【正文】 花店 醫(yī)務室 理發(fā)美容室 出租車 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 健身室 按摩室 桑拿浴室 一家三星級旅游涉外飯店，座落于上海東北部，毗鄰內環(huán)線高架、輕軌高架、商務中心，距浦東開發(fā)區(qū)、外灘金融街、上?；疖囌緝H十五分鐘車程，距南京路、淮海路、購物街僅二十分鐘車程。健康中心擁有齊全先進的健身、娛樂設備。% 。這部分增長需求，主要集中在三星級和三星級以下經濟型酒店市場中。而２００４年入境旅游拉動的客房需求為７６０萬房夜次，意味著由于三星級及以上酒店客房供應的緊張，部分入境客源被分流到二星級以下去。　?。煟?）入境旅游人次的增長拉動對三星級及以上客房的需求。以此衡量客房供求，２００４年平均出租率介于合理區(qū)間，全市客房供求總體平衡。平均每間客房收入比２００３年增長５３．５％。二、上海酒店市場研究及前景預測對上海酒店業(yè)經營環(huán)境分析酒店業(yè)是旅游產業(yè)的一個重要環(huán)節(jié)，上海國際型的大都市，旅游業(yè)繁榮，上海酒店市場在１９９８－２０００年陷入低谷，２００１年ＡＰＥＣ會議以來逐步復蘇。所以，其與上述兩個產權式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。 酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責酒店第一期經營啟動所須的全部投入216。 在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務監(jiān)管；216。這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制）尤為重要。２００４年旅游業(yè)景氣好轉，２００４年旅游行業(yè)的收入達６000多億元，同比增幅達２８．５％。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發(fā)展過程中的一種重要的經營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。分數(shù)消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。 時值度假型酒店產權酒店的分類216。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權。 酒吧、KTV娛樂場所：夏威夷桑拿216。附：天翔大酒店項目產權附記幢號室號部位建筑面積（平方米）房屋類型用途層數(shù)竣工日期701101旅館旅（賓）館102000113701201旅館旅（賓）館102000113701413旅館旅（賓）館102000113701414旅館旅（賓）館102000113701415旅館旅（賓）館102000113701416旅館旅（賓）館102000113701417旅館旅（賓）館102000113701418旅館旅（賓）館102000113701419旅館旅（賓）館1020001137014421旅館旅（賓）館102000113701501旅館旅（賓）館102000113701601旅館旅（賓）館102000113701701旅館旅（賓）館102000113701801旅館旅（賓）館102000113701901旅館旅（賓）館1020001137011001旅館旅（賓）館102000113701地下室旅館旅（賓）館102000113701屋頂二層旅館旅（賓）館102000113701屋頂一層旅館旅（賓）館102000113合計二、項目開發(fā)環(huán)境要素分析 地理位置項目位于虹口區(qū)曲陽路701號，處于中山北二路、曲陽路、東體育會路三路交叉的三角地帶，東靠曲陽路、南至中山北二路、西臨東體育會路位置優(yōu)越，交通便利。項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。目前豪華標房的折扣價格為300元/天，豪華套房折扣價格為600元/天，酒店客房的平均房價為327元/天/間，客房入住率為60%左右服務設施：餐飲設施:中餐廳、酒吧，娛樂設施:棋牌室、商場、健身室，服務設施:會議廳 商務中心 停車場 DDD電話 IDD電話。周邊公共交通便利，西側距軌道交通三號線汶水東路站步行15分鐘以內，公交車有70、3282848等十多條線路，四通八達。 商務辦公：上海商務中心216。產權酒店是旅游業(yè)和房地產業(yè)的效結合，是經濟發(fā)展到一定程度的必然產物。純產權酒店又分為商務型及度假型。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。他們可以使用這些分數(shù)在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施。到2003年。四是近幾年國際分時度假公司進入中國的數(shù)量日益增多，產權式酒店和分時度假的概念得以在國內業(yè)界和消費圈中逐漸得到認同。國內產權式酒店的一般開發(fā)運營模式依據(jù)其主要功能不同，產權式酒店的一般分類在上面已經提到，但依據(jù)其投資收益和運營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調研情況分別簡述如下：（1）純產權式酒店又叫分紅式產權酒店，是產權式酒店的第一代產品，亦是真正意義上的產權酒店，終身產權歸購買者所有，購買者通過酒店的經營盈利分紅，在不改變使用性質的情況下（不影響酒店整體經營）購買者有權轉讓、抵押、繼承、租賃，自主權利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)督運營的制度略有不同，但這一形式下產權酒店的基本運營模式為：216。（3） 度假式產權酒店（分時度假式產權酒店）度假式產權酒店與上述兩種產權式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產權式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產權酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。 專業(yè)的酒店類管理公司一般選用返租式的產權酒店開發(fā)模式，依托其專業(yè)的酒店管理力量在正?；厥掌淝捌谕顿Y的基礎上以獲取營業(yè)后的利潤為主要收益渠道。這一房費水平超過北京３００多元，也明顯高于亞洲其它城市，比新加坡和曼谷的五星級酒店分別高出６１％和５３％，已基本與香港持平。合理的出租率應該既能使酒店效益最佳化，又能使酒店可持續(xù)發(fā)展客房不能長期全負荷使用，須有一定余地以確保酒店正常運營、維修保養(yǎng)。四、五星級出租率比三星級高出７－８個百分點。在２０１０年預計將舉辦１５００場國際性展覽和會議。（2）國內旅游人次的增加會對三星級以下經濟型酒店客房需求起拉動作用。酒店業(yè)受大環(huán)境影響較大，存在較大的不確定性，但上海的十一五發(fā)展規(guī)劃要大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，（上海市委書記近期講話將上海調整向金融服務型城市功能定位），隨著上海商務、會展的發(fā)展，以及2010年世博會都將給上海的酒店業(yè)帶來良好的發(fā)展機會。酒店餐飲設施設有八個獨立的中餐廳。酒店風格中西合璧大慶上海 中山北二路1515號離機場距離（公里）：20（距浦東機場43公里） 離火車站距離（公里）：8 離市中心距離（公里）：10 離四川北路距離（公里）：三星豪標B 268元 豪標A 288元自助早餐：20 加床：60會議廳 商務中心 停車場 票務服務 DDD電話 IDD電話 洗衣服務 商場 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 按摩室 上海大慶石油大廈是大慶市石油管理局在上海投資建造的一座三星級大酒店，毗鄰曲陽商務中心，總建筑面積二萬五千余平方米。1992年開業(yè)出租收益經營者和業(yè)主采取3：7或4：6比例開。外觀 藍朝部落 駿豪國際 萬源晶典酒店式公寓和產權酒店的分布（1）上海酒店式公寓分布到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項目有80余個，總建筑面積在200萬平方米以上，主要分布區(qū)域是浦東、長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。（2）產權酒店的分布n 2004年7月份之前產權酒店分布2004年7月份之上海市已售正在營業(yè)的產權式酒店共23個，主要分布在市中心區(qū)域，靜安區(qū)最多，共計5個，浦東新區(qū)和黃浦區(qū)各有4個。曹家渡商圈，緊鄰蘇州河規(guī)劃總建筑面積超過43000平方米，由A、B兩棟高層建筑組成。地下停車庫。28層以上為酒店客房，包括頂部6層豪華商務套房及總統(tǒng)套房，共計標準客房457間、豪華套房35套及總統(tǒng)套房一套。2005年9月虹口區(qū)的成交量止跌回升，環(huán)比上月增加近49％，成交主要集中在中虹明珠苑、花園城、涼城新苑、瑞虹新城。今年4月推出第3批，開盤當月成交60套，而后一直到11月成交1套。曲陽路板塊的住宅供應是全區(qū)最大的最現(xiàn)有5個在售樓盤：中環(huán)明珠景明花園、花園城三期、吉聯(lián)尚都、廣延二期、香杉園，一個預告樓盤凱陽新邸。主體為兩幢22層的高層，均為33—77平方米左右的小面積房型，總建筑面積4萬平方米，三梯十五戶，、。多條高架道路、軌道交通的存在使該區(qū)域與周邊地區(qū)緊密聯(lián)系。商圈特點： 上海東北部的酒店商務中心區(qū) 家電專業(yè)市場根據(jù)統(tǒng)計，2004年曲陽商圈共有23座寫字樓，11座星級酒店，二星級以上酒店11座：蘭生大酒店(四星級)、寶隆賓館(三星級)、春申江大酒店(三星級)、等遍布區(qū)內。（2）價格今年住宅市場的新房累計成交均價在11000元/平方米左右 。結論： 結合片區(qū)酒店商務中心的屬性特征，五角場商業(yè)中心、未來江灣城規(guī)劃以及M8軌道線的塵埃落定，片區(qū)商務房產方向的發(fā)展，產權商務酒店前景廣闊。而項目后續(xù)的酒店經營管理是一項較為專業(yè)化與系統(tǒng)化的管理過程，需要專業(yè)的管理模式、組織體系及大量的人員配備等來完成，對于非專業(yè)化公司來說組建這個的團隊的管理成本及組織難度相對較高，因此更好的方式是選擇專業(yè)化的酒店管理公司經營管理。項目雖然交通便捷、地理位置較好。意指商務酒店的核心功能應為三大板塊，即：客人商務活動中的好秘書、好管家，商旅途中的辦公基地，商務客人的家外之家。且酒店前面無任何遮擋，將來可以用燈光打亮的中英文酒店名置于樓頂，客人很容易就能找到該酒店。 套間小型SPA設計 在部分高檔套房內設獨立的SPA空間，差異化品質凸顯。項目所處的上海曲陽路商圈是一個商業(yè)、辦公、住宿集中的區(qū)域，區(qū)域獨特的交通及地理位置使得商圈內商務辦公、旅游住宿人員較為集中。三、產品設計建議1. 外觀立面設計216。 色彩外觀色彩采用暖色調，以淺黃、白色為主調，以金黃、灰綠搭配，色塊大小、輕重比例及間隔搭配與建筑造型、體量明暗相配合。216。 色彩216。強調了時代和地域性，更主要的是適應現(xiàn)代商業(yè)空間的需要和適宜現(xiàn)代人的審美口味。其實客人入駐酒店，大部分時間均在客房度過，面對生活水準和空賞力都日漸提高的客人，對酒店客房從功能、面積、戶型到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色．甚至在酒拒、衣柜的做法都有了較高的要求，而對于商務客人來說，對技術需求更為強烈：寬帶網、電子郵件、移動電話、手提電腦，都需要設計師把這些功能加以布置；再者，床是至關重要的，這是客人在房間里使用最長時間的地方，一定要大而且質量要高；其次，浴室、淋浴、浴缸、洗臉盆和坐便器，而且最好做到干濕分區(qū)。 格調216。在原有造型基礎改頭換面，要體現(xiàn)項目的功能定位和形象定位。商務酒店，顧名思義，是更注重于商務接待的酒店。 外凸飄窗設計在中高檔住宅中常出現(xiàn)的飄設計廣泛歡迎，但在酒店項目中很少出現(xiàn)。產品設計特色216。功能定位依據(jù)216。其次，因為項目涉及到改建與擴建工程，過高的定位將直接導致前期的投入成本增加，加大投資商的資金壓力；再次，由于項目原有結構的限制，各房間的面積及結構相對確定，原有結構不能滿足酒店式公寓或高檔次酒店的需求，相對來說這個定位是與項目現(xiàn)狀最為相符的。216。 快速實現(xiàn)投資收益。酒店式公寓的銷售均價9000元/平米，房租水平為1元/天/平米商務寫字樓的成交均價在1100018000元/平方米 。 曲陽商圈零售業(yè)態(tài)以家電專業(yè)市場家電連鎖門店為主要特征，是上海家電市場的主要集散地，2004年曲陽商務中心家電城的市場份額占到了上海家電市場的8% 。生活環(huán)境：生活休閑舒適便利曲陽區(qū)域內還有中北部的曲陽公園，西南部臨近魯迅公園和虹口體育場，是居民日常健身的好去處。該板塊是成熟的居住區(qū)， 板塊中北部是大柏樹曲陽商圈。曲陽板塊的本月成交集中在花園城三期、廣延二期，前者10月銷售近20套，其余項目的月成交量停留在2套。今年8月9月各推兩批房源，以11500元的均價 銷售，開盤3個月去化50%，兩棟商住樓，開盤5個月去化速度緩慢，5月成交最高，之后每個月成交下降，下半年每月成交23套 多層住宅，5月入市 后，56月走掉一部分房源后 在8三個月有走量9月成交量最高6套今年3月份推出40套，當月基本售完5月推出第2批房源，成交23套，而后走量停滯。價格指數(shù)在持續(xù)三個月的平穩(wěn)走勢之下，終于下跌，幅度為6％。從7層至23層設為辦公標準層。每年還可免費享用酒店15天，并由國營機構上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司提供全額不可撤消擔保，擔保協(xié)議與酒店銷售合同同步簽署。打造“TOPAMOHO”概念的商務廣場。今年推出銷售的產權酒店僅兩例，分別是7月入市的虹口浦東金橋的圣莎假日大酒店和6月入市的普陀漕家渡商圈的雙子杰座。n 2004年上海酒店式公寓區(qū)域項目名稱總戶數(shù)（戶）面積范圍（m2）均價（元/ m2）總價（萬元）虹口四季沙龍18055103