目前７４％出租率算，實(shí)際供應(yīng)量為６００萬房夜次。主要是由于目前上海每年要舉辦的國(guó)際性會(huì)議至少有數(shù)百個(gè)，并呈逐年增多之勢(shì)上海酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)前景預(yù)測(cè)未來三到五年，上海酒店需求仍將處于上升通道。若從酒店檔次看，有所差異：高星級(jí)由于市場(chǎng)需求旺盛且供應(yīng)量相對(duì)少，出出租率相對(duì)較高，大體為72％－75％之間；而三星級(jí)以下酒店則應(yīng)處于略低位置，即65％－70％之間。 上海的四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況普遍看好，總?cè)胱÷时龋玻埃埃衬晟仙?．58％，達(dá)到７2．２％，較２００３年上浮２６．４％。 度假類的項(xiàng)目開發(fā)公司或是國(guó)際性的度假交換聯(lián)盟一般選用第三種開發(fā)模式，并尤以分時(shí)度假和區(qū)域交換的居多，開發(fā)規(guī)模和開發(fā)量一般在業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先的地位并往往附以相當(dāng)誘人的度假主體，如高爾夫、森林公園等。此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項(xiàng)目為依托，購(gòu)買者的購(gòu)買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。 購(gòu)買者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁216。 開發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù)；216。經(jīng) 營(yíng)目前，無論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管）——兌現(xiàn)購(gòu)買者應(yīng)得得投資收益。一是受惠旅游業(yè)的復(fù)蘇，旅游酒店業(yè)的發(fā)展空間巨大。在銷售方面，90年代初全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入為40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售額達(dá)300億美元。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。216。 養(yǎng)老型酒店產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有明顯區(qū)別，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。SHARE）演變而來。 餐廳：大宴樓216。包括一層?xùn)|側(cè)入口大堂及二、三層整層，目前營(yíng)業(yè)狀況良好。 產(chǎn)權(quán)式酒店全程策劃方案第一章 項(xiàng)目概況項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半。價(jià)格：（2005年11月1日入住標(biāo)價(jià)）客房類說明門市價(jià)格優(yōu)惠價(jià)格雙人標(biāo)準(zhǔn)間630248雙人大床間680258行政套間1280500豪華大床房680330豪華標(biāo)間850300（2）項(xiàng)目1至3層由“大宴樓”餐廳租用。周邊配套設(shè)施調(diào)查216。 公共活動(dòng)場(chǎng)所：曲陽公園、魯迅公園、虹口足球場(chǎng)第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析一、產(chǎn)權(quán)酒店分析（一） 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及分類產(chǎn)權(quán)酒店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIME無論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)產(chǎn)權(quán)酒店的性質(zhì)在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。216。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人所有。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店已超過了1000個(gè)。目前在中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷售主要采取下列模式：開 發(fā)目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、海口、廈門、秦皇島等，基本以國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。 聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)；216。該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間面積/營(yíng)業(yè)總面積或房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款216。一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會(huì)選擇一個(gè)國(guó)際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購(gòu)買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)行時(shí)間上的交換，以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán)，用于休閑度假。216。216。業(yè)內(nèi)專家估計(jì)，上海酒店的出租率最佳合理數(shù)值，應(yīng)在70％左右。高星級(jí)市場(chǎng)份額增加又是客源結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果：在普通旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客和會(huì)議展覽三大宗客戶群體中，以三星級(jí)酒店為主要住宿地，駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重相對(duì)降低；而以高星級(jí)酒店為主要住宿地，支付房?jī)r(jià)高的商務(wù)散客、會(huì)展旅游團(tuán)隊(duì)的比重明顯增大。加上２０１０年世博會(huì)籌辦過程中拉動(dòng)的入境客源增加，以及大型國(guó)際賽事如世界杯女足、世乒賽、北京奧運(yùn)籌備開展，勢(shì)必推動(dòng)入境旅游人次快速增長(zhǎng)。２００４年，在上?？偣步哟模福担比f游客中，四分之三強(qiáng)為國(guó)內(nèi)游客，國(guó)內(nèi)游客的人數(shù)比２００３年增長(zhǎng)１２％。對(duì)照國(guó)際情況，上海酒店業(yè)需求及房?jī)r(jià)大幅提升可能時(shí)間主要在2008年奧運(yùn)會(huì)和2010年世博會(huì)，其中奧運(yùn)會(huì)期間會(huì)有較大增幅，世博會(huì)期間大幅提升的可能性更大?；洸恕案Ｔ泛ｕr酒家”，歐陸“柏麗西”餐廳，還有美食廣場(chǎng)、蘭香閣、大堂酒吧及荷里活迪斯科/卡拉OK。酒店主樓10層，擁有豪華套房、行政套房、大床房及雙人標(biāo)準(zhǔn)房132間（套），客房配備了閉路電視、冰箱、自動(dòng)程控電話、背景音響、吹風(fēng)機(jī)、電熱水壺，體重計(jì)等。它集旅游、休閑、度假為一體，并擁有各種特色餐廳、標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套房、總統(tǒng)套房、現(xiàn)代化歌舞廳、健身桑拿、露天游泳池和會(huì)座130個(gè)。飯店有現(xiàn)代化設(shè)備的豪華客房近300間；中西餐廳的各式菜肴點(diǎn)心，色、香、味、形俱佳，伊斯蘭風(fēng)味餐廳的烤全羊、燴駝峰堪稱滬上一絕。業(yè)主以一定的租金價(jià)格租給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者擁有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而出租物業(yè)收益多少與業(yè)主無關(guān)。同時(shí)，據(jù)資料顯示，目前上海市場(chǎng)約有9000套左右的酒店式公寓供應(yīng)出租，由于市中心高檔酒店式公寓數(shù)量比較有限，因此出租率基本保持在85％以上，特別受到一些外籍的高端管理人士的歡迎，市場(chǎng)前景十分看好n 2003年之前市場(chǎng)上的酒店式公寓分布說明：2003年之前市場(chǎng)上的酒店式公寓主要分布于以下幾個(gè)地區(qū)：n 靜安地區(qū)的南京西路、江寧路以及曹家渡地區(qū)（世紀(jì)之門/藍(lán)朝部落/駿豪國(guó)際/君悅靜安/圣天地/靜安新格）n 西南面的徐匯、長(zhǎng)寧地區(qū)（虹橋首席/世紀(jì)時(shí)空/華獅公寓/嘉富麗苑/自由時(shí)代）n 閘北區(qū)的新客站地區(qū)及輕軌站附近（奔騰新干線/巴黎時(shí)韻/SOHO時(shí)代/感性達(dá)利/永興富邦）n 外灘及南外灘地區(qū)（青年匯/金銀匯/東渡大廈/寶利金/外灘自由自宅/世福匯）這些區(qū)域的共同特征為：辦公區(qū)域附近，且大多擁有輕軌、地鐵等軌道交通，來往便捷，生活配套設(shè)施到位，是住戶無論是在上下班，還是住家時(shí)，都能享受便捷與舒適。n 2005年產(chǎn)權(quán)酒店交易情況區(qū)域項(xiàng)目名稱 銷售方案 入市時(shí)間總戶數(shù)（戶）已售銷售率面積范圍（m2）成交均價(jià)報(bào)價(jià)元/ m2長(zhǎng)寧美麗園龍都大酒店返租10年，%，后5年7%2003340 38898% 45/60190000 20000黃浦天賜酒店公寓返租3年年回報(bào)8%1148675%36/65/89/120/1392394327000浦東金橋圣莎假日大酒店（四星）返租十年，%回報(bào)，%由開發(fā)商代扣代繳，每年8天的客房免費(fèi)使用的權(quán)利，購(gòu)房滿5年后購(gòu)房十年內(nèi)可由酒店管理公司進(jìn)行收購(gòu)41232178%1200013000普陀漕家渡雙子杰座（五星商務(wù)）返租10年，10年投資回報(bào)共80%30327791%37551443916000盧灣嘉瑞酒店今年11月份被整體買斷230230100%70/50/4564048000 今年在售的純正的商業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店不多， 僅4例，包括去年上市的黃浦天賜酒店和長(zhǎng)寧美麗園大酒店的剩余兩套房源。A座是全產(chǎn)權(quán)、高標(biāo)準(zhǔn)的酒店物業(yè)（五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)）；B座是4A級(jí)的精裝修產(chǎn)權(quán)智慧寫字樓，房型面積為90—152平方米。經(jīng)營(yíng)管理公司上海美麗園大酒店有限公司開業(yè)時(shí)間客房房型標(biāo)單內(nèi)部配套配中、西餐廳、酒吧、商務(wù)會(huì)議中心、KTV、日式料理、美容院、指壓按摩室、桑那中心等銷售模式％，后5年為7％。辦公設(shè)單獨(dú)出入口，底層大堂挑空，有單獨(dú)的銀行和商務(wù)中心。在售房源經(jīng)過一個(gè)月的去化，區(qū)域供應(yīng)量環(huán)比萎縮了1％。銷售良好。從區(qū)域上看在售樓盤全部集中在中山北路以西?，F(xiàn)房6674(2F1T1C1W)338217132套已售完101套（四）曲陽板塊分析１、 曲陽路板塊概況 虹口區(qū)從南至北分為四個(gè)板塊， 曲陽路板塊位于虹口區(qū)中北部，是指區(qū)中環(huán)線邯鄲路以南；中山北一路、大連西路以北，密云路以西；東、西方向分別與楊浦區(qū)的五角場(chǎng)板塊、閘北區(qū)的大寧、永和板塊相鄰，居民10萬左右。交通便捷度在虹口地區(qū)相對(duì)優(yōu)越。與上海市的靜安、盧灣、虹橋、中山公園等中心城區(qū)高檔酒店商務(wù)中心不同，大柏樹曲陽路酒店商務(wù)中心區(qū)因其地理位置的關(guān)系，主要吸引全國(guó)30多個(gè)省份的駐滬辦事處和相關(guān)的中小型企業(yè)在此安營(yíng)扎寨，而這些人員基本上長(zhǎng)駐上海，這已成為大柏樹曲陽商務(wù)區(qū)的最主要特色。老公房的均價(jià)10000元/平米，次新房評(píng)估價(jià)在12000－15000元/平方米左右。第二章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)前期大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與分析，我們建議將本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：產(chǎn)品類型：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店檔次、級(jí)別：高檔次、超三星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店定位依據(jù)：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，在深入分析本項(xiàng)目可能定位的幾種類型：經(jīng)營(yíng)性（只租不售）賓館酒店、酒店式公寓、公寓式酒店及產(chǎn)權(quán)式酒店的基礎(chǔ)上，我們站在投資方的立場(chǎng)上從開發(fā)經(jīng)營(yíng)、投資收益及經(jīng)營(yíng)管理等方面考慮，認(rèn)為將本項(xiàng)目定位“產(chǎn)權(quán)式酒店”最為經(jīng)濟(jì)與可行，優(yōu)點(diǎn)如下：216。如果定位為“產(chǎn)權(quán)式酒店”，則兩個(gè)問題都能夠很好地解決。但考慮到項(xiàng)目所處的虹口區(qū)的區(qū)域性質(zhì)及地塊周邊的社會(huì)與自然環(huán)境，定位過高風(fēng)險(xiǎn)較大，而定位過低則不能保障投資收益同樣存在風(fēng)險(xiǎn)?！盕OB Hotel”是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能商務(wù)酒店。 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位：由專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣” OF Hotel”的要求，以新穎的設(shè)計(jì)體現(xiàn)個(gè)性與檔次，用個(gè)性化的特點(diǎn)代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計(jì)及符合品味的軟裝飾。216。因此，本地域內(nèi)具備開放式商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。 造型原有的設(shè)計(jì)外觀、體形及設(shè)計(jì)的手法已較為落后，加之后來的“大宴樓“餐廳門樓采用了與酒店風(fēng)格截然不同的裝修風(fēng)格，使得整個(gè)酒店外立面現(xiàn)狀不倫不類，雜亂無章。體現(xiàn)外立面效果示意圖出一種超凡的高貴品質(zhì)。 照明建筑外觀設(shè)計(jì)中夜景的設(shè)計(jì)是重要的一環(huán)，特別是作為商業(yè)建筑，夜間的形象有時(shí)要重要于日間景觀，夜景的設(shè)計(jì)主要是先靠燈光來達(dá)到效果，在建筑輪廓光、局部照明、人口照明、植物及環(huán)境地面照明、光源位置與建筑距離、明度、光線和照射方式、光源色彩都應(yīng)作具體考慮大堂 216。我們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是一定要有創(chuàng)意，客房里的顏色