海南產(chǎn)權(quán)式酒店項目投資分析-資料下載頁
2025-06-16 12:48本頁面
【正文】 發(fā)商或者資金雄厚、信譽良好的第三方提供連帶責(zé)任擔(dān)保, 以適當(dāng)分擔(dān)風(fēng)險, 確保投資者的穩(wěn)定回報。在投資前期需要了解是由誰提供的擔(dān)保、擔(dān)保公司的資金實力如何、以及擔(dān)保的形式和內(nèi)容是什么。擔(dān)保形式分為一般責(zé)任擔(dān)保和連帶責(zé)任擔(dān)保, 當(dāng)債務(wù)人無法向債權(quán)人償還債務(wù)時, 如果是一般責(zé)任擔(dān)保, 債權(quán)人需先向法院提起訴訟, 勝訴之后, 如果債務(wù)人仍不能償還債務(wù), 可以向保證人即擔(dān)保公司主張權(quán)利；如果是連帶責(zé)任擔(dān)保, 債權(quán)人可以選擇直接向保證人主張權(quán)利?！ ⊥顺鰴C制是否完善對于投資者能否及時抽身非常重要。產(chǎn)權(quán)式酒店投資經(jīng)營周期較長, 如果投資項目沒有很好的退出機制, 投資者不能根據(jù)風(fēng)險情況選擇退出時間, 則很大程度上加大了投資風(fēng)險。因此, 投資者在投資之前, 要綜合考慮多方面風(fēng)險, 建立完善的退出機制, 以應(yīng)付在管理公司經(jīng)營不善時、不能實現(xiàn)承諾的投資回報以及面臨其它重大風(fēng)險時, 能夠及時更換經(jīng)營者或者回收部分投資款，最大限度降低投資風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種較新的投資經(jīng)營方式, 它不同與一般的房產(chǎn)購買, 也不同于一般的股權(quán)投資, 具有自身獨特的投資管理模式。投資者進行產(chǎn)權(quán)式酒店投資, 需要在各方面周密籌劃, 有效規(guī)避各種風(fēng)險, 以實現(xiàn)最大投資收益。 高回報率也伴隨著經(jīng)營風(fēng)險?！ 》康禺a(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風(fēng)險，并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)盈利，而投資者也可單一的“購房出租”，轉(zhuǎn)為“異地置房”。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利水平也招致業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，其中主要是其類似商鋪先售后租的局限性，以及售價偏高、回報率偏低、潛在風(fēng)險是工薪階層難以承受等問題；如在海南就出現(xiàn)大量遍布全島的產(chǎn)權(quán)式酒店“爛尾樓”。許多開發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來，一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過數(shù)家開發(fā)商炒作，而不是針對最終客戶需求開發(fā)的。其直接后果就有可能造成一大批“爛尾”工程，讓許多投資者被“套牢”。時下，在全國范圍已經(jīng)掀起一股產(chǎn)權(quán)式酒店投資的熱潮，相關(guān)的法律訴訟案件也屢見不鮮，層出不窮。業(yè)界人士稱，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店項目時需要格外謹(jǐn)慎，開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對開發(fā)商進行調(diào)查，以避免部分開發(fā)商想借此盤活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機項目，如果開發(fā)商是一個產(chǎn)權(quán)式酒店項目的始作俑者，但并無意在酒店行業(yè)做下去，就應(yīng)該對該項目倍加小心；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個開發(fā)項目上的各個環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營管理等方面。除此以外，酒店經(jīng)營者管理水平的高低更是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店品質(zhì)的重要尺度。在經(jīng)營管理方面，不同的產(chǎn)權(quán)式酒店項目的收益方式也不同。主要分為兩種類型，一種是低險低回報的固定收益法，無論經(jīng)營狀況如何，業(yè)主每年都會收到近3萬的收入，盈余部分為物業(yè)公司所有，合同一般都要簽5年以上；另一種是委托物業(yè)公司出租經(jīng)營收益法，按照10％到30％的投資回報率計算，收益約為3萬元至9萬元。需要指出的是，這種方式有高回報，但也有一定的風(fēng)險。同時，產(chǎn)權(quán)式酒店的地理位置也非常重要，一般應(yīng)選擇在市中心位置的酒店，因為建在郊區(qū)的酒店一年中至少有半年閑置，達(dá)到一般水平的6％都不容易，更何況是10％以上。產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種復(fù)合產(chǎn)品，其經(jīng)營狀態(tài)、發(fā)展并不是十分完善，仍需要進一步開拓和創(chuàng)新?？季恳粋€產(chǎn)權(quán)式酒店的盈利能力主要是對酒店經(jīng)營管理水平進行全面考察，畢竟這是決定投資物業(yè)是否可以升值的關(guān)鍵要素。購買產(chǎn)權(quán)式酒店后委托管理的管理公司是否是品牌公司非常重要，因為品牌連鎖管理將給產(chǎn)權(quán)式酒店帶來巨大的客源市場。對于投資者來說，首先要弄清酒店由什么樣的管理者來經(jīng)營，剖析酒店管理公司設(shè)計的管理方案。如沿海某市一家度假型產(chǎn)權(quán)式酒店與汽車出租公司聯(lián)手，為業(yè)主和顧客提供汽車租賃服務(wù)。40輛中檔轎車往返于海濱游覽區(qū)和機場、碼頭，業(yè)主和顧客們租車還車十分方便，從而提高了酒店的盈利能力。由此可見，只有具有成功酒店管理經(jīng)驗的公司，才能最大限度地挖掘經(jīng)營管理潛力，合理運用酒店的資源，使投資者和開發(fā)商達(dá)到雙贏的目的。聲明:以上分析純屬個人對海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析,不具最終主導(dǎo)投資作用,只供參考 李君2009101012 / 1
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