【正文】 游城市”和首批“中國(guó)生態(tài)示范城市”等國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。在污染日益嚴(yán)重的今天，這些已經(jīng)成為了越來(lái)越稀有的不可復(fù)制的資源；天然大溫室；VI.最好的康復(fù)中心，許多疾病在這里可自然康復(fù)；三亞被稱為天然大氧吧，負(fù)氧離子比北京高8倍，對(duì)心血管病、高血脂患者有較好療效；V.中國(guó)唯一熱帶濱海旅游城市；II.一、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃基礎(chǔ)項(xiàng)目SWOT分析1)綜上所述，我行認(rèn)為將本項(xiàng)目定位為“高檔次的產(chǎn)權(quán)式度假酒店” ，項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確清晰，是符合市場(chǎng)要求的并且目前已經(jīng)有了比較好的發(fā)展條件。 對(duì)投資產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商的綜合經(jīng)營(yíng)水平要求高，開發(fā)商必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的持續(xù)經(jīng)營(yíng)；通過(guò)比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店和其它投資品種相比，更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此我行相信通過(guò)有效的推廣活動(dòng)，我們可以把這種比較優(yōu)勢(shì)的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶，達(dá)到項(xiàng)目順利銷售的目的。 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店通常需要選在旅游旺地；D.投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益大小決定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平；B.開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)酒店的商業(yè)配套長(zhǎng)期獲得收益；A. 產(chǎn)權(quán)式酒店在物業(yè)本體的維護(hù)、保養(yǎng)上要優(yōu)于酒店式公寓；H. 產(chǎn)權(quán)式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進(jìn)行招租，經(jīng)營(yíng)能力的高下之分一目了然；F. 產(chǎn)權(quán)式酒店的配套設(shè)施和服務(wù)水準(zhǔn)一般優(yōu)于酒店式公寓；D.產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長(zhǎng)期包房的商務(wù)租賃；酒店式公寓只能做中、長(zhǎng)期的出租；B.優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)A.投資方式投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)分析產(chǎn)權(quán)式酒店6—15%+免費(fèi)度假天數(shù)+物業(yè)產(chǎn)權(quán)1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營(yíng)不善：聘請(qǐng)美譽(yù)度好的公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值投資股票較好情況為：17%股市漲跌難測(cè)，散戶經(jīng)常被套國(guó)債—%通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低儲(chǔ)蓄—%通貨膨脹，國(guó)家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低購(gòu)買保險(xiǎn)遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，也不要賠償，與其它投資方式的比較此外，我國(guó)目前分時(shí)度假消費(fèi)中存在的最大問(wèn)題恐怕就是曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的欺騙性銷售了，這使得分時(shí)度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無(wú)外乎三類消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。對(duì)產(chǎn)權(quán)或酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購(gòu)買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。目前國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變，開發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的唯一目標(biāo)，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過(guò)近十年的大浪淘沙，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商多是有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、成熟的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、良好形象及較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營(yíng)等。回過(guò)頭來(lái)分析時(shí)下中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來(lái)制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成；其次，近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)新興旅游資源越來(lái)越豐富；最后，國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。10年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績(jī)，給人們留下了深刻的印象。“高檔次產(chǎn)權(quán)式度假酒店”的可行性本項(xiàng)目的定位基礎(chǔ)是“產(chǎn)權(quán)式度假酒店”，下面我行將從產(chǎn)權(quán)式酒店在我國(guó)目前的發(fā)展基礎(chǔ)和其作為新型的房地產(chǎn)投資方式與其它投資方式比較分析本項(xiàng)目定位于“產(chǎn)權(quán)式度假酒店”的可行性。產(chǎn)品投資定位：高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資。產(chǎn)品功能定位：豐富的熱帶濱海旅游建筑元素及配套功能，可以收藏中國(guó)唯一熱帶海域的陽(yáng)光、空氣、沙灘、棕櫚……：如海航集團(tuán)的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購(gòu)?fù)顿Y意向。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10％投資回報(bào)＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無(wú)窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。“產(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營(yíng)業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986—1995年年平均增長(zhǎng)15．8％；1980年，；到1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店。之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場(chǎng)價(jià)格賣給管理公司，或自行上市賣房，經(jīng)營(yíng)有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報(bào)，委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的業(yè)主將獲得70年產(chǎn)權(quán)利潤(rùn)分紅及多元化的投資收益；投資者在付清所投資產(chǎn)權(quán)酒店全款后，即可獲得70年獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押，轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移，繼承。這種酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐渥愕穆糜慰驮?，因此客房年度利?rùn)分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有客觀的盈余。有限自用的投資型酒店：指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)； 國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。時(shí)權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來(lái)，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店策劃案例“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”是本世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級(jí)的一種投資方式，20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入所謂的“豐裕社會(huì)”中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時(shí)權(quán)酒店”（）的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)式酒店則進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。時(shí)權(quán)酒店：將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年51周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。養(yǎng)老型酒店：指投資人（往往是最終消費(fèi)者）在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有；一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)；本項(xiàng)目就是屬于第三種類型即酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約1015年后取得產(chǎn)權(quán)。投資者在酒店開業(yè)后，即可獲得酒店部分年度利潤(rùn)分紅，利潤(rùn)分紅系數(shù)根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。在我國(guó)，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。在海南，自幾年前海口第一家現(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡10家不同規(guī)模、特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)式酒店問(wèn)世。可以說(shuō)隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)使酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。產(chǎn)品性質(zhì)定位：高檔次的產(chǎn)權(quán)式（分時(shí)式）度假酒店，由國(guó)外著名酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，是亞龍灣唯一的產(chǎn)權(quán)酒店；產(chǎn)品檔次定位：每個(gè)建筑細(xì)節(jié)精心設(shè)計(jì)，每處景觀、植物、流水、雕塑匠心獨(dú)具，提供廣闊的想象空間，是華宇集團(tuán)、WATG、EDSA、洲際集團(tuán)等眾多國(guó)際知名品牌公司聯(lián)手打造的極品度假酒店；究其原因主要有三點(diǎn)：一是當(dāng)初的開發(fā)商炒賣地皮的居多，沒有多少人愿意切實(shí)的發(fā)展這個(gè)產(chǎn)業(yè)；二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國(guó)消費(fèi)者了解和接受?？梢哉f(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思路和模式來(lái)運(yùn)行的，這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購(gòu)買的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)或酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。分析目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境：其一，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放，這來(lái)源于近幾年對(duì)外開放和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念；其二，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時(shí)度假概念逐步被人們接受；其三，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)雖已形成，但市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場(chǎng)的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來(lái)源于此；其四，國(guó)外分時(shí)度假體系比較完善，分時(shí)度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國(guó)產(chǎn)權(quán)或酒店、分時(shí)度假消費(fèi)均不同于國(guó)外的先有需求后有市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)酒店客房平均出租率僅50％出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動(dòng)市場(chǎng)需求；而且國(guó)內(nèi)分時(shí)度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時(shí)度假交換公司RCI在中國(guó)的成員酒店也不夠多。產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的一種投資方式，已經(jīng)逐步的得到了快速增長(zhǎng)的城市白領(lǐng)階層的認(rèn)可，下表是投資產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)的比較：通過(guò)上表我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報(bào)與投資風(fēng)險(xiǎn)都是比較理想的。酒店式公寓發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)了，投資者對(duì)其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進(jìn)行對(duì)比。 產(chǎn)權(quán)式酒店租客范圍大。 使用起來(lái)度假休閑、投資兩相宜；C. 對(duì)于喜歡尊貴、豪華、享受的客戶，產(chǎn)權(quán)式酒店比酒店式公寓更有吸引力；E. 一般情況下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益要大于投資酒店式公寓；G. 開發(fā)商可以通過(guò)賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，帶旺人氣。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。 產(chǎn)權(quán)式酒店易受經(jīng)營(yíng)的淡旺季影響；C. 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)內(nèi)外配套設(shè)施的要求高于酒店式公寓；E.從定位的基礎(chǔ)和大方向上來(lái)說(shuō)，無(wú)需進(jìn)行定位調(diào)整。項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)勢(shì)三亞的六大優(yōu)勢(shì)：I.聯(lián)合國(guó)公認(rèn)最適合人類居住的城市，空氣質(zhì)量世界第二；，三亞人均壽命超過(guò)80歲；IV.豐富的海島旅游資源；空氣、陽(yáng)光、海水、沙灘，是這個(gè)城市最為傲人的資源。三亞是全國(guó)著名的旅游度假勝地，是我國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市。三亞以其美麗的景色和純凈的生態(tài)，得到越來(lái)越多人的青睞，成為眾多國(guó)內(nèi)游客首選的旅游度假目的地。三亞正在向著“亞