【正文】 其實客人入駐酒店，大部分時間均在客房度過，面對生活水準和空賞力都日漸提高的客人，對酒店客房從功能、面積、戶型到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色．甚至在酒拒、衣柜的做法都有了較高的要求，而對于商務客人來說，對技術(shù)需求更為強烈：寬帶網(wǎng)、電子郵件、移動電話、手提電腦，都需要設計師把這些功能加以布置；再者，床是至關重要的，這是客人在房間里使用最長時間的地方，一定要大而且質(zhì)量要高；其次，浴室、淋浴、浴缸、洗臉盆和坐便器，而且最好做到干濕分區(qū)。 客房216。 格調(diào)強調(diào)了時代和地域性，更主要的是適應現(xiàn)代商業(yè)空間的需要和適宜現(xiàn)代人的審美口味。古建筑的比例與線條及基本造型，但去掉了繁復的雕砌及花飾。216。大堂整體色彩設計參考古羅馬及中世紀歐洲宮廷建筑做法，白石柱身配上金色柱頭柱座，整體墻身采用白石，僅以其它少量色彩作為配飾。與地面相呼應，大堂兩條獨立栓軸天花亦作橢圓構(gòu)圖，燈池頂部貼金箔，金箔的采用在燈光下會產(chǎn)生迷離閃爍的效果。 色彩因此，建議不珍損失一些面積，將二層再向后退臺，留足大堂挑高空間。 大堂是建筑內(nèi)部裝飾重點，是內(nèi)外空間的交點，亦是酒店內(nèi)部空間裝飾及服務設施的一面鏡子，大堂能直接反映出內(nèi)部各方面質(zhì)量、功能，包括在心理上給人對酒店服務的質(zhì)量及服務功能的認識。216。 環(huán)境將來建筑周圍環(huán)境的地面進行重新鋪裝，對門口的變電站房進行協(xié)調(diào)換位，統(tǒng)籌考慮花池、燈飾藝術(shù)品及植物搭配。細部尺度考慮以人為本為出發(fā)點，以方便、實用、舒適宜人為目的，大小尺度的對比，更突出建筑的氣派與尊貴。216。 色彩外觀色彩采用暖色調(diào)，以淺黃、白色為主調(diào)，以金黃、灰綠搭配，色塊大小、輕重比例及間隔搭配與建筑造型、體量明暗相配合。我們的風格可理解為古典文化與現(xiàn)代文化的交融，古典的造型及形式、符號，現(xiàn)代的材料及手法的統(tǒng)一使用，以表達一種有深厚底蘊、有思想意境而又緊跟現(xiàn)代節(jié)奏的尊貴格調(diào)。 風格上海是一個開放的、東西文化交融的城市，海派文化更是這個城市獨特而倍受推崇的文化因素。在原有造型基礎改頭換面，要體現(xiàn)項目的功能定位和形象定位。三、產(chǎn)品設計建議1. 外觀立面設計216。因此對于空間的利用即要充分展示功能定位，又需以原有框架結(jié)構(gòu)為基礎。在設計時要充分應用“BOF”理念。商務酒店，顧名思義，是更注重于商務接待的酒店。項目所處的上海曲陽路商圈是一個商業(yè)、辦公、住宿集中的區(qū)域，區(qū)域獨特的交通及地理位置使得商圈內(nèi)商務辦公、旅游住宿人員較為集中。 全面配套服務設施按三星級酒店硬件設施要求的標準，對本項目進行全面改造與配套，包括停車場、回車道、室內(nèi)大廳、休息廳、會議室、健身房、休閑娛樂場所、及服務所需要的必要配套設施。在酒店評級中有無陽臺亦是其中一項但陽臺的安全性與實用性較低，在本項目中做外凸飄窗的可行性更大一些。 外凸飄窗設計在中高檔住宅中常出現(xiàn)的飄設計廣泛歡迎，但在酒店項目中很少出現(xiàn)。 套間小型SPA設計 在部分高檔套房內(nèi)設獨立的SPA空間，差異化品質(zhì)凸顯。 長包房設計（帶簡易廚房）部分樓層設計具有長期居住功能的房間，因此設計有簡易廚房，使房間的功能更人性化。雙層套間設計首先在區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)差異化，具備明顯競爭力，其次少量的高檔次套間能夠提升酒店的檔次形象，還有重要的一點是，雙層套間設計在結(jié)構(gòu)布局上能夠節(jié)省過道空間，增加使用面積。產(chǎn)品設計特色216。且酒店前面無任何遮擋，將來可以用燈光打亮的中英文酒店名置于樓頂，客人很容易就能找到該酒店。本項目完全具備以上四項要求。商務客人從出發(fā)地到酒店主要有三種交通方式，即飛機、火車、公務車。功能定位依據(jù)216。意指商務酒店的核心功能應為三大板塊，即：客人商務活動中的好秘書、好管家，商旅途中的辦公基地，商務客人的家外之家。商務酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，以便有針對性地為其提供特色服務的酒店。我們所謂的商務客人是指在激烈競爭中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場的各路精英。其次，因為項目涉及到改建與擴建工程，過高的定位將直接導致前期的投入成本增加，加大投資商的資金壓力；再次，由于項目原有結(jié)構(gòu)的限制，各房間的面積及結(jié)構(gòu)相對確定，原有結(jié)構(gòu)不能滿足酒店式公寓或高檔次酒店的需求，相對來說這個定位是與項目現(xiàn)狀最為相符的。項目雖然交通便捷、地理位置較好。216。對于大多數(shù)的中小投資者來說，很少有能力參與經(jīng)營或整個項目買斷，因此他們會把更多的眼光投向了投資門檻低、收益大、見效快的產(chǎn)權(quán)式酒店，而目前上?？晒┑漠a(chǎn)權(quán)式酒店少之又少，產(chǎn)權(quán)式商務酒店及更為稀缺，遠遠滿足不了大量的投資需求。216。而項目后續(xù)的酒店經(jīng)營管理是一項較為專業(yè)化與系統(tǒng)化的管理過程，需要專業(yè)的管理模式、組織體系及大量的人員配備等來完成，對于非專業(yè)化公司來說組建這個的團隊的管理成本及組織難度相對較高，因此更好的方式是選擇專業(yè)化的酒店管理公司經(jīng)營管理。 開發(fā)與經(jīng)營管理分離，實現(xiàn)專業(yè)化運作。對于開發(fā)商來說，這樣的方式相對可較快實現(xiàn)項目銷售，從而快速收回投資成本與獲得投資利潤。 快速實現(xiàn)投資收益。結(jié)論： 結(jié)合片區(qū)酒店商務中心的屬性特征，五角場商業(yè)中心、未來江灣城規(guī)劃以及M8軌道線的塵埃落定，片區(qū)商務房產(chǎn)方向的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)商務酒店前景廣闊。區(qū)域內(nèi)除去北部的廠區(qū)以外，其它位置已無可供開發(fā)土地，所以近一段時期內(nèi)，曲陽地區(qū)的房產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)目前的態(tài)勢。與曲陽路商務中心區(qū)同一商圈的紀念路（即寶隆賓館所在的商業(yè)街）一線規(guī)劃，一批高檔酒店、商務樓、高級公寓、娛樂設施、大型賣場等，按照形成完整酒店商務區(qū)的要求已開始施工建設。酒店式公寓的銷售均價9000元/平米，房租水平為1元/天/平米商務寫字樓的成交均價在1100018000元/平方米 。（2）價格今年住宅市場的新房累計成交均價在11000元/平方米左右 。明年初板塊將推出2個新盤，東部的曲陽商務圈的復城國際，和西部的凱陽新邸。包括國際箱包中心、曲陽商務中心、曲陽商務中心家電城、永樂家電城、友誼家電城、吉盛偉邦家具中心、家樂福、好美家、易買得大賣場。 曲陽商圈零售業(yè)態(tài)以家電專業(yè)市場家電連鎖門店為主要特征，是上海家電市場的主要集散地，2004年曲陽商務中心家電城的市場份額占到了上海家電市場的8% 。商圈特點： 上海東北部的酒店商務中心區(qū) 家電專業(yè)市場根據(jù)統(tǒng)計，2004年曲陽商圈共有23座寫字樓，11座星級酒店，二星級以上酒店11座：蘭生大酒店(四星級)、寶隆賓館(三星級)、春申江大酒店(三星級)、等遍布區(qū)內(nèi)。商圈地理位置十分優(yōu)越，被虹口、楊浦、寶山三區(qū)所包圍。因此，良好的人文環(huán)境是該區(qū)域的一大特色，也是其它很多區(qū)域所不能比擬的。生活環(huán)境：生活休閑舒適便利曲陽區(qū)域內(nèi)還有中北部的曲陽公園，西南部臨近魯迅公園和虹口體育場，是居民日常健身的好去處。多條高架道路、軌道交通的存在使該區(qū)域與周邊地區(qū)緊密聯(lián)系。 交通環(huán)境：交通區(qū)位優(yōu)越整個曲陽片區(qū)擁有兩條高架道路和兩條軌道交通。從居住環(huán)境來說，由于該區(qū)域社區(qū)發(fā)展成熟，配套設施全部到位，所以居民基本都可以在離家不遠處找到滿足日常生活需求的各項配套設施。該板塊是成熟的居住區(qū)， 板塊中北部是大柏樹曲陽商圈。主體為兩幢22層的高層，均為33—77平方米左右的小面積房型，總建筑面積4萬平方米，三梯十五戶，、。目前價格為7600－9200元/㎡，與先前的價格比起來，降價幅度為24％，本月銷售近70套。涼城板塊僅1個樓盤在售：涼城新苑，3個工地在建樓盤：豐景灣名邸、文治府邸8號、虹口欣逸家園。曲陽板塊的本月成交集中在花園城三期、廣延二期，前者10月銷售近20套，其余項目的月成交量停留在2套。曲陽路板塊的住宅供應是全區(qū)最大的最現(xiàn)有5個在售樓盤：中環(huán)明珠景明花園、花園城三期、吉聯(lián)尚都、廣延二期、香杉園，一個預告樓盤凱陽新邸。魯迅公園板塊目前在售的樓盤只有2個：瑞虹新城、嘉杰國際廣場，有3個預告樓盤：愛家豪庭、粟陽華府、飄鷹世紀城，1個在建樓盤金軒大邸。9月底推出第2批91套房源， 9月10月就銷售76套年均成交價格16270元/平米14696元/平米11000元/平米76009200北外灘板塊3個在售的樓盤：白金府邸、中虹明珠苑、臨潼苑，1個預告項目國際明佳城即將推出，在建的新工地樓盤有兩個：北外灘旭園、虹惠花苑二期。今年8月9月各推兩批房源，以11500元的均價 銷售，開盤3個月去化50%，兩棟商住樓，開盤5個月去化速度緩慢，5月成交最高，之后每個月成交下降，下半年每月成交23套 多層住宅，5月入市 后，56月走掉一部分房源后 在8三個月有走量9月成交量最高6套今年3月份推出40套，當月基本售完5月推出第2批房源，成交23套，而后走量停滯。今年4月推出第3批，開盤當月成交60套，而后一直到11月成交1套。 今年2月推出第3批，4月成交量最大，5月份之后沒有走量。10月樓市成交量持續(xù)大幅攀升，每周平均成交量在35萬平方米以上，較9月上升了17個百分點，日均成交套數(shù)已達到680套，大大高出調(diào)6月份控初期的二三百套日均成交水平。價格指數(shù)在持續(xù)三個月的平穩(wěn)走勢之下，終于下跌，幅度為6％。2005年9月虹口區(qū)的成交量止跌回升，環(huán)比上月增加近49％，成交主要集中在中虹明珠苑、花園城、涼城新苑、瑞虹新城。虹口區(qū)房價波動幅度相對較小，主要原因在于投資客少，自住客居多。使之真正成為長峰城、長寧區(qū)、乃至上海市獨特的象標。從7層至23層設為辦公標準層。28層以上為酒店客房，包括頂部6層豪華商務套房及總統(tǒng)套房，共計標準客房457間、豪華套房35套及總統(tǒng)套房一套。其一至五層安排為酒店公共服務設施，包括大堂、咖啡廳、兩層高的宴會廳、餐廳酒吧等內(nèi)外兼營的設施，并在五層設置屋頂花園及網(wǎng)球場。開發(fā)商特別聘請了國際知名酒店管理公司對酒店進行專業(yè)的管理，提升了產(chǎn)品品質(zhì)與檔次。每年還可免費享用酒店15天，并由國營機構(gòu)上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司提供全額不可撤消擔保，擔保協(xié)議與酒店銷售合同同步簽署。地下停車庫。（3）美麗園大酒店（尾盤項目）名稱美麗園大酒店星級四星級位置長寧區(qū)延安西路396號開發(fā)商上海美麗園大酒店有限公司物業(yè)類別商業(yè)規(guī)劃項目為28層的高層建筑，16層設計為酒店的配套設施。裝修五星級標準全裝修停車位發(fā)展商上海飛雕置業(yè)有限公司酒店經(jīng)營管理公司首旅建國酒店管理有限公司擔保公司——營銷公司開盤時間2005年6月開業(yè)時間TEL02162323881 62323882定位分析功能定位商務酒店市場定位五星級房型面積35—50平方米得房率%銷售分析經(jīng)營模式10年統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售模式包租10年，10年投資回報共80%銷售價格報價16000元/平米，累計成交均價14458元/平米銷售進度自2005年6月25日開盤推出372套，其中303套為產(chǎn)權(quán)酒店，至今不到半年時間內(nèi)售出315套，預定1套，還剩56套，其中產(chǎn)權(quán)酒店僅剩26套房（網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計）點評該項目為爛尾樓“天福大廈”盤活項目，長壽路—曹家渡地區(qū)屬于市中心，長壽路是上海近年興起的著名的商住一條街，曹家渡則是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其周邊商品住宅樓的均價一般在14000—17000元/平方米（新建毛坯樓盤），而雙子杰座均價目前也在這一幅度內(nèi)。打造“TOPAMOHO”概念的商務廣場。曹家渡商圈，緊鄰蘇州河規(guī)劃總建筑面積超過43000平方米，由A、B兩棟高層建筑組成。個案樓盤分析n 在售項目（1）圣莎假日大酒店名稱圣莎假日大酒店（天驕大廈）（四星級）基本情況地理位置浦東金橋 臺兒莊路與浙橋路交界處規(guī)劃 m2，規(guī)劃4層的商業(yè)裙樓和21層共412套客房建筑特點樓層功能客房、休閑娛樂、餐飲、購物開業(yè)時間——建筑配套5臺三菱電梯、中央空調(diào)、24小時熱水供應及消防保安、監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)裝修精裝全配停車位地下一層停車庫發(fā)展商上海天驕房地產(chǎn)酒店經(jīng)營管理公司陽光集團上海酒店管理公司擔保公司福建東方擔保、福州開發(fā)區(qū)鴻宇實業(yè)營銷公司上海房屋銷售（集團）有限公司開盤時間2005年7月開業(yè)時間預計2006年3月TEL58991888/58992602定位分析功能定位商務型酒店市場定位四星級各樓層功能組合1F：酒店大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場、商務中心、美容美發(fā)； 2F：中餐廳、特色扒房、包廂、日本料理等； 3F：同聲翻譯國際會議中心、大型多功能廳、中型會議室、小型多功能廳 ；5F：休閑區(qū)和辦公層，桑拿區(qū)、按摩房、健身房、辦公室會議室 6F26F：酒店套房 房型：面積區(qū)間3872平米主力面積：50平米得房率%銷售分析經(jīng)營模式十年統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理銷售模式按套銷售，返租十年，%回報，%由開發(fā)商代扣代繳，每年8天的客房免費使用的權(quán)利，購房滿5年后購房十年內(nèi)可由酒店管理公司進行收購銷售價格，累計均價11871元/平米，銷售進度推出412套，現(xiàn)已售321套，尚余91套年份/月份簽約次數(shù)合同撤銷次數(shù)（含預定）2005/774302005/81651092005/94642005/103622005/1130合計324145點評該物業(yè)是上海目前較為少見的可售型準五星級標準酒店式套房，位于浦東碧云國際高檔社區(qū)旁，生態(tài)環(huán)境良好，交通規(guī)劃完善。n 2006年潛在供應今年已備案將于2006年推出的產(chǎn)權(quán)酒店有1例長寧區(qū)的長峰大酒店 。今年推出銷售的產(chǎn)權(quán)酒店僅兩例，分別是7月入市的虹口浦東金橋的圣莎假日大酒店和6月入市的普陀漕家渡商圈的雙子杰座。（2）產(chǎn)權(quán)酒店的分布n 2004年7月份之前產(chǎn)權(quán)酒店分布2